臺灣雲林地方法院民事簡易判決 107年度港簡字第99號
原 告 雲林縣北港鎮公所
法定代理人 張勝智
訴訟代理人 蔡金保 律師
被 告 雷河村
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年10月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應自原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○號如雲林
縣北港地政事務所中華民國一○七年五月二十八日土地複丈成果
圖所示Ａ部分，面積六十九點四四平方公尺土地上門牌號碼雲林
縣○○鎮○○路○○號之建築物遷出，並將該建築物騰空返還原
告。
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬參仟柒佰伍拾貳元，及自民國一
○七年三月二十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利
息。
被告應自民國一○七年四月一日起至返還上開房屋之日止，按月
給付原告新臺幣伍仟肆佰玖拾肆元。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍拾參萬捌仟陸佰伍拾貳元
預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查本件原告請求不當得利之金額
原為新臺幣（下同）32萬9,710元（本院卷第43頁），其後
減縮為32萬3,752元（本院卷第58頁），合於前揭條文規定
，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、坐落雲林縣○○段0000地號土地、門牌號碼雲林縣○○鎮○
○路○○號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有之建築物。訴外
人 雷啟江 即被告之父原經國防部配住雲林縣○○鎮○○路○○
巷鎮有房屋，民國66年原告為求市容美觀促進地方繁榮，與
眷戶訂立合約，於○○鎮○○段1391、1393地號土地建造房
屋供雷啟江配住並遷居。雷啟江配住系爭房屋後，再由被告
為權益承受人。嗣國防部依國軍老舊眷村改建條例施行細則
及國軍老舊眷村改建融資計畫核定輔助購宅款，被告於93年
1月2日至6日間受領輔助款購屋入住北港「建國國宅」。
而借用系爭房屋之目的，在於使軍人居有其所得安心為國服
務，軍人遺眷即被告既已領取輔助款購屋居住，則被告借用
系爭房屋居住之目的已不存在，其繼續占有系爭房屋已無法
律上之正當權源，原告自得請求返回系爭房屋。原告於94年
間協調空軍第455戰術戰鬥機聯隊（下稱455聯隊）請求被
告返回系爭房屋，惟被告仍不返還。為此，原告乃依民法第
767條第1項、第470條規定，請求被告應遷讓並返還系爭
房屋。
二、被告無權占有系爭房屋，本於不當得利之法律關係，原告得
請求被告給付自102年3月13日起至107年3月12日止，相
當於租金之不當得利共32萬3,752元暨法定遲延利息，及自
107年4月1日起至遷讓之日止，按月給付5,494元。因此
，依民法第767條、第470條、第179條提起本件訴訟等語
。並聲明：㈠被告應將系爭房屋，如雲林縣北港地政事務所
107年5月28日土地複丈成果圖所示A部分面積69.44平方
公尺之系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被
告應給付原告32萬3,752元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自107年
4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,49
4元（本院卷第58頁）。
貳、被告則以：系爭房屋係由被告父親即訴外人雷啟江與原告共
同興建，雷啟江負責監工，原告出資建築，因此，由原告取
得所有權，雷啟江有使用權，被告因繼承雷啟江而有系爭房
屋之使用權，原告主張依民法第767條規定，請求被告遷讓
系爭房屋，於法不合等語（本院卷第53-56頁）資為抗辯，
並聲明：駁回原告之訴；願供擔保免假執行。
參、本院之判斷：
一、系爭房屋為原告所有。訴外人雷啟江原經國防部配住雲林縣
○○鎮○○路○○巷之鎮有房屋，66年間遷居系爭房屋，其後
，雷啟江之子即被告繼續占有、使用系爭房屋迄今之事實，
○○○鎮○○段○○○○○號土地登記第一類謄本暨地籍圖（卷
第6、7頁）、雲林縣稅務局房屋稅籍證明書（卷第8頁）
、合約書（卷第9、57頁）、本院107年5月10日勘驗筆錄
暨現場照片（卷第20至24頁）、國防部政治作戰局107年6
月29日國政眷服字第1070005967號函檢送眷舍配住條件及期
限等相關資料（卷第30至39頁）為證，且為被告所不爭執（
本院卷第67頁），此部分之事實，首堪認定之。
二、原告主張系爭房屋係依據使用借貸契約供被告使用，因國防
部依國軍老舊眷村改建條例施行細則及國軍老舊眷村改建融
資計畫核定輔助購宅款，被告於93年1月2-6日間領取輔助
款購屋入住北港「建國國宅」，因此，原借貸目的已不存在
，被告應返還系爭房屋，而其拒不返回系爭房屋期間，應依
不當得利法則，返還相當租金之不當得利；被告則主張系爭
房屋係由原告與雷啟江共同興建，系爭房屋所有權歸原告取
得，雷啟江有使用權，被告因繼承而有使用權，此有兩造出
具之合約書（下稱系爭合約書，本院卷第9、57頁）可以佐
證，故被告有權占有、使用系爭房屋。據此，兩造的爭點在
於：㈠系爭合約書是否為借貸契約？或者係合建契約，由原
告取得所有權，被告取得使用權？㈡被告若係基於使用借貸
關係，使用系爭房屋，則使用借貸契約是否已經終止？原告
得否依民法第767條第1項、第470條規定請求被告返還系
爭房屋？㈢原告依民法第179條請求返還相當於租金之不當
得利是否有理？其不當得利之數額，應如何計算？茲就各爭
點本院判斷如下：
㈠系爭合約書屬使用借貸公有宿舍契約：
依系爭合約書第一行記載「為遷建宿舍乙事」表明本合約書
簽訂之目的，在於為公有宿舍之興建及使用人遷居等事項由
原告及被告之父雷啟江進行磋商協議，並簽訂系爭合約書，
以契約各約款，作為雙方「遷建宿舍」應依循之條款。又系
爭合約約款第1條約定「原告保有所有權」、第5款約定「
若雷啟江將系爭房屋轉租或轉讓他人使用，原告得收回該屋
」，亦可佐證系爭合約係使用借貸契約。因為系爭合約是使
用借貸契約，才會有違反使用借貸目的，借用人得終止契約
，收回系爭房屋之約定。若是合建契約，原告保有所有權，
被告享有使用權，兩造又如何會約定原告有權將系爭房屋收
回。何況，系爭房屋是由原告提供土地、出資建築，卻僅能
保有所有權；而被告卻可享有永久使用權，如此約定，明顯
不合常理。至於該約款第2條約定「雷啟江『得』隨時派員
監工」，依文義係指雷啟江「得」到親自或派員到現場監工
，而非負有監工之責，或以「監工」作為出資之一部。據此
，系爭合約，應屬使用借貸契約無疑，被告主張該合約為合
建契約，並不可採。
㈡原告得依民法第767條、第470條請求返回系爭房屋：
按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限
者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；借貸未定期限，
亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還
借用物，民法第470條著有規定。查原告借用系爭房屋（宿
舍）予雷啟江之目的，在使軍人及其眷屬居有其所，軍人無
後顧之憂地為國服務。當軍人或其遺眷已受國家輔助購屋自
住時，即無再借用公有宿舍居住之必要性，被告自應於使用
借用物完畢時，負返還借用物之責，且自斯時起，被告占有
系爭房屋，即無法律上之原因。本件原告主張國防部依國軍
老舊眷村改建條例施行細則及國軍老舊眷村改建融資計畫核
定輔助購宅款，輔助被告購屋入住北港「建國國宅」，且被
告已於93年1月2日至6日間入住，並於105年7月6日領
取剩餘之購屋輔助款等情，業據原告提出雲林縣北港新村眷
戶遷購建國國宅資料表（卷第10頁）、國軍老舊眷村改建基
金現金轉帳傳票（卷第11頁）、國防部政治作戰局107年6
月29日國政眷服字第1070005967號函既所附國防部核撥眷改
基金輔助購宅款差額令、退款請領清冊等相關資料（卷第30
至39頁）為證，自堪信原告上開主張為真實。被告於93年1
月間既已獲得購屋輔助款購屋居住並已入住，則自斯時起，
原告借用系爭房屋予被告之借用目的已不存在，被告自應依
民法第470條負返還借用物之責。且因被告無占有系爭房屋
之法律上正當權源，原告亦得依民法第767條向被告請求返
還系爭房屋。
㈢原告得依民法第179條請求返還相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段亦有規定。又依不當得利之法則請求
返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損
害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益
為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房屋
及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是
就房地所有權人而言，應認係受有相當於租金之損害，自不
待言。被告無權占用原告之系爭房屋及坐落之土地，依前說
明，被告於占用期間，即受有相當於租金之利益，原告亦因
此受有損害。故原告依據不當得利之法律關係，請求被告給
付原告自102年3月13日起至107年3月12日止（起訴請求
之日回溯5年），暨自107年4月1日起至被告交還系爭房
屋之日止之相當於租金之不當得利，應屬有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管
直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之；土地
法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依「法定地
價」，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之
價額，土地法第97條及土地法施行法第25條分別規定甚明。
又土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建物申報總價額年息百分之10為限」，係屬強
制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無
請求權。市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商
，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤
位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房
屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均
地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束（
最高法院43年臺上字第392號及54年臺上字第1528號判例可
資參照）。依卷附被告占用系爭房屋之現況照片及原告之說
明（本院卷第22-24頁、第82頁反面）可知，本件並無證據
足認被告占用系爭房屋及土地供營業使用，故計算被告應給
付原告相當於租金之不當得利時，自應受土地法第97條第1
項規定之限制，不得超過土地及其建物申報總價額年息百分
之10。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚
須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之
經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定
租金之適當標準，並非必達申報總地價年息百分之10最高額
（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。查系爭房
屋係於66年間建築（本院卷第57頁），迄102年至106年，
已屬36至40年之老舊房屋，地理位置在巷內，並非位於大馬
路旁，外觀為水泥牆面（參勘驗照片，本院卷第22-24頁）
，整體居住品質相當普通，並非奢豪，但系爭房屋占用基地
為69.44平方公尺，為2層樓之1棟建築物，被告可用的面
積非小，再者，系爭房屋附近有鎮公所、衛生所、國小、高
中、圖書館、地政、戶政事務所、公車站牌、便利商店，商
業活動頻繁等情，業據本院會同兩造至現場勘驗明確，有本
院勘驗筆錄可考（本院卷第20頁），系爭房屋之生活機能不
差，居住其內生活上有一定之便利性，經綜合考量被告利用
系爭房屋及坐落土地之經濟價值及所受利益後，認為原告主
張⑴按系爭房屋106年度課稅現值年息百分之10及102-104
年度坐落土地申報地價（原告非以金額較高的公告現值【3
萬8,026元/平方公尺】主張）年息百分之5，計算自102
年3月13日起至104年12月12日止（共33月）之相當於租金
之不當得利（含房屋及坐落土地之租金，下同）；⑵按系爭
房屋106年度課稅現值年息百分之10及105-107年度坐落土
地申報地價（非公告現值）年息百分之5，計算自104年12
月13日起至107年3月12日止（共27月）之不當得利；⑶按
系爭房屋106年度課稅現值年息百分之10及107年度坐落土
地申報地價（非公告現值）年息百分之5，計算自107年4
月1日起至被告交還系爭房屋之日止之相當於租金之不當得
利（含房屋及坐落土地之租金），應屬合理，且未高於土地
法第97條之限制。亦即原告得向被告請求自102年3月13日
起至107年3月12日止之相當於租金之不當得利為32萬3,75
2元（計算式：116,285元【12,179《102-104年申報地價
》×69.44《占用土地面積》×5％《年息》÷12《每月》
×33《月數，102年3月13日至104年12月12日，共33月》
】＋100,017【12,803《105-107年申報地價》69.44《
占用土地面積》×5％《年息》÷12《每月》×27《月數》
＝100,017】＋107,450元【214,900《106年房屋課稅現
值》×10%《年息》×5】＝32萬3,752元）。換算上開5
年期間系爭房屋（含坐落土地）之每月平均月租金為5,396
元（元以下四捨五入），相較於系爭房屋之屋況、使用空間
、坐落區域（參上述說明），原告請求之月租金額，並未過
高。另外，原告請求自107年4月1日起至被告交還系爭房
屋之日止之按月給付5,494元之不當得利（計算式：3,704
元【12,803《107年申報地價》69.44《占用土地面積》
×5％《年息》÷12《按月》＝3,704元《小數點以下捨去
》】＋1,790元【214,900《106年房屋課稅現值》×10%
《年息》÷12《按月》＝1,790元】＝5,494元），亦屬有
據。
三、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。查本件原告之不當得利請求，並無確
定應履行之期限，依前所述，被告應自受催告時起，負遲延
責任。而原告之起訴狀繕本係於107年3月20日送達被告，
有本院送達證書可考（本院卷第17頁），則原告請求被告自
107年3月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
，應屬有據。
四、綜上所述，原告基於民法第767條、第470條請求被告返回
系爭房屋予原告，併依民法第179條不當得利法律關係，請
求被告給付32萬3,752元，及自107年3月21日至清償日止
，按週年利率5％計算之利息，暨自107年4月1日起至被
告交還系爭房屋之日止，按月給付5,494元，為有理由，應
予准許。
五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，併依同法
第392條第2項規定，依聲請宣告被告預供擔保後，得免為
假執行（房屋價額21萬4,900元+不當得利請求金額32萬3,
752元）。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻
擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰
不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年10月31日
北港簡易庭法官簡廷恩
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年10月31日
書記官林家莉