裁判字號：臺灣臺中地方法院90年訴字第682號民事判決
裁判日期：民國91年03月19日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決九十年度訴字第六八二號
原告甲○○被告乙○○
丙○○丁○○辛○○己○○庚○○戊○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬壹仟肆佰捌拾貳元，及自民國九十年三月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾肆萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣柒拾貳萬壹仟肆佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國八十八年八月二十八日向被告及訴外人辛○○買受臺中縣豐原市○○
段第七六四之三地號土地及其上建物（建號五七八號、門牌號碼同市○○街○○○巷○○○弄○○○號），被告並保證原告可利用建物旁長八公尺、寬三公尺如起訴狀附圖所示黃色部分搭建車庫、倉庫使用，雙方並約定土地依當時使用現況交付。詎遷入未久，鄰地即同地段第七六三地號土地所有人即告知有界址糾紛，經兩造及鄰地地主向台中縣豐原地政事務所申請鑑界結果確占用鄰地。且原告嗣後得知，被告及辛○○分別於八十五年、八十七年間早已申請鑑界而知悉上情，詎竟隱瞞致原告不疑有它而購買。本件鄰地所有人已依鑑界後正確界址修築圍牆，致使原告現使用之土地大幅減少，且地形有如畸零廢地，出入不便，亦無法搭建車庫或倉庫使用，本件買賣標的物價值已大大減損。
㈡被告於出賣系爭土地時，向原告保證系爭土地之於買賣當時之使用現況與系爭地
之界址相符，原告絕對可利用如附圖所示桔色部分之全部土地，則被告就系爭土地現況實際上係侵佔鄰地，利用效能已較其於出賣時所保證可搭建車庫、倉庫之情形，大幅減少，系爭土地暨建物之價值，亦因此而減損等瑕疵，自應依民法第三百四十九條、三百五十四條、三百五十九條、三百六十條等規定負賠償之責任。又被告顯有不完全給付之債務不履行情事，其情形無法補正，為此原告併依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項給付不能之規定，請求被告賠償原告所受之損害。
㈢被告及辛○○惡意隱瞞系爭土地侵占鄰地情事，向原告騙稱其使用現況與地籍圖
相符，並保證就起訴狀附圖桔色部分土地全部均可任意利用，致原告陷於錯誤而以高價購買，核其所為，顯已侵害原告之權益，為此原告對於被告併依民法一百八十四條規定請求賠償原告所受損害（就共同侵權行為人即建物出賣人辛○○保留追償權利）。
㈣原告所受損害如下：系爭土地空地部分無法利用，且影響原告門戶出入，與被告
於雙方訂立買賣契約時所稱不符，亦無法達到被告原先所稱效能，其價值以目前系爭土地附近平面停車位價格五十萬元計算，原告至少受有五十萬元之損失，另以被告搭建二樓倉庫使用十年，租金約每月六千元，十年租金七十二萬元，再扣除倉庫建築成本約二十二萬元，並請求五十萬元，合計一百萬元。
三、證據：提出買賣契約書、台中縣豐原地政事務所八十九年八月十日豐字一六二六○○號土地複丈成果圖、存證信函三件、土地登記簿謄本、台中縣豐原地政事務所建物測量成果圖、車位證物書、房屋租賃契約書，並聲請訊問系爭土地減少之價值。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約、
文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院十七年上字第一一一八號著有判例。本件買賣範圍係面積○．○○八九一九公頃土地全部（約二十七坪）及地上建物，契約書並載明土地壹筆及建物壹棟連同室內固定設備、水電設施、建物增建未辦保存登記部份全部為本買賣標的物，故就土地部份而言，並未包括原告起訴狀所載附圖黃色部分之土地，於契約上已記載十分明確。原告即不得反捨契約文字而更為曲解。
㈡證人 張金汶 為原告配偶，證人 童富祿 係買方 仲介 ，收取原告仲介費，且本件涉及
伊對原告是否善盡告知義務，對伊有利害關係，故其證詞是否客觀真實即有可疑。證人 徐萬雲 證述：「我哥哥 徐煥雲 帶張金汶去我家裏看地籍圖及權狀，看完之後就決定要買，我沒帶張金汶他們去看過現場，因為我說是依現狀點交。我跟徐煥雲講依權狀為主，且買賣當時有請代書特別寫上依現狀點交。我沒有向徐煥雲講買賣的範圍到圍牆為止，我只說依現狀點交。所謂依現狀點交就是按照權狀記載的」「我從頭到尾我根本就沒有去過現場。」徐萬雲既未講買賣的範圍到圍牆為止，徐煥雲是否出於誤認而告知童、張二人，已有待查證，且縱其如此告知，因徐煥雲非被告之代理人，其表示之內容對被告並不生效力。
㈢證人童富祿證稱買賣當時徐煥雲有給伊大張的圖面（即地籍圖），證人張金汶亦
證稱買賣當時在桌上有壹張地籍圖，系爭土地依地籍圖所示為梯字型，與七六三地號界址為自西北往東南之斜線，而原告所述到圍牆止之土地，其土地界限為直線，此從地籍圖與現場對照即可明瞭。故童富祿、張金汶應知悉系爭土地範圍不可能到圍牆。若被告出賣土地之範圍到圍牆為止，為何不於買賣契約書內載明，或保留、拒付部分買賣價款，反而於契約書內載明「民國八十八年九月三十日點交買賣標的物與甲方清楚」並當日付清全部剩餘價金？且遲至將近一年後才以存證信函表示異議？實與常情有違。
㈣徐萬雲證述買賣當時原告有問伊說可不可以蓋倉庫或停車位，伊表示：「可以啊
！買下去就是你的，你想做什麼都可以」，僅係表示原告購買後可自行規劃如何使用系爭空地，並未承諾系爭空地保證可以蓋多大之倉庫或多大之停車位，尚難遽予認定徐萬雲出售土地之範圍包括到圍牆為止之土地在內。
三、證據：聲請訊問證人徐煥雲、徐萬雲。理由
甲、程序方面：本件原告於九十年二月二十六日起訴時，以 林錦秀 為被告，惟林錦秀於訴訟繫屬中在九十年十一月十六日死亡，乙○○、丙○○、丁○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○均為繼承人，有上開繼承人之戶籍謄本為證，並具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張原告於八十八年八月二十八日購買坐落臺中縣豐原市○○段第七六四之三地號土地及其上建物，林錦秀為土地部分出賣人，出賣人保證起訴狀附圖所示黃色部分土地可搭建車庫、倉庫，詎事後查知該部分土地係鄰地即同地段第七六三地號土地範圍內，本件買賣標的物即有第三人主張所有權之權利瑕疵，暨買賣標的物減少價值、欠缺契約預定之效用等瑕疵，並構成不完全給付之債務不履行，且林錦秀惡意隱瞞上開情事不法侵害原告之權利，為此依權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保、債務不履行及侵權行為之法律關係請求被告判決如聲明所示。被告則以：本件不動產買賣契約土地部分物僅包括上開地號、面積○．○○八九一九公頃之土地，不包括原告主張附圖黃色部分土地，買賣當時已有地籍圖可供參酌，如當時認為應包括上開七六三地號以外土地應於契約書內載明等語置辯。
二、本件兩造對於原告與林錦秀間訂立系爭土地買賣契約，上開土地與鄰地同地段第七六三地號土地有界址糾紛，經原告與林錦秀及鄰地所有人申請台中縣豐原地政事務所測量後，始知如起訴狀附圖所示黃色部分應屬鄰地範圍等情並不爭執，並有買賣契約書、台中縣豐原地政事務所八十九年八月十日豐字一六二六○○號土地複丈成果圖附卷可徵，堪信為真。原告主張上開情事構成權利瑕疵、物之瑕疵，並構成不完全給付等語，本件所應審究者，即為兩造土地買賣契約對於買賣物之約定為何？
三、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約、文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號著有判例）。本件兩造爭執買賣標的物是否包括如原告起訴狀附圖黃色部分所示土地乙節，經查：系爭不動產買賣契約書「不動產標示」欄載明：「台中縣豐原市○○段七六四之三地號土地，面積○．○○八九一九公頃全部、同段同號地上建物建號五七八、門牌豐原市○○街○○○巷○○弄○○號四層樓房透天壹棟」、「右記土地壹筆及建物壹棟連同室內固定設備、水電設施、建物增建未辦保存登記部份全部為本買賣標的物」，有上開買賣契約書可參，核與證人童富祿即本件買賣仲介證稱：「買賣的標的與面積是依土地所有權狀所載，當時沒有買賣超過部分」、「土地大約有講到二十六坪」等語相符，參諸土地買賣係以土地登記謄本及所有權狀所載地號為買賣範圍合於交易習慣，被告主張本件買賣標的物係指買賣契約書所載上開地段七六四之三地號土地，即屬可信。故上開如起訴狀附圖黃色部分所示土地既非買賣標的物，縱上開土地經鄰地即同地段第七六三地號土地所有人主張有所有權，亦與首揭權利瑕疵擔保責任之規定不合，故原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任云云，即屬無據。
四、次按買賣標的物於危險移轉於買受人時如有滅失或減少其價值之瑕疵，或滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，買受人得解除其契約或請求減少其價金，此觀民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定甚明。又買賣標的物如有出賣人應負擔保責任之瑕疵，出賣人就瑕疵之存在復有可歸責於己之事由，買受人非不得依不完全給付之規定行使其權利（最高法院七十七年度第七次決議參照）。
㈠原告主張被告應負物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任，依首開說明，
本院即應審究上開買賣標的物是否有出賣人應負擔保責任之瑕疵。經查：證人張金汶即原告之夫證稱：「賣方有告訴我界址到圍牆為止，還沒有買的第一次去看現場，是賣方之仲介徐煥雲告訴我界址到圍牆那邊，因為我是做水電，我需要有空地，我很滿意這房屋」、「當時因為我看到房子很滿意，簽約那天就下訂金，仲介有向我報告說這土地的範圍、房屋的位置，仲介說空地也是，我才覺得這房子的價格是合理的」等語，核與證人童富祿證詞相符。又本件據徐萬雲即出賣人之代理人證述：「當時原告有問我說可不可以蓋倉庫或停車位，我說：『可以啊！買下去就是你的，你想做什麼都可以』」等語，足見原告訂立買賣契約時，即有使用如起訴狀附圖黃色所示部分土地以達不動產效用之意思，而本件出賣人之代理人就此亦可得而知。茲本件買賣既因與鄰地間界址糾紛致減少雙方契約預定之效用，原告主張出賣人即林錦秀應負物之瑕疵擔保責任，即屬有據。惟本件既無證據足認上開買賣標的物欠缺契約預定效用之瑕疵係可歸責於出賣人，原告併依不完全給付之規定請求損害賠責，即不得准許。
㈡本件買賣標的物於危險移轉予買受人（即原告）時，因有減少或契約預定效用之
瑕疵，既如前述，原告依民法第三百五十九條規定請求減少其價金，即無不合。爰審酌本件系爭土地，依系爭如起訴狀附圖所示黃色部分土地占土地總面積（即買賣標的物第七六四之三地號土地及系爭土地）之比例，並按土地部分總價金（即不動產買賣契約所載土地及建物總價金，扣除建物價值）計算，其應有價值為七十二萬一千四百八十二元，業經本院函請財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定明確，有該中心鑑定報告書鑑定計算結果可按（見鑑定報告第十三頁，計算公式如下：(當時簽訂買賣契約之價金－建物鑑定價值)÷(土地面積＋系爭土地面積)×系爭土地面積＝(NT$6,650,000－NT$2,684,270)÷(26.98坪＋6坪)×6坪＝NT$721,482），上開鑑定方法係該中心收集有關成本收益市場之資料，並參考實際現況，依據估價理論與實際價值之研究分析等一切情狀，認本件應減少之價金以上開價值為適當。
㈢從而，原告依物之瑕疵擔保責任之法律關係請求被告減少價金七十二萬一千四百八十二元，為有理由。
五、末按侵權行為損害賠償責任，以行為人因故意或過失不法侵害他人之權利，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，始足當之，民法第一百八十四第一項前段、後段規定甚明。被害人請求侵權行為之損害賠償，並應就上開情事之有無負舉證責任。原告主張林錦秀詐騙原告致其誤認而訂立買賣契約，並未提出相符之證據以供本院審酌，原告此部分之主張，即屬無據。
六、綜據上述，原告併依權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保、債務不履行及侵權行為之法律關係請求被告判決如聲明所示，因原告關於物之瑕疵擔保責任減少價金之主張為有理由，從而，原告請求被告給付七十二萬一千四百八十二元，及自九十年三月二十九日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率計算百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。
七、又兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年三月十九日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官林慧貞右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年三月二十一日~B法院書記官