臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第1008號
原 告 郭麗珍
訴訟代理人 陳明宗 律師
複代理人 汪懿玥 律師
被 告 張寶嬌
訴訟代理人 戴英妃 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年9月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國104年10月15日經宏信房屋仲介有限公司（宏信
公司）居間與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約
），約定由原告向被告購買門牌號碼為台北市○○區○○路
○○○○號房屋及該屋所坐落土地（下稱系爭房地），雙方約
定價金為新台幣（下同）3,150萬元，並於104年12月7日
完成所有權移轉登記，被告亦已交付系爭房地予原告。但原
告於事後卻遭訴外人 王秋茂 （按嗣由訴外人 李柏宏 承擔訴訟
）以系爭房地之部分庭院及圍牆占用其所有之系爭房地前方
台北市○○區○○段0○段00000地號部分土地（下稱670-
1地號土地）為由，要求原告拆屋還地，並經本院以105年
度重訴字第559號審理後判決（下稱另案一審判決）原告應
將所占用670-1地號土地之房屋拆除，並返還該部分土地及
另給付訴外人李柏宏347,202元。
㈡然原告購買系爭房地時，被告曾向原告說明該670-1地號土
地有承租使用權利，係由被告前手向670-1地號土地所有權
人 葉勝和 承租，租金按每年度地價稅計算，被告也有繳付租
金，並出具土地租賃契約書為系爭買賣契約附件，原告始同
意買受系爭房地，被告既然已向原告說明該670-1地號土地
是向葉勝和承租，且成立租賃關係，卻遭第三人主張權利，
致原告不能為約定之使用，原告本得依權利瑕疵擔保之債務
不履行規定行使權利。而670-1地號土地之承租契約關係既
然不存在，使原告並無承租使用該土地之權利，卻經另案一
審判決應給付訴外人李柏宏347,202元，而使原告受有此部
分損害，原告自得依民法第227條第1項之規定，請求被告
賠償347,202元。
㈢又該670-1地號土地上之庭院及圍牆為被告出售系爭房地之
部分，且由被告交付予原告，被告又說明該部分有租賃契約
之使用權利，但因上開訟致原告不能使用該庭院及圍牆，已
使系爭房地之效用有瑕疵，原告遂以另案一審判決所認定原
告應給付訴外人李柏宏之金額347,202元為減少買賣價金之
數額，故被告收受該347,202元，已屬無法律上之原因，原
告亦得依民法第179條之規定請求被告返還該347,202元。
㈣爰依權利瑕疵擔保之不完全給付法律關係，請求被告賠償34
7,202元。另依物之瑕疵擔保責任，原告減少系爭買賣契約
價金347,202元，被告受領該347,202元即無法律之原因，
並依不當得利之法律關係請求被告返還，為選擇訴之合併，
請求本院擇一為原告勝訴判決等語。並聲明：被告應給付原
告347,202元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠原告與被告簽訂系爭買賣契約時已清楚知悉系爭房地前方之
庭院及圍牆所所占用之670-1地號土地之土地租賃契約為訴
外人 羅嘉麟 與地主葉勝和所簽訂，原告並非該庭院及圍牆之
承租人，出租人亦非被告，原告援引民法第347條規定準用
同法第353條，而請求被告負權利瑕疵擔保責任或債務不履
行之責，實屬無據。
㈡另系爭房地前方之庭院及圍牆並非系爭買賣契約之標的，依
照系爭買賣契約第1條之「不動產標示及買賣權利範圍」係
記載：台北市○○區○○路○○○○號主建物及附屬建物（平
台、花台）暨其坐落土地即台北市○○區○○段0○段000
地號土地，另包括未依法增建之違章建築物即法定空地加蓋
、平台外移、防火巷加蓋等。而原告所指系爭房地前方之庭
院及圍牆，並非在系爭買賣契約標的之範圍，因該庭院及圍
牆之土地本屬第三人所有，被告無權處分，亦即，系爭買賣
契約標的建物及其附屬建物並未占用他人土地之問題，原告
因而主張依民法第359條規定減少價金，顯屬無據。
㈢縱認該庭院及圍牆亦屬買賣標的範圍，然依系爭買賣契約第
7條第6項約定：交屋後有關違章建築物拆除之風險由買方
（即原告）自行承擔。而系爭房地於104年12月間交付前，
該庭院及圍牆之土地使用權仍合法存在，並未有任何問題，
故於交屋後，該庭院及圍牆之風險歸由原告承擔，原告前揭
請求顯悖於系爭買賣契約之約定，委無足採。
㈣再者，原告對於該庭院及圍牆占用他人670-1地號土地一事
，知之甚詳，另案一審判決認原告應該將占用部分拆除，斷
非被告所能預見及控制，顯不可歸責於被告，該風險應由原
告自行承擔。系爭買賣契約所附之不動產委託銷售標的現況
說明書第42點已記載清楚「庭院部分面積670-1之地號」，
原告並簽名於其上。且系爭買賣契約之附件亦清楚載明：「
買方確已知悉本標的庭院（含圍牆）部分面積坐落地號670-
1地號，○○○區○○○道路用地之私人用地，該土地前所
有權人與本戶前所有權人訂立土地租賃契約（詳租約），且
該土地依104年10月13日地政電傳資訊，該所有權屬如附件
，相關使用權益買方已知悉」等語，原告亦簽名為證，並附
有系爭房地前手羅嘉麟與土地所有權人葉勝和所簽立之土地
租賃契約書，該契約第2條載明租賃期間自94年11月11日
至政府正式公告並執行徵收日止，均足見原告對於系爭庭院
及圍牆之承租使用權利甚為清楚，縱嗣後原告遭他人請求拆
除該庭院及圍牆，然此為交屋後所衍生之訴訟，斷難歸責於
被告。本件被告已盡告知義務，原告清楚明瞭該土地使用權
限及狀況，被告並未對原告隱瞞該土地使用權限或傳遞不實
資訊。
㈤且另案一審判決係認定該土地租賃契約仍有效存在，僅係租
賃期限逾5年而未經公證，故土地所有權人得以其所有權對
抗土地承租人，此亦非可歸責於被告之事由，原告主張被告
應負不完全給付之損害賠償責任，顯無理由等語，資為抗辯
。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠本件原告所主張之於104年10月15日經宏信公司居間，曾與
被告簽訂系爭買賣契約，向被告買受系爭房地，雙方約定買
賣價金為3,150萬元，被告已於104年12月7日完成所有權
移轉登記，被告亦將系爭房地交予原告使用。嗣原告於106
年間，曾遭訴外人王秋茂以系爭房地前方部分庭院及圍牆占
用670-1地號土地為由，訴請原告拆屋還地，經另案一審判
決認原告應將占用670-1地號土地之房屋（按即部分庭院及
圍牆）拆除，返還該部分土地，並給付347,202元予訴外人
李柏宏等事實，為被告所不爭執，並有原告所出之系爭買賣
合約書、另案一審判決書、系爭房地第一類謄本、異動索引
資料等在卷可查，此部分事實，應認為真正。原告雖主張被
告就此應負權利瑕疵賠償責任347,202元，且因原告已就此
物之瑕疵主張減少價金347,202元，被告受領該347,202元
，無法律上之原因，被告另應依不當得利返還予原告，請求
本院擇一判決等語，然此為被告所否認，並為前開為抗辯。
故本件所應審究者為：該占用670-1地號土地之庭院及圍牆
（下稱系爭庭院及圍牆）是否為兩造買賣標的範圍？兩造於
系爭買賣契約簽訂時，被告有無告知系爭庭院及圍牆係占用
該670-1地號土地？另被告有無告知系爭庭院及圍牆，因有
土地租賃契約書，原告可為有權使用？原告得否因此主張被
告應就此權利之瑕疵，負債務不履行之損害賠償責任347,20
2元，或因原告就此物之瑕疵已主張減少價金347,202元，
被告應依不當得利返還該347,202元予原告？茲分論如下。
㈡兩造間系爭買賣契約第1條關於不動產標示及買賣權利範圍
雖未明確約定包括系爭庭院及圍牆所坐落土地即占用670-1
地號土地部分，然該條後附註已載明：「本買賣標的包括現
有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處
分且隨同主建物移轉，區域在法定空地加蓋、平台外移、防
火巷加蓋」等語，且兩造間所約定買賣價金為3,150萬元，
此價金計算並未就系爭買賣契約書第1條所標示之不動產，
亦即門牌號碼為台北市○○區○○路○○○○號建物（權利範
圍為全部）及該建物所坐落土地即台北市○○區○○段0○
段000地號土地（權利範圍為15分之1），分別約定各項價
金之計算比例及單項金額。另參系爭買賣契約所附不動產現
狀說明書中，被告就系爭房屋現狀「有違建、增建或改建」
等非屬前開買賣契約第1條所標示不動產範圍內，已詳載有
「法定空地加蓋、平台外移、花台外移、防火巷加蓋及庭院
部分面積占用670-1地號」等系爭房地現狀情形，並由兩造
簽名確認，顯見系爭買賣契約範圍除就該買賣契約第1條所
標示之不動產外，尚就系爭房屋前揭所示現狀點交於被告，
衡諸常情，系爭房屋現狀（即前揭標示之不動產及法定空地
加蓋、平台外移、花台外移、防火巷加蓋及庭院部分面積占
用670-1地號等現狀），均應同為兩造間系爭買賣契約標的
範圍，則被告抗辯稱系爭庭院及圍牆並未包括在系爭買賣契
約範圍，尚非可採。
㈢另按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利；買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限，民法
第349條、第351條分別定有明文。再按物之出賣人對於買
受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無
滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契
約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為
瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕
疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項、第355
條第1項復均有明文。故倘若買受人就買賣標的之權利瑕疵
，或買賣標的物之瑕疵，於買賣契約成立時即已知悉，參照
前開規定，出賣人自無負權利瞎疵擔保或物之瑕疵擔保責任
。本件系爭庭院及圍牆係坐落於670-1地號土地，而該670-
1地號土地為他人所有之土地等節，為兩造所不爭執，且依
系爭買賣契約所附之該670-1地號土地之分區使用說明資料
，可知該670-1地號土地○○○區○○道路用地（公共設施
用地）」，而依兩造所簽訂之系爭買賣契約第1條附註中也
載明：「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違
章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：
法定空地加蓋、平台外移、防火巷加蓋」等語，且於系爭買
賣契約之不動產現狀說明書中，被告就系爭房屋現狀「有違
建、增建或改建」部分業已說明有「法定空地加蓋、平台外
移、花台外移、防火巷加蓋及庭院部分面積占用670-1地號
」等語，並由兩造簽名確認，可認系爭買賣契約及現況說明
書所載「法定空地加蓋、平台外移或花台外移」，應包括占
用他人土地之系爭庭院及圍牆。另該系爭買賣契約亦有「買
方已知悉本標的物前庭院（含圍牆）部分面積坐落670-1地
號，○○○區○○○道路用地之私有土地等」之書面內容為
附件（下稱系爭附件），足見原告於買賣契約訂定時，經被
告為前述告知及說明後，已明確知悉系爭庭園及圍牆係坐落
於他人所有之670-1地號土地，況兩造所簽訂系爭買賣契約
第7條第6項亦約定：「違章建築部分（按即法定空地加蓋
、平台外移、防火巷加蓋）：在簽約後至交屋前被通知須拆
除（或被拆除者）。買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除
部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（
或被拆除）時，則由買方自行負擔風險」等語，益徵原告對
於系爭庭園及圍牆係占用他人土地一事，於買賣契約簽訂時
已明確知悉，且已明瞭於被告交屋後，應就系爭圍牆及庭院
自負遭通知拆除或被拆除之風險，當不能以系爭房地於被告
交屋後，因遭訴外人王秋茂訴請拆除系爭庭院及圍牆，且經
另案一審判決拆除後，而認被告須就此負權利瑕疵擔保或物
之瑕疵擔保責任。
㈣雖原告另主張：原告購買系爭房地時，被告曾向原告說明該
670-1地號土地有承租使用權利，係被告之前手向670-1地
號土地所有權人葉勝和承租，租金按每年度地價稅計算，被
告也有繳付租金，並以該土地租賃契約書為買賣契約附件，
原告始同意買受系爭房地，並認被告既然已向原告說明該67
0-1地號土地是向訴外人葉勝和承租，並成立租賃關係，卻
遭第三人主張權利，致原告不能為約定之使用，被告自應負
權利之瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任等情。然觀諸卷附土地
租賃契約書，該契約書係由訴外人羅嘉麟與該670-1地號土
地所有權人葉勝和於96年11月21日簽訂，兩造均非該土地租
賃契約承租人，縱該訴外人羅嘉麟為系爭房地之前手，而被
告或原告於系爭房地交屋前後均曾交付租金乙情屬實，亦僅
係兩造因系爭庭院及圍牆占用該670-1地號土地，而各自繳
付租金予訴外人葉勝和，以期能繼續使用系爭庭院及圍牆，
尚難據此推論被告於系爭買賣契約簽訂時，曾告知甚至向原
告保證系爭庭院及圍牆所占用該670-1地號土地部分，得為
有權使用之事實。況上開系爭附件中，除載有被告所告知「
買方已知悉本標的物前庭院（含圍牆）部分面積坐落670-1
地號，○○○區○○○道路用地之私有土地」等系爭庭院及
圍牆占用他人所有之670-1地號土地之訊息外，尚於系爭附
件記載：「該土地前所有權人與本戶前所有權人訂立土地使
用租約（詳租約），且該土地依104年10月13日地政電傳資
訊，該所有權屬如附件，相關使用權益買方確已知悉」等語
，而依系爭附件所附該670-1地號土地之所有權部登記資料
，可徵該地所有權人雖仍記載為葉勝和，但管理者為「詹基
益律師即葉勝和之遺產管理人」，且並為記載該土地已遭債
權人王秋茂（即對原告提起另案訴訟之原告）為查封登記，
足見兩造於簽訂系爭買賣契約時，應當已知悉該土地租賃契
約書所示之出租人，亦即，該670-1地號土地所有權人葉勝
和已身故，該670-1地號土地現已由他人為管理人，且該土
地已遭債務人查封登記，因而系爭附件始記載「該土地『前
』所有權人與本戶前所有權人訂立土地使用租約（詳租約）
」等語。兩造既然均已知悉該土地租賃契約書所示之出租人
葉勝和於簽訂系爭買賣契約時應已身故，則被告是否可能仍
向原告告知或保證：系爭庭院及圍牆所占用670-1地號土地
，因有該土地租賃契約書，原告仍可為有權使用乙情，甚有
可疑。自難僅以兩造將該土地租賃契約書為系爭買賣契約附
件，即謂被告曾告知或保證，系爭庭院及圍牆就占用該670-
1地號土地可為有權使用之事實。是原告主張被告因曾告知
系爭庭院及圍牆可有權使用該670-1地號土地，恐乏所據。
四、綜上所述，原告於簽訂系爭買賣契約時既已知悉系爭庭園及
圍牆係占用他人所有之670-1地號土地之瑕疵，且無法證明
被告曾告知甚至保證系爭庭院及圍牆所占用之該670-1地號
土地，因有該土地租賃契約書而可有權使用之事實，從而，
原告主張被告應負權利之瑕疵損害賠償責任347,202元及主
張因物之瑕疵減少價金347,202元，被告應返還不當得利34
7,202元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，
經核均無理由，自應應予駁回。又本件既為原告敗訴判決，
其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用為3,750元（第一
審裁判費），應由原告負擔。
中華民國108年9月30日
士林簡易庭法官莊明達
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年9月30日
書記官高郁婷