裁判字號：臺灣臺中地方法院96年重訴字第328號民事判決
裁判日期：民國97年03月05日
裁判案由：返還土地
臺灣臺中地方法院民事判決96年度重訴字第328號原告甲○○訴訟代理人 邱華南 律師
林坤賢 律師被告戊○○訴訟代理人 王錦昌 律師上例當事人間請求返還土地事件，經本院於民國97年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台中縣楊厝段楊厝寮小段第四○九、第四一○地號土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹仟零壹拾貳萬元為被告供擔保，得假執行，但被告以新台幣參仟零參拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告訴之聲明：
一、先位聲明：除假執行擔保金額及免為假執行部分外，如主文所示。
二、備位聲明：
㈠、被告應給付原告新台幣（下同）1,180,489元，及自民國95年9月10日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、事實摘要：
一、原告起訴主張：兩造於95年8月3日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告將坐落台中縣楊厝段楊厝寮小段第
409、410地號土地（下稱系爭土地）出售予被告，並約定契約總價金30,360,000元，詎原告依約將系爭土地移轉登記予被告後，被告竟藉詞系爭土地面積短少376平方公尺，自行依契約總價款與系爭土地登記面積計算每平方公尺之單價，並自行扣除其主張之短少面積價金（1,180,489元）後將差額1,819,511元以銀行本票交付原告，原告嗣即發函催告被告應給付差額，被告仍不依契約本旨給付尾款，依約原告即得解除系爭契約，原告乃再委請律師發函解除系爭契約。兩造系爭契約本旨，乃依系爭土地之現狀為買賣，並無面積短少或增加時互為找補之約定，原告願意解除契約，並將所收價金附加利息退還被告，奈何被告堅持以扣款方式解決，原告無耐只好提起本件訴訟，前位聲明依民法第259條規定之契約解除後之回復原狀請求權或民法第88條撤銷錯誤之意思表示（原告就系爭契約乃依被告主張之應依實測面積買賣，有錯誤認知），請求返還不得當得利（二訴訟標的採選擇合併）；備位聲明部分，乃預慮鈞院如認為原告解除或撤銷系爭契約無理由，則依系爭契約，請求被告給付擅自扣除之尾款，及自依約應給付尾款之翌日（系爭土地於95年9月6日移轉登記予被告，依約三日內應給付尾款）起（即95年9月10日）至清償日止，按法定利息即年利率5%計算之遲延利息。
二、被告則以：系爭土地面積短少（物之瑕疵）有台中縣清水地政事務所函可憑，系爭契約明載系爭土地之面積（權狀登記面積）及總價，被告自得依此計算每平方公尺之單價，並扣除短少部分之價金（故原告之備位請求無理由）。原告故意不告知系爭土地面積短少，解約自非合法，又系爭契約載明系爭土地面積及總價金，原告復一再表明依權狀面積買賣，足證原告就系爭契約標的物之認知並無錯誤，是其主張依錯誤意思表示之法律規定撤銷其意思表示，亦非有據。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本件兩造不爭執事項及爭點：
一、兩造不爭執事項，本院據以為本件判決之基礎事實：
㈠、兩造於民國95年8月3日簽訂系爭契約，由原告出賣坐落台中縣楊厝寮段楊厝寮小段第409、410地號土地予被告。
㈡、原告已將上開土地移轉登記予被告。被告已交付買賣價金27,360,000元，依買賣契約書約定之總價金，被告尚有1,180,489元未給付原告。
二、本件經兩造協議簡化爭點如下：
㈠、被告不給付1,180,489元，是否違約，原告得據以解除（或撤銷錯誤意思表示）系爭契約，並依不當得利法律關係，請求被告將上開土地移轉登記予原告？
㈡、如認原告不得解除或撤銷系爭契約，是否得依系爭契約請求被告給付尚欠之尾款1,180,489元？
肆、本院得心證之理由：
一、關於上開爭點㈠〔即先位之訴之關鍵爭點〕：
㈠、查本件被告主張系爭土地面積短少，為被告否認。而被告前開主張，係依據台中縣清水地政事務所95年5月11日清地測字第0960008244號函覆主旨所示：「…經本院查對結果：
409地號土地登記簿面積0.3758公頃、『地籍圖面積』為
0.3601公頃。410地號土地登記簿面積為0.5912公頃、『地籍圖面積』為0.5693公頃…」，惟被告自承並未經實地複丈，此觀上開函文亦係以「地籍圖面積」為據即足為證。按依本法所為之登記，有絕對效力。土地法第43條定有明文，是以自難僅依憑地政事務所依「地籍圖面積」計算之結果，即證明系爭土地面積確有短少之事實。
㈡、次查，系爭契約就買賣標的物雖特別記載土地坐落及面積（即登記簿面積），惟就買賣價金，則僅記載「本件買賣價金經雙方議定買賣價款合計新台幣參仟零參拾陸萬元」（參系爭契約第貳條），並將契約該條內容「每（此處為空白）定為新台幣（此處為空白）」部分予以劃線刪除，兩造並在刪除處蓋印確認，此觀卷附被告提出之系爭契約原本甚明，是兩造對於買賣價金，並無每平方公尺（坪）單價若干之約定，應堪認定，此與證人丙○○（介紹人）、乙○○（介紹人）及丁○○（土地代書，系爭契約由其擬定）到庭證述（見後述）相符，應堪認原告主張系爭契約並無就系爭土地（每坪或每平方公尺）單價約定一節為真實。
㈢、再查，證人丙○○到庭結證稱：「（法官問：到庭當初訂約過程雙方對於土地面積有無做什麼特別約定？）…可以確定是依照權狀去買賣的，沒有談到要測量，然後互相找補。大家不是很內行，沒有談到這個細節，有說總價而已，賣的人說權狀有多少平方公尺，就這樣賣。」、「在談的時候都只有談總價，沒有談一平方公尺多少錢。」（證詞詳見本院96年10月3日言詞辯論筆錄）。證人乙○○則結證稱：「（法官問：當初訂契約時有無說一平方公尺或一坪多少錢？）說很久，沒有講的很清楚一平方公尺多少錢，我們不是算平方公尺，是算坪的。最後有沒有談一坪多少錢我不清楚。他們出價時我只是傳話而已。」（證詞詳見本院96年11月14日言詞辯論筆錄）。證人丁○○結證稱：「…我有問是否註記一坪多少錢，但是現場有人有聲音，叫我寫總價就可以了。我就按照這樣寫下去。我要下筆之前，郭先生（即被告）有提出這塊土地（指系爭土地）和隔壁鄰地（之間）有電線桿，懷疑（系爭土地）是否占用（道）路（用）地。郭先生說占用的深度如果有超過一米以上，要減價，吳小姐（即原告）不同意寫這條。至於面積增減的問題，在簽約當時我沒有聽到。」（詳見本院96年12月5日言詞辯論筆錄）。由上開證人之證述，除可證明前段系爭契約未就土地單價約定一節外，另由系爭土地有無部分已成既成道路用地及如何處理之爭執過程觀之，亦可證明兩造間就系爭土地面積之「增減多寡」此一可能產生之物之瑕疵問題（蓋如系爭土地有部分已成為既成道路，則系爭土地實際可用之面積即減少，買賣雙方應就此問題如何處理加以約定，俾弭爭議）並無相互找補之合意。
㈣、復查，參卷附系爭契約第陸條約定：「雙方約定於…應將本件買賣標的物踏明界址點交於甲（即被告）管業、使用收益，…」、及第叁條：「…第三期款：即尾款，於過戶完成日起三天內，甲（即被告）支付乙（即原告）新台幣叁佰萬元正，…」，均未明定應在系爭土地點交及移轉登記前，向地政事務所申請複丈，以確認系爭契約買賣標的物之面積，此足以佐證原告主張系爭契約係就土地現狀（原告主張依登記面積交易，其真意應為依土地現狀交易）交易，雙方不另就面積增減互為找補一節，應屬真正，蓋如兩造有互為找補之約定，即必須在交付尾款前先予複丈，確定系爭土地面積，始能就應為找補之金額加以確定，其理甚明。
㈤、另參以證人丙○○證稱：「（法官問：總價是如何計算出來？）賣主（即原告）他自己衡量。賣的人自己心裡有數。」、「（法官問：有無計算的基礎在？）沒有，另外一個介紹人己○○有向賣主說土地丈量有多出來，賣主說多出來是買的人福氣。」（參本院96年10月3日筆錄），雖證人己○○嗣到庭證稱伊不記得有說過（土地面積）多出來是福氣這句話，惟其並未否認曾說過這句話，只是表明忘記了，以其僅擔任介紹人之身分而言，為此證述應係避免得罪兩造。以社會上一般人情事理而論，尚非難以理解。惟查，原告本人既未否認證人上開證詞，是就其曾言「（面積）多出來是買的人福氣」文義反面以觀，如系爭土地面積確有短少，兩造於締約當時，應無按短少面積與系爭契約所載系爭土地面積（即登記面積）比例減少價金之意思表示合致，應堪認定。復參以原告一再主張，如被告對於系爭土地（面積）不滿意，願意合意解除契約，並將已收之價金附加利息返還被告（與後述系爭契約內容約定可沒收已收價金作為違約金相較，對被告而言，實屬寬大），益足證兩造確無就面積增減互為找補之約定。
㈥、末查，依系爭契約第拾條：「甲（被告）如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲之事由，致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方（原告）解除契約，所交定金及價金，悉被乙沒收作為違約金、甲不得異議。」，被告徒憑地政事務所上開未正式現地複丈之函覆內容即片面主張減少價金，並僅將減少之價金扣除後之尾款給付原告，尚非足取，依此契約條文觀之，本件原告解除契約自屬有據。
㈦、綜上所述，本件原告起訴主張依據民法第259條契約解除後之回復原狀請求權，請求被告將已移轉登記予被告之系爭土地回復原狀，即移轉登記予原告，於法有據，應予准許。
二、本件先位之訴另一訴訟標的（撤銷錯誤意思表示，請求返還不當得利）與上開訴訟標的為選擇合併，爰不再就先位之訴另一訴訟標的進而論究有無理由。至於備位之訴部分，亦因本件先位之訴，本院認定為有理由而解除條件成就，亦毋庸再予審究，併此敘明。
三、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、假執行之宣告：先位之訴之判決（命被告為移轉登記之意思表示）是否適於宣告假執行，學說、實務雖有爭議，我國實務採日本通說（否定說），惟按我國民法第758條、759條規定，與日本法規定，不動產物權之移轉，僅因當事人意思表示而生效力，登記不過為對抗第三人之要件，二者規定不同，如不宣告假執行，於原告之權益影響至鉅（參 姚瑞光 著「民事訴訟法論」，90年10月版，第486頁），兩造復均聲明願供擔保請准予宣告假執行及免予假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告之。
陸、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年3月5日
民事第三庭法官曹宗鼎正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年3月5日
書記官黃聖心