裁判字號：臺灣臺北地方法院112年簡上字第221號民事判決
裁判日期：民國112年09月13日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決112年度簡上字第221號上訴人 董誠偉 訴訟代理人 陳志忠 律師被上訴人 林美雪 訴訟代理人 宋宜璇 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國111年12月16日本院110年度店簡字第416號第一審判決提起上訴，本院於民國112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國109年1月10日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，向上訴人購買新北市○○區○○段000○號（門牌號碼：新北市○○區○○路0巷0號，權利範圍全部，下稱系爭房屋）及其坐落之新北市○○區○○段000地號（權利範圍324/10000）土地，總價新臺幣（下同）1,460萬元。惟兩造於110年5月8日交屋後，被上訴人發現系爭房屋有如附表所示之多處水泥塊剝落、橫樑崩裂、鋼筋鏽蝕外露等瑕疵，爰先位依民法第359條前段規定，備位依第179條請求減少價金並返還溢付或請求相當於減少價金數額之不當得利，請求上訴人應給付被上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以：上訴人於103年6月購入系爭房屋時，房屋即有裝潢天花板，上訴人遷入後未作任何裝潢改變，天花板內之現況從未更動。又上訴人之前手將一樓後陽台拆除後外推成廚房及餐廳空間，上訴人並不知悉，僅獲知有陽台外推之情，並已於出售時在不動產標的現況說明書中勾載，並無隱匿故意不告知之情事，上開天花板內之現況並非瑕疵，而係陽台外推後之痕跡，且由上訴人之前手以天花板之裝潢遮蓋，並不足以影響房屋可供居住使用之通常效用。另附表編號7之地下室之浴室天花板，由照片所示屬外觀顯而易見之瑕疵，然被上訴人於交屋之時並未為保留，顯然被上訴人於購買系爭房屋時已認知瑕疵情形或於交屋後自行破壞所致，不能歸責於上訴人而由上訴人負瑕疵擔保責任。退步言之，修繕費用之估價單乃被上訴人配偶之友人 黃興森 所作，本有誇大不實之風險，且黃興森未具專業證照，原審就估價單進行之施工法、施工面積、單價，及是否有其他施工方法可獲相同修補瑕疵之效果又全無調查，估價金額不可採等語。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人30萬元，及自110年12月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘請求，並就被上訴人勝訴部分為假執行及供擔保免為假執行之宣告。上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分未上訴，非本院審理範圍）。
四、經查，兩造於109年1月10日簽訂不動產買賣契約書，被上訴人向上訴人購買系爭房屋及其坐落之土地，總價1,460萬元，系爭房屋係109年5月8日點交等情，有不動產買賣契約書在卷可參（見台灣新北地方法院109年度板簡調字第128號卷〈下稱調解卷〉第15-31頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。
五、本件之爭點為：㈠被上訴人先位主張依民法第359條前段規定請求減少價金並返還溢付，有無理由？㈡被上訴人備位主張依民法第179條請求返還相當於減少價金數額之不當得利，有無理由？茲論述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條、第373條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。系爭房屋於109年5月8日點交予被上訴人，上訴人對於被上訴人之擔保責任係以危險移轉時之價值及效用應與兩造簽約時相同，被上訴人既當場點交系爭房屋，且於點交當時未為爭執系爭房屋有何瑕疵，應認系爭房屋點交予被上訴人時係與簽訂系爭房屋買賣契約時之價值與效用並無不同，被上訴人主張系爭房屋有如附表所示之瑕疵，與其簽訂系爭契約之時不同，此種變態之事實即應由被上訴人負舉證責任。
㈡被上訴人主張系爭房屋有如附表所示之瑕疵，並舉照片為證
（見調解卷第45-63頁、原審卷第93-127頁、第286-319頁）。經查，系爭房屋為78年間建築完成，有建物所有權狀在卷可查（見調解卷第29頁），迄兩造簽訂買賣契約即109年1月10日已約30年，依常理判斷系爭房屋有可能有龜裂、牆面剝落之情事。且依被上訴人所舉照片觀之，被上訴人所指附表編號2「一樓餐廳外側窗雨遮崩裂滲漏水」、編號3「一樓餐廳外側外牆裸露、壁癌、滲水」、編號4「一樓餐廳地板地磚爆裂隆起」、編號6「一樓接地下室階梯牆面、牆腳壁癌滲水」、編號7「地下室浴室天花板嚴重變形崩塌」、編號8之「二樓浴室牆面水泥塊剝落、牆壁地震裂」、編號9「二樓浴室窗（後陽臺）水泥塊剝落、牆壁地震裂」、編號10「三樓臥室窗框龜裂剝離、壁癌、滲水」、編號11「三樓臥室天花板，牆面、牆腳龜裂、壁癌、滲水」、編號13「三樓上四樓階梯牆面壁癌、滲水」（見原審卷第294-295頁、第296頁、第301頁、第303頁、第305頁、第308-311頁、第314-316頁、第313頁、第315-316頁、第318-319頁），均屬從外觀可一望即知之瑕疵，兩造於109年5月8日當場點交，依系爭契約第9條第4項約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」等語（見調解卷第27頁），被上訴人並未舉證上開編號之瑕疵係簽約時即109年1月10日所不存在，其主張上訴人就上開瑕疵應負擔保責任，即屬無理由。
㈢被上訴人所指附表編號5「一樓客廳落地窗牆、沙發後方牆、
階梯下儲藏室空間牆面、牆腳壁癌滲水」（見原審卷第297-300頁），固屬家具、雜物可能掩蓋之瑕疵，然系爭房屋為興建逾30年之房屋，且系爭房屋坐落地點係在新北市○○區山區，鄰近獅頭山步道、青潭國小、北宜路2段，此為法院已知之事實，而山區房屋可能有潮濕情形，應為買受系爭房屋之被上訴人所知悉。又依被上訴人所舉照片觀之，未見明顯水痕，雖有油漆剝落、浮起情事，未能逕直推論為壁癌、滲水。另被上訴人所指附表編號1「一樓餐廳天花板水泥塊剝落、鋼筋外露」、編號8「二樓浴室天花板水泥塊剝落、鋼筋外露」、編號12「三樓浴室天花板水泥塊崩裂、隆起」瑕疵，觀諸被上訴人提出之上開地點照片（見原審卷第93-95頁、第289-293頁、第97-103頁、第305-307頁、第105-107頁、第317頁），上開天花板水泥均屬以燈罩或天花板裝潢遮蓋之情形，是被上訴人主張其於簽約時所不及知，即屬可採。又編號1、8、12之天花板有水泥凹凸、不平整情事，惟除一樓餐廳天花板有油漆剝落，有一處似有水泥剝落情形外（見原審卷第292頁、第293頁、第93-95頁），其餘照片（見原審卷97-103頁、第290-291頁、第305-307頁）中之水泥天花板以肉眼觀之難認有崩落碎片情形，且被上訴人所指編號12「三樓浴室天花板水泥塊崩裂、隆起」，依卷內照片（原審卷第105-107頁、第317頁）觀之，亦僅能認為有油漆龜裂之情事。被上訴人於原審聲請將系爭房屋瑕疵送請台北市建築師公會鑑定，嗣因鑑定費用過高而撤回聲請（見原審卷第362頁），則系爭房屋是否有被上訴人主張之附表編號1「一樓餐廳天花板水泥塊剝落、鋼筋外露」、編號5「一樓客廳落地窗牆、沙發後方牆、階梯下儲藏室空間牆面、牆腳壁癌滲水」、編號8「二樓浴室天花板水泥塊剝落、鋼筋外露」、編號12「三樓浴室天花板水泥塊崩裂、隆起」等情，尚難認為已證明屬實，被上訴人主張損害之範圍即屬無從認定。又上訴人固於不動產標的現況說明書勾選無「建築改良物是否有滲漏水之情形」、「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」、「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」情事（見調解卷第37頁），然被上訴人既未舉證證明其損害之範圍，亦無從以現有之證據認定被上訴人受有損害之數額為何。
㈣從而，被上訴人未盡舉證責任證明系爭房屋應由上訴人擔保
之價值、效用瑕疵範圍，其先位主張為無理由，其備位主張上訴人無法律上原因而受利益，然上訴人依系爭契約之約定取得買賣價金，被上訴人未舉證上訴人無法律上原因而受利益，其主張無可採。
六、綜上所述，被上訴人先位依民法第359條前段規定，請求減少價金30萬元，備位依民法第179條規定請求返還不當得利，均為無理由。原判決為被上訴人一部勝訴之判決，容有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國112年9月13日
民事第七庭審判長法官姜悌文
法官陳彥君法官林欣苑以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國112年9月13日
書記官林思辰附表：
編號樓層位置被上訴人主張之瑕疵相關卷證資料（調解卷）相關卷證資料（原審卷）1一樓餐廳天花板水泥塊剝落、鋼筋外露第45頁第93-95頁、第289-293頁2餐廳外側窗雨遮崩裂滲漏水第59頁第119-121頁、第294頁3餐廳外側外牆裸露、壁癌、滲水第61頁第123-125頁、第295頁4餐廳地板地磚爆裂隆起第296頁5客廳落地窗牆、沙發後方牆、階梯下儲藏室空間牆腳牆面、牆腳壁癌滲水第297-300頁6一樓接地下室階梯牆角壁癌、滲水第301頁7地下室浴室天花板嚴重變形崩塌第63頁第127頁、第303頁8二樓浴室天花板、牆面水泥塊剝落、鋼筋外露、牆壁地震裂第47-49頁第97-103頁、第305-307頁9浴室窗（後陽臺）水泥塊剝落、牆壁地震裂第308-311頁10三樓臥室窗框龜裂剝離、壁癌、滲水第57頁第117頁、第314-316頁11臥室天花板，牆面、牆腳龜裂、壁癌、滲水第53-55頁第109-115頁、第313頁、第315-316頁12浴室天花板水泥塊崩裂、隆起第51頁第105-107頁、第317頁13三樓上四樓階梯牆面壁癌、滲水第318-319頁