裁判字號：臺灣新北地方法院101年重訴字第428號民事判決
裁判日期：民國101年10月31日
裁判案由：履行買賣契約
臺灣板橋地方法院民事判決101年度重訴字第428號原告 林勤益 訴訟代理人 沈孟賢 律師被告 吳群欽 訴訟代理人 鄭丹逢 律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，經本院於民國101年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地，權利範圍十萬分之三三，及同段一二七五四建號建物（門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○號二十七樓之六），權利範圍全部之所有權移轉登記予原告或原告所指定之第三人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告於民國99年12月29日與被告簽立「不動產買賣契約書
」（下稱系爭買賣契約書），向被告購買位於新北市○○區○○路興建中之「新巨蛋」大樓編號D6棟27樓（即新北市○○區○○路1段368號27樓之6房屋）之預售屋及基地（下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）830萬元，兩造約定系爭房地由建設公司過戶予被告後，被告即有移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人之義務。而該預售屋目前已經興建完成，且被告並已於101年6月22日取得系爭房地之所有權，依約自有辦理移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人之義務，但被告屢經原告通知依約辦理用印，以進行本件買賣之所有權移轉登記程序，被告卻遲遲不履約，甚至委請鄭丹逢律師於以101年7月3日函主張，因原告未補足違約金，爰依系爭買賣契約書第11條第1項約定及民法第
254條規定，解除本件買賣契約，並沒收已收取之價金云云，顯然已拒絕履約，原告自得依法訴請被告履行買賣契約出賣人之移轉登記義務。
㈡次者，依系爭買賣契約書第10條第6項規定：「……如屆最
後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之5計付違約金賠償甲方，……」。因被告已明確拒絕移轉系爭房地所有權，原告自得依上開約定計罰，而系爭房地買賣總價金為830萬元，其萬分之
5為4,150元，故原告並附帶請求被告應按日賠償4,150元之違約金予原告，直到系爭房地所有權移轉登記予原告止，自有理由。
㈢本院101年度訴字第33號民事判決已認定兩造間系爭買賣契
約並未解除，該判決並已確定。雖然被告係於101年6月22日才取得系爭房地之所有權，但原告早已在101年6月20日給付第1期款項83萬元，已履行系爭買賣契約書第5條規定之第1期款給付義務，並無違約情事。被告雖委託鄭丹逢律師以101年6月21日函主張，原告只有支付第1期款項，沒有一併給付違約金，仍屬違約云云。但原告是否有給付違約金之義務，尚有爭議，抑且依據系爭買賣契約書，原告的主給付義務已經完成，沒有遲延給付的問題，既然沒有遲延給付的問題，被告即無主張解除買賣契約之權利，故被告委託鄭丹逢律師以101年7月3日函，主張解除買賣契約並不合法。
㈣為此，爰依據兩造間所成立之不動產買賣契約，以及依據系
爭買賣契約書第10條第6項有關違約金約定之規定（見本院卷第84頁），提起本件訴訟，並聲明求為判決：⑴被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地所有權十萬分之33，及同段12754建號建物所有權全部移轉登記予原告或原告所指定之第三人。⑵被告應自起訴狀繕本送達翌日起至移轉登記前揭不動產所有權之日止，按日給付原告肆仟壹佰伍拾元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間就系爭房地所成立之買賣契約，業經被告以原告遲延給付違約金20餘萬元，已違反系爭買賣契約書第
5條第3項所定之違約金給付義務為由，經催告後仍未履行，而依據系爭買賣契約書第11條第1項以及民法第254條規定，予以合法解除在案，故本件原告之請求並無理由。另被告亦已於101年8月1日向原告提起請求給付違約金之損害賠償訴訟，刻由本院另案審理中等語資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造間於99年12月29日簽立系爭買賣契約書，由原告向被告購買系爭房地，買賣價金830萬元，兩造並約定系爭房地由建設公司過戶予被告後，被告即有移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人之義務。而被告已於101年6月22日取得系爭房地之所有權，依約自有辦理移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人之義務。另依據系爭買賣契約書第10條第6項規定，原告並得附帶請求被告應按日賠償4,15
0元之違約金予原告，直到系爭房地所有權移轉登記予原告止等語。被告則以兩造間所成立之買賣契約，業經被告以原告違反系爭買賣契約書第5條第3項所定之違約金給付義務為由，經催告後仍未履行，而依據系爭買賣契約書第11條第
1項以及民法第254條規定予以合法解除在案，故本件原告之請求並無理由等語置辯。是以本件兩造之爭執要旨所在，厥為㈠原告究有無依據系爭買賣契約書第5條第3項規定給付違約金與被告之義務？㈡被告以原告違反給付違約金之義務為由，主張依據系爭買賣契約書第11條第1項及民法第25
4條規定，解除本件買賣契約，是否有據？㈢原告主張被告應按日賠償4,150元之違約金予原告，直到系爭房地所有權移轉登記予原告為止，有無理由？等項，茲分別審究如下。
四、關於「原告究有無依據系爭買賣契約書第5條第3項規定給付違約金與被告之義務？」爭點部分：
㈠按「甲方（即原告，下同）若有遲延給付價金之情事，每逾
1日應按遲延價金萬分之5計算違約金給付乙方（即被告，下同）。若甲方逾10日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約。」系爭買賣契約書第5條第3項固定有明文。惟稱違約金者，既係指當事人為確保契約之履行，約定債務人於債務不履行時，所應支付之金錢或其他給付而言，自需於債務人負債務不履行責任時，始行發生，此並可觀諸民法第250條第1項之規定即明。而債務不履行之債務人所以應負債務不履行責任，其主觀的責任原因則為因可歸責於債務人之事由，即係以有可歸責債務人之事由存在為要件，倘債務不履行情事之發生，並非係因可歸責於債務人之事由所致，本已難令債務人負擔債務不履行之責任，復遑論尚得課以債務人所謂之違約罰則？依此，參照上開說明，本院因認被告援引系爭買賣契約書第5條第3項規定，主張原告應負違約金給付之責，其前提自應係以原告之遲延給付價金，乃可歸責原告事由所致，方有其適用甚明。
㈡被告雖主張原告於99年12月29日簽訂系爭買賣契約書時，曾
給付簽約款83萬元，惟因其嗣後又於100年9月22日擅自違約取回該簽約款83萬元，故原告顯然已違反系爭買賣契約書第5條第2項之付款期限規定，而有遲延給付價金情事，自應依系爭買賣契約書第5條第3項規定，按日給付遲延價金萬分之5計算之違約金與被告云云。為查，本件依據被告所提出之訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）100年10月14日僑馥（100）字第64號函（見本院卷第57頁）所示可知，原告所以得取回該筆簽約款83萬元，乃係因受兩造共同委任之訴外人僑馥建經公司依據兩造所共同簽署之不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履約保證申請書）之規定，於經買方（即原告）發函催告，並經該公司依系爭履約保證申請書第3條第1項之規定催告被告起訴後，被告未於期限內起訴，復經該公司依據系爭履約保證申請書第3條第7項之規定認證結果，認證係賣方即被告未能於催告期限內履行契約，已構成違約，始於100年9月22日依認證結果將專戶款項即該筆簽約款結清返還買方即原告，顯然係因訴外人僑馥建經公司依據兩造所共同簽署之系爭履約保證申請書規定執行之結果。而依系爭買賣契約書第4條第
4項規定以及系爭履約保證申請書第3條第7項規定（見本院卷第49頁反面），除非已依司法程序處理或經買賣雙方協商確立，否則甲乙雙方是否確有債務不履行情事，及是否業已合法催告並解除賣賣契約，甲方雙方同意悉依僑馥建經之認證結果為準，故堪認於本件就訴外人僑馥建經公司所為認證結果，兩造均應受其拘束，實已難認原告之取回該筆簽約款有何可歸責原告之事由。更何況基於共同委任之法律關係，訴外人僑馥建經公司乃同時係被告之代理人，就本件買賣價金之收受、返還等事宜，本係居於被告代理人之地位為之，則代理人之行為其效力亦應及於為本人之被告。因此，原告既係經被告之同意，始得取回該筆簽約款，又何來可歸責原告之遲延給付價金可言。是被告主張原告應依系爭買賣契約書第5條第3項規定，按日給付遲延價金萬分之5計算之違約金與被告云云，參諸前揭說明，顯然要屬無據，自非可採。
㈢從而，原告尚無依據系爭買賣契約書第5條第3項規定給付違約金與被告之義務，堪以認定。
五、關於「被告以原告違反給付違約金之義務為由，主張依據系爭買賣契約書第11條第1項及民法第254條規定，解除本件買賣契約，是否有據？」爭點部分：
㈠按系爭買賣契約書第5條第3項前段固規定：「甲方若有遲
延給付價金之情事，每逾1日應按遲延價金萬分之5計算違約金給付乙方」等語。然本件原告並無可歸責事由致遲延給付價金情事存在，無庸依上開規定負擔給付違約金責任與被告乙節，業經認定如前，則被告據此為由，主張業已合法解除本件買賣契約云云，本屬無據甚明。更何況，系爭買賣契約書第5條第3項前段之約定，依其內容乃係屬給付違約金之約定，而違約金契約，乃本契約之外，獨立存在之契約，屬從契約性質，故兩造雖僅簽訂系爭買賣契約書之文件乙份，惟觀諸其內容，實已包含兩造間就系爭房地所訂立之買賣契約以及為確保該買賣契約債務之履行，兩造間所另為之違約金契約兩者，且係以買賣契約為主契約，而以違約金契約為從契約。因此，揆諸上開說明，並通觀系爭買賣契約書之文義，及探求兩造當事人立約當時之真意，堪認系爭買賣契約書第11條所謂「除本約有特別約定外，甲乙任何一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最後催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」等語，應係專指就兩造間所成立之主契約即系爭房地買賣契約而言，不包括違約金之從契約在內。意即需兩造任一方發生有不依系爭房地買賣契約履行買賣雙方之契約主給付義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，由訴外人僑馥建經公司進行最後催告仍未履行或認證後，系爭房地買賣契約始生解除之效力。否則，即無該條款之適用。而本件依被告所陳，乃係以原告有違反違約金給付義務之情事為由，故依系爭買賣契約書第11條第1項規定本件買賣契約應已解除云云。然承前所述，上開條款之適用，係以原告有違反買受人之契約主給付義務即給付價金義務為必要，不包括基於從契約之違約金給付義務，已無上開條款之適用餘地，遑論被告亦始終未提出任何證據以資證明訴外人僑馥建經公司曾對原告進行最終催告或提出認證之事實，故其所辯系爭房地之買賣契約已因系爭買賣契約書第11條第1項規定而解除云云，自屬無據，要不足採。
㈡次按主給付義務即本體義務或要素義務，乃指影響契約目的
能否達成不可或缺之約款，通常雙務契約中，具有對價關係之給付，即屬主給付義務，如買賣契約之價金給付義務及出賣物給付義務，反之，如對於契約目的之達成並非不可或缺之給付，即不為給付對達成契約目的無影響者，則為附隨義務，主給付義務之不履行，固可解除契約，但附隨義務之不履行，因對契約目的無影響，並不生契約解除權。換言之，民法第254條、第255條所指之給付，僅指主給付義務而言，不包括附隨義務在內。本件被告主張解除者，既為兩造間所訂立之系爭房地買賣契約，而原告之契約主給付義務乃為給付價金義務，關於此一義務原告並已依約履行，要無被告所稱經催告後仍未履行之情形，此亦為被告所不爭執，則依上說明，被告援引民法第254條規定主張解除本件買賣契約云云，亦屬於法未合，不足為取。
㈢參上所析，被告以原告違反給付違約金之義務為由，主張依
據系爭買賣契約書第11條第1項及民法第254條規定，解除本件買賣契約云云，顯然均屬無據，難以採取。
六、關於「原告主張被告應按日賠償4,150元之違約金予原告，直到系爭房地所有權移轉登記予原告為止，有無理由？」爭點部分：
㈠原告固主張依據系爭買賣契約書第10條第6項規定，被告應
自起訴狀繕本送達翌日起至移轉登記前揭不動產所有權之日止，按日給付原告4,150元之違約金云云。惟查，觀諸系爭買賣契約書第10條乃係有關「買賣標的點交」之規定，且其中第6項規定亦係謂「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾交屋于賣方後45日內），同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾
1日按買賣總價金萬分之5計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」等語，足見上開規定當係兩造間為確保買賣標的物之點交債務履行，約定於出賣人不履行契約時，即應支付一定之懲罰金或損害賠償額，係就為出賣人之被告違反點交義務時，所約定之違約金條款，與產權移轉乙事尚屬有別。然原告竟以該條規定，據而主張因被告已明確拒絕移轉系爭房地所有權，故原告自得依上開規定予以計罰云云，顯然有所誤認，參以原告亦始終未證明系爭房地業已交屋予被告逾45日，自難認其主張有此一違約金債權存在云云為可採。
㈡從而，原告主張被告應按日賠償4,150元之違約金予原告，
直到系爭房地所有權移轉登記予原告為止云云，同屬無理由，委無足取。
七、綜前所述，被告抗辯系爭買賣契約業經合法解除云云，既不足採，原告自得依據兩造間所成立之買賣契約，訴請為出賣人之被告履行移轉買賣標的物所有權與買受人即原告之義務。從而，原告主張依據兩造間所成立之不動產買賣契約，被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告或原告所指定之第三人，即屬於法有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、本件原告勝訴部分，係屬命被告為意思表示之判決，按其性質乃屬不適於執行者，當不得為假執行之宣告；另原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，均應併予駁回之。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國101年10月31日
民事第一庭法官黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月31日
書記官高偉庭