裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第1165號民事判決
裁判日期：民國101年10月31日
裁判案由：返還房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決101年度訴字第1165號原告厚生化學工業股份有限公司法定代理人 徐正青 訴訟代理人 劉韋廷 律師
江皇樺 律師 賴昱任 律師被告 劉登真 訴訟代理人 湯明亮 律師複代理人 周明榮 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國101年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有坐落於新北市○○區○○段如附件即新北市板橋地政事務所收件日期民國一百零一年七月二十五日土地複丈成果圖編號二九二四（A），面積為一七七六平方公尺、二九二四之一（A），面積為八一七平方公尺之建物，騰空後遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零一年四月一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣參拾玖萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。如被告以新臺幣叁佰叁拾叁萬貳仟伍佰壹拾陸為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月各以新臺幣壹拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。如被告按月各以新臺幣參拾玖萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告訴之聲明第2項原為：
被告應自民國101年3月29日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）39萬元。嗣於本院審理時，變更該項聲明為：被告應自101年4月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告39萬元，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告所有坐落於新北市○○區○○段第2924、2924-1地號土
地及其上第1268、1032建號建物，該屋並另有增建二樓部分，兩造於98年11月間簽訂房屋租賃契約，約定由原告將前揭二樓增建之未辦保存登記建築物如附圖紅線所示部分（下稱系爭房屋、地政機關收件日期為101年7月25日）出租予被告，被告則按月於每月10日給付租金予原告，租期自98年1
1月11日起至100年11月10日止，租金為每月39萬元（下稱系爭租賃契約）。嗣原告於系爭租賃契約租期屆至（即100年11月10日）前，已分別於100年7月18日、100年8月23日、100年9月21日多次發函通知被告，表明系爭租賃契約期滿將不再續約。
㈡依據系爭租賃契約第2條約定規定「租賃期間：…租期屆滿
乙方（即被告）可再續約，租約內容由雙方另行協議…」，俟系爭租賃契約業於100年11月10日租期屆至，原告另再於
101年1月11日發函與被告洽商新租約內容，惟被告均置不理，亦未予任何回覆。從而，雙方所定租賃契約業於租期屆滿（即100年11月10日）時終止，被告既未依前開約款和原告協議成立新租賃契約，嗣後復未繳交租金，則自系爭租賃契約期滿時被告即屬無權占用系爭房屋。
㈢被告已於系爭租賃契約訂立時，依契約第3條之約定給付原
告120萬元，作為押租金，又原告依照前揭不當得利之規定，得請求被告自100年12月26日（因期滿後被告有一個半月的搬遷時間）起至返還房屋日止，按月給付39萬元相當於租金之不當得利。據此，原告得就前揭押租金與不當得利之請求在同等的數額的範圍內互相抵銷。是以，原告得就自100年12月26日起至101年3月28日止所積欠相當於租金之不當得利與押租金120萬元互為抵銷[計算式：390,000*3個月（即100月12月26日至101年3月25日）+13,000*3日（即101年3月26日至101年3月28日）=1,209,000]。
㈣基此，兩造間所簽立之系爭租賃契約業已屆滿，被告迄今仍
無權占有使用系爭房屋，並獲有使用之利益，致原告受有相當租金之損害，原告自得依據民法第455條、第767條、17
9條之規定提起本件訴訟，並聲明：①如主文第1、2項所示；②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依據系爭租賃契約第2條約定內容，兩造已約定租期屆滿被
告可再續租，僅租約內容由雙方另行協議而已，此與訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，並不相同，故原告於租期屆滿前三次寄發信函予被告，表示租賃期滿後將不再續約，應不生效力，被告續租之權利，並不受影響。況原告三次所寄發之信函，係因逾期招領而退回，被告並未收受而知悉內容，亦應不生效力。
㈡兩造所簽訂之租賃契約已有多年，在每次簽訂之租賃契約書
皆有明載：「租期屆滿乙方（即被告）可再續租」，在95年簽訂之承租合約書，係租期屆滿經過數月後始補簽訂之承租合約書，以作為兩造間有租約之證明，而98年簽訂之承租合約書，更係經過很久後始補簽訂之承租合約書，亦係作為兩造間有租約證明，在租期屆滿後未再補簽訂新承租合約書前，皆係由原告交付每月之統一發票予被告，被告也交付每月支票予原告，故此次租期屆滿後，原告改變心意願再續租予被告，才會將續租之第一個月（即100年11月11日起至12月10日止）租金39萬元之發票交予被告，而後被告要將租金39萬元支票交予原告時，原告又後悔要調整租金為每月150萬元，始不收受該39萬元租金支票，惟兩造以每月39萬租金條件續租業已合意而生效力，並不因事後原告反悔而影響其效力等語置辯，並聲明：①駁回原告之訴及其假執行之聲請；②如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造所不爭執之事實：㈠兩造簽立系爭租賃契約書，原告將其所有坐落臺北縣板橋市
○○路○段○○○號（改制後為新北市板橋區）如複丈成果圖所示紅色線部分2樓（面積合計為2,593平方公尺）租予被告。目前則由被告以其配偶為登記名義人經營保齡球館中。㈡系爭租賃契約第2條約定：「租賃期間自98年11月11日起至
100年11月10日止，租期屆滿乙方（即被告）可再續租，租約內容由雙方另行協議，租期屆滿乙方未再續約者，甲方（即原告）應給予乙方一個半月拆裝期，一個半月拆裝期不收租金」、第3條約定：「乙方於訂約時，已給付甲方120萬元，作為押租金（不另立收據）」、第4條約定：「每月租金為39萬元」。
㈢原告公司於100年7月18日、100年8月23日寄發信函予被
告，表示租賃期滿後將不再續約，然上開信函皆因逾期招領而退回。被告則於100年9月21日收受原告以快遞方式通知之包裹。
㈣被告現使用系爭房屋之相當租金利益為39萬元，原告則受有相當租金損失39萬元。
㈤原告於101年1月11日發函予被告，表示擬定新約條件：「
租金：150萬元/月(含稅)。押金：450萬元。租期：1年。四、其餘條款與前合約相同。」以辦理續約事宜，被告有收受該來函，然兩造迄今並未另成立新約。
四、本件爭點厥為，兩造之租賃契約是否發生續約之法律效果，茲分述如下：
㈠按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示
，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年台上字第986號判決要旨足資參照）。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。本院審酌兩造所簽立之系爭租賃契約第2條約定內容載明：「租賃期間自98年11月11日起至100年11月
10日止，租期屆滿乙方（即被告）可再續租，租約內容由雙方另行協議，租期屆滿乙方未再續約者，甲方（即原告）應給予乙方一個半月拆裝期，一個半月拆裝期不收租金」等文字觀之，足認兩造須於系爭租賃契約期滿後之租約內容由雙方另行協議，亦即對於出租之標的物、租金及租期等必要之點兩造另行協議，此契約文字業已表示當事人真意，自無另行解釋上開文意之情。
㈡經查：證人即被告之員工 黃子倢 到院證稱：伊擔任被告所經
營保齡球館會計工作，因與原告公司成立租賃契約關係，需給付每月租金39萬元及其他水電費用，依被告之指示以三個月給付一次支票，亦即100年7月間，被告一次給付三個月（8、9、10月）之租金，原告公司有收取，嗣伊在100年
9月間欲給付100年11、12月、101年1月之租金時，原告公司就拒收。又參酌系爭租賃契約前之95年簽立三年租約之過程，係先由被告提供空白合約書至原告公司，再由原告公司就條文之內容、租金之多寡進行修改等語以觀（見本院卷第164頁背面-165頁），足認兩造就屆期之定期租賃契約是否續約，必須由兩造就租賃之期間、租金等必要之點合意後始簽立，尚難僅以被告單方面主張續約而延展。況且，證人黃子倢業已明確證稱其於系爭租賃契約屆滿前欲給付期滿後之租金予原告公司業已遭拒，應認原告公司並無續租之意思表示，且支付予原告公司三個月租金之支票遭拒，而證人黃子倢既受被告指示所為，衡情證人應會對於被告報告上情，足認被告應有所知悉。
㈢原告主張於系爭租賃契約期滿前，曾分於100年7月18日、
8月23日及9月21日向被告表明租期屆滿將不再續租等事實，被告雖抗辯上開通知均因招領逾期而未收到，並不發生意思表示之通知等語。查原告固然分於100年7月18日、8月
23日以存證信函之方式向被告表示不續租之意思表示，該等信函均因被告招領逾期而不生通知之意思表示（見本院卷第27-32頁），然被告嗣於100年9月21日收到原告所寄送之快遞包裹，此為被告所不爭執，復有原告所提出之永順快遞服務簽單在卷可稽（見本院卷第33頁），雖然快遞送達無法如同郵局之存證信函般完整呈現原告公司通知之內容，然原告公司已於100年9月間拒收系爭租賃契約期滿後之租金，且於系爭租賃契約期滿前二次以存證信函通知被告不續約之意思表示，審酌被告對於上開存證信函刻意不領取，及兩造並無其他契約或糾紛之情況下，衡情應認100年9月21日之通知內容，應屬原告對被告表示不續約意思表示之通知。㈣被告雖另抗辯原告公司於系爭租賃契約屆滿後將續租之第一
個月（即100年11月11日起至12月10日止）租金39萬元之發票交予被告，被告同意續租而收取該租金39萬元之發票，應認兩造已有續租之合意等語，然此則為原告公司所否認，並以上開發票係誤發，要求被告繳回，迄今亦未收取該月之租金，並無續租之意思表示等語置辯。查證人黃子倢亦證稱：租金都是被告先支付後，原告公司始開立發票予被告，但開發票之時間都會拖延，從來沒有被告未付錢，原告公司就先開立發票之情形等語以觀（見本院卷第164頁背面-165頁背面），被告既未給付上開租金39萬元予原告公司，原告公司依據兩造先前交易慣例，自不會開立發票予被告收執，故原告主張係誤開立前揭發票，自屬可能。又原告公司既於系爭租賃契約屆滿前表示不願續租之意思表示，被告亦無支付租金予原告公司，兩造迄今亦無成立新租約之合意，尚難僅以原告誤開發票而逕認兩造已達成續約之合意。
㈤末按民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃
關係，於期限屆滿時消滅」、同法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，是系爭租約於租期屆至後，兩造之租賃關係已消滅，被告自應返還系爭房屋予原告至明，足徵原告此部分之主張。
五、系爭租約既已於100年11月10日屆至而消滅，則自消滅之日後即100年11月11日起被告既尚未交還原告，且被告繼續占有使用系爭房屋，自為無法律上之原因受有占有使用利益，致原告受有無法使用之損害，則原告依不當得利之法律關係，主張被告每月受有相當租金39萬元之利益，而原告公司則受有39萬元租金之損害，二者間有直接因果關係等事實，亦為兩造所不爭執，已如前述，原告此部分之主張，應屬可採。又按民事訴訟法第400條第2項既明定主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判力，且該條項未就主張抵銷請求之主體設其限制，並參照民法第33
4條、第335條有關「抵銷之要件暨方法」之規定，亦未將主張抵銷者侷限於債權人或債務人，倘主動債權及被動債權皆有效存在，復向他方為意思表示者，均得主張抵銷之。則當事人於訴訟繫屬中，不問主張抵銷之請求為原告或被告所主張之反對債權，祗要經法院裁判抵銷之數額者，即應賦予既判力（最高法院100年度台聲字第1294號裁定可參）。是以，參酌前揭說明，原告自得就被告所交付之120萬元押租金與不當得利之請求在同等的數額的範圍內互相抵銷。亦即，原告得就自100年12月26日起至101年3月28日止所積欠相當於租金之不當得利與押租金120萬元互為抵銷[計算式：390,000*3個月（即100月12月26日至101年3月25日）+13,000*3日（即101年3月26日至101年3月28日）=1,209,000]。從而，原告主張被告應自101年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告39萬元，應屬可採。
六、綜上所述，被告對於其如何有權占有使用系爭房屋，迄今並未對此有利於己之事實積極舉證以實其說，其此部分之抗辯，應不足取。又系爭租賃契約之租期業已屆滿，且被告迄今仍占有使用中而或有利益，原告依據民法第455條、第179條之規定提起本件訴訟，並聲明如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保請准或免為假執行之宣告，經核並無不合，故分別諭知如主文4、5項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年10月31日
民事第二庭法官吳振富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月31日
書記官吳語杰