臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 丙○○
訴訟代理人 吳慶隆 律師
複 代理人 袁瑞成 律師
被 告 甲○
樓
訴訟代理人 張克西 律師
訴訟代理人 林智育 律師
上列當事人間減少價金等事件，於民國98年4月16日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠查原告於95年8月21日以總價新臺幣（下
同）500萬元向被告甲○購買門牌號碼台北縣三重市○○○
路○○○號11樓之1房屋（以下簡稱系爭房屋），於系爭房屋交
屋後，原告即陸續發現於電錶箱、接近陽台部分之天花板、
牆面部分有滲漏水及發霉之現象，尤其颱風天時，系爭房屋
之滲漏水情形更加嚴重，將地板、隔間裝潢、衣櫃等浸漬損
壞，令原告損失不訾。原告甚至發現被告先前所為室內裝修
，竟將消防警報灑水設備破壞掩蓋，致喪失其效用，已嚴重
危及原告之居住安全及大樓社區之公共安全。而被告確有不
告知瑕疵之故意：⑴查被告於事前竟故意隱瞞系爭房屋有漏
水之情形，此稽諸被告於標的物現況說明書第八項「是否有
滲漏水情形」在「否」之欄位打勾即明。⑵復查，原告為查
明滲漏水原因，曾詢訪鄰居及系爭房屋之大樓管理委員會，
得知被告早於出售系爭房屋前，即已知悉系爭房屋有滲漏水
情形，並曾委託高姓師傅修理，但無法完成修繕。被告為圖
順利出售，竟以部分室內裝修或粉刷新漆作為掩飾，甚至於
原證三標的物現況說明書隱瞞系爭房屋有滲漏水之事實，參
以台灣省建築師公會台北縣辦事處97年10月16日97台建師北
鑑第362號函附鑑定報告書（以下簡稱系爭鑑定書）之結果
，亦認系爭房屋原來確有滲漏水情形，只是近來經大樓管理
委員會請人修繕屋頂二處管道通風間因而有所改善（詳參系
爭鑑定書第5、6頁），由此足證被告確有不告知系爭房屋有
滲漏水瑕疵之故意甚明。⑶再系爭房屋原本確有室內消防自
動灑水設施，只是遭被告拆除，此有系爭鑑定書所載「再依
97年10月3日現場第二次會勘所見，鑑定標的房屋門外公共
走廊天花平頂即有自動撒水頭等設施之設置(附件三，3-2
照片13)；惟室內天花平頂卻無是項設施(附件三，3-2照片
10~12)，顯係曾有使用人重新施作室內裝修時，而將該明管
管路及撒水頭等設施予以拆除所致」等語(詳參系爭鑑定書
第7頁)及所附附件四大樓施工面圖說影本四張可稽。⑷參以
依系爭房屋之大樓建造於88年間當時之「建築技術規則」設
計施工編第114條第2款第(2)目規定「建築物在第十一層以
上之樓層，各層樓地板積在100平方公尺以上者，應設置自
動撒水設備。」，且系爭鑑定書之鑑定結果亦認「室內平頂
原設置自動撒水設施（明管式）已遭毀壞，該設施屬大樓消
防系統之一環，事涉公共安全，應速予回復原狀為妥適」等
語，可知被告擅自將室內消防自動撒水設施拆除，致影響居
住及公共安全，實已構成系爭房屋之重大瑕疵。惟被告卻刻
意隱瞞系爭房屋室內消防自動撒水設施已遭其拆除之情，亦
足證被告確有不告知系爭房屋有室內消防自動撒水設施遭其
拆除之瑕疵之故意甚明。⑸又系爭房屋之所有權人，於原告
之前手，僅有被告一人，此有系爭房屋之建物異動索引可稽
，亦即系爭房屋於建造完成後即由被告取得所有權，之後只
於95年9月間將系爭房屋出賣並移轉所有權登記予原告所有
，由此足知系爭房屋之室內消防自動撒水設施乃係被告擅自
拆除，且被告對系爭房屋有滲漏水之情形亦明知之甚詳，惟
被告卻隱瞞上開瑕疵情形而未告知原告，並於本件訴訟偽稱
伊未故意不告知瑕疵云云，無非臨訟設詞推諉卸責，洵不足
採信。⑹此外，原證三現況說明書關於是否有滲漏水之情形
，另有滲漏水處理方式之選項，然被告卻毫不遲疑地直接勾
選「否」，亦即明確表示「未曾滲漏水」，並非曾滲漏水但
已修復，惟今被告卻於97年11月27日民事答辯(一）狀中稱
「縱系爭房屋有瑕疵，則被告於訂約前均已完成修繕，亦無
故意不告知瑕疵之情事」云云，不僅與事實不符，更顯得欲
蓋彌彰，亦足證被告確有不告知瑕疵之故意甚明。㈡被告應
負民法物之瑕疵擔保及不完全給付責任：⑴按最高法院87年
台上字第575號判決要旨：「買賣之物，缺少出賣人所保證
之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不
履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法
第360條定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負
擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可
歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責
任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」⑵復查，
原證一買賣契約書第11條第5項約定：「乙方（即被告）保
證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵(例：傾斜、龜裂
等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如
有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔責任。」、
第14條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條
款規定履行，即為違約，…」。⑶查系爭房屋交屋後，原告
即陸續發現系爭房屋有滲漏水之情形，颱風天尤其嚴重，甚
至造成屋內積水，毀損家具。原告甚至發現被告先前所為室
內裝修，竟將消防警報灑水設備破壞掩蓋，致喪失其效用，
已嚴重危及原告之居住安全及大樓社區之公共安全。而公寓
大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，故所交
付之房屋倘有滲漏水及消防設備遭掩蓋或破壞之情形，實足
以影響居住、營業之目的，自屬物之瑕疵。⑷然而，被告卻
於買賣時故意對原告隱瞞上述瑕疵，且可歸責於被告，經原
告以三重中山路第177號存證信函催告被告於7日內出面洽商
賠償償事宜，並請求減少房屋買賣價金，而被告於97年1月
29日收到該函，惟被告卻置之不理，而本件被告所出賣交付
予原告之系爭房屋，既有系爭漏水現象，且室內消防自動撒
水設施已遭被告拆除，致影響居住及公共安全，當屬系爭原
證一買賣契約約定及民法第354條規定之物之瑕疵，甚且不
具被告所保證無滲漏水之品質，殊屬明確，從而依上揭原證
一買賣契約書第11條第5項約定、民法第354條規定及最高法
院見解，被告自應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務
不履行損害賠償責任，灼然甚明。⑸原告之減少價金請求權
並未罹於時效：查被告確有不告知瑕疵之故意，業如上開第
三點所述，依民法第365條第2項之規定，並無民法第365條
第1項規定6個月不行使之除斥期間之適用，從而被告供稱原
告之減少價金請求權已因6個月除斥期間屆滿不行使而消滅
云云，洵屬無據，不足採信。㈢茲就本件請求權基礎之構成
要件該當及證據方法，補充說明如下：⑴原告依民法第359
條規定請求之部分：①系爭房屋確有滲漏水及消防灑水設施
遭拆除之瑕疵：依「原證二照片」及「台灣省建築師公會台
北縣辦事處97年10月16日台建師北鑑字第362號鑑定報告書
」，足可證明系爭房屋確有漏水及消防設施遭拆除等嚴重影
響居住品質、目的及安全之瑕疵。②被告確有不告知上開瑕
疵之故意，依民法第357條及第365條第2項之規定，不適用
民法第356條檢查通知義務及365條第1項除斥期間之規定：
查系爭房屋確有承上所述之瑕疵，惟被告竟於「原證三現況
說明書」偽稱系爭房屋未曾發生滲漏水云云，且系爭房屋內
之消防灑水等公共設施已遭拆除，嚴重影響居住安全，被告
亦未告知原告。並參以「原證七異動索引」顯示系爭房屋之
前手，僅有被告一人，足證被告確有不告知上開瑕疵之故意
。綜上，原告得依民法第359條規定，請求被告減少價金50
萬元。⑵原告依民法第360條規定請求之部分：①系爭房屋
確有滲漏水及消防灑水設施遭拆除之瑕疵，缺少被告所保證
之品質，原告得依民法第360條「前段」規定請求被告損害
賠償：依「原證一買賣契約」第11條第5項之約定，被告保
證系爭房屋於點交前無存在物之瑕疵。惟依「原證二照片」
及「系爭鑑定報告」，足可證明系爭房屋確有漏水及消防設
施遭拆除等嚴重影響居住品質、目的及安全之瑕疵。②被告
確有不告知上開瑕疵之故意，原告亦得依民法第360條「後
段」規定請求被告損害賠償，且依民法第357條及第365條第
2項之規定，不適用民法第356條檢查通知義務及365條第1項
除斥期間之規定：查系爭房屋確有承上所述之瑕疵，惟被告
竟於「原證三現況說明書」偽稱系爭房屋未曾發生滲漏水云
云，且系爭房屋內之消防灑水等公共設施已遭拆除，嚴重影
響居住安全，被告亦未告知原告。並參以「原證七異動索引
」顯示系爭房屋之前手，僅有被告一人，足證被告確有不告
知上開瑕疵之故意。綜上，原告得依民法第360條前段及後
段之規定，請求被告損害賠償50萬元。⑶原告依民法第227
條規定請求之部分：①買賣標的物為特定物：依「原證一買
賣契約」所示，本件所涉買賣標的物為系爭門牌台北縣三重
市○○○路○○○號11樓之1房地之特定物。②系爭房屋確有滲
漏水及消防灑水設施遭拆除之瑕疵，被告所為給付顯不符合
債務本旨：依「原證一買賣契約」第11條第5項之約定，被
告保證系爭房屋於點交前無存在物之瑕疵。惟依「原證二照
片」及「系爭鑑定報告」，足可證明系爭房屋確有漏水及消
防設施遭拆除等嚴重影響居住品質、目的及安全之瑕疵，被
告所為給付顯不符合債務本旨。③被告故意或過失不告知上
開瑕疵，致原告不知有瑕疵而仍為購買，顯可歸責於被告：
查系爭房屋確有承上所述之瑕疵，惟被告竟於「原證三現況
說明書」偽稱系爭房屋未曾發生滲漏水云云，且系爭房屋內
之消防灑水等公共設施已遭拆除，嚴重影響居住安全，被告
亦未告知原告。並參以「原證七異動索引」顯示系爭房屋之
前手，僅有被告一人，惟被告卻偽稱系爭房屋未曾發生滲漏
水云云等情，足可證明被告確有故意或過失不告知上開瑕疵
之行為，致原告不知有瑕疵而仍為購買，顯可歸責於被告。
另，被告應就不可歸責於債務人之事由負舉證責任，此有最
高法院97年度台上字第1000號判決要旨：「債務不履行之債
務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為
要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行
債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債
務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應
由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責。」可資參
照。④被告經原告催告後拒不履行。⑤瑕疵縱若係發生於契
約成立前，被告仍應負不完全給付之債務不履行責任。綜上
，原告得依民法第227條之規定，請求被告損害賠償50萬元
。⑷原告之減少價金請求權並未罹於時效：被告確有不告知
瑕疵之故意，業如上開所述，依民法第365條第2項之規定，
並無民法第365條第1項規定6個月不行使之除斥期間之適用
。⑸原告爰依民法第359條物之瑕疵請求減少價金、民法第
360條物之瑕疵請求不履行損害賠償之規定、民法第227條第
1項不完全給付請求損害賠償之相關規定，併為請求鈞院就
其中之一有理由而為原告勝訴之判決：最高法院91年度台上
字第2185號判決所示重疊之訴之合併之要旨。①查物之瑕疵
擔保與不完全給付責任為請求權競合關係，請求鈞院選擇有
利於原告之請求權基礎，為原告勝訴之判決。②復查，民法
第359條請求減少價金與第360條請求不履行之損害賠償為選
擇關係，若鈞院依物之瑕疵擔保責任為本件判決依據時，請
求鈞院就民法第359條與第360條之規定，擇一有利於原告之
請求權，為原告勝訴之判決。㈣關於消防設備部分，茲補充
理由說明如下：⑴查原證一買賣契約第13條第2項之約定意
旨，前段「其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含
鐵窗、鐵門），又點交前增建部分，乙方自本約成立之日起
不得任意取卸破壞」等語之約定，著重在系爭房屋現有之設
施及定著物於點交前不能予以破壞，後段「現有附屬水電瓦
斯衛生設備亦應恢復或保持正常使用之狀態」等語之約定，
則著重於系爭房屋現有設施或設備於點交前若已遭損壞或不
能使用時，應恢復或保持其可正常使用之狀態。惟本件系爭
房屋之自動消防灑水設備於點交前早為被告所破壞，依上開
第13條第2項之約定意旨，被告自應予以恢復其可正常使用
之狀態，始為符合債務本旨之給付。⑵再本件系爭房屋之室
內消防自動灑水設施，依88年間當時之建築技術規則設計施
工編第114條第2款第(2)目「建築物在第十一層以上之樓層
，各層樓地板面積在100平方公尺以上者，應設置自動撒水
設備」之規定，乃必備之法定消防設施，惟被告不僅未告知
有此等消防灑水設備，甚至將其破壞並隱匿於天花板內，已
嚴重影響原告之居住安全，更危及大樓社區之公共安全，自
屬物之瑕疵及不完全給付，是以被告辯稱伊係依呈破壞狀態
之消防灑水設備之原狀點交予原告、符合買賣契約第13條第
2項之約定云云，乃係設詞歪曲契約第13條第2項之約定意旨
，企圖推諉應負之責任，洵不足採信。⑶又按，建築法第77
條第1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」、第77-2條規定：「建築物
室內裝修應遵守左列規定：…三、不得妨害或破壞防火避難
設施、消防設備、防火區劃及主要構造。…」、第91條規定
：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械
遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並
限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用
者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水
供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除
：…二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構
造及設備安全者。…」，以及消防法第6條規定：「下列場
所之管理權人應設置並維護其消防安全設備：一、依法令應
有消防安全設備之建築物。…」、第37條規定：「違反第6
條第1項消防安全設備設置、維護之規定或第11條第1項妨焰
物品使用之規定，經通知限期改善，逾期不改善或複查不合
規定者，處其管理權人新台幣六千元以上三萬元以下罰鍰；
經處罰鍰後仍不改善者，得連續處罰，並得予以三十日以下
之停業或停止其使用之處分。…」。經查，依原證七異動索
引所示系爭房屋之前手只有被告一人，被告豈會不知系爭房
屋建屋之始即有消防自動灑水設施？亦豈會不知該等消防設
施涉及公共安全，不能予以任意破壞？而該等消防設施又豈
非被告所破壞？被告實難辭其責。況依上揭建築法及消防法
之相關規定，建築物所有權人就上述消防設施有維護之責任
及義務，惟被告卻將上述消防設施予以破壞及藏匿於天花板
內，亦未告知原告有此等消防設施，一但發生火災，原告生
命財產安全即有受侵害之危險，亦令原告有遭行政機關依上
揭法規予以處罰之虞，則系爭房屋之消防灑水設施遭被告破
壤，自屬物之瑕疵及不完全給付，且可歸責於被告，從而被
告辯稱伊非專業人士，伊無告知義務云云，無非設詞推諉責
任，洵不足採。㈤原告請求交易價值減損314,800元之部分
，茲再補充理由說明如下：⑴查系爭房屋牆壁因長期性滲漏
水，已產生白色毛狀結晶物，此即一般所稱之『壁癌』，實
非單純之粉飾斑剝，而房屋牆壁發生壁癌現象，顯示牆壁縫
隙已長期遭水氣及黴菌侵入，且水泥結構已產生化學變化，
足以影響居住品質，甚至危及房屋之安全，亦足證被告確有
不告知瑕疵之故意。⑵況壁癌於一般工程施作實務上礙難處
理，縱用盡各種現代方法，仍無法完全予以根絕治癒，故於
社會生活上之一般房屋交易經驗，設若房屋牆壁有壁癌之情
形，適足以減損房屋交易總價金額至少一成以上之價值，甚
至聞之卻步，不敢購買，而本件原告僅請求交易價值減損之
損害314,800元，尚不及系爭房屋總價金額500萬元之一成，
實屬合理，並不為過。⑶至系爭鑑定報告供稱系爭房屋無價
值減損之虞云云，並未參酌系爭房屋牆壁有壁癌之情形、房
屋曾發生滲漏水足以影響交易行情及原告因系爭房屋曾發生
滲漏水致日後很難出賣等情，難不成也要原告像被告一樣偽
稱系爭房屋未曾發生滲漏水云云，且試問一般人於花同樣之
價錢下，誰願意購買曾發生滲漏水之房屋？實與吾人社會生
活經驗不相符合，洵不足採信。⑷此外，系爭鑑定報告就室
內漏水部分之所謂修復費用，只是將牆壁表面斑剝之部分重
新披土及刷上一層新漆（系爭鑑定報告所附修復及回復費用
估算表第1項1-1牆面刷乳化漆），並未解決牆壁因滲漏水遭
水氣及黴菌侵入影響結構安全之壁癌問題，且日後亦可能因
壁癌之未解決再發生滲漏水問題，致問題反覆不已，是以原
告請求交易價值減損之損害314,800元，實洵然有據，應有
理由。⑸原告請求償還修復期間之租金損害18,200元部分，
茲再補充理由說明如下：查系爭房屋進行修復之施工期間，
天花板均應拆除，且房屋內充塞廢棄物及施工物品，塵埃飛
揚，根本無法住人，當然要在外暫時租屋居住，不然可請被
告來住看看。而此等費用與修復費用有相當因果關係，且可
歸責於被告，自屬修復費用之一部分，是以被告供稱房屋租
金損害非屬修復費用不能主張減少價金云云，洵屬無據，不
足採信。
二、被告則以原告提起本件訴訟，無非主張被告出賣原告之系爭
房屋於訂立買賣契約前即存有漏水問題與欠缺消防灑水設備
云云。惟查：㈠房屋漏水部分：⑴系爭房屋交付前未有滲漏
水問題存在，故被告無告知義務；更無原告所云故意不告知
之情形。①被告交付系爭房屋於原告前，未曾有滲漏水問題
，被告占有系爭房屋期間未曾有滲漏水情形，同此，被告無
論訂立系爭買賣契約，抑或交付系爭房屋於原告時，系爭房
屋現況均無漏水情形。因此被告於原證3之標的物現況說明
書第8項「是否有滲漏水情形」勾選為否，自符合系爭房屋
實際現況。亦無違反系爭買賣契約第11條第5項之問題。②
退一步言，縱有滲漏水，亦於交付系爭房屋前修復，否則，
被告不可能等一年四個月後才來主張漏水問題。因此，如有
漏水業已修復，自無法該當於「標的物現況說明書第8項」
及「系爭系爭買賣契約第11條第5項」之約定房屋現況是否
有漏水，抑或點交前有滲漏水之要件。③承上所述，系爭房
屋交付於被告前根本無滲漏水情形，因此被告並無違反任何
系爭約定，何來有告知義務？遑論有故意或過失未告知之問
題存在！被告自無需擔負任何瑕疵擔保責任或債務不履行責
任。⑵系爭房屋漏水原因與系爭房屋無關，且鑑定報告及補
充鑑定意見均未指明漏水原因之造成係存在於被告交屋之前
。①按鑑定報告得知「就會勘所見，聲請人所指認之漏水處
所，經現場室內及屋頂查勘檢視，應與屋頂上二座管道通風
間之構造有關（鑑定報告附件三，3-2照片15）。該管道間
係用為配設該處各層住宅單元內衛浴間或廚房之立管（如給
排水管、污水管及通風管等）通達屋頂，並裝設通風百葉。
經推論研判或因突出壁面之管道通風間之百葉窗損壞，或因
通風間牆面裂縫，而自該通風間處溢入或滲入，並沿管道間
內牆滲入鑑定標的房屋，故其室內牆面出現汎潮斑剝，且該
牆面漏水處經量測比對位置，正是屋頂二處管道通風間之所
在（鑑定報告附件三，3-2照片16、18、19）。又據聲請人
指稱，屋頂上該二處管道通風間，前經大樓管理委員會僱人
修繕後（粉刷牆面並新裝設百葉窗），鑑定標的房屋內牆面
即未再出現漏水現象。（請參鑑定報告第5、6頁）。②承上
鑑定結果可知，（1）系爭房屋漏水係出於公共設施管道通
風間之百葉窗損壞，或因通風間牆面裂縫所造成，自與系爭
房屋無關。（2）原告從95年8月21日買受系爭房屋，直迄97
年1月29通知被告漏水一節，其間經歷颱風、大豪雨、地震
，均有可能造成鑑定報告所指「百葉窗損壞，或因通風間牆
面裂縫」之情形，故請原告舉證證明，前述損害係存在於被
告交付原告房屋之前。⑶退萬步言之，系爭房屋滲漏水縱可
歸責於被告，惟原告已怠於通知而承認其所受領之物。①按
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人
。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之
瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後
發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受
領之物。民法356條定有明文。又按其立法理由：按標的物
之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕
疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於
通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應視為承認其
所受領之物，蓋以對於標的物瑕疵之擔保，以從速決定為宜
，不應使出賣人久負不可知之責任也。至標的物之瑕疵，非
即時所能知，而於日後始行發見者，買受人對於出賣人，亦
應負通知之責任。若發見瑕疵後，怠於通知，亦視為承認其
所受領之物。亦本條所由設也。②經查，從95年8月21日迄
於97年1月29日按中央氣象局統計資料，侵襲台灣之颱風即
有珊珊、帕布、梧提、聖帕、韋帕、柯羅莎、米塔共7個颱
風，又自95年9月至96年年底此段期間，依中央氣象局最新
公布之4級雨量分級規定，台北地區單日降雨量屬於大雨標
準（50毫米以上）之天數有13次；屬於豪雨標準者（130毫
米以上），有1天；屬於大豪雨標準者（200豪米以上），有
1天，尤其在原告交付系爭房屋之95年9月份雨量統計亦達36
7.8毫米，且有中度颱風珊珊。復原告自承「尤其颱風天時
，系爭房屋之漏水情形更加嚴重」，因此，從氣象統計資料
得知，原告購買系爭房屋後歷經多次颱風與大、豪雨，若系
爭房屋有漏水瑕疵早業已發生漏水情形；又倘真有漏水情形
，原告業已早知悉該情，絕非於交屋後近1年4個月始為知情
。是以，原告未依民法356條規定為即時通知被告有漏水問
題存在，則按該條文及立法理由規定，原告視為承認其所受
領之物，不得再對被告主張瑕疵擔保責任至明。㈡消防灑水
設備部分：⑴被告並無刻意隱瞞系爭房屋有拆除消防灑水設
備之事，原告主張恢復消防設備顯係藉機敲詐。①按被告是
否刻意隱瞞，則需視⒈被告是否有告知義務⒉原告是否有詢
問，或原告主觀上有預期而被告卻為不實說明或刻意緘默⒊
交易上是否有此告知義務存在。經查，本件不動產買賣契約
書及標的物現況說明書，均未課予被告有告知說明義務，且
原告亦未說明被告有告知義務之法律上依據為何。況且，在
不動產買賣交易習慣上，未有交易習慣認定出賣人有茲對消
防灑水之告知義務存在。被告非專業建築師、亦非專業不動
產交易從業人員，豈知消防灑水設備需積極主動告原告，倘
交易習慣上有此告知義務存在，被告漏未告知，被告自屬有
刻意隱瞞之情。但在原、被告現場看屋雙方合意且原告亦未
詢問及預見之下，被告實殊難知道此種事情亦有告知義務。
又，倘如原告所云被告就此情形係屬故意不告知；則是否被
告需就買賣標的物現況說明書上所未記載的說明事項以外之
全部任何大、小瑕疵（包括一磚、一瓦、混泥土結構比例、
鋼筋磅數等），均要主動告知；否則就會屬於「故意」不告
知。倘為如此解釋，實為強人所難違反期待可能性。末者，
本件買賣如原告有詢問至此時，如雙方亦就此為爭執時，被
告勢必不會出賣於原告，是以，殊難想像，雙方你情我願之
下作成買賣，如今卻以此來反咬索錢！因此，在買賣契約、
標的物現況說明書、法律、交易習慣未有規定之下，且被告
亦非專業人士之情形，課予被告是此告知義務實有強人所難
。②按系爭買賣契約第13條第2項規定「本買賣標的物未點
交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗
、鐵門），以及點交前增建部分，乙方自本約成立之日起不
得任意取卸破壞，應依原狀點交予甲方，現有附屬水電瓦斯
衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態。」、「前項共用部
分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共
消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其
費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）
政府定之」、「規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說
、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿
、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件
、印鑑及有關文件之保管。」、「依規定應由管理委員會申
報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行
。」公寓大廈管理條例第10條第3項、第36條第8款第12款定
有明文。經查，鑑定報告中認為自動投水設施已遭破壞，該
設施屬大樓消防系統之一環…等語。又從上述公寓大廈管理
條例之規定，自可得知，自動投水設施係屬消防設施，亦屬
公共設施，遂按前揭契約條款，被告依現況點交系爭房屋於
原告，自無瑕疵擔保或債務不履行之問題存在。③復按公寓
大廈管理條例第57條規定「起造人應將公寓大廈共用部分、
約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及
廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消
防及管線圖說，….公寓大廈管理委員會或管理負責人現場
針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認
其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設
施、消防設施及各類管線不能通過檢測，…。」經查，原告
言詞辯論意旨（二）狀辯稱，查原證一買賣契約第13條第2
項約定意旨….著重在系爭房屋現有之設施及定著物於點交
前不能予以破壞，後段「現有附屬水電瓦斯衛生設備亦應恢
復或保持正常使用之狀態」等語之約定云云，進而辯稱被告
有恢復義務。然查，上開契約條款條文用語為「水電、瓦斯
、衛生設備」並未包括消防灑水設備。又從前述公寓大廈管
理條例第57條規定，水電設施及消防設施係為分別看待，並
非屬一同一種類，原告為強索被告金錢，竟將消防灑水設備
歪曲解釋為包括在前述契約條款之「水電」當中，遽認被告
有恢復原狀義務，實令人氣詰搖頭。是故，按前揭契約條款
，被告依現況點交系爭房屋於原告，自無瑕疵擔保或債務不
履行之問題存在。⑶退步言，倘自動投水設施之破壞係屬物
之瑕疵，業已因原告未按民法第356條規定「應即為通知被
告」。經查，原告於書狀中多次表示於發現漏水時，甚至發
現被告拆除消防灑水設備，且於原證2亦有拆除天花板之照
片，是以，原告業已知悉無消防灑水設備存在之事實。第查
，由上述（三）2.之客觀氣象數據得知，倘系爭房屋有漏水
情形，原告絕非於97年1月29號始得知；又原告係在得知漏
水情形時，即得知消防設備乙節，因此消防灑水設備之欠缺
，原告應依民法第356條第3項規定，業已視為承受受領系爭
房屋，自不得再為主張瑕疵擔保責任。㈢原告同時主張民法
359條與360條之法律果，並請鈞院均下判斷，顯然於法不合
。蓋民法359條解除契約或請求減少價金與360條損害賠償之
之法律效果為擇一關係。換言之，主張359條即不能主張360
條，此兩條文不能同時成立。又原告所舉最高法院91年台上
字第2185號判決，係針對民法1052條離婚事由之各款形成權
而言，該條文之各款形成權係可以同時主張與同時成立。殊
未知，原告以並不能兩立之民法第359條及360條之規定，逕
主張重疊合併，實令人費解。㈣原告未說明被告應負債務不
履行不完全給付責任之請求權基礎何在？按民法第227條第1
項規定，因事歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債
權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。同條
第2項規定，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人
並得請求賠償。經查，原告主張被告應依民法第227條規定
賠償50萬元。但伊請求權基礎究為第1項或第2項？又如為第
1項者，則係依據給付遲延或給付不能之何者規定？均未見
原告說明。㈤原告主張被告應賠償50萬元，於法無據。⑴室
內漏水毀損修復20,580元：此部分金額數字不爭執，但是被
告並無賠償責任。⑵自動灑水設施回復修繕146,420元：此
部分金額數字不爭執，但是被告並無賠償責任。⑶租金18,2
00元。原告應說明租金18,200元之請求權基礎為何？係民法
359條，或360條，或依227條第1項之給付遲延，或227條第1
項之給付不能，或227條第2項？復查原告主張施工21天所提
之原證9，其中21天包括拆除、水電、木作、泥作、油漆等
工程、此等工程是否均與房屋漏水，抑或消防灑水設備有關
，請原告舉證以實其說。又施工期間是否要搬家、是否要打
包、又是否需要10日，實無任何必要與依據。末者，原告並
未說明原證8所舉租金例子與系爭房屋格局、採光位置均為
相同，故可為相同比擬，況該樓層為8樓租金行情自顯然高
於系爭房屋之11樓。茲甚者，原告所舉原證8之租金是為每
月14,000元；但原告卻逕以18,000為系爭房屋每月計算基礎
，恐有誤導鈞院之嫌。⑷系爭房屋交易價值減損314,800元
。①按鑑定報告已明確指出本件並無市場交易貶值問題。詎
料，原告無端興訟藉機訛詐索錢，竟背於事理，要求天價之
31萬4800元的交易價值減損，實令人氣詰。②原告以系爭房
屋長期漏水，已產生壁癌，故要求被告要賠償市場交易貶值
，恐有誤會。蓋系爭房屋漏水並非可責於被告，被告交付於
系爭房屋於被告前並無有任何滲漏問題，況且按鑑定報告所
述，房屋漏水係大樓頂樓公共設施共同通風間百葉窗破壞所
致，此實與被告無關，如責於被告負責，實無理由，遑論原
告所舉之壁癌照片係系爭房屋。③末查，原告主張交易價值
減損314,800元，並無任何客觀不動產估價師之鑑定報告，
純粹憑原告主觀上任意喊價訛取，自不足採。又房屋買賣價
格之約定乃當事人雙方合意，縱標的物價值不菲，亦可能賤
賣而出。因此，在無任何客觀第三公證人鑑定之下，原告實
無由任意喊價等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告起訴主張於95年8月21日以總價伍百萬元向被告購買系
爭房屋，而於系爭房屋交屋後，原告即陸續發現系爭房屋有
滲漏水之情形，且發現被告先前所為室內裝修，竟將消防警
報灑水設備破壞掩蓋，致喪失其效用，修復費用167,000元
，又系爭房屋因有上開滲漏水之瑕疵造成交易價值減損損害
314,800元，且原告因系爭房屋修復之施工期間須在外租屋
並產生租金損害18,200元，為此爰依民法第359條、第360條
、第227條規定請求被告給付50萬元並自97年2月7日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息之事實，業據其提出不
動產買賣契約書、照片、標的物現況說明書、存證信函暨回
執影本、估價單、修復及回復費用估算表、異動索引、租賃
契約書等為證，惟被告否認之，並以⑴被告交付系爭房屋於
原告前，未曾有滲漏水問題被告占有系爭房屋期間未曾有滲
漏水情形，同此，被告無論訂立系爭買賣契約，抑或交付系
爭房屋於原告時，系爭房屋現況均無漏水情形，又系爭房屋
滲漏水縱可歸責於被告，惟原告已怠於通知而承認其所受領
之物。⑵被告並無刻意隱瞞系爭房屋有拆除消防灑水設備之
事，又自動灑水設施之破壞縱係屬物之瑕疵，因原告係在得
知漏水情形時，即得知消防設備乙節，因此消防灑水設備之
欠缺，原告應依民法第356條第3項規定，業已視為承受受領
系爭房屋，自不得再為主張瑕疵擔保責任等語資為抗辯。
四、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給
付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。按買受人
應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見
有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受
人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外
，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者
，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物
。按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形
，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。按買賣
之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或
請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告
知物之瑕疵者亦同。民法第227條第1項第2項、第356條、第
359條、第360條分別定有明文。又出賣人就其交付之買賣標
的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發
生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之
瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，
最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議要旨參照。是
買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，
就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為
給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完
全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不
完全，始同時發生債務不履行責任。經查：原告於95年8月
21日以總價500萬元向被告購買門牌號碼臺北縣三重市○○
○路○○○號11樓之1房屋，並訂立不動產買賣契約，有不動產
買賣契約書影本1份附卷可稽，於95年9月25日辦理所有權移
轉登記，有臺北縣三重地政事務所建物異動索引在卷可按，
原告於95年9月26日匯入最後一筆價金，被告同時並交屋，
此為原告所自承，依買賣契約書第11條第5項約定：「乙方
（即被告）保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵(例
：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…
等瑕疵），如有前開情事除本，約另有約定外，乙方應負瑕
疵擔保責任。本院囑託臺灣省建築師公會臺北縣辦事處鑑定
臺北縣三重市○○○路○○○號11樓之1房屋漏水原因？修復漏
水必要費用？房屋是否因漏水而減損房屋價值？鑑定結果，
室內漏水現象業已治漏完成，室內漏水原因，「就會勘所見
，聲請人所指認之漏水處所，經現場室內及屋頂查勘檢視，
應與屋頂上二座管道通風間之構造有關（鑑定報告附件三，
3-2照片15）。該管道間係用為配設該處各層住宅單元內衛
浴間或廚房之立管（如給排水管、污水管及通風管等）通達
屋頂，並裝設通風百葉。經推論研判或因突出屋面之管道通
風間之百葉窗損壞，或因通風間牆面裂縫，而自該通風間處
溢入或滲入，並沿管道間內牆滲入鑑定標的房屋，故其室內
牆面出現汎潮斑剝，且該牆面漏水處經量測比對位置，正是
屋頂二處管道通風間之所在（鑑定報告附件三，3-2照片16
、18、19）。據聲請人指稱，屋頂上該二處管道通風間，前
經大樓管理委員會僱人修繕後（粉刷牆面並新裝設百葉窗）
，鑑定標的房屋內牆面即未再出現漏水現象，故現場會勘時
，僅見牆面粉飾斑剝及水漬乾痕。（參鑑定報告第5、6頁）
，修復及回復費用16,700元，前室內漏水現象業已治漏完成
，所遺留牆面乾漬痕斑剝等損害，如經室內牆面重新刷漆粉
飾，應無減損該標的房屋價值之虞。有臺灣省建築師公會臺
北辦事處97年10月16日台建師北鑑字第362號鑑定報告書1份
附卷可基。由鑑定報告可知，系爭房屋漏水係出於公共設施
管道通風間之百葉窗損壞，或因通風間牆面裂縫所造成，漏
水原因與系爭房屋無關。證人乙○○亦於98年4月16日到庭
證稱：（被告是否有有請你修理房屋漏水的情形？）依開始
是房屋的油漆有脫漏落要我去粉刷，房屋有壁癌的問題，壁
癌的現象很難說，情形很常見，也許是沙的問題，也會發生
如此的情形，被告並未告訴我房屋有漏水的情形，且房屋也
沒有漏水的情形，被告說房屋整理好後是孩子要去住，粉刷
過了一段時間後大約是一年後，被告有說原告說房屋有問題
，被告請我去看，但原告說不用了，粉刷的時間大概是95年
暑假前時候。我是有去被告房屋作防壁癌的防水工程。是將
有壁癌的牆壁表面清除，先灑上藥水，在塗抹水泥，最後塗
上油漆。（做過抓漏或防漏的工程？）沒有，只有防壁癌的
工程。（那次處理過程中，有無發覺房屋有漏水的情形？）
沒有。被告雖於95年7月24日標的物現況說明書之內容，在
是否有滲漏水情形項目？選勾否，且於買賣契約第11條第5
項保證買賣房屋於點交前無漏水瑕疵，有附表標的物現況說
明書影本1份在卷可憑，此因當時系爭房屋並無漏水情形，
嗣後鑑定漏水原因係因公共設施管道通風間之百葉窗損壞，
或因通風間牆面裂縫所造成，而原告亦自承颱風天或下大雨
時始會漏水，被告依現況說明，難謂被告係故意不告知漏水
瑕疵，此有利於原告之故意不告知漏水瑕疵事實，應由原告
負舉證責任，而原告又未舉證以實其說，尚難作原告有利之
認定。原告於95年8月21日訂立買賣契約買受系爭房屋，於
95年9月26日交屋，迄97年1月29通知被告漏水，依中央氣象
局統計資料，侵襲台灣之颱風即有珊珊、帕布、梧提、聖帕
、韋帕、柯羅莎、米塔共7個颱風，又自95年9月至96年年底
此段期間，依中央氣象局最新公布之4級雨量分級規定，臺
北地區單日降雨量屬於大雨標準（50毫米以上）之天數有13
次；屬於豪雨標準者（130毫米以上），有1天；屬於大豪雨
標準者（200豪米以上），有1天，尤其在原告交付系爭房屋
之95年9月份雨量統計亦達367.8毫米，且有中度颱風珊珊，
中央氣象局有發警報颱風列表、中央氣象局雨量分級定義、
民國95年臺北氣象站逐日雨量資料、民國95年臺北氣象站逐
日雨量資料各1份為證。原告於起訴狀自承「尤其颱風天時
，系爭房屋之漏水情形更加嚴重」，且原告於98年4月16日
到庭陳稱：年後有次大雷雨，並非颱風天，發現屋內有水從
牆壁流下來，過年前屋內有發霉的感覺，大雷雨後，水從牆
壁流下來，之後颱風天水就從屋內壁流進來，導致屋內淹水
，現留有水漬，現在只要颱風天就會有淹水。因此，從氣象
統計資料得知，原告購買系爭房屋後歷經多次颱風與大、豪
雨，若系爭房屋有漏水瑕疵早業已發生漏水情形；又倘真有
漏水情形，原告業已早知悉，絕非於95年9月26日交屋後近1
年4個月始為知情。原告於知悉房屋有漏水瑕疵時，應即依
民法356條規定即時通知被告有漏水問題存在，原告怠於通
知，視為承認其所受領之物，不得因系爭房屋缺少被告所保
證之品質，而再對被告主張瑕疵擔保責任甚明，當亦不得依
民法360條規定不解除契約或請求減少價金，而請求債務不
履行之損害賠償。且因被告無故意不告知瑕疵之情形，原告
有民法第356條規定知悉房屋有漏水瑕疵怠於通知視為承認
所受領之物之適用，不得再對被告主張瑕疵擔保責任甚明，
當亦不得依民法360條規定不解除契約或請求減少價金，而
請求債務不履行之損害賠償。又系爭房屋漏水原因係因公共
設施管道通風間之百葉窗損壞，或因通風間牆面裂縫所造成
，不可歸責於被告之事由所致，該項瑕疵係於買賣契約成立
前即已存在，非買賣契約成立後發生，原告既已知悉系爭房
屋漏水瑕疵怠於通知，視為承認所受領之物，被告既不負瑕
疵擔保責任，已依債務之本旨為給付，房屋漏水瑕疵既非買
賣契約成立後發生，且亦不可歸責於被告之事由，被告無不
完全給付之問題，當亦無債務不完全給付之損害賠償責任。
再查被告拆除系爭房屋天花板自動消防撒水設施裝置再將房
屋出賣予原告，此為被告所自承，按自動消防撒水設備為安
全設備，房屋拆除自動消防撒水設備，亦屬物之瑕疵，然依
買賣契約第13條第2項約定：「本買賣標的物未點交前，其
室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門）
，以及點交前增建部分，乙方（即被告）自本約成立之日起
不得任意取卸破壞，應依原狀點交予甲方（即原告），現有
附屬水電瓦斯衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態。」，
雙方並未針對自動消防撒水設備作特別約定，而於（附表）
標的物現況說明書亦未對自動消防撒水設備詢問作確認，雙
方並未以自動消防撒水設備為重要，而依原狀點交，被告並
非故意不告知其瑕疵，按民法第355條規定買受人於契約成
立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保
之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵
者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不
告知其瑕疵者，不在此限。自動消防撒水設備拆除之瑕疵，
於買賣契約成立時即已存在，原告雖不知，然因自動消防撒
水設備在天花板表面，原告只要盡一般人之注意義務稍微注
意即知其瑕疵，原告因重大過失而不知，被告並未保證其無
瑕疵，且亦未故意不告知瑕疵，被告依法不負瑕疵擔保之責
任。又自動消防撒水設備拆除之瑕疵係於買賣契約成立前即
已存在，非契約成立後始發生，被告既不負瑕疵擔保之責任
，已依債務本旨而為給付，無不完全給付之問題，當不發生
債務不完全給付損害賠償之責任問題。故原告依民法第227
條不完全給付債務不履行損害賠償之規定、同法第359條減
少價金請求之規定、同法第360條不履行損害賠償之規定，
請求被告給付修復費用167,000元、修復期間之租金損害18
,200元、交易價值之減損損害314,800元，均於法無據。
被告之抗辯，堪以採信。從而，原告請求被告給付50萬元及
自97年2月7日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利
息，為無理由，不應准許，應予駁回。其訴既經駁回，其假
執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於本院心證之形
成不生影響，無庸一一加以論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法436條第
2項、第78條，判決如主文。
中華民 國98年4月30日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官趙炳煌
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民 國98年4月30日
書記官胡明怡