裁判字號：臺灣嘉義地方法院102年訴字第60號民事判決
裁判日期：民國102年04月30日
裁判案由：返還訂金等
臺灣嘉義地方法院民事判決102年度訴字第60號原告 謝俊雄 訴訟代理人 葉東龍 律師複代理人 古富祺 律師被告 周金榮 上列當事人間請求返還訂金等事件，經本院於民國102年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣陸拾柒萬伍仟元，及自民國一百零二年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸拾柒萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國101年11月28日與原告訂定買賣契約（下簡稱系爭買賣契約），約定原告以新臺幣（下同）450萬元之價格，向被告購買其所有坐落嘉義市○○段00地號權利範圍10萬分之750土地及其上2377建號即門牌號碼為嘉義市○區○○路○○巷○○號8樓之2建物（下稱系爭不動產），被告並收受訂金簽約款45萬元。雙方言明被告應於101年12月15日備齊一切過戶證件資料交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續，竟違約未交付，經原告依系爭買賣契約第12條第1項約定，多次以存證信函定期催告被告履約交付前揭文件未果，被告更已明確表示毀約不賣，原告已依系爭契約第12條第1項及第3項後段之約定，於102年1月4日以存證信函向被告表示解除契約，自得依系爭買賣契約第12條第3項後段約定請求被告返回所收訂金簽約款45萬元，及支付違約損賠金45萬元，合計共90萬元，詎均遭被告明確表示拒絕。
簽約時並無被告所稱給兩個小時考慮，給女兒打電話之情節，又簽約之審閱期間係在保護買方即原告之權益，被告尚難據此為任何主張，至違約金之約定是否過高而有酌減事由，宜由鈞院審酌，惟如據聞為真，被告可多賣20萬元又可免付 仲介 費15萬元，實非有理，爰依買賣契約及債務不履行之法律關係，請求被告返還訂金及違約金等情。並為聲明：被告應給付原告90萬元及自102年1月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯以：簽約時要賣系爭不動產，但因兒子將積蓄、退休金花光，一個月兩萬元包含吃、住、貸款，被告沒有錢，代書把訂金45萬元放在履約專戶，被告沒有錢搬家，被告已75歲，3年前從樓上跌下來，現在還在吃藥。簽約那天從9點多到下午1點多才結束，時間很久是疲勞轟炸，不符人道。光碟內容有被修改過，簽約過程中說給兩小時考慮，被告要打電話給女兒問有無意見，代書不肯給時間，且很多人圍著被告，這樣就是限制被告行動自由。履約保證契約很好但執行方式不對，被告搬家沒有錢，應該先給20萬元搬家，但他們沒有這樣做，簽約第5天就催被告搬家，說祖先牌位要搬，不合情理。被告否認有人出錢買系爭不動產，從簽約開始應該有7至15天審閱資料時間，去年11月28日簽約，12月2日遇到仲介公司的人，被告跟仲介說不賣，沒有超過5天時間，也曾電告不賣房子，收到存證信函後也告知不賣房子，問題不出在被告，三方都有問題，被告糊塗簽系爭買賣契約，違約金45萬元太高付不起等語。並為聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、系爭不動產為被告所有，兩造透過房屋仲介於上揭時間就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，約定價金450萬元，並於同日就系爭買賣價金簽訂價金履約保證書，原告已支付訂金簽約款45萬元存於履保專戶，被告並未依系爭買賣契約約定於101年12月15日備齊過戶證件資料交由地政士辦理所有權移轉登記手續，經原告以存證信函定期催告並解除契約等情，兩造均不爭執，並有系爭買賣契約書、價金履約保證申請書、價金履約保證書、系爭土地及建物登記謄本、嘉義市地政事務所建物測量成果圖、標的物現況說明書、收款明細確認表、支票影本、存證信函及回執等為證，堪信為真。
四、原告主張被告違反系爭買賣契約約定，系爭買賣契約業經解除，被告應依系爭買賣契約第12條第3項約定返還所收訂金簽約款45萬元，支付違約損賠金45萬元，合計90萬元等情，為被告否認並以前揭情詞置辯，則本件爭點在於：被告簽立系爭買賣契約是否合法有效，原告主張之違約金應否酌減。
經查：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。系爭買賣契約之簽約過程，原告陳稱略以：簽約時是賣方與買方分開，伊不知道被告跟仲介之間講了什麼內容，至於被告說仲介不給他兩個小時，伊不清楚。後來兩方都講好才一起到同一個房間簽約，大家都同意才簽約。簽約時代書及店長都有出席，對履約保證事項講得很清楚且有唸出來，雙方都同意才會簽名，伊跟被告在場都有聽到代書講履約保證的事項，根本沒有仲介公司說不清楚的事情，都知道錢集中在銀行帳戶裡面，雙方同意才可以領那筆錢出來。當初去現場看房子時，被告跟伊說他領兩份薪水不缺錢，一直給被告存證信函都不回應等語（見本院卷第38頁反面）。而經本院勘驗兩造於101年11月28日簽約之錄影光碟，錄影時間大約從11時42分許起至13時50分許，於仲介與被告洽談買賣條件時，曾就原告要求確認是否附冷氣乙事詢問被告，被告表示自己的可以送，但女兒的要問，給他2個小時打電話，仲介表示先回覆原告不送，兩造簽約過程中，仲介人員向被告解釋何謂履約保證及頭期款45萬元要先匯入履約保證帳戶內，不可以先拿走，被告表示同意，代書並向兩造確認1月15日交屋，談到交屋被告表示配合原告，原告確認第2筆款項於12月15日付，被告表示伊不缺錢，代書向兩造逐一朗讀並說明契約內容，說明履約保證、違約責任，過程中談及祖先牌位撤走。綜觀光碟畫面內容，先係仲介人員與被告洽談買賣契約條件，再由原告、被告與仲介人員洽談買賣契約條件，雙方談妥賣賣契約內容並由仲介人員朗讀說明契約內容後，雙方約於當日13時32分許簽訂系爭買賣契約，簽約過程中，被告與在場仲介人員及原告應答正常，神情輕鬆，並無疲態，被告亦無遭在場人員限制行動之情形，簽約過程平和等情，有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第46頁以下），並有原告翻拍畫面附卷可資參佐。上揭光碟內容與原告陳述簽約情節大致相符，依光碟內容所示，簽約當日有提及被告祖先牌位遷移乙事，被告同意訂金45萬元匯入履約保證帳戶，並表示不缺錢，未提及需搬遷費用，且簽約過程平和，被告並無遭限制行動之情形，簽約過程中僅為是否附送原告冷氣乙事，被告提及女兒部分要問，給其兩小時打電話，仲介表示回覆不送原告等情，並未影響被告權益，更無被告表示就系爭買賣契約需要兩個小時考慮之情節。且就系爭買賣契約及價金履約保證書內容均經在場仲介人員朗讀解釋，被告表示同意後始簽訂系爭買賣契約，本件就系爭買賣契約價金給付及履約保證內容、交屋時間等特別約定事項等必要之點，被告與原告間應已達意思合致，依上揭規定，契約即屬成立。被告並未具體指明究係何項契約條款顯失公平且因未給予審閱期間而不構成契約內容，亦未舉證上開光碟內容有何瑕疵，僅空言泛指未給予契約審閱期間，光碟內容被修改云云，委無可採。
㈡按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。又依系爭買賣契約第8條約定：「乙方（即被告）應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方（即原告）給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續」；第12條第1項前段約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」；同條第3項後段約定：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」，有系爭買賣契約影本在卷可稽，被告因未備齊過戶證件資料交由地政士辦理所有權移轉登記手續，經原告以存證信函定期催告仍未提出，且已表示不賣系爭不動產，經原告以存證信函解除契約等情，已如上述，系爭買賣契約既經原告合法解除，依上揭規定及系爭買賣契約約定，原告自得請求被告返還已給付買賣價金45萬元及違約損害賠償金45萬元，並自被告收受存證信函解約日10日之翌日（即102年1月15日，有送達回執影本在卷可稽）起算之法定遲延利息。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。最高法院79年度臺上字第1915號判例要旨可資參照。本件原告所稱聽聞被告以高於系爭買賣價金20萬元價錢出售系爭不動產乙節，為被告否認，尚乏佐證，而原告簽立系爭買賣契約存入履約專戶之訂金簽約款45萬元並未流向被告，且依價金履約保證書約定，得以確定判決結果作為撥款依據，有價金履約保證書影本在卷可稽，原告不致肇生過大損失，本院斟酌被告毀約不賣之可歸責事實、現今社會經濟狀況、原告所受損害情形等各該情狀，認本件違約金以系爭不動產買賣總價450萬元百分之5即225,000元計算為適當。從而，被告抗辯原告主張45萬元違約金過高，為可採信，本院依據民法第252條規定，核減為225,000元，逾此範圍之違約金請求並無理由。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約及債務不履行法律關係，請求被告返還已收款項45萬元及違約金225,000元，共計675,000元，及自102年1月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，依法尚無不合，應予准許，逾此請求，為無理由，予以駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，則就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年4月30日
民事第三庭法官陳端宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月30日
書記官馬嘉蓮