裁判字號：臺中高等行政法院91年簡字第98號判決
裁判日期：民國91年07月16日
裁判案由：綜合所得稅
臺中高等行政法院判決九十一年度簡字第九八號
原告甲○○被告財政部臺灣省中區國稅局代表人乙○○訴訟代理人丙○○右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十一年二月二十六日台財訴字第○九○○○七四○三三號（案號第00000000號）訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實原告將其應有部分三分之一，坐落臺中市○○路四四三之一號三樓、四樓、五樓、六樓、七樓及地下室房屋出租與東圓賓館作營業使用，於其八十七年度綜合所得稅結算申報，列報租賃收入新臺幣（下同）一二０、０００元，必要費用五一、六００元，租賃所得六八、四００元。經被告所屬臺中市分局以其申報金額顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準，核定系爭房屋租金收入二四六、九四一元，調增租賃所得七二、三五六元，核定綜合所得總額為一、一五七、六九０元，應補稅額九、四０六元。原告不服，主張系爭房屋因景氣不振，每月租金僅三０、０００元，調高之租賃所得係屬無中生有云云，申經復查結果，未獲變更，提起訴願，亦遭駁回，因提起本件訴訟，爰將兩造訴辯意旨敘述如後：
原告起訴意旨略謂：原告將其應有部分三分之一，坐落臺中市○○路四四三之一號三樓、四樓、五樓、六樓、七樓及地下室房屋出租與 劉金泉 先生開設東圓賓館及住家使用，每月租金為三萬元，有當時之房屋租賃契約及承租人證明書可證。被告不顧實情，強制自訂租金標準調增所得為七二、三五六元，實屬無中生有。其實該屋自民國八十三年出租迄今，因臺中市○○路街道狹窄，屬單行道，店舖、行人稀少，為商業極度沒落老街。尤其臺中市空屋聞名，居全省之冠。於本賓館對面之中森戲院因地點欠佳營運不良，無法維持而關閉多年，至今仍乏人問津承租營運，造成治安死角。本賓館面積雖大，實際所使用無幾，閒置之處甚多，有現場可查。原告為顧及設備之保持及旅館業登記權利及社會道德使命，不惜一切，忍痛答應承租人減租之要求。然八十八年承租人在月租僅三萬元之情況下，仍無法維持正常營運，是以堅持解約歸還原告等所有人，原告等所有人乃投資數百萬元重新裝潢繼續僱工營運，然因街道狹窄無停車空間，至今仍業績有限，誠地利不便，百業蕭條。原告於八十九年在無須支付租金自營之情況下，營利所得猶僅七０、二六四元，可證本件房屋月租僅三萬元，並無虛偽之嫌，亦有東圓賓館八十九年營利事業所得稅核定通知可證，被告猶如紙上談兵，自訂租金標準，實有未當。因求為將訴願決定、原處分均撤銷之判決。
被告答辯意旨略以：㈠按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：第一類：：：第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權利金所得：：：四、將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」「所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。」分別為行為時所得稅法第十四條第一項第五類第四款、第五款及同法施行細則第十六條第三項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第000000000號函所明釋。㈡本件原告於八十七年間將其與 張政欽 君、 莊為森 君等人共有（持分各三分之一）坐落台中市○○路四四三之一號三樓、四樓、五樓、六樓、七樓及地下室房屋出租予東圓賓館作營業使用，八十七年度綜合所得稅結算申報，自行列報租賃收入一二０、０００元（即每月每坪一五一元【計算式：120,000元X3人/12月/199.11坪】），必要費用五一、六００元，租賃所得六八、四００元。案經被告初查以其申報金額顯較當地一般租金為低，遂依據報經財政部核備之當地一般租金標準，依原告持有比例，核算原告當年度租賃收入二四六、九四一元，減除必要費用（百分之四十三）後，核定租賃所得為一四０、七五六元，並於扣減原告自行申報之租賃所得六八、四００元後，調增租賃所得七二、三五六元。原告不服，復查主張系爭房屋自八十七年後因景氣不振，房租降為每月三０、０００元，與共有人各收一０，０００元，且因房屋位處十二公尺之單行道旁，行人稀少，九二一地震後店舖租金減為半額者比比皆是，初查核定調高租賃所得令人費解云云。案經被告復查決定以，查依首揭法條及財政部函釋，經函請被告所屬臺中市分局查明系爭租賃標的物鄰近之租金平均為每月每坪八一四元，兩相比較，原告原申報租賃收入（每月每坪一五一元）確屬偏低，且被告設算原告租金收入每月每坪三一０元，亦低於本案系爭標的物之鄰近租金水準，初查依報經財政部核備之當地一般租金標準予以設算核定，於法尚無不合，復查遂予維持。財政部亦持與被告相同之論見，駁回其訴願。㈢訴訟意旨略謂：原告訴稱系爭房屋自八十三年出租迄今，因臺中市○○路街道狹窄屬單行道，店舖、行人稀少，係一商業行為極沒落老街市，原告為顧及保持設備及旅館業有關登記權利，不惜忍受答應承租人要求降低租金，然於八十八年十二月承租人在月租三萬元情況下，仍無法維持正常營運，是以解除契約，而原告於八十九年度在自營無租金情況下，營利所得僅七０、二六四元，可證明該地段之旅館業生存空間異常狹小，故每月租金三萬元，並無虛偽之嫌：：云云。㈣查原告所列租金顯較當地鄰近租金偏低，為不爭之事實，已如前述。而所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定之立法理由，係鑒於社會經濟發展結果，房屋所有權人與承租人每藉故約定較低之租金，藉以規避稅負，而造成不公平現象，為簡化稽徵作業及避免擾民，遂明定將財產借予他人使用，如供營業或執行業務者使用，稽徵機關即得參照當地一般租金調整計算租賃收入，且稽徵機關依所得稅法規定設算之租金雖非實際租金，惟目前採用之「當地一般租金」係稽徵機關依據當地發展情況經實際調查所得，具有相當程度之真實性，係為符合租稅公平而對出租人核實課稅之原則，與前述立法意旨，應無不合，揆諸司法院釋字第二一八號及三六一號解釋文之精神亦無違背。是原告列報與承租人約定之租賃所得顯較當地一般租金為低，有鄰近系爭房屋之其他房屋出租資料附卷可稽（詳原處分卷第六至九頁），依首揭法令規定被告自得參照當地一般租金調整增列原告租賃所得，並無不合。本件原告提起本訴訟並無新理由及新事證，仍復執前詞，所訴核無足採。原處分及所為復查、訴願決定並無違誤，求為如其聲明之判決。
理由
一、按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：第一類：：：第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權利金所得：：：四、將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」「所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。」分別為行為時所得稅法第十四條第一項第五類第四款、第五款及同法施行細則第十六條第三項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第000000000號函所明釋。蓋所得稅法第十四條第一項第五類第五款之所以如是規定，其立法理由係鑒於社會經濟發展結果，房屋所有權人與承租人每藉故約定較低之租金，藉以規避稅負，而造成不公平現象，為簡化稽徵作業及避免擾民，遂明定將財產借予他人使用，如供營業或執行業務者使用，稽徵機關即得參照當地一般租金調整計算租賃收入，且稽徵機關依所得稅法規定設算之租金雖非實際租金，惟目前採用之「當地一般租金」係稽徵機關依據當地發展情況經實際調查所得，具相當程度之真實性，符合租稅公平而對出租人核實課稅之原則，與前述立法意旨，並無不合，揆諸司法院釋字第二一八號及三六一號解釋文之精神亦無違背。
二、本件原告於八十七年間將其與張政欽、莊為森等人共有（應有部分各三分之一）坐落臺中市○○路四四三之一號三樓、四樓、五樓、六樓、七樓及地下室房屋出租予東圓賓館作營業使用，八十七年度綜合所得稅結算申報，自行列報租賃收入一二０、０００元（即每月每坪一五一元【計算式：120,000元X3人/12月/199.11坪】），必要費用五一、六００元，租賃所得六八、四００元。案經被告初查以其申報金額顯較當地一般租金為低，遂依據報經財政部核備之當地一般租金標準，依原告應有部分之比例，核算原告當年度租賃收入二四六、九四一元，減除必要費用（百分之四十三）後，核定租賃所得為一四０、七五六元，並於扣減原告自行申報之租賃所得六八、四００元後，調增租賃所得七二、三五六元。復查程序中，被告依首揭法條規定及財政部函釋，函請被告所屬臺中市分局查明系爭租賃標的物鄰近之租金平均為每月每坪八一四元，兩相比較，原告原申報租賃收入（每月每坪一五一元）確屬偏低，且被告設算原告租金收入每月每坪三一０元，亦低於本案系爭標的物之鄰近租金水準等情，有各該案卷可稽，尚非憑空核定。
三、原告雖訴稱系爭房屋自八十三年出租迄今，因臺中市○○路街道狹窄屬單行道，店舖、行人稀少，係一商業行為極度沒落老街市，原告為顧及保持設備及旅館業有關登記權利，不惜成本忍受答應承租人要求降低租金，有租約可證。然於八十八年十二月承租人在月租三萬元情況下，仍無法維持正常營運，是以解除契約，而原告於八十九年度在自營無租金情況下，營利所得僅七０、二六四元，可證明該地段之旅館業生存空間異常狹小，故每月租金三萬元，並無虛偽之嫌，被告所核定為紙上談兵，並不實在云云，資為爭執。惟查原告列報與承租人約定之租賃所得確顯較當地一般租金為低，有鄰近系爭房屋之其他房屋出租資料附卷可稽（詳原處分卷第六至九頁），被告依首揭法令規定參照當地一般租金調整增列原告租賃所得，即非無據。原告徒以所訂租金較低、賓館之所得核定不高，及當地為沒落老街等情，主張被告核定違誤，即非可採。從而原處分及復查、訴願決定並無違誤，原告訴請予以撤銷，核無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第二百三十六條、第二百三十三條第一項、第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中華民國九十一年七月十六日
臺中高等行政法院第三庭
法官王茂修右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票拾份（每份三十四元）。
中華民國九十一年七月十七日
法院書記官李述燊