臺灣桃園地方法院111年度訴字第245號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院111年訴字第245號民事判決

裁判日期：民國112年02月10日

裁判案由：給付違約金等

臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第245號原告 王癸紅 訴訟代理人 張珉瑄 律師被告 羅小春 訴訟代理人 謝孟儒 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國112年1月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬玖仟玖佰捌拾貳元。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬玖仟玖佰玖拾肆元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾伍萬玖仟玖佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明為：一、被告應給付原告新臺幣（下同）659,982元，及自民國111年1
月27日起至原告收受中信房屋房屋交易安全專戶保管之全數買賣價金之日止，按日給付原告7,586元。二、原告願供擔保，請准為假執行之宣告（見本院卷第3頁），嗣於111年2月24日具狀變更聲明第1項為：被告應給付原告659,98
2元（見本院卷第59頁），經核原告所為係減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造經由訴外人新一佳房屋仲介有限公司（即中信房屋中壢信義加盟店，下稱新一佳公司）居間仲介，於11
0年9月1日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）及房屋交易安全契約書（下稱系爭房屋交易安全契約書），約定由被告以770萬元購買原告所有坐落桃園市○○區○○段000000地號土地及其上未辦保存登記之建物（即門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷000弄00號，下稱系爭建物，與前揭土地合稱系爭房地），並約定被告應將買賣價款給付至中信房屋房屋交易安全專戶（下稱專戶），且系爭房地應於11
0年10月31日前完成點交。詎被告遲至110年11月5日、同年月25日始分別將尾款50萬元、150萬元存入專戶，且原告業已依約將系爭房地移轉登記至被告名下，然被告迄今於無法提出具體屋況漏水瑕疵情況下，僅片面以系爭建物漏水為由，拒絕與原告就系爭房地進行點交，致原告無法收取專戶內之買賣價金。故依系爭買賣契約書第11條第2項約定，被告應給付原告自110年11月1日起至111年1月26日止之違約金659,982元（計算式：目前專戶保管之價金7,585,526元按日千分之187日）等語。並聲明：（一）被告應給付原告659,982元。（二）原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：原告明知系爭建物存有嚴重漏水問題，卻於系爭買賣契約書保證無漏水狀況，並於其後簽名用印；原告復於不動產說明書現況調查表表示系爭建物無漏水情形，然被告於簽約後一個月內即發現系爭建物漏水之瑕疵，原告自應負物之瑕疵擔保責任，故被告依法主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張兩造經由訴外人新一佳公司居間仲介，於110年
9月1日簽訂系爭買賣契約書及系爭房屋交易安全契約書，約定由被告以770萬元購買原告所有之系爭房地，點交日為110年10月31日，嗣因被告未依約定就系爭房地進行點交，經原告催告後仍未履行；專戶於支付稅款及相關費用後，尚餘價金款7,585,526元等情，業據其提出系爭買賣契約書及系爭房屋交易安全契約書影本、普立邦法律事務所110年11月8日（110）珉字第110801號函及110年11月23日（110）珉字第112301號函、臺北北安郵局存證號碼000285存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執、中信房屋房屋交易安全專戶收支明細表為證（見本院卷第15至49頁、第73至78頁），堪信為真實。
（二）觀諸系爭買賣契約書第11條第2項約定：「甲方（即被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方（即原告），並應於補繳價款時一併繳清…」等語（見本院卷第76頁），本件被告經原告催告履行契約而未履行，自屬違約，故原告依據上開約款請求被告給付違約金659,982元（計算式：7,585,526元按日千分之187日），即屬有據。

（三）按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不
同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決要旨參照）。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院本院49年台上字第807號、79年台上字第1612號、102年度台上字第1606號判決意旨參照）。
（四）經查，依系爭買賣契約書第11條第2項約定：「甲方（即被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方（即原告），並應於補繳價款時一併繳清…」等語觀之（本院卷第76頁），此違約賠償既未特別明定為懲罰性違約金，依民法第250條第2項前段之規定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。又本院審酌原告因本件買賣糾紛所生金錢、勞力、時間之花費，暨一般經驗及社會經濟狀況等情事，認原告主張依買賣契約書第11條第2項約定，請求被告給付違約金659,982元，尚屬適當。
（五）又按「民法第354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50年台上字第1550號判例參照）。本件原告主張系爭房地尚未交付被告，被告不得主張物之瑕疵擔保云云，自不足採。
（六）惟查，被告雖抗辯稱系爭建物有漏水之瑕疵，與簽立系爭買賣契約書約定之屋況不同，然對於兩造間簽立買賣系爭房地時，就除系爭土地外，兩造約定交付之系爭建物屋況是否即為現況、如有漏水得否依適當方法修補、現在是否仍有滲漏水情形、曾向原告催告後仍不為補正等相關證據，迄今均未能舉證以實其說，是被告主張同時履行抗辯，洵屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第11條第2項約定，請求被告給付違約金659,982元，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年2月10日
民事第四庭法官林常智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年2月10日
書記官石幸子