宣 示 判 決 筆 錄 102年度板簡字第1228號
原 告 楊慧貞
訴訟代理人 許淑惠 律師
田振慶 律師
被 告 禾悅不動產經紀有限公司
法定代理人 潘瀅光
兼 上一人
訴訟代理人 王承鈞
上列當事人間102年度板簡字第1228號損害賠償事件於中華
民國103年5月8日辯論終結，於中華民國103年5月29日下午4時
30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 謝明君
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴及追加之訴暨其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告原依契約債務不履行之法律關係訴請被告禾悅不動產經
紀有限公司（下稱禾悅公司）應給付原告新臺幣（下同）
000000元，及自民國（下同）102年3月26日起至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息；嗣追加被告甲○○，並追
加依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定訴請被告應
連帶給付原告316885元，及自102年3月26日起至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息，經核其基礎事實同一且不
甚礙被告之防禦及訴訟之終結，爰准許之。
二、原告主張：
（一）原告與被告禾悅公司簽訂專任委託銷售契約且復簽訂契約
內容變更合意書，其中合意書特約條款載明「屋主實拿壹
千零壹拾萬元整不含增值稅與服務費4％」
⑴查原告認為東森房屋信譽卓著，在房屋仲介業亦享有盛名
。故原告於民國（下同）102年2月1日與東森房屋
之加盟店，即被告禾悅不動產經紀有限公司（下稱禾悅公
司）簽訂專任委託銷售契約書（參原證一），將原告所有
坐落新北市○○區○○街○○巷○弄○號4樓之房屋
（下稱系爭房屋）委由被告禾悅公司銷售，約定銷售總價
為1280萬元，銷售期間自102年2月1日起至102
年2月28日止。
⑵次查，上開委託銷售契約書簽立時，原告表示系爭房屋總
價至少須新台幣（以下同）1280萬元整，惟被告禾悅公
司之經紀營業員，即訴外人甲○○稱此價金過高，恐致他
人購買意願降低，系爭房屋恐不易脫手。原告之前曾委託
訴外人甲○○買受房屋，故相信訴外人甲○○之專業建議
，從而原告豪爽、明確向訴外人甲○○表示，既然如此，
系爭房屋銷售總價原告不訂定最低總價，惟原告唯一要求
及堅持，則是系爭房屋買賣原告須實拿1,010萬元整，
因此土地增值稅及被告禾悅公司之仲介服務費由被告禾悅
公司從系爭房屋銷售總價價金扣除1,010萬元後全權處
理。當時訴外人甲○○立即欣然同意，且再三向原告保證
，並稱系爭房屋之土地增值稅約十多萬元，又原告之前出
售房屋時，亦係委託被告禾悅公司，故關於系爭房屋委託
銷售服務費部分意思意思收取即可。故土地增值稅及仲介
服務費由被告禾悅公司自系爭房屋銷售總價扣除1,010
萬元後全權處理，當無異議。
⑶且訴外人甲○○為取信原告，當日雙方即就上開委託銷售
契約書，復簽訂「契約內容變更合意書」（下稱系爭變更
合意書，參原證二）不僅更改委託總價為新台幣（下同）
1,010萬元，其中特約條款更明白約定：「屋主實拿壹千
零壹拾萬元整不含增值稅與服務費4％」。此系爭變更
合意書並經原告及訴外人甲○○簽名確認。
（二）被告禾悅公司於簽訂系爭房屋買賣契約後，竟不依約繳交
土地增值稅，顯違反系爭變更合意書之約定
⑴又查同年2月20日原告與訴外人 黃怡菁 於被告禾悅公
司營業所簽訂系爭房屋買賣契約，契約內容載明系爭房屋
價金為1,040萬元整。被告禾悅公司於買賣雙方簽訂買
賣契約後，即向原告收取30萬元。原告認為當初雙方已
約定原告實拿1,010萬元，土地增值稅及仲介服務費皆
由被告禾悅公司自系爭房屋銷售總價扣除1010萬元後全
權處理，雙方更簽訂系爭變更合意書。因此原告不疑有他
，進而交付30萬元予被告禾悅公司。
⑵詎料，被告禾悅公司於收受上開30萬元後，竟表示該
30萬元為其仲介服務費，而系爭房屋之土地增值稅約30
萬餘元，原告須自行負責繳納。
（三）原告依照系爭變更合意書之約定請求被告禾悅公司給付
31萬6,885元，洵屬有據
⑴嗣後原告再三向被告禾悅公司催請履行契約，即系爭房屋
土地增值稅應由被告禾悅公司負責給付，甚至原告於102
年3月18日委請律師發函（參原證三）。然被告禾悅
公司對於原告之請求不僅置之不理。更有甚者，為逃避給
付土地增值稅款之契約責任，於明知原告與其有仲介合約
糾紛情事之情況下，被告禾悅公司竟派其經紀營業員，即
訴外人甲○○不斷來電惡言相向、恐嚇要求將系爭房屋交
屋日期自102年4月2日提前至同年3月19日，以
及關於仲介合約糾紛乙事儘管來告等，均使當時忙於籌備
婚事之原告飽受精神上之困擾。
⑵再者，原告於102年3月7日甫收到新北市政府稅捐
稽徵處所開具系爭房屋之土地增值稅繳款書31萬6,885
元，負責辦理本件買賣之洪代書即告知該土地增值稅款已
自原告提供資金之本件買賣價金信託履約保證專戶中扣除
。
⑶另，縱被告禾悅公司明顯違背當初雙方之約定，然原告為
不違反房屋出賣人之義務，於102年4月2日已將系
爭房屋點交予買受人黃怡菁。
⑷綜上所陳，是依系爭變更同意書，雙方既約定不論系爭房
屋最後成交價格為何，原告實拿1,010萬元，不含增值
稅與服務費4％。從而，系爭房屋之土地增值稅及仲介
服務費由被告禾悅公司自系爭房屋銷售總價價金扣除
1,010萬元後全權處理，自為當然。經核，本件系爭房屋
土地增值稅款為31萬6,885元，而被告禾悅公司未依
約繳交前開稅款，實屬債務不履行，被告禾悅公司應依約
給付31萬6,885元予原告，應屬有據。
（四）本件有消費者保護法之適用，且系爭委託銷售契約第6
條第3款之定型化契約條款因與系爭變更合意書之個別
磋商條款牴觸，而無效。從而依系爭變更合意書之約定，
原告應實拿1010萬元
⑴按，「企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷
商品或提供服務為營業者。」；「定型化契約：指以企業
經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部
而訂定之契約。」消費者保護法第2條第2款及同條第
9款，分別定有明文。本件被告禾悅公司為不動產經紀業
者，以提供房地仲介之服務為營業之人，應屬於消費者保
護法第2條第2款之企業經營者。而原告與被告禾悅公
司於102年2月1日所簽訂之專任委託銷售契約書（
下稱系爭委託銷售契約），有消費者保護法之適用，合先
敘明。
⑵查，系爭委託銷售契約第6條第3款約定「於買賣成交
時，稅捐稽徵機關所開具以甲方為納稅義務人之稅捐，均
由甲方負責繳納。」。惟，雙方於簽立上開契約後，被告
禾悅公司之經紀營業員，即被告甲○○稱此價金過高，恐
致他人購買意願降低，系爭房屋恐不易脫手，原告信任其
專業建議，加上出賣人最在意的本就是可以實拿多少金額
，且原告怕系爭房屋之土地增值稅額、服務費不好計算，
從而原告豪爽、明確向被告甲○○表示，既然如此，系爭
房屋買賣原告唯一要求、堅持是系爭房屋買賣價金須實拿
1,010萬元整且此金額係不含服務費及土地增值稅。此業
經被告甲○○同意，雙方於是於當日即就系爭委託銷售契
約書，簽訂「契約內容變更合意書」（下稱系爭變更合意
書），並於特約條款中記載：「屋主實拿壹千零壹拾萬元
整不含增值稅與服務費4％」。又訂約當事人如於定型
化契約條款外另為特別約定，衡諸交易常情，該特別約定
之條款，係訂約當事人所特別重視之條款。
因此，就契約之履行，即應特別重視其等於定型化契約條
款外之特別約定條件。準此，系爭變更合意書之特約條款
既為原告與被告等特別磋商之條款，自是為雙方交易所特
別重視者，否則雙方又何須另外簽立系爭變更合意書，甚
至特別以手寫方式約定：「屋主實拿壹千零壹拾萬元整不
含增值稅與服務費4％」。
⑶次查，系爭委託銷售契約係被告禾悅公司為與不特定多數
消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，
探究其性質符合消費者保護法關於「定型化契約條款」之
規定。按「定型化契約中之定型化契約條款牴觸各別磋商
條款之約定者，其牴觸部分無效。」消費者保護法第15
條定有明文。是系爭委託銷售爭契約中第6條第3款關
於土地增值稅款由出賣人即原告繳納之定型化契約條款，
因與原告及被告雙方個別磋商之系爭變更合意書之特約條
款牴觸，故依據上開規定，應屬無效。
⑷於此，系爭房屋買賣，原告與被告禾悅公司既已於系爭變
更合意書之特約條款約定：「屋主實拿壹千零壹拾萬元整
不含增值稅與服務費4％」，故系爭房屋之土地增值稅及
仲介服務費應由被告禾悅公司從系爭房屋銷售總價價金扣
除1,010萬元後全權處理。豈料，被告禾悅公司竟拒不履
行此約定，致原告受有31萬6,885元之損害，原告依債
務不履行之規定請求被告等賠償該損害，洵屬有據。
（五）不動產買賣契約書」及「不動產買賣價金履約保證申請書
」之立約當事人均非被告禾悅公司，故基於?之相對性，
被告禾悅公司持上開2份契約書作為抗辯，洵屬無據
⑴按，「債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡以
自己名義締結契約者，即成為契約之當事人，得享有契約
所生之權利及應負擔契約所生之義務。債權人基於債之相
對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債
務人以外之人請求」，此有最高法院18年上字第876
號、17年上字第906號判例可資參照。
⑵次按，「債之相對性原則，乃債權契約為特定人間之權利
義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗
契約以外之第三人。是債權契約原則上僅及於契約當事人
，即通常以在契約書上簽章者，始負契約之法律責任；若
要認為口頭約定者便為當事人時，在該人事後否認為契約
當事人時，主張之一方應負舉證之責。」此有臺灣高等法
院花蓮分院98年上易字第62號民事判決要旨可稽。
⑶查，被告等於102年10月1日鈞院言詞辯論程序中當
庭庭呈「不動產買賣契約書」及「不動產買賣價金履約保
證申請書」，上開2份契約不僅與系爭委託銷售契約契
約，係屬不同契約。且觀諸「不動產買賣契約書」及「不
動產買賣價金履約保證申請書」之立約當事人均清楚記載
為原告與訴外人即系爭房屋買受人黃怡菁，從而被告禾悅
公司並非契約當事人，是依上開實務見解，基於?之相對
性被告禾悅公司抗辯依上開2份契約應由原告支付土地
增值稅，自無可取。
（六）賣屋乃人生之重要決定，原告信任被告禾悅公司及被告甲
○○，方將系爭房屋交由被告等銷售，被告禾悅公司身為
企業經營者，本應秉持誠信原則經營，豈知被告禾悅公司
及被告甲○○竟於原告與訴外人即系爭房屋買受人黃怡菁
簽訂系爭房屋買賣契約後，對於與原告於系爭變更合意書
之約定置若罔聞，不僅罔顧消費者權益，更是毫無企業誠
信可言。原告係奉公守法之良好公民，縱使原告與被告禾
悅公司存有系爭委任銷售契約之糾紛，原告為了不違反其
與買受人黃怡菁之買賣契約，仍願意依約點交。被告禾悅
公司卻不思悔改，積極履約，反而屢次以電話騷擾原告及
原告之家人，令原告飽受困擾。本件原告起先原不願特意
輕啟事端，故原告於提起本訴前，先於102年4月間向
新北市政府消費者服務中心提起申訴。然而，被告等於消
保官協商時不僅態度惡劣，且甚至對原告表示：「之前有
負責你們買房子的案件，知道你們家是有錢，你們有錢人
還跟我們計較這些錢!!」等等不堪入耳言語，令原告氣
憤至極；更有甚者，當原告提起本訴時，於調解程序中，
被告等亦仍態度傲慢，並持原告與訴外人黃怡菁簽訂之系
爭房屋買賣契約狡辯卸責。由此可知，被告禾悅公司身為
企業經營者，利用一般經濟上處於弱勢之消費者遇有權益
受損情事，往往不願特意輕啟事端之心態，以規避自身應
負之責任。又縱使原告為捍衛權益，提起訴訟，被告等竟
不思好好與原告協商解決問題、以更負責之態度提升自身
之服務水準，反而寧願花錢與原告進行曠日廢時金額微薄
之訴訟，此種被告企業經營者之僥倖、不負責任心態昭然
若揭，令人憤怒。
（七）末按，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過
失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶
賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文
。被告甲○○為被告禾悅公司之經紀營業員，且被告禾悅
公司與原告簽立專任委託銷售契約及契約內容變更合意書
均係由被告甲○○代理簽訂，故被告甲○○為被告禾悅公
司之代理人或使用人。又原告與被告禾悅公司簽訂系爭委
託銷售契約時，更明白向被告甲○○表示，原告對此系爭
房屋買賣須實拿1010萬元，且此金額係指不含服務費及土
地增值稅，業經被告甲○○同意，並且雙方隨即將上開重
要約定事項記載於系爭變更合意書中。再者，原告係非具
有不動產銷售專業之人，方委託具備該專業之被告等代為
銷售系爭房屋，故本件原告委託被告禾悅公司代為銷售系
爭房屋，被告等即負有依其銷售不動產之相關專業，評估
系爭房屋市場價值、相關稅捐及規費等細節，並符合原告
之要求下，訂定適當銷售底價並代為尋得買主。從而，原
告既已告知被告等系爭房屋買賣原告需實拿1010萬元，且
此金額係不含服務費及土地增值稅，原告始願出售系爭房
屋。詎料，被告等竟未依原告之需求，代為衡量所需服務
報酬、稅捐及規費，並將該等金額加計原告所需實拿金額
後，訂立適當之銷售底價，致原告並未實拿1010萬元。換
言之，原告受有316885元之損害，實係因被告等違反系爭
變更合意書之約定及不動產經紀業管理條例之規定，未依
原告之需求，代為衡量所需服務報酬、稅捐及規費，並將
該等金額加計原告所需實拿金額後，訂立適當之銷售底價
所致，故被告等係未盡善良管理人之注意義務，處理委任
事務有過失。是原告自得依民法第544條、第224條、第
227條以及不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請
求被告連帶負損害賠償責任。為此，求為判決：被告應連
帶給付原告316885元，及自102年3月26日起至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息等語。
三、被告則辯以：
（一）買賣過程，契約內容共變更2次，系爭買賣係訴外人乙
○○與被告訴代甲○○接洽。
（二）關於證人即訴外人乙○○證稱「過年前，被告甲○○說他
同事已把房子賣掉了，等過年後再說。去年農曆年後（已
非在專任委託期間），但同事已把房子賣掉，如果我不補
簽第二份專任委託，他們就會被買方告違約。但價格我認
為差太多，後來就是簽不含增值稅，賣多少是被告的事，
而且當時是被告一條一條解釋給我聽，隔天簽約，後來卻
說是筆誤。」云云；惟查，如果我未受委託，我不會跟對
方收訂金。證人所述不實在。代書有親自詢問屋主有關土
地增值稅是一般或自用，如當時有異議可以不簽，我們沒
有哀求屋主各等語。
四、本院之判斷：
（一）本件原告與訴外人即系爭房屋之買方黃怡菁所簽訂之不動
產買賣契約書係約定：．．．第五條：買賣價金之給付與
收受－1、本約買賣標的總價款〔乙方（即原告）係公司
行號者含營業稅〕：新台幣壹仟零肆拾萬元整。2、付款
方式如下：
┌────┬─────┬─────────────┐
│付款方式│金額│繳款時間及說明│
├────┼─────┼─────────────┤
│第一期款│新台幣：│⑴簽約時甲方（即買方）應給│
│（簽約款│壹佰零肆萬│付第一期款（含定金）。│
│）│元整│⑵本期款項應全數存匯入專戶│
│││。│
│││⑶乙方（即原告）應交付所有│
│││權狀正本。│
││││
├────┼─────┼─────────────┤
│第二期款│││
│（備證用│││
│印款）│││
├────┼─────┼─────────────┤
│第三期款│新台幣：│⑴稅單核發後五日內甲方（即│
│（完稅│壹佰零肆萬│買方）應將第三期款存匯入│
│款）│元整│專戶。│
│││⑵若甲方須以買賣標的向金融│
│││機構辦理貸款以支付尾款，│
│││應依本約第六條第四、五款│
│││之規定開立擔保尾款之本票│
│││及配合特約代書至申貸金融│
│││機構完成對保借款指定撥款│
│││手續。│
│││⑶若甲方無須以買賣標的向金│
│││融機構辦理貸款以支付尾款│
│││，應將第四期款（尚未給付│
│││之全部價款）併同第三期款│
│││存匯入專戶，不得保留任何│
│││價款於過戶後給付。│
│││⑷若於辦理對保借款時或特約│
│││代書辦理繳稅前已確認甲方│
│││之貸款總額少於尾款者，甲│
│││方應於給付第三期款之同時│
│││或於通知期限前將差額存匯│
│││入專戶。│
├────┼─────┼─────────────┤
│第四期款│新台幣：│⑴若甲方無須以買賣標的向金│
│（尾款）│捌佰參拾貳│融機構辦理貸款以支付尾款│
││萬元整│，應於給付第三期款之同時│
│││一併將尾款存匯入專戶。│
│││⑵若甲方須以買賣標的向金融│
│││機構辦理貸款以支付尾款，│
│││甲方應於貸款核發之當日（│
│││如因撥貸機構作業遲延，應│
│││於次一個金融營業日）將核│
│││貸之款項轉存匯入專戶〔若│
│││有須代清償乙方（即原告）│
│││之債務者，就代清償後之餘│
│││額屬買賣價款之部分亦同〕│
│││⑶甲方未完成前款⑵至⑷之義│
│││務，或本款⑴所約定之尾款│
│││或差額未依約存匯入專戶，│
│││雙方同意特約代書不辦理繳│
│││稅及產權移轉登記手續。│
│││⑷產權移轉登記完成後因故發│
│││生金融機構核撥甲方之貸款│
│││不足支付尾款時，其差額應│
│││由甲方以現金於點交期限前│
│││或乙方通知期限內一次補足│
│││入專戶。│
└────┴─────┴─────────────┘
，此有被告所提系爭房屋不動產買賣契約書影本乙件在卷可
稽（本院102年10月1日言詞辯論期日，被告庭呈），且為
原告所不爭執，足見系爭房屋買賣總價款1040萬元係原告
與訴外人黃怡菁即買方間雙方共同議價後之價款，自不得
再以之向被告主張被告等未盡善良管理人之注意義務、處
理委任事務有過失。至證人乙○○之證詞亦尚不足為有利
於原告之認定。
（二）從而，原告依民法第544條、第224條、第227條以及不動產
經紀業管理條例第26條第2項等規定訴請被告連帶給付原告
316885元，及自102年3月26日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息，尚有未合，應予駁回。其假執行之聲
請，亦失附麗，應併駁回。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國103年5月29日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官莊雅萍
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年5月29日
書記官莊雅萍