臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
107年度南簡字第1021號
原 告 黃雅琴
訴訟代理人 羅宗賢 律師
被 告 蔡科煜
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年9月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自臺南市○○區○○段○○○○號建物即門牌號碼臺南市
○○區○○路○段○○○號房屋遷出，並返還予原告及其他全體
共有人。
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟伍佰柒拾玖元，及自民國一０七
年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
；併自民國一０七年七月一日起至返還前項房屋之日止，按月於
每月末日給付原告新臺幣伍仟陸佰參拾元，及自各期應給付日之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟零捌拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
本判決第二項前段得假執行；第二項後段，於每月履行期屆至後
，得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地(下稱
系爭土地)及其上同段398建號建物即門牌號碼臺南市○○區
○○路○段000號房屋(下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭
房地)為原告與其他人所共有，原告權利範圍為250分之55。
被告前為系爭房地共有人之一，並實際占有使用系爭房屋，
惟被告已出售系爭房地，並移轉其應有部分予第三人，被告
已無占有系爭房地之合法權源。原告前於105年間訴請被告
給付自105年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止相當於租
金之不當得利，經本院以105年度訴字第986號債務人異議之
訴等事件審理後，兩造在臺灣高等法院臺南分院106年度上
字第146號事件於107年3月22日審理時成立訴訟上調解，惟
被告自調解成立翌日即107年3月23日起仍無權占有使用系爭
房地，爰依民法第767條第1項及第821條之規定，請求被告
遷讓返還系爭房屋。又被告無權占用系爭房屋，依社會通常
之觀念，可認定被告受有相當於租金之利益，致原告受有相
當於租金之損失，原告自得依民法第179條規定，請求被告
給付相當於租金之不當得利。而系爭土地之使用分區為商業
區，系爭房屋位於臺南市中心商業區，係供營業用之房屋，
附近有知名觀光景點及飯店，金融機構林立，依最高法院94
年度第2次民事庭會議決議要旨，計算被告應給付相當於租
金之不當得利數額，不受土地法第97條規定之限制，應以內
政部不動產交易實價查詢服務網不動產租賃實價查詢當地租
金行情每月每坪為643元計算，較為適當。被告占用系爭房
屋所受相當於租金之利益每月為45,054元【計算式：643元/
坪×70坪(即232㎡)＝45,054元】。爰依民法第179條規定請
求被告給付自107年3月23日起至107年6月30止所受相當於租
金之不當得利數額為39947元，並自107年7月1日起按月給付
相當於租金之不當得利13,516元等語。並聲明：
㈠被告應自臺南市○○區○○段○○○○號建物即門牌號碼臺南
市○○區○○路○段000號房屋遷出，並將上開房屋清空返
還予原告及全體共有人。
㈡被告應給付原告39,947元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息；另自107年7月1日起至
遷讓返還第1項房屋之日止，按月於每月末日給付原告13,51
6元，併就已發生之金額按年息百分之5計算之利息。
㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
四、本院判斷之理由：
㈠系爭房地原為訴外人 蔡偉橋 、 蔡晉煌 、 蔡豐陞 、 蔡炳楠 、蔡
大水共有，應有部分各5分之1； 蔡大水 死亡後，其法定繼承
人即被告與訴外人 蔡科崇 、 蔡科權 、 蔡科楷 、 林明霞 共同繼
承取得蔡大水之應有部分，應有部分各25分之1；原告於103
年間經由法院拍賣先後取得被告應有部分25分之1、蔡科楷
應有部分25分之1及蔡科權應有部分25分之1，合計原告應有
部分25分之3。林明霞於104年6月5日死亡，其法定繼承人即
被告與訴外人蔡科崇、蔡科權、蔡科楷、 吳家榆 等人共同繼
承取得林明霞應有部分1/25後，於105年1月27日就其等公同
共有應有部分25分之1出售予訴外人 洪惠貞 ，並於同年2月1
日辦畢所有權移轉登記完畢。原告於105年6月7日以被告與
系爭房地其他出賣人損害其優先購買權，及系爭房屋長期遭
被告及林明霞、蔡科崇、蔡科權、蔡科楷等人無權占用為由
，另案提起債務人異議之訴等事件，先位請求買受人洪惠貞
應將系爭房地應有部分25分之1於105年2月1日以買賣原因所
為之移轉登記予以塗銷，如不能塗銷，備位請求損害賠償，
並請求占用系爭房地之人給付相當於租金之不當得利，經本
院以105年度訴字第986號就系爭房地應有部分25分之1未優
先承購所受損失，及被告應返還無權占有系爭房地之不當得
利判決原告勝訴，並駁回原告其餘請求，原告不服提起上訴
，雙方於107年3月22日在臺灣高等法院臺南分院106年度上
字第146號審理中成立訴訟上調解，約定⑴洪惠貞將其所有
系爭房地應有部分25分之1以640,194元出售予原告。⑵買賣
系爭房地應繳納稅賦，由兩造依法各自負擔。⑶洪惠貞願於
收到調解筆錄後7日內撤回本院105年度司執字第39783號強
制執行程序。⑷洪惠貞同意原告領回本院105年度存字第723
號提存事件所提供之擔保金58,712元。⑸原告其餘請求拋棄
（下稱另案債務人異議之訴等事件)等情，業據原告提出系
爭房地第一類登記謄本、臺灣高等法院臺南分院106年度上
字第146號調解筆錄為證(見本院107年度南司簡調字第863號
卷第15-19頁)，且有本院105年度訴字第986號判決書附卷可
憑(見本院卷第15-28頁)，並經本院依職權調閱另案債務人
異議之訴等事件卷宗核閱屬實，此部分事實，足信為真實。
㈡系爭房地現所有人為蔡晉煌應有部分5分之1、 蔡武憲 應有部
分10分之1、 蔡幸雅 應有部分10分之1、 蔡筱真 應有部分10分
之1、原告應有部分100分之30、 蔡黃彩雲 應有部分30分之1
、 蔡孟洋 應有部分30分之1、 蔡政道 應有部分30分之1、蔡艷
慧應有部分30分之1、 蔡孟峰 應有部分30分之1、 蔡仁能 應有
部分30分之1等情，有土地建物查詢資料附卷可參（見本院
卷第37-43頁）。原告為系爭房屋共有人之一，被告對於原
告主張其無權占用系爭房屋之事實，未於言詞辯論期日到場
，亦未提出書狀作何聲明、陳述及爭執，依民事訴訟法第
280條第3項前段準用同條第1項前段及第436條第2項規定規
定視同自認，被告仍無權占用系爭房屋之事實，即堪認定。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前
段定有明文。原告為系爭房屋共有人之一，而系爭房屋現由
被告占有使用中，惟其並無占用之正當權源，業經本院認定
如前，則被告無權占用之行為，已侵害原告本於所有權管領
使用系爭房地之權利。原告依民法第767條第1項、第821條
規定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告及其餘全體共
有人，洵屬有據，應予准許。
㈣原告依不當得利請求被告給付相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同；依其利益
之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條及第181條
但書分別定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於
租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第
1695號判例意旨參照）。又房屋性質不能脫離土地之占有而
存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其
基準（土地法第97條參照）。被告至遲自另案債務人異議之
訴等事件成立訴訟上調解翌日即107年3月23日起，對原告已
無占有使用系爭房屋之正當權源，已如前述，被告迄今仍未
搬遷而繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭
房屋之利益，並致原告受有無法使用之損害，原告自得依民
法第179條前段之規定，請求被告返還無權占系爭房屋所受
之利益。
⒉次按不當得利受領人應返還之利益或償還之價額，應依客觀
交易價值定之。關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌
土地法第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高
法院81年度台上字第339號裁判意旨參照）。又房屋性質不
能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及
其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），至於房屋
所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價
額為基準（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）
。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10%為限，此於租用基地建築房屋時準用之，土地
法第97條第1項、第105條分別定有明文。該條所謂土地及建
築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直
轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條
亦有明定。另房屋租金之數額，除以土地及建築物之總價額
為基礎外，仍須斟酌房屋所在位置與利用價值、工商繁榮程
度、占用人所受利益及社會情感等情事而為決定。查系爭房
屋位於臺南市○○區○○路二段，屬於城市地方，有土地法
等前開規定之適用，又其坐落地點鄰近阿霞飯店、阿美飯店
、康橋商旅、再發號肉粽、新裕珍餅舖、吳園藝術中心等，
且近湯德章紀念公園，交通便利，附近有金融機構，區域環
境尚佳，生活機能完整，工商業甚為繁榮等情，有Google地
圖在卷可佐，參以系爭房屋於57年12月17日建造完成，為屋
齡40年以上之老舊加強磚造4層樓房，全棟總面積為323.45
平方公尺，有建物登記謄本可稽(見本院卷第41頁)。本院審
酌前開一切情狀，認以系爭房屋及其坐落基地之申報總價年
息9％計算被告無權占有系爭房屋所受不當得利之金額為適
當。
⒊原告雖主張系爭房屋屬城市地方供營業用之房屋，於酌定無
權占有者所受相當於租金之不當得利時，應不受土地法第97
條第1項所定租金最高額之限制云云，然查，系爭房屋坐落
基地屬「商四」商業區，固有系爭土地都市計畫土地使用分
區證明書附於另案債務人異議之訴等事件卷宗可憑(見另案
債務人異議之訴等事件卷宗一審卷第214頁)，惟系爭房屋使
用現況為「住宅」，此觀另案債務人異議之訴等事件卷宗所
附 劉居立 建築師事務所出具之不動產估價報告書附件三「不
動產現況分析表」即明(見另案債務人異議之訴等事件卷宗
一審卷第179頁反面)，再觀諸前揭不動產估價報告書所附之
系爭房屋現況照片，系爭房屋並非作為商業使用之情，難認
原告此部分主張為可採。
⒋系爭房屋於107年度之課稅現值為393,500元；系爭房屋所坐
落之系爭土地面積為87.7平方公尺，原告權利範圍為100分
之30，於107年申報地價為2,108,659元，有臺南市政府財政
稅務局臺南分局107年8月13日南市財南字第1073118146號函
及系爭土地登記第一類謄本在卷可佐(見本院卷第37-40、49
頁)。依此計算，被告自107年3月23日起至107年6月30日止
，無權占有系爭房屋受有相當於租金之利益，致原告所受之
損害數額為18,579元【計算式：(系爭土地107年度申報地價
2,108,659元＋系爭房屋107年度課稅現值393,500元)×9％
×3個月又9天×30/100(原告權利範圍)＝18,579元，元以下
4捨5入（下同）】，以及被告自107年7月1日起至返還系爭
房屋之日止，每月受有相當於租金之不當得利數額為5,630
元【計算式：(系爭土地107年度申報地價2,108,659元＋系
爭房屋107年度課稅現值393,500元)×9％÷12個月×30/100
(原告權利範圍)＝5,630元】。
⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5％，民法第229條、第233條第1項前段、第203條分
別定有明文。本件原告請求被告給付相當於租金之不當得利
，屬無確定期限之債，既經原告提起本件訴訟請求給付，而
於107年8月14日寄存送達起訴狀繕本（見本院卷第33頁），
被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告依上開規定併予請
求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日即107年8月25日（107
年8月14日寄存送達，自寄存送達之日起經10日即於107年8
月24日發生送達效力)起至返還系爭房地之日止，按週年利
率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。
㈣綜上所述，原告為系爭房地共有人，被告無權占用系爭房屋
，原告本於所有權人地位主張被告將坐落系爭土地上之系爭
房屋返還全體共有人，並依不當得利之法律關係請求依原告
應有部分給付相當於租金之不當得利，均屬有據。從而，原
告依民法第767條、第821條規定，請求被告應自系爭房屋遷
出，並將系爭房屋交還原告及其餘全體共有人，為有理由，
應予准許；另依民法第179條之規定，請求被告給付自107年
3月23日起至107年6月30日止相當租金之不當利得18,579元
，及自起訴狀繕本送達翌日即107年8月25日起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息，暨自107年7月1日起至返還返還
系爭房屋之日止，按月於每月末日給付相當租金之損害金
5,630元，並自各期應給付日之翌日起至各期清償日，按週
年利率5％計算之利息，亦屬有理，應准許之，逾此範圍之
請求，則屬無據，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適
用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項
第3款規定，應依職權宣告假執行。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院
酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自
負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴
訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有
明文。本件原告之請求雖為一部有理由、一部無理由，惟駁
回部分乃本院斟酌系爭房屋坐落位置、經濟價值及被告所受
利益等因素後，予以酌減按月應給付相當於租金之不當得利
金額，本院審酌駁回部分金額之比例及利害關係後，認本件
訴訟費用4,080元（即第一審訴訟費用）由被告負擔，應較
適當，爰判決如主文第4項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第87
條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國107年10月11日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官張桂美
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月11日
書記官蘇冠杰