臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度壢簡字第887號
原 告 賴文崧
被 告 林麗美
訴訟代理人 張凱婷
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國103年7月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○○○巷○○號房屋，
如附圖所示編號三一六二（一）部分（面積七平方公尺）之採光
罩拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣叁拾萬壹仟柒佰元為
原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按不合於民事訴訟法第427條第1項、第2項之訴訟，法院
適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為
已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第427條第4項定有
明文。查本件訴訟標的價額經本院核定為新臺幣（下同）64
6,500元，已超過500,000元，並非民事訴訟法第427條第
1項之訴訟，且本件亦非屬民事訴訟法第427條第2項所定
之訴訟，而本院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言
詞辯論，依前揭意旨，視為已有適用簡易程序之合意，合先
敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：原告為坐落中壢市○○段○○○○○號土地上，同段
1783建號即門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○○巷○○號2樓房
屋（下稱系爭2樓房屋）之所有權人；被告為同段1782建號
即門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○○巷○○號1樓房屋（下稱
系爭1樓房屋）之所有權人，兩造為同棟建物之上下層樓之
區分所有權人，系爭1樓房屋前之空地即中壢市○○段○○○○
○號土地如附圖所示編號3162⑴部分，面積7平方公尺之採
光罩所占面積（下稱系爭採光罩）及編號3162⑵部分，面積
8平方公尺之空地（下稱系爭空地）（如附圖所示編號3162
⑴⑵部分，下併稱系爭3162地號土地），均為原告與同棟建
物集合住宅全體區分所有權人所共有，詎被告未經區分所有
權人之同意，擅自占用系爭3162地號土地使用，並於其上栽
種樹木；且系爭採光罩架設位置逾越系爭1樓房屋之專有部
分，造成侵害原告所有系爭2樓房屋之所有權，且被告未經
其他區分所有權人之同意，占用系爭3162地號土地使用，已
構成無權占有，侵害原告及其他共有人之權利，為此，爰依
民法第767條、第821條規定提起本件訴訟，並聲明：被告
應將系爭3162地號土地上，如附圖所示編號3162⑴部分，面
積7平方公尺之採光罩，及如附圖所示編號3162⑵部分，面
積8平方公尺空地上之圍牆、樹木移除，並將土地返還原告
及其餘共有人。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭1樓房屋自建商興建完成後，被告即向該建
商購買系爭1樓房屋，被告於78年7月18日第一次登記為系
爭1樓房屋之所有權人至今未曾轉售，當初於購買時，係約
定得由系爭1樓房屋所有權人使用系爭3162地號土地，故系
爭1樓房屋之售價亦較同棟其他樓層為高；自被告買受系爭
1樓房屋後，即由被告單獨使用系爭3162地號土地，同棟其
他樓層之區分所有權人均無異議，系爭3162地號土地由被告
專用已行之有年，應認各共有人間對於系爭3162地號土地由
被告專用一事已有默示分管協議存在；原告於買受系爭2樓
房屋前，應已知悉系爭3162地號土地係由被告所專用之事實
，自應受上開默示分管協議之拘束；且原告於84年1月12日
登記為系爭2樓房屋之所有權人後至提起本件訴訟前，於長
達近18年以上之期間，對於由被告使用系爭3162地號土地亦
未表示反對；又兩造所屬社區就同棟建物1樓前之空地均由
該棟建物1樓房屋之所有權人所使用，足認確有上開默示分
管協議之存在，原告自應受其拘束等語，資為抗辯，並聲明
：原告之訴駁回。
三、原告主張其為門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○○巷○○號2樓
房屋之所有權人；被告為門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○○
巷○○號1樓房屋之所有權人；被告現占有使用如附圖所示編
號3162⑴部分，面積7平方公尺及編號3162⑵部分，面積8
平方公尺之土地使用；並於同棟建物牆面搭設如附圖所示編
號3162⑴部分，面積7平方公尺之採光罩之事實，業據其提
出與所述相符之建物登記謄本、系爭1樓房屋之現況照片、
桃園縣中壢地政事務所建物測量成果圖等件為證（見本院卷
第第6-1頁、第12頁至第15頁）；且為被告所不爭執，自堪
信為真實。
四、原告另主張被告未經其他共有人之同意而無權占有使用系爭
3162地號土地；所搭設之系爭採光罩逾越系爭1樓房屋之專
有部分等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審
酌者厥為：（一）被告有無使用系爭3162地號土地之合法權
限？（二）原告請求被告應將如附圖所示編號3162⑴部分，
面積7平方公尺之採光罩，及如附圖所示編號3162⑵部分，
面積8平方公尺空地上之圍牆、樹木移除，並將土地返還原
告及其餘共有人，是否有理由？茲分述如下：
（一）被告得依據默示分管契約使用系爭3162地號土地，被告使
用系爭3162地號土地具有合法權限：
1、按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，
足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，
依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通
念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意
思表示（參照本院21年上字第1598號及29年上字第762號
判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承
購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共
有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容
忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，
歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。除別有規
定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按
分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有
部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契
約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之
拘束，最高法院98年度台上字第633號判決、99年度台上
字第790號意旨參照。
2、查被告抗辯買受系爭1樓房屋時，建商已與各承購戶約定
，系爭3162地號土地由系爭1樓房屋之所有權人即被告使
用；兩造所屬社區就同棟建物1樓前之空地均由該棟建物
1樓房屋之所有權人所使用等語，依中壢市○○段○○○○○
號建物謄本所示，系爭1樓房屋於78年7月18日辦理總登
記為被告所有至今未曾轉售，此有系爭1樓房屋建物謄本
在卷可佐（見本院卷第22頁）；又經本院依職權向桃園縣
政府工務局調閱系爭1、2樓房屋所在建物原始之設計、
建造相關圖面資料所示，系爭1樓房屋前之空地，為系爭
1樓房屋進出通行所必經之土地，同棟2樓至5樓之區分
所有權人則另有獨立之出入口即該棟建物設有獨立通往同
棟2樓至5樓之樓梯間等情，此有桃園縣政府工務局103
年2月17日桃工建字第0000000000號函所附系爭1、2樓
房屋所在建物之立面圖、系爭1樓房屋平面設計圖，及原
始買受該棟建物各樓層區分所有權人名冊等件附卷可稽（
見本院卷第66頁至第71頁）；另經本院現場履勘，系爭1
樓房屋及系爭2樓房屋之進出使用情形，確如上開設計圖
所示，系爭1樓房屋與同棟2樓至5樓區分所有權人係使
用不同之出入口，此亦為兩造所不爭執（見本院卷第49
頁背面、第57頁）；而兩造所屬社區就同棟建物1樓前之
空地，本院履勘現場所見情形為均由該棟建物1樓房屋之
所有權人使用，使用情形如本院卷第36頁至第40頁照片所
示，並有本院勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第56頁至第57
頁），是被告抗辯其於78年購買系爭1樓房屋時，系爭1
樓房屋前之空地即系爭3162地號土地係約定由其使用一節
，尚屬有據。
3、被告抗辯於原告買受系爭2樓房屋前，被告於系爭3162地
號土地上之使用情形已如現況所示，同棟建物2樓至5樓
之區分所有權人均無異議等語，經審酌系爭3162地號土地
上所興建之圍牆並非新造（見本院卷第6-1頁、第114頁
），而兩造所屬社區就同棟建物1樓前之空地均由該棟建
物1樓房屋之所有權人所使用，據被告提出之照片觀之，
亦有同社區其他建物之1樓建有與系爭1樓房屋相同之圍
牆（見本院卷第37頁、第38頁）；又原告係於84年1月12
日買受系爭2樓房屋並登記為所有權人等情，業有系爭2
樓房屋建物謄本在卷可考（見本院卷第23頁），且原告對
於其成為系爭2樓房屋前，系爭3162地號土地上已有上開
圍牆一事，亦不爭執，則自被告78年7月18日登記為系爭
1樓房屋所有權人至原告於84年1月12日登記為系爭2樓
房屋所有權人之期間，同棟建物2樓至5樓之區分所有權
人並未爭執被告使用系爭3162地號土地之權利，衡情堪認
同棟建物2至5樓之第一手買受者，即以系爭3162地號土
地已交由系爭1樓房屋所有人即被告使用之現狀而為買受
，系爭3162地號土地之共有人自已默示同意該現狀而成立
系爭1樓房屋圍牆內空地即系爭3162地號土地由系爭1樓
房屋所有人使用之分管協議。原告於84年1月12日取得系
爭2樓房屋及系爭3162地號土地應有部分，通常即有可得
知之情形，自應受該分管協議之拘束。且原告自84年1月
12日取得系爭2樓房屋所有權後至提起本件訴訟前，有相
當於18年之期間，對於被告使用系爭3162地號土地亦未予
干涉，足認已有分管契約之存在，是被告抗辯就被告使用
系爭3162地號土地一事，各共有人間已有默示分管協議等
情，要屬有據。
（二）原告僅得請求被告應將如附圖所示編號3162⑴部分，面積
7平方公尺之採光罩拆除：
1、按共有人就共有部分為分管約定，分管人仍應本於分管協
議內容使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。次按
樓層高度：自室內地板面至其直上層地板面之高度…，建
築技術規則建築設計施工編第1條第13項定有明文。又民
法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人
所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損
及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整
體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙
於所建房屋之整體，即無該條規定之適用；苟屬非房屋構
成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂
有該條之適用，最高法院67年台上字第800號判例、59年
台上字第1799號判例意旨參照。
2、查被告雖得依默示分管協議使用系爭3162地號土地，惟其
使用仍不得侵害其他區分所有權人之專有部分甚明。又系
爭1樓房屋與系爭2樓房屋之分界應依建築技術規則建築
設計施工編第1條第13項定之，此有桃園縣政府工務局10
3年2月17日桃工建字第0000000000號函在卷存參（見本
院卷第66頁）；另據系爭1樓房屋與系爭2樓房屋之建築
設計圖所示，系爭1樓房屋之樓層高度為自系爭1樓房屋
室內地板面至其直上層360公分處，為其直上層地板面之
高度，此有建物設計立面圖附卷足徵（見本院卷第68頁）
；兩造對於系爭1樓房屋與系爭2樓房屋之分界，以自系
爭1樓房屋室內地板面至其直上層360公分處為界，此一
標準為依據，均表示同意（見本院卷第153頁），則依本
院現場測量結果，自系爭採光罩最高點即如本院卷第6-1
頁照片所示紅色圓圈處測量至系爭1樓房屋室內地板面之
長度為365公分，此有本院勘驗筆錄及勘驗照片附卷可證
（見本院卷第152頁至第154頁、第156頁至第157頁）
，兩造對於上開測量結果亦表示無意見等語（見本院卷第
153頁、第164頁），堪認系爭採光罩架設位置為自系爭
1樓房屋室內地板面至其直上層365公分處，則依據上開
系爭1樓房屋與系爭2樓房屋之分界標準，系爭採光罩之
架設位置自屬逾越系爭1樓房屋之專有部分，並侵害系爭
2樓房屋之專有部分，應堪確認。
3、被告對於系爭採光罩架設位置已侵害系爭2樓房屋之所有
權一事，並不爭執，惟抗辯逾越部分不影響系爭2樓房屋
所有權之行使，主張依民法第796條無須拆除等語，然依
上揭判例意旨，系爭採光罩非屬系爭1樓房屋之構成部分
，自無民法第796條之適用，被告據此抗辯無需拆除系爭
採光罩，洵屬無據。
五、綜上所述，被告依據默示分管協議，對於系爭3162地號土地
有使用之合法權限；惟被告依據默示分管協議所使用之範圍
，亦受有不得侵害其他專有部分所有權人之專有部分之限制
，而被告所搭設之系爭採光罩確實逾越系爭1樓房屋與系爭
2樓房屋之界線，侵害系爭2樓房屋所有權人即原告對系爭
2樓房屋之專有部分，是原告請求被告拆除如附圖所示編號
3162⑵部分，面積7平方公尺之採光罩，為有理由，應予准
許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假
執行。另依同法第436條第2項準用同法第392條第2項規
定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年8月29日
中壢簡易庭法官陳俐文
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月29日
書記官李芝菁