臺灣臺中地方法院民事判決
110年度沙簡字第592號
原告 林志仲
訴訟代理人 黃俊得
被告 王崇豪
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告王崇豪、王文亮應將門牌號碼臺中市○○區居○街○○巷○號五樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告王崇豪、王文亮應自一一○年十一月八日起至遷讓返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王崇豪、王文亮連帶負擔。
本判決第一項得假執行。但被告王崇豪、王文亮如以新臺幣壹拾參萬參仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於判決確定前清償期已屆至部分，於原告按月以
新臺幣參仟參佰參拾參元為被告王崇豪、王文亮供擔保後，得假執行。但被告王崇豪、王文亮如按月以新臺幣壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
被告2人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：（一）被告王崇豪於民國107年9月13日邀同其父親即被告王文亮為連帶保證人，與原告簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭租賃契約），約定由被告王崇豪承租原告所有門牌號碼臺中市○○區居○街00巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期限自107年9月13日起至112年9月12日止共計5年，每月租金為新臺幣（下同）1萬元，應於每月10日以前匯入原告指定帳戶，保證金為2萬元。而原告已依約將系爭房屋交予被告使用，詎被告自109年2月間起即未依約繳付租金，自109年2月起至110年8月止積欠租金合計19萬元，經扣除保證金2萬元後，尚積欠租金17萬元。（二）原告於109年11月24日以沙鹿北勢郵局存證號碼000164號存證信函（下稱系爭存證信函），通知被告2人限期繳清房租及搬遷，並為終止租約之意思表示，然因被告2人故意不收取系爭存證信函，故原告自108年12月3日起至110年11月7日止以向系爭租賃契約記載被告王崇豪持用行動電話門號傳送簡訊之方式，向被告王崇豪為終止租約之意思表示，依系爭租賃契約第16條約定，以手機簡訊傳送之日即110年11月7日終止系爭租賃契約。（三）被告於系爭租賃契約終止後，未將系爭房屋遷讓返還予原告，核屬無權占有，為此爰依民法第767條第1項規定，請求被告2人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（四）被告於系爭租賃契約終止後，未將系爭房屋遷讓返還予原告，因而獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，為此爰依不當得利之法律關係，請求被告2人應連帶自109年2月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元等語。並聲明：（一）被告2人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告2人應連帶自109年2月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。
二、被告2人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以供本院審酌。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：被告王崇豪於107年9月13日邀同其父親即被告王文亮為連帶保證人，與原告簽訂「房屋租賃契約書」（即系爭租賃契約），約定由被告王崇豪承租原告所有門牌號碼臺中市○○區居○街00巷0號5樓房屋（即系爭房屋），租賃期限自107年9月13日起至112年9月12日止共計5年，每月租金為1萬元，應於每月10日以前匯入原告指定帳戶，保證金為2萬元。而原告已依約將系爭房屋交予被告使用，詎被告自109年2月間起即未依約繳付租金，自109年2月至110年8月止積欠租金合計19萬元，經扣除保證金2萬元後，尚積欠租金17萬元等情，業據其提出與所述相符之「房屋租賃契約書」、臺中市政府地方稅務局110年房屋稅繳款書、建物登記謄本等影本為證（見本院卷第25至31頁、第37頁、第63頁），而被告2人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以供審酌，是以，本院依調查證據之結果，堪信原告之主張為真正。
（二）原告主張：原告於109年11月24日以沙鹿北勢郵局存證號碼000164號存證信函（即系爭存證信函），通知被告2人限期繳清房租及搬遷，並為終止租約之意思表示，然因被告2人故意不收取系爭存證信函，故原告自108年12月3日起至110年11月7日止以向系爭租賃契約記載被告王崇豪持用行動電話門號傳送簡訊之方式，向被告王崇豪為終止租約之意思表示，依系爭租賃契約第16條約定，以手機簡訊傳送之日即110年11月7日終止系爭租賃契約等情，經查：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。
2.復按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第258條第1項定有明文，依同法第263條規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。又按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段亦有明文。
3.觀諸系爭租賃契約之「立契約書人」欄內有記載被告2人之地址及其所持用行動電話門號，及依系爭租賃契約第16條記載：「出租人與承租人雙方相互間之通知，應以本契約所載之地址、電話、電子郵件或通訊軟體為準。如因地址、電話或電子郵件變更未通知他方，致通知無法到達時，以第一次郵寄日或手機簡訊、電子郵件傳送之日或通訊軟體顯示已讀之日，推定為合法送達之日期。」等語，有系爭租賃契約影本在卷可稽（見本院卷第29、31頁），自堪信為真實。
4.原告主張其於109年11月24日以沙鹿北勢郵局存證號碼000164號存證信函（即系爭存證信函），通知被告2人限期繳清房租及搬遷，並為終止租約之意思表示等情，固提出系爭存證信函影本為證，惟觀諸系爭存證信函記載：「敬啟者：臺端與本人就臺中市○○區居○街00巷0號五樓房屋訂有房屋租賃契約書，該契約書並經民間公證人認證，約訂租期至民國112年9月12日止，月租金新臺幣壹萬元整；然臺端迄今已拖欠租金逾十個月，本人曾多次聯繫臺端給付，但臺端置之不理，今特以此函通知臺端請於函到十日內一次付清所欠租金額，若臺端仍置之不理，為保障本人權益將依契約聲請法院強制執行遷讓房屋，未免訟累！希勿自誤！」等語（見本院卷第35頁），充其量僅係定期催告被告給付租金及遷讓房屋，並未提及欲向被告為終止系爭租賃契約之意思表示。
5.原告主張其自108年12月3日起至110年11月7日止以向系爭租賃契約記載被告王崇豪持用行動電話門號傳送簡訊之方式，向被告王崇豪為終止租約之意思表示，並提出簡訊影本為證，而依原告提出簡訊記載內容如下（見本院卷第65頁）：（1）108年12月3日簡訊：「你父親房租已經拖快二個月了，我還是要跟你說一下，因為租約是跟你訂的」等語。（2）110年2月23日簡訊：「王先生，你跟我訂的租約，已經超過一年沒繳房租了，請問你有沒有要處理？」等語。（3）110年11月7日簡訊：「王崇豪先生，我寄存證信函終止租約，你們信都不收，上個月法院調解你們父子也都沒到，再次以簡訊通知終止我們的租賃契約，請於十日內交還房屋，並付清積欠之房租。房東林志仲上」等語。（4）觀諸上開簡訊內容，可見原告於108年12月3日、110年2月23日以簡訊向被告王崇豪催繳房租，及於110年11月7日以簡訊向被告王崇豪為終止系爭租賃契約之意思表示，揆諸前揭說明，系爭租賃契約係由原告於110年11月7日終止。
6.綜上以析，被告自109年2月間起即未依約繳付租金，自109年2月起至110年8月止積欠租金合計19萬元，經扣除保證金2萬元後，尚積欠租金17萬元，原告自109年11月間起陸續以系爭存證信函及手機簡訊定相當期限，催告被告支付租金，因被告於期限內不為支付，原告得依民法第440條第1項、第2項規定終止契約，故原告於110年11月7日以手機簡訊向被告王崇豪為終止系爭租賃契約之意思表示，系爭租賃契約之租賃關係業經原告於110年11月7日終止。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。復查，系爭租賃契約之租賃關係業經原告於110年11月7日終止乙節已如前述，揆諸前揭說明，被告2人於租賃關係終止後，應返還系爭房屋。而原告本於所有權人之權能，請求被告2人返還系爭房屋，係為求回復對於系爭房屋得自由使用、收益、處分之權利，被告2人既未能舉證證明其占有系爭房屋具有正當權源，自屬無權占用。從而，原告主張依民法第767條規定，請求被告2人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
（四）又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。另按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號民事裁判意旨參照）。再查：
1.系爭租賃契約之租賃關係業因原告於110年11月7日終止而消滅，而被告2人自110年11月8日起仍繼續占用系爭房屋，核屬無權占有，且被告2人因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告2人返還相當於租金之不當得利。
2.本院審酌被告王崇豪邀同其父親即被告王文亮為連帶保證人，與原告簽訂系爭租賃契約，約定每月租金為1萬元，及被告2人現仍占用系爭房屋等情已如前述，本院認為原告主張以每月1萬元計算相當於租金之不當得利，尚屬相當。
3.至原告固主張被告2人應就前揭相當於租金之不當得利負連帶給付責任乙節，惟查：（1）按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。（2）被告王崇豪邀同其父親即被告王文亮為連帶保證人，與原告簽訂系爭租賃契約，充其量僅係被告2人須就系爭租賃契約之約定事項負連帶責任。而本件原告係主張依不當得利之法律關係，請求被告2人給付相當於租金之不當得利，然遍查全卷並無任何證據顯示被告2人曾表示願就此部分對於原告各負全部給付之責任，況民法就不當得利亦無成立連帶債務之規定，揆諸前揭說明，原告前揭主張，難認有據，無從准許。
4.從而，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告2人應
自110年11月8日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
（五）綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告2人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及依不當得利之法律關係，請求被告2人應自110年11月8日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬元，均有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
（六）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、關於原告主張依職權宣告假執行及被告陳明願供擔保免為假執行部分：
（一）查本判決主文第1項原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。另依民事訴訟法第392條第2項規定，本院依被告聲請爰酌定相當之擔保金額，宣告被告預供擔保而免為假執行。
（二）末按有關財產權之將來給付訴訟之判決，可於債務清償期屆至前，宣告附條件之假執行，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後得假執行（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第37號研討結果參照）。查本判決主文第2項係有關財產權之將來給付訴訟之判決，故於主文宣告於判決確定前清償期已屆至部分，原告預供擔保後得假執行，並依民事訴訟法第392條第2項規定，本院依被告聲請宣告被告預供擔保而免為假執行，併予敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 111 年 1 月 12 日
沙鹿簡易庭法官賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 12 日
書記官陳任鈞