臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 98年度南簡字第1533號
原 告
即反訴被告 威寶電通股份有限公司
法定代理人 乙○○
被 告
即反訴原告 甲○○
上列當事人間請求返還租金案件，經臺灣士林地方法院於民國98
年9月30日以98年度湖小調字第518號裁定移送前來，經本院於民
國99年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹萬叁仟柒佰壹拾元及自民國九十八年十
月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決得假執行。但被告以新台幣壹萬叁仟柒佰壹拾元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣柒仟伍佰叁拾陸元及自民國九十
九年二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告以新台幣柒仟伍
佰叁拾陸元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新台幣壹仟元由反訴被告負擔十分之六，餘由反訴
原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，
如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連
者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不
得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之
，民事訴訟法第259條及第260條分別定有明文。經查，本件
被告即反訴原告在本院審理中，於99年2月1具狀對原告即反
訴被告提起反訴，請求反訴被告應給付反訴原告15,229元，
及自反訴訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息，核與提起反訴之要件相符，且無上述不得提起反訴
之情況，故亦應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國（下同）96年5月1日向被告承租坐落於台南市○
○路○段○○號1樓房屋（以下簡稱系爭房屋）作為「威寶電信
服務中心」使用，租期3年6個月，至99年10月31日止，每
月租金新台幣（下同）25,000元（含稅），押租金5萬元，
雙方並簽訂書面簽訂書面「房屋租賃契約」；查前述租約嗣
經兩造合意提前於98年l月14日終止，並由原告招募之加盟
主─即訴外人「瑞禾電訊器材行」負責人 朱若筠 繼續承租使
用，租期自98年l月15日起至101年1月15日止，此有被告與
訴外人簽訂之租賃契約書可證，承上，原告自得請求被告返
還租賃關係消滅後之溢付租金（即98年1月15日至同年月31
日）計13,710元，爰依租賃契約法律關係提起本件訴訟。
㈡原告為拓展電信業務並避免加盟主於加盟之初即須籌措大筆
開辦資金之困境，原告乃先行斥資於全省承租店面，廣設「
威寶電信服務中心」直營門市，於經營直營門市同時招幕加
盟主，遇有加盟主意願加盟者，再將直營門市轉為加盟門市
，並轉租店面予加盟主接手經營，就此商業模式，原告於承
租時即已言明並明訂於租約內容，此觀諸兩造簽訂之房屋租
賃契約（下稱系爭租約)第五條第一項約定「本件房屋係供
乙方作為『威寶電信服務中心』使用，而且甲方同意乙方得
將本件房屋，於租賃期間內，依據本租約之規定轉租與乙方
招募之加盟主，開設『威寶電信特約服務中心』，甲方願儘
速協助乙方及次承租人，辦理申請營利事業登記等相關手續
，絕不藉詞推諉或拒絕。……」等語即明。
㈢經查，原告於租賃期間內招募訴外人「瑞禾電訊器材行」預
定加盟「威寶電信特約服務中心」，原擬依前述租約約定，
轉租系爭房屋予訴外人經營使用，但經三方協調，為求租賃
關係單純化，遂約定由原告與訴外人簽訂加盟契約並以50萬
元之對價將權利（含原有店面裝潢等）轉讓予訴外人，再由
訴外人與被告另訂租約，並以加盟期間（按為三年）為租賃
期間繼續承租使用，復有原告與訴外人簽訂之「特約服務中
心契約書」可稽。
㈣誠如前述，本件兩造與訴外人三方間之租賃關係經協商由原
約定之「承租再轉租」改為「頂讓」，則兩造間之租賃關係
自因被告與訴外人另行成立租賃契約而告終止，經查，被告
與訴外人租賃期間係自98年1月15日起算，則兩造間之租約
自應於98月1月14日即告終止，自斯時起原告即無繼續支付
租金之義務，理所當然。至於兩造間系爭租約第八條第五項
約定：「本租約租期未滿乙方得提前終止本租約。乙方提前
終止租約時，應於終止日前貳個月以書面通知甲方，……」
，其真意乃係考量被告因原告提前終止租約致須重新招覓承
租人所給予之緩衝期，惟如前述，本件係由原告招募之加盟
主接手營業，繼續使用系爭房屋，且經三方協議由原約定之
「承租再轉租」改為「頂讓」，自是排除該條款之適用，殊
無疑義；綜上析陳，被告既同意原告頂讓權利與招募之加盟
主即訴外人，且由訴外人與被告另行成立租賃契約，並自98
年1月15日為起租日，則被告自應返還溢收98年1月15日至同
年月31日期間之租金計13,710元予原告。
㈤查兩造間確實合意於98年1月14日提前終止系爭租賃契約，
由原告將系爭房屋頂讓予招募之加盟主接手營業、繼續使用
，並由該加盟主與被告另行成立租賃契約（98年1月15日為
起租日)，原告並無任何違約之情。
㈥又按租賃，為支付租金而就他人之物為使用收益之契約，就
承租人方面而言，所在乎者為就租賃物為使用收益，又出租
人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於
租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，復為
民法第423條明定。是出租人負有以合於所約定使用收益之
租賃物交付承租人之義務，又於交付後，不僅須消極的不妨
礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其
合於約定使用收益之狀態。故租賃物在租賃關係存續中，受
有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸
責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有
除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，此乃
出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關
係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯
權（最高法院69年度台上字第1798號及93年度台上字第770
號判決意旨參照）。誠如前述，被告既於98年1月15日將系
爭房屋另行出租予訴外人，使原告無法為圓滿之使用收益，
蚓前揭民法及最高法院判決意旨，原告得主張同時履行抗辯
權，拒絕給付租金。
㈦承上，系爭租賃契約既經兩造合意提前於98年1月14日終止
，且被告於終止翌日即將系爭房屋出租訴外人使用，則被告
取得98年1月15日至31日間之租金，即係無法律上之原因，
而受有利益，致原告受有損害，是原告主張被告應返還98年
1月份溢付租金13,710元（計算式：25,00017/31＝13,710
元，元以下四捨五入），應屬有據等語。
㈧並聲明：被告應返還原告租金13,710元，並自起訴狀繕本送
達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：
㈠原告違反租賃契約書第八條第五項及民法第450條第3項、第
453條之規定：
⒈當事人間用來訂立租賃契約之租賃契約書係原告威寶公司所
提供，訂約當時，本人對於租賃契約第八條第五項於租賃期
間內承租人得提前終止租約而出租人卻不能之規定，對出租
人不利而要求修改，不為原告接受並強調所有該公司設立的
營業據點，其房屋租賃一律適用該公司提供之該範本，且不
能更改，故其租賃契約書依其性質為一該公司之定型化契約
書。
⒉依原告提出之補充理由書狀，其認為本案提前終止租約不適
用租約書第八條第五項之規定即提前終止租約無須履行二個
月前書面通知出租人之義務，果真如此，則提前終止租約如
何適用租約書第八條第五項之規定，將可由原告任意解釋規
避，而原告又為一大企業公司，簽訂之租賃契約書又為原告
提供之定型化契約書，對於出租人並不公平，因此，原告應
為違反租賃契約書第八條第五項之規定。
⒊依民法第453條之規定，提前終止租約應依民法450條第3項
之規定先期通知，而原告對於本案未履行先期通知之義務亦
與本法有違，且民法450條第3項中規定不動產之租金，以一
個月定其支付之期限者，應以曆定一個月之末日為契約終止
期，今原告雖未於曆定一個月之末日終止租約，依本規定亦
應以曆定一個月之末日為契約終止期，因此，原告請求之至
一個月末日之剩餘天數租金既違反民法第450條第3項、453
條之規定，依其規定之意旨，原告對於本訴應無請求權。
㈡本人與訴外人端禾電訊器材行即其加盟主另行簽訂租賃契約
時，原告未提任何權利主張，依本人之認知、當事人間訂立
的是以一個月定其支付期限之租約，並非一般旅館飯店按日
計價，既未在終止當時對於剩餘天數之租金提出權利主張與
出租人協議，即應依民法第450條第3項、453條之規定處理
，況且，假若當時原告對本爭議有所請求，本人亦可提出其
違約之抗辯，抑或要求原告與其加盟主依轉租方式處理，甚
至協議不成時，由於該加盟主財務狀況不明，簽約後能否按
時繳付租金難料，本人亦可不與其加盟主另簽租約、如今，
已事隔近一年，原告再作本訴主張、顯不合理；綜上所述，
原告之主張為無理由。
㈢並聲明：
⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
㈠依據本訴當事人間訂立之系爭租約第八條第一項規定，租賃
期間之水費、管理費係由承租人即反訴被告負擔，一直未獲
給付。
㈡本租賃契約租賃期間自96年5月l日至98年l月14日止；租賃
期間本標的不動產水費共計26,347元，由於本標的不動產為
三層樓房，反訴被告僅就一樓店面承租，應負擔3分之1共計
8,782元；管理費每月為2,190元，該承租店面面積占本樓層
標的不動產面積之百分之14計應分擔307元，租賃期間為21
個月共應負擔6,447元，總計反訴被告於租賃期間應給付反
訴原告15,229元。
㈢並聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告租賃期間水費、大樓管理費共計
15,229元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年
息5％計算之利息
⒉訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：
㈠反訴原告主張反訴被告積欠管理費及水費等，並非事實，查
，系爭房屋為三層樓房，總坪數約為97.44坪，反訴原告將2
樓、3樓隔成數間套房出租收益，兩造基於：⒈反訴被告承
租之面積約11坪僅佔總面積11％；⒉承租範圍為l樓店面，
未使用大樓公共設施且無須大樓管理；⒊樓上2、3樓套房承
租人用水量本即較反訴被告大等因素，合意反訴被告無庸分
攤每月合計約僅2、3百元之管理費及水費，此徵諸反訴被告
於租賃期間從未持該等單據向反訴被告請求給付費用，甚或
終止租約結算時，反訴原告亦未主張該等費用即明。反訴原
告今提起反訴，無非藉此卸免不當得利應退還溢付租金之責
，其反訴主張反訴被告積欠費用等節，並非事實，應予駁回
。
㈤退萬步言，縱認反訴被告應分攤管理費及水費，反訴原告請
求之金額亦有違誤，茲分述如下：
⒈水費部份：如前所述，反訴被告承租面積僅佔總面積之11％
，其餘面積則由反訴原告隔成數間套房出租收益，故反訴原
告主張反訴被告應分攤比例3分之1，顯非有據且失公允。
⒉管理費部份：反訴被告承租面積約11坪，為總面積97.44坪
之11％（計算式為11坪：97.44坪＝0.11），反訴原告主張
反訴被告應分攤比例為14％，顯然有誤。又反訴原告於反訴
起訴狀證物二表列96年5月份至98年l月份已繳管理費計45,9
90元。惟查，96年9月份及97年9月份，該二個月份之管理費
，經管委會優待免予繳納在案，此徵諸該二張單據皆載明「
按時繳納優待壹個月」之字樣且經手人簽收欄空白等節即明
。又系爭租約既於98年1月14日終止，就反訴被告應分攤之
管理費自應結算至租約終止日，承上，反訴被告依11％比例
應分攤管理費僅為4,457元，反訴原告主張6,447元，明顯有
誤，計算式如下：
⑴2,190元4（96/5～8月）+2,190元ll（96/10～97/8）
＋2,190元3（97/10～12月）＋2,190元l／2(98／1／
l～l/14)=40,515元
⑵40,515元ll％＝4,457元，元以下四捨五入
㈥綜上析陳，反訴原告應返還反訴被告溢付租金13,710元；且
反訴原告反訴起訴請求給付管理費及水費計15,229元，顯無
理由。
㈦並聲明：駁回反訴原告之訴。
叁、兩造不爭執事項：
㈠原告即反訴被告曾經向被告即反訴原告承租台南市○○路○
段○○號1樓之建物（下稱系爭建物），租賃契約的租期96年5
月1日至99年10月31日止，租期3年6個月，每月租金25,000
元（含稅），押租金5萬元。
㈡兩造合意提前於98年l月14日終止系爭租約。原告繳交租金
迄98年l月31日止。
㈢兩造同意水費、管理費以所有權狀比例計算，系爭建物總面
積97.44坪，原告即反訴被告承租系爭建物之面積為11坪。
肆、分述本院得心證理由如下：
一、本訴部分：
㈠原告主張於96年5月1日向被告承租坐落於台南市○○路○段
○○號1樓房屋（以下簡稱系爭建物）作為「威寶電信服務中
心」使用，租期3年6個月，至99年10月31日止，每月租金
25,000元（含稅），押租金5萬元，然系爭租約嗣經兩造合
意提前於98年l月14日終止，並由原告招募之加盟主即訴外
人「瑞禾電訊器材行」負責人朱若筠繼續承租使用，租期自
98年l月15日起至101年1月15日止，原告主張請求被告返還
租賃關係消滅後之溢付租金即98年1月15日至同年月31日止
之金額共計13,710元等語。被告則辯稱原告違反租賃契約書
第八條第五項及民法第450條第3項、第453條之規定，按提
前終止租約應依民法450條第3項之規定先期通知，而原告對
於本案未履行先期通知之義務亦與本法有違云云，惟查：
⒈兩造與訴外人「瑞禾電訊器材行」負責人朱若筠三方間之租
賃關係經由協商將原約定之「承租再轉租」改為「頂讓」，
則兩造間之租賃關係自因被告與訴外人另行成立租賃契約而
合意終止，並非原告單方面終止契約，此為被告所不否認；
因而，被告主張原告違反系爭租約第八條第五項約定：「本
租約租期未滿乙方得提前終止本租約。乙方提前終止租約時
，應於終止日前貳個月以書面通知甲方，……」云云，並不
足採，至原告主張前開租約規定目的乃係考量被告因原告提
前終止租約致須重新招覓承租人所給予之緩衝期等語，堪信
為真實，何況，本件係由原告招募之加盟主接手營業，繼續
使用系爭房屋，且經三方協議由原約定之「承租再轉租」改
為「頂讓」，則原告應無違反系爭租約第八條第五項約定之
情形，堪予認定。
⒉查被告與訴外人「瑞禾電訊器材行」負責人朱若筠就系爭建
物之租賃期間係自98年1月15日起算，惟原告已支付租金迄
98年1月31日止；又查原告、被告兩造間之系爭租約應係於
98月1月14日即告終止，雖被告以兩造間就系爭建物訂立租
約是以一個月定其支付期限，並非一般旅館飯店按日計價，
原告之主張、顯不合理云云；惟系爭租約既已於98月1月14
日即告終止，則被告預收之98月1月15日起至98月1月31日止
之租金，係無法律上之原因而受利益，是屬不當得利，因而
，原告請求被告返還溢收之租金，依法洵屬有據；又查，兩
造約定系爭建物之每月租金為25,000元，則原告請求被告返
還其溢收自98年1月15日至同年月31日期間之租金計13,710
元（計算式：25,00016/31＝13,710，元以下四捨五入）
及利息等，為有理由，應予准許。
㈡按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率
；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為百分之5，此為民法第232條第1項及第203條所明
定。查原告請求被告返還溢收租金之金額，並未定有給付期
限，然原告業已催告被告為本件給付，則原告請求自民事起
訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算之利息，
自無不合。又按原告之民事起訴狀繕本係於98年10月6日送
達於被告（原審卷第13頁），則原告請求被告應返還13,710
元及自98年10月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息，洵屬正當。
㈢綜上所述，原告依不當得利法律關係請求被告給付13,710元
，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年10月7日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，自應准
許。
㈣本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條規定適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條
第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。本院併依同法第39
2條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執
行。
㈤按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴
訟法第87條第1項定有明文。經查，本訴之訴訟費用經核其
裁判費為1,000元，命由敗訴之被告負擔，爰確定如主文第3
項所示。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張依據兩造間訂立之系爭租約第八條第一項規定
，租賃期間之水費、管理費係由承租人即反訴被告負擔，惟
一直未獲給付。查系爭租約租賃期間自96年5月l日至98年l
月14日止；租賃期間本標的不動產水費共計26,347元，因系
爭建物為三層樓房，反訴被告僅就1樓店面承租，應負擔3分
之1共計8,782元；管理費每月為2,190元，該承租店面面積
占本樓層標的不動產面積之百分之14計，應分擔307元，租
賃期間為21個月共應負擔6,447元，總計反訴被告於租賃期
間應給付反訴原告15,229元云云；反訴被告則抗辯縱認原告
應分攤管理費及水費，被告反訴起訴之金額亦有違誤，因原
告承租面積僅佔總面積之11％，其餘面積則由被告隔成數間
套房出租收益，故被告主張原告應分攤比例3分之1，顯非有
據且失公允等語。經查：
⒈依系爭租約第八條第一項規定：「房屋之……水電費、管理
費……，由乙方自行負擔。…」，係兩造於簽定系爭租賃契
約時所合意訂立之條款，反訴原告、反訴被告即應受該契約
條款之拘束；查系爭建物之電表有分表，故兩造對電費之繳
交並無爭議，雖反訴被告辯稱積欠管理費及水費並非事實，
陳稱反訴原告將系爭建物2樓、3樓隔成數間套房出租收益，
且鑑於套房承租人用水量反訴被告較大等因素，兩造合意反
訴被告無庸分攤每月合計約僅2、3百元之管理費及水費云云
，惟反訴被告亦自承「我們門市最多只是拖地用的水」，並
主張若認其應給付管理費及水費予反訴原告，因其承租面積
僅佔系爭建物總面積之11％，分攤水費應按承租面積依比例
計算等語；揆諸前開系爭租約內容及基於使用者付費原則，
益徵反訴原告請求反訴被告給付管理費及水費，洵屬有據。
⒉反訴原告得請求反訴被告給付之水費金額為何？
反訴原告原主張系爭租約租賃期間自96年5月l日至98年l月
14日止；租賃期間系爭建物水費共計26,347元，由於系爭建
物為三層樓房，反訴被告僅就一樓店面承租，應負擔3分之1
共計8,782元；管理費每月為2,190元，該承租店面面積占本
樓層標的不動產面積之百分之14計應分擔307元，租賃期間
為21個月共應負擔6,447元，總計反訴被告於租賃期間應給
付反訴原告15,229元云云。然兩造嗣於本院99年3月30日言
詞辯論時合意「管理費及水費依所有權狀比例計算」，且確
認反訴被告租賃之面積為11坪（系爭建物總面積為97.44坪
）；又查反訴原告主張租賃期間系爭建物水費共計26,347元
，此為反訴被告所不否認，若依承租面積比例計算，則反訴
被告應給付反訴原告之水費金額為2,974元（計算式：26,34
711/97.44＝2,974，元以下四捨五入）。
⒊反訴原告於系爭租約租賃期間繳交之管理費金額為何？其得
請求反訴被告給付之管理費金額為何？
反訴原告原主張管理費每月為2,190元，租賃期間為21個月
，反訴被告承租店面面積占系爭建物面積之百分之14計應分
擔307元，租賃期間為21個月共應負擔6,447元云云。然反訴
被告則辯稱反訴原告於反訴起訴狀證物二表列96年5月份至
98年l月份已繳管理費計45,990元。惟96年9月份及97年9月
份，該二個月份之管理費，經管委會優待免予繳納在案，查
該二張單據皆載明「按時繳納優待壹個月」之字樣且經手人
簽收欄空白等節即明。又系爭租約既於98年1月14日終止，
就反訴被告應分攤之管理費自應結算至租約終止日，反訴被
告主張其依11％比例應分攤管理費僅為4,457元，被告主張
6,447元，明顯有誤等語：又查，反訴原告於於本院99年3月
30日言詞辯論時自認「……管理費有二次優惠，是因為我一
次繳交一年的管理費才有，並不是反訴被告繳納的。」等情
，益徵反訴原告於系爭租約租賃期間所實際繳交之管理費應
扣除該二個月之優惠，且系爭租約既於98年1月14日終止，
則98年1月份之管理費應按反訴被告所主張應依承租期間依
比例計算，方為合理；從而，反訴原告於系爭租約租賃期間
得請求反訴被告給付之管理費金額為4,562元。
（計算式如下：
①2,190元4（96/5～8月）+2,190元ll（96/10～97/8）
＋2,190元3（97/10～12月）＋2,190元l4／31(98／1
／l～l/14)=40,409元，元以下四捨五入。
②40,409元11／97.44＝4,562元，元以下四捨五入。）
⒋綜上，反訴原告於系爭租約租賃期間得請求反訴被告給付之
水費及管理費金額共計7,536元（計算式：2,974＋4,562＝
7,536）。
㈡綜上所述，反訴原告本於代墊費用之法律關係，請求反訴被
告應給付反訴原告7,536元，及自反訴狀繕本送達翌日即99
年2月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有
理由，應予准許，至逾此範圍所為之請求，為無理由，應予
駁回。
㈢末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事
訴訟法第87條第1項定有明文。經查，反訴之訴訟費用為裁
判費1,000元，應由兩造各按訴訟勝敗之比例負擔，爰確定
如主文第7項所示。
㈣本件反訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條規定適用簡
易程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用
第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。本院併依
同法第392條第2項規定，依職權宣告反訴被告如預供擔保後
，得免為假執行。
三、本件事證已臻明確，二造其餘攻防，核與判決結果不生影響
，爰不一一審酌，併此敘明。
丙、結論：本件原告之訴為有理由，本件反訴原告之訴為一部有
理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第87條
第1項、第436條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項
，判決如主文。
中華民國99年4月13日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官何清池
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提前上訴者，應於判決送達
後20日補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年4月13日
書記官謝明達