裁判字號：臺灣高雄地方法院90年訴字第2110號民事判決
裁判日期：民國92年07月25日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決九十年度訴字第二一一○號
原告高雄縣政府法定代理人戊○○訴訟代理人 林敏澤 律師複代理人 郭季榮 律師
鄭瑞崙 律師 官淑森 律師被告丁○○○住訴訟代理人丙○○住被告乙○○住訴訟代理人甲○○住右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告丁○○○、乙○○，應將坐落高雄縣鳳山市○○○段二四四之二七八地號地上建物建號三０六七號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○街○○巷○號之房屋遷讓並騰空交還原告。
被告丁○○○、乙○○應連帶給付原告新台幣叁拾捌萬肆仟陸佰元，及自民國九十年八月十八日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣陸仟肆佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項及第二項部分於原告分別以新台幣壹佰陸拾叁萬柒仟陸佰元、新台幣壹拾貳萬捌仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丁○○○、乙○○，應自坐落高雄縣鳳山市○○○段二四四之二七八地號上建號三０六七號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○街○○巷○號之房屋遷出，將房屋騰空交還原告。
（二）被告丁○○○、乙○○應連帶給付原告損害金新台幣（下同）五十一萬二千零五十元，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還房屋之日止，按月給付八千五百三十四元。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）按國民住宅「承購人未依規定期限繳交配合款及有關費用，簽訂國宅買賣契約：：取銷其承購權：：：」，台灣省各縣市國民住宅申請承購及貸款須知第十四點有明文規定，又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第七百六十七條前段亦明文規定。
（二）坐落高雄縣鳳山市○○○段二四四之二七八地號上，建號三０六七號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○街○○巷○號之房屋（下稱系爭房屋），係原告於民國六十六年間為安置高雄縣鳳山市○○路拓寬工程拆遷戶，經省政府核定列入國宅興建計劃後，由原告直接興建之國民住宅，屬國民住宅條例第二條第一項第一款「政府直接興建」之國民住宅，故有關承購人申請承購之資格、繳款期限等程序，應悉依國民住宅條例、台灣省各縣市國民住宅申請承購及貸款須知等相關法令之規定。嗣系爭房屋於六十八、九年間完工後，被告丁○○○，因係屬原拆遷戶，乃優先配售系爭房屋，並搬進系爭房屋居住，惟被告丁○○○於七十年間將系爭房屋讓渡交由被告乙○○居住至今，然被告丁○○○、乙○○二人均為無權占有原告所有系爭房屋之人。因被告丁○○○於優先配售系爭房屋後，雖已繳納購地配合款，惟未付其餘價款辦理貸款及簽訂買賣契約，且對原告之催告置不理會，原告乃於八十年五月二十五日以八十府宅管字第七二七三二號函撤銷其承購資格，並且限於文到一個月內，將住宅騰空交還原告管理。嗣原告再於八十七年十二月一日發函請被告丁○○○於文到十五日內至原告處繳款及利息、違約金，逾期不履行即行解除契約，並註銷承購資格，不另為解除契約及註銷承購資格之意思表示，惟被告丁○○○於收受後仍未於期限內繳納繳任何款項及簽訂國宅買賣契約契約，足認被告丁○○○承購系爭國宅資格早業經原告撤銷，即已失去承購資格，且兩造間並無任何契約關係存在。是被告丁○○○已無任何正當權源繼續占用系爭房屋，其顯係無權占有。而被告乙○○亦未經原告同意無合法權源竟自七十年間占用系爭房屋至今，且被告乙○○亦不符合承購系爭國宅之要件，其亦顯係無權占有，為此，爰依民法第七百六十七條前段之規定請求被告丁○○○、乙○○將系爭房屋遷讓並騰空交還原告。
（三）又被告丁○○○、乙○○無權占用系爭房屋多年，共同侵害原告之所有權，對原告而言即係無法律上之原因而享受房屋之利益，致原告遭受相當租金之損害金，故原告自得本於不當得利及侵權行為法則，請求被告二人連帶給付損害金。為此爰依土地法第九十七條規定，按土地及房屋申報總價額年息百分之八計算，請求被告丁○○○、乙○○連帶給付占用五年間之相當於租金之損害金五十一萬二千零五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還房屋之日止，按月給付八千五百三十四元之損害金。
三、證據：提出高雄縣政府七十九年三月十二日七九府宅管字第三○五○七號函影本、八十年五月二十五日第七二七三二號函影本、八十七年十二月一日八七府宅管字第二三四七二五號函影本、土地登記謄本、建物登記謄本、高雄縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、高雄縣土地地價冊、高雄縣政府九十一年四月十日府工宅字第○九一○○四七三○八號函所附協調會會議紀錄影本、高雄縣鳳山市中和國宅位置圖各一份、相片五幀、戶籍謄本二份為證。
乙、被告方面：
壹、被告丁○○○部分：被告丁○○○未於最後言詞辯論期日到場，據其以前聲明、陳述如左：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：被告丁○○○現沒有住在系爭門牌號碼高雄縣鳳山市○○街○○巷○號之房屋等語。
貳、被告乙○○部分：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：伊是在七十年間左右住入系爭房屋至今，因係伊父、母親與被告丁○○○認識，所以才在七十年間將系爭房屋讓渡給伊住，而伊也有向高雄縣政府陳情過，陳情書所附買賣契約書及讓渡書，是為了要陳情才再補簽的，實際上丁○○○在七十年間就將房子讓渡給伊，且伊知道丁○○○並沒有依約繳款、簽約，後來被撤銷承購資格，伊是有一直跟高雄縣政府協調，希望高雄縣政府能舉行調解會來調解本案之問題，伊也是願意承購房子，但違約金部分希望能夠再減少，又伊現在已找不到被告丁○○○等語。
三、證據：提出陳情書、建物所有權狀買賣契約書、讓渡證書各一件為證。理由
一、本件被告丁○○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張系爭房屋為原告於六十六年間為安置高雄縣鳳山市○○路拓寬工程拆遷戶興建之國民住宅，被告丁○○○優先配售系爭房屋後，於六十八、九年間即搬進系爭房屋居住，嗣被告丁○○○於七十年間將系爭房屋讓渡交由被告乙○○占有使用至今，然被告丁○○○、乙○○二人均為無權占有原告所有系爭房屋之人。因被告丁○○○於優先配售系爭房屋後，雖已繳納購地配合款，惟未付其餘價款辦理貸款及簽訂買賣契約，且對原告之催告置不理會，原告乃於八十年五月二十五日以八十府宅管字第七二七三二號函撤銷其承購資格，並且限於文到一個月內，將住宅騰空交還原告管理。嗣原告再於八十七年十二月一日發函請被告丁○○○於文到十五日內至原告處繳款及利息、違約金，逾期不履行即行解除契約，並註銷承購資格，不另為解除契約及註銷承購資格之意思表示，惟被告丁○○○於收受後仍未於期限內繳納繳任何款項及簽訂國宅買賣契約契約，足認被告丁○○○承購系爭國宅資格早業經原告撤銷，即已失去承購資格，且兩造間並無任何契約關係存在。是被告丁○○○已無任何正當權源繼續占用系爭房屋，其顯係無權占有。而被告乙○○亦未經原告同意又無合法權源竟自七十年間占用系爭房屋至今，亦顯係無權占有，為此求為判決如訴之聲明所示等情；被告丁○○○則以：其現沒有住在系爭門牌號碼高雄縣鳳山市○○街○○巷○號之房屋等語；被告乙○○則以：其係在七十年間左右住入系爭房屋至今，因係伊父、母親與被告丁○○○認識，所以才在七十年間將系爭房屋讓渡給伊住，而伊也有向高雄縣政府陳情過，陳情書所附買賣契約書及讓渡書，是為了要陳情才再補簽的，實際上丁○○○在七十年間就將房子讓渡給伊，且伊知道丁○○○並沒有依約繳款、簽約，後來被撤銷承購資格，伊是有一直跟高雄縣政府協調，希望高雄縣政府能舉行調解會來調解本案之問題，伊也是願意承購房子，系爭房屋違約金部分希望能夠再減少來，又伊現在已找不到被告丁○○○等語置辯。
三、經查，原告主張之前揭事實，業據其提出高雄縣政府七十九年三月十二日七九府宅管字第三○五○七號函影本、八十年五月二十五日第七二七三二號函影本、八十七年十二月一日八七府宅管字第二三四七二五號函影本、土地登記謄本、建物登記謄本、高雄縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、高雄縣土地地價冊、高雄縣政府九十一年四月十日府工宅字第○九一○○四七三○八號函所附協調會會議紀錄影本、高雄縣鳳山市中和國宅位置圖各一份、相片五幀、戶籍謄本二份為證，茲兩造爭執之爭點為：（一）被告 莊秀英 、乙○○之占有系爭房屋是否無法律上正當權源而屬無權占有？（二）原告請求被告莊秀英、乙○○應給付相當於租金之不當得利是否有法律上依據？是否有金額過高情事？茲分述爭點如下：
（一）被告莊秀英、乙○○之占有系爭房屋是否無法律上正當權源而屬無權占有？⑴按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有
權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第七百六十七條定有明文。查被告丁○○○於六十八、九年間優先配售系爭房屋後，雖已繳納購地配合款，惟未付其餘價款辦理貸款及簽訂買賣契約，且對原告之催告置不理會，原告乃於八十年五月二十五日以八十府宅管字第七二七三二號函撤銷其承購資格，並且限於文到一個月內，將住宅騰空交還原告管理，嗣原告再於八十七年十二月一日發函請被告丁○○○於文到十五日內至原告處繳款及利息、違約金，逾期不履行即行解除契約，並註銷承購資格，不另為解除契約及註銷承購資格之意思表示，惟被告丁○○○於收受後仍未於期限內繳納繳任何款項及簽訂國宅買賣契約契約，足認被告丁○○○承購系爭國宅資格業經原告撤銷，即已失去承購資格，且兩造間並無任何契約關係存在，是被告丁○○○已無任何正當權源繼續占用系爭房屋，其顯係無權占有。又被告丁○○○既係無權占有人，則其未經原告同意下將系爭房屋讓渡予不符合承購系爭國宅要件之被告乙○○自七十年起繼續居住使用至今，足見，被告乙○○並無合法權源竟占用系爭房屋，其顯亦係無權占有甚明。
⑵被告乙○○雖另抗辯原告要求繳納之違約金過高，請求降低違約金之金額云云
云。惟查，本件原告並未對被告乙○○、丁○○○起訴請求違約金，故此部分就本案法律關係並無影響，不在本案審究範圍，從而被告乙○○以此為抗辯，並不足採。
⑶綜上所論，被告丁○○○、乙○○確有占用系爭房屋，且渠等占用系爭房屋並
無合法權源，已如前述，是原告依上開民法第七百六十七條之規定，請求被告將系爭房屋遷讓並騰空交還原告，為屬有據，應予准許。
（二）原告請求被告丁○○○、乙○○應給付相當於租金之不當得利是否有法律上依據？是否有金額過高情事？⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上
之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例可資參照。另按數人共同不法侵害他人之權利者，負連帶損害賠償責任，民法第一百八十五條第一項亦定有明文。查被告丁○○○於六十八、九年間優先配售系爭房屋後，雖已繳納購地配合款，惟未付其餘價款辦理貸款及簽訂買賣契約，業經原告撤銷承購系爭國宅資格，兩造間已無任何契約關係存在，是被告丁○○○已無任何正當權源繼續占用系爭房屋，且其於未經原告同意下將系爭房屋讓渡予不符合承購系爭國宅要件之被告乙○○自七十年起繼續居住使用至今，被告丁○○○、乙○○均為無權占有系爭房屋之人，前已述明，是以，原告主張向被告莊秀英、乙○○請求連帶給付占用五年間相當租金額之不當得利乙節，應屬可採。
⑵本院審酌被告丁○○○、乙○○應給付原告之不當得利金額如下：
①依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，城市地方租用基地建築房屋之
租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，是上開法律規定未嘗不可據為本件計算相當於租金之不當得利之衡量標準。再上開法律規定以年息百分之十為限，乃租金之最高限額，非謂必照申報總價年息百分之十計算之，而尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。經查：被告所占有之系爭房地，坐落於高雄縣鳳山市○○街，交通尚屬便捷，生活機能亦為健全，有原告檢附之位置圖一份及照片二幀在卷可稽。本院參酌系爭土地位置、工商繁榮程度、使用人利用系爭土地之經濟價值、所受利益等各項情狀，認應以申報地價年息百分之六為本件不當得利之計算基準，為屬適當。
②又查，被告丁○○○、乙○○占有系爭房屋之土地之面積為一百三十三平方公
尺，八十六年七月之申報地價為每平方公尺七千七百元，而系爭房屋之課稅現值為二十五萬七千九百元，有原告提出之前開土地登記謄本、建物登記謄本、高雄縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、高雄縣土地地價冊各一份可證，此部份事實，應堪認定。故原告得請求被告丁○○○、乙○○連帶按上開土地及房屋申報總價額年息百分之六計算五年間相當於租金之不當得利，合計為三十八萬四千六百元【土地部分：7700元（申報地價）×133平方公尺（面積）×6﹪（年利率）×5＝307230元；房屋部分：257900元（房屋現值）×6﹪（年利率）×5＝77370元，小數點以下四捨五入，307230元+77370元＝384600元】；及自起訴狀繕本送達翌日即九十年八月十八日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告六千四百一十元【即384600元÷60月（5年）＝6410元】之部分尚屬公允，應予准許，逾此部分之請求則屬無據。
四、綜上所述，被告丁○○○、乙○○確屬無權占有系爭房屋，是原告依民法第七百六十七條及不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告丁○○○、乙○○遷讓並騰空交還系爭房屋，及連帶給付原告相當於租金額之不當得利共計三十八萬四千六百元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年八月十八日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告六千四百一十元部分，即屬正當，均應准許；逾此部分之請求則屬無理由，不應准許。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，既因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不另一一論述指駁，亦附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年七月二十五日
臺灣高雄地方法院民事庭~B法官廖家陽右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年七月二十五日~B法院書記官周綉美