臺灣桃園地方法院90年度簡上字第63號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院90年簡上字第63號民事判決

裁判日期：民國91年08月22日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣桃園地方法院民事判決九十年度簡上字第六三號
上訴人乙○○被上訴人戊○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十年一月三十日本院桃園簡易庭八十九年度桃簡字第四六九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）伊是於民國（下同）七十年七月七日經訴外人丁○介紹租住桃園縣龜山鄉楓樹村十七鄰公華坑三五之一一號房屋（以下簡稱系爭房屋），每月租金新台幣（下同）二千五百元，至八十年七月每月調整為五千元，前後共給付被上訴人七十三萬五千元，惟被上訴人均拒立租約。後上訴人突於八十六年十一月接得桃園縣政府公函，稱系爭房屋係違章建築限一個月內拆除，舊違章建築可憑起建時間戶籍免予拆除等語，上訴人遂至龜山鄉戶政事務所找系爭房屋原始起造資料，發現系爭房屋原始起造人應為訴外人 蔡春 ，於四十三年五月十二日遷入居住。按建築物原始所有權人屬原始起造人，未辦理保存登記房屋應以原始起造人為所有權人，且系爭房屋所坐落土地前半段屬國有財產局所有，上訴人乃自八十七年七月七日起拒付被上訴人每月五千元租金，並向國有財產局申請承租系爭房屋所坐落土地，然被上訴人也申請承租，因重複申請遭註銷，不知何故，國有財產局又將土地出租予被上訴人迄今。然兩造間仍有不定期租賃契約存在，上訴人並非無權占用系爭房屋。
（二）又系爭房屋門牌號碼自四十三年五月十二日初編至今均為楓樹村十七鄰公華坑三五之一一號，非被上訴人所建造，且楓樹村公華坑三五之一六號以北屬大崗村，該門牌號碼並無整編空間，是門牌號碼尚不得作為系爭房屋所有權之證據。又被上訴人寄給上訴人之律師函先稱不法竊佔，繼存證信函則稱，上訴人係透過丁○借用系爭房屋，其陳述前後各異，不足採信。且系爭房屋年久未修，幾經颱風吹襲，前後門窗、牆壁、室內電線均破爛不堪居住，經上訴人請人整修、隔間，共計花費二十七萬餘元，豈能謂無獨立經濟效用而認系爭房屋非上訴人所有？又依民法第四百三十條規定，租賃物如有修繕必要，應由出租人負擔，若承租人自行修繕者，得請求出租人償還費用，或於租金中扣除，上訴人對系爭房屋全面整修曾經被上訴人同意，該修繕費用自得抵付八十七年九月起至九十一年八月止積欠之租金，被上訴人之租金請求權已經消滅。
（三）原審傳訊證人 黃春男 是被上訴人親兄長之子， 黃聰明 則是被上訴人之堂兄，故二人證詞不足採信，證人 卓萬 居則稱系爭房屋修造之前係一茅草房，並未言屬被上訴人所有。
三、證據：援用原審之立證方法外，復提出：蔡春戶籍謄本、國有財產局八十七年九月八日台財產北桃二字第八七七一四九三一號函、被上訴人寄發存證信函及律師函、桃園縣政府八十六年十一月二十四日八六府農林字第二三一四六五號函、桃園縣龜山鄉戶政事務所九十年五月二十三日桃龜戶字第九０二三九三號函、錄音譯文各一份、估價單二紙、電話簿一頁（均影本）為證，並聲請訊問證人丁○、丙○○。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）查坐落桃園縣○○鄉○○○○段第九０地號及同段第九０之一地號之土地為被上訴人及訴外人 黃紅綢 等十六人共有，同段第八九之一二地號、第九０之七地號土地則為中華民國所有，現由被上訴人向財政部國有財產局辦理承租，每月租金為六百三十九元，坐落前開土地上系爭房屋亦係被上訴人所有。蓋系爭房屋確係被上訴人僱工重建，業經證人 卓萬居 於原審審理中陳述甚詳，系爭房屋門牌在整編前為桃園縣龜山鄉公華坑三十五之七號，且整編前有訴外人即被上訴人母親黃 張阿寶 居住其中，亦據原審查明屬實，足徵系爭房屋確係被上訴人所有，否則上訴人何以能在十餘年前向被上訴人借用？
（二）被上訴人並未將系爭房屋出租予上訴人，而是單純借予上訴人使用，依上訴人聲請訊問證人丙○○、丁○及上訴人所提出錄音帶譯文，均未能證明兩造間確有租賃關係存在，況上訴人配偶甲○○○亦到庭陳稱，彼等認為被上訴人自始無權出租房屋收取租金，且自八十七年七月開始就系爭房屋已無租約存在云云，則縱有租約亦早已不存在，且依上訴人言其自八十七年七月起即長期未繳租，如果有租賃關係存在，被上訴人豈有可能無爭議而長期存在租賃關係？又被上訴人雖於十幾年前經訴外人丁○介紹而出借系爭房屋予上訴人使用，但上訴人之子均已成年、受良好教育且大學畢業，其子女 白偉華 、 白芸 等亦已成家遷出系爭房屋，上訴人已無借住必要，被上訴人依民法第四百七十條第一項前段規定，本得終止與上訴人間之使用借貸關係，上訴人又於訴訟中稱其使用系爭房屋之始，經濟上並無困難，則依同法第二項規定，被上訴人亦得隨時請求返還，被上訴人陸續以口頭終止借用關係並催促上訴人搬遷，均未獲置理，乃於八十九年三月八日委託律師發函請求被上訴人返還占用房屋，並於本訴訟進行中致函被上訴人請求交還房屋，是兩造間原有使用借貸關係業已終止，詎上訴人無正當理由竟仍占用系爭房屋，幾經催促拒不歸還，被上訴人自得依民法第七百六十七規定，請求上訴人自占有房地遷出，將房屋交還被上訴人。
（三）查本件上訴人無權源繼續占有使用被上訴人房屋迄未遷離等情已如上述，按無法律上原因受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，此民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，又城市地方租金，以不超過土地及建築改良物申請總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，所謂土地價額應以法定地價為準，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有權人依該規定所申報之地價，查系爭土地坐落土地已有申報地價，且同段八九之一二、九０之七地號土地為向國有財產局承租，及系爭房屋坐落住宅區，使用居住價值高，被上訴人依法請求上訴人按年給付二萬二千八百三十二元，自屬有理。
三、證據：援用原審之立證方法外，並提出：土地登記謄本四件、國有基地租賃契約書、存證信函與律師函暨郵局回執、地價謄本、戶籍謄本各二件、門牌證明書各一份（均影本）、四鄰照片七紙為證。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：系爭房屋為其所有，前曾無償出借予上訴人使用，但上訴人之子均已成年，其中白偉華、白芸等均已成家立業並自系爭房屋遷出，上訴人即無借住必要，被上訴人當得隨時請求返還，被上訴人曾陸續以口頭終止借用關係並催促上訴人搬遷，均未獲置理，乃於八十九年三月八日委託律師發函請求被上訴人返還占用房屋，並於本訴訟進行中致函被上訴人請求交還房屋，是兩造間原有使用借貸關係業已終止，詎上訴人無正當理由竟仍占用系爭房屋，被上訴人自得依民法第七百六十七規定，請求上訴人自占有系爭房地遷出，將房屋交還被上訴人，並請求上訴人無正當權源繼續占有使用系爭房屋可能獲得相當於租金之利益。上訴人則以：伊是於民國七十年七月七日經訴外人丁○介紹租住系爭房屋，每月繳交租金二千五百元，至八十年七月每月調整為五千元，前後共給付被上訴人七十三萬五千元，至八十七年七月後雖未再給付租金，但其經被上訴人同意整修系爭房屋，業已支付二十七萬餘元修繕費用，可抵付八十七年八月迄九十一年八月之租金，則兩造間既有不定期租賃契約存在，上訴人並非無權占用系爭房屋，況系爭房屋非被上訴人所建造，被上訴人請求被告遷讓房屋及給付不當得利自無理由等語置辯。
二、查坐落桃園縣○○鄉○○○○段第九０地號及同段第九０之一地號之土地為被上訴人及訴外人黃紅綢等十六人共有，同段第八九之一二地號、第九０之七地號土地則為中華民國所有，現由被上訴人向財政部國有財產局辦理承租，而門牌號碼桃園縣龜山鄉楓樹村十七鄰公華坑三五之一一號房屋（即系爭房屋）占用上開土地如附圖所示，乃未辦理保存登記房屋，目前由上訴人居住其中等情，有被上訴人提出土地登記謄本四件、國有基地租賃契約書一件為證，並經原審依職權赴現場履勘及囑託桃園縣桃園地政事務所派員會同測量，制有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
三、關於系爭房屋所有權歸屬：
（一）按未辦理保存登記之建築物，因未經登記，其所有權歸屬自不以登記為生效要件，亦無從依登記推定其所有權誰屬，即應由出資興建之原始起造人取得該建物之所有權。經查，系爭房屋所占用之基地原為訴外人黃聰明所使用，於四十三年間原告以其所使用土地與黃聰明互易，當時土地上並無建物，嗣經被上訴人在其上搭蓋茅草屋，復改建為磚造房屋乙節，業經證人黃聰明於原審結證在卷（原審八十九年十月十七日言詞辯論筆錄），並據證人卓萬居到庭具結證稱，系爭房屋原為一茅草屋，亦為原告所有，後因颱風來襲遭吹倒，乃由原告出資交其以台灣瓦重建，原告係實際建造人等語明確（原審同日言詞辯論筆錄），互核二證人證詞，被上訴人應係系爭房屋起造人無誤。上訴人雖以黃聰明是被上訴人之堂兄，其證詞不足採信，及證人卓萬居僅稱系爭房屋修造之前係一茅草房，並未言屬被上訴人所有云云以為抗辯，惟僅以證人與當事人之一造有親屬故誼關係一節，尚未可言其證詞即無可採，復按證人與當事人為四等親內之血親或三等親內之姻親者，固得拒絕證言，但該證人如不拒絕證言，法院亦得令其具結，具結後，證人倘為虛偽陳述即應負刑法第一百六十八條偽證罪之處罰，民事訴訟法第三百零七條、第三百十四條、刑法第一百六十八條參照，本件證人黃聰明縱如上訴人所陳係被上訴人堂兄，然其於原審既已具結以為陳述，自負有前述法律上責任，衡情一般人於己如無特殊利害關係，當不致因親屬關係而為不實證言致遭法律訴追，上訴人既未提出證人黃聰明證詞有何不實之具體證據以供本院審酌，徒憑證人係被上訴人親屬一節詎謂其證詞不可採信，洵無足取；又按言詞辯論筆錄為法院書記官依法定程式所做之筆錄，用以記載言詞辯論期日、法院組織、到場當事人、訴訟代理人及證人或鑑定人之陳述，關於言詞辯論所定程式之遵守，專以筆錄證之，是除有反證足以證明其記載失實外，就其所記事項有完全之證據力，民事訴訟法第二百十九條規定、最高法院二十六上字第四六一號判例參照，本件證人卓萬居於原審所為如上陳述，業經記載於當日筆錄，且所陳與另一證人黃聰明所述相符，上訴人既未於原審就當日言詞筆錄記載聲明異議，亦未提出反證證明其記載確實失真，揆之前揭說明，其此部分抗辯亦無足採，況證人者，係於法庭上以其所見、所經歷事實而為陳述，本件證人卓萬居親身經歷者，僅是茅草屋被颱風吹垮，由原告出資令其以台灣瓦重建該屋而已，其所陳述「該茅草屋也是原告的」等語，並非證人親身經歷，此部分證言本非原審斟酌基礎，該證人所證述後來重建之台灣瓦房屋係被上訴人出資興建等語，已足以認定被上訴人乃系爭房屋之起造人，上訴人執此抗辯，諉不足憑。
（二）上訴人雖辯稱系爭房屋為訴外人蔡春所建造，並提出戶籍謄本一件為證，然查，系爭房屋門牌號碼原為楓樹村十七鄰公華坑三五之七號，自民國四十六年四月一日起由被上訴人之母 黃張阿寶 設籍於此，嗣於六十五年十月一日門牌整編為公華坑三十五之十一號門牌，於整編時系爭房屋戶長姓名為原告等情，有原審卷附桃園縣龜山鄉戶政事務所八十九年十月四日桃龜戶字第八九五四三八號函、桃園縣警察局龜山鄉戶政事務所整編門牌對照表，及被上訴人於本院提出門牌證明書、黃張阿寶戶籍謄本在卷可證，衡諸門牌整編前之公華坑三五號之七號（即系爭房屋）乃係原告之母黃張阿寶於四十六年四月一日起設籍此地，核與原告所稱系爭房屋乃係建造供其母居住乙節相符，是被上訴人主張其係系爭房屋所有權人一節堪予採信，至被告所提訴外人蔡春設籍者乃整編前之公華坑三十五之十一號門牌房屋，並非系爭房屋，亦有前揭桃園縣龜山鄉戶政事務所函文可稽，被告據此辯稱訴外人 蔡春始 為系爭房屋之所有權人，殊無足採。
（三）上訴人復抗辯，系爭房屋經其重新予以隔間，前後門窗、牆壁及室內電線均由其出資修復，屬其所有云云，並提出估價單二紙為證。但查，上訴人就系爭房屋樑柱、牆壁等主體結構及出入門戶均未改建，只是就房屋牆壁外部夾層換新、隔間修整、電線配置加以改裝等情，為上訴人於原審自承在卷（原審八十九年十一月二十二日勘驗筆錄、九十年一月九日言詞辯論筆錄），並經證人丙○○於本院審理中證述綦詳（本院九十年七月五日準備程序筆錄），是上訴人顯係利用原有房屋之結構，為部分整修，該整修之部分既係在原建物之上，附加新的建材、配備，並未改變原房屋之主體結構及出入門戶，則該等新附加建材、配備即因附合於原建築物上而成為系爭房屋之成分，無單獨所有權存在，依民法第八百十一條之規定，應由原建物所有權人取得該部分之所有權，故上訴人抗辯系爭房屋經其整建，屬其所有云云，亦不足採信。
四、關於上訴人原使用系爭房屋之權源：次就上訴人初時使用系爭房屋之權源為何，上訴人抗辯係基於租賃契約而占有使用系爭房屋，並提出錄音譯文一份為證，及聲請訊問證人丙○○、丁○，但為被上訴人所否認，主張伊初係無償借予上訴人使用等語。經查，上訴人於原審抗辯其因租用系爭房屋所坐落土地，繳付七十餘萬元租金，土地並非被上訴人一人所有，被上訴人不能一人來請求等語，繼於本院審理中卻抗辯係租用系爭房屋而非土地，陳述反覆。而上訴人所提出錄音譯文，姑不論被上訴人否認該譯文真正，縱該份譯文錄音內容確係被上訴人與訴外人甲○○○即上訴人之妻之對話，依譯文內容，被上訴人否認上訴人或上訴人之妻曾因租用系爭房屋繳付金錢給他，並否認兩造間有租約存在，僅訴外人甲○○○不斷陳述被上訴人自七十年開始有向她拿錢，共七十三萬，七十年開始每月拿二千五百元、到八十年拿五千元等語，核尚不足認被上訴人曾於訴訟外自認兩造間有租賃契約存在。又證人丙○○於本院準備程序時雖證稱：「我在他家做這些工程時，有個年紀比我大、比我胖、稍高我一點的人來跟白太太收租金」等語，惟經本院再加細問，復稱：「收多少我不知道，當次要收多少，有無繳租我都不清楚」等語，則證人丙○○既不知上訴人究有無繳租，何以知道所見男人即是來收取系爭房屋租金？其證言自不足為有利於上訴人抗辯之判斷。另證人丁○到院證稱，伊僅介紹上訴人去找被上訴人，詳細細節由渠等二人談，究竟上訴人係用租的或用借的伊不清楚，也不知道上訴人有無拿租金給被上訴人等語，是其所言自亦無從證明兩造間確有租賃關係存在。至上訴人提出稱由訴外人即上訴人之妻甲○○○手寫記載「 阿泉叔 1,0000兩個月房租」字跡之電話簿一頁，乃上訴人之妻甲○○○單方面之記載，亦難據為有利於上訴人之認定。上訴人復未能提出其他證據茲以證明兩造間就系爭房屋有租賃契約存在，上訴人此部分抗辯自無足採。惟上訴人占有使用系爭房屋經年，為兩造所不爭執，被上訴人既自認初係因其無償使用借貸，上訴人始得使用系爭房屋，則兩造就系爭房屋原有使用借貸關係一節，洵堪認定。
五、再按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。民法第四百七十條第一項前段、第四百七十條第二項分別定有明文。又民法第四百六十四條規定稱使用借貸者，謂當事人約定，一方以物無償貸與他方使用，他方於使用後，返還其物之契約，可見使用借貸契約之「通常目的」即在使借用人得以使用借用物，此與同法第四百七十條第一項所謂「依借貸之目的」而定其使用期限者，乃專指借用人為「特定目的」而借用借用物之情形，未盡相同。查被上訴人所有系爭房屋供上訴人居住使用，並未定有期限，為兩造所不爭執，而上訴人在本件一、二兩審之陳述，又未指明得依借貸之目的而定其期限，依民法第四百七十條第二項規定，貸與之被上訴人本得隨時請求返還。被上訴人主張其自八十年間即陸續以口頭終止借用關係並催促上訴人搬遷，為上訴人所否認，被上訴人亦未就此舉證以實其說，其此部份主張自無足取，惟被上訴人曾於八十九年三月八日委託律師發函請求被上訴人返還占用房屋，訴外人即上訴人之妻甲○○○於同月十日收受該存証信函，被上訴人復於本件訴訟進行中之八十九年八月九日致函被上訴人請求交還房屋，亦由上訴人之妻甲○○○於同月十日收受，有被上訴人提出存証信函暨回執二件存卷可按，且為上訴人所不爭執，是兩造間原有使用借貸關係業已於八十九年三月十日終止，則上訴人之繼續使用土地，即屬無權占有，被上訴本於所有權之作用，為返還所有物之請求，即屬有據，應予准許。
六、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。本件上訴人初固本於使用借貸之法律關係占有使用系爭房屋，然嗣已經被上訴人請求上訴人返還系爭房屋而終止，則上訴人繼續占有使用系爭房屋自屬無權占有，而妨害原告之使用收益，致原告受有相當於租金之損害，是被上訴人依不當得利規定，請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止，相當於租金之不當得利，即屬正當，應予准許。又城市地方房屋租金，以不超過土地及建除改良物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂土地及建築物總價額，土地價值係以法定地價為準，建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額，土地法施行法第二十五條亦有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價，在平權地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價，為公有土地則以土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第十六條及其施行細則第二十一條併分別定有明文。又所謂年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報價額年息百分之十計算，尚須斟酌房屋位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。查系爭房屋分別占用桃園縣○○鄉○○○○段第九○地號、第九○之一地號土地面積十八平方公尺及二十一平方公尺，並占用同段第九○之七地號、第八九之一二地號土地面積二十一坪方公尺及五十八平方公尺，有原審卷附複丈成果圖在卷足憑，又桃園縣○○鄉○○○○段第九○地號、第九○之一地號土地八十六年八月之申報地價為每平方公尺三百二十元，同段第九○之七地號、第八九之一二地號土地之公告地價則分別為每平方公尺一萬元及三千元，亦有原審卷附地價謄本、土地登記謄本在卷可稽；至上訴人占用系爭房屋並未辦理申報房價，為兩造所不爭執，被上訴人主張依系爭房屋八十八年度課稅現值即二十一萬六千元作為計算基礎，業據其於原審提出八十八年度桃園縣稅捐稽徵處房屋稅繳款書為佐，雖上訴人於原審抗辯系爭房屋現值僅值三萬九千六百元，並提出台灣省稅捐稽徵處桃園總處現值核定通知書一件為證，然查該核定通知書所載建物面積僅四十九點五平方公尺，惟系爭房屋經原審赴現場履勘並囑託桃園地政事務所測量結果，占用面積達一百十八平方公尺，足信上訴人提出核定通知書所評定房屋非現有系爭房屋，則上訴人前揭抗辯，洵無足取，參酌系爭房屋佔地面積、位置、現狀，以原告所主張房屋課稅現值作為建物申報價額尚稱公允。本院審酌系爭房屋係一層樓平房，供住宅使用，其周圍多是住宅，前有巷道通行，交通尚稱便利，惟屋況老舊，有被上訴人所提四鄰照片附卷可按，另參酌目前社會經濟狀況，認系爭房屋租金以該房地總價額年息百分之四計算為適當，即原告得請求被告給付之不當得利金額每年為三萬四千八百五十九元（詳細計算式詳後述，元以下四捨五入），惟被上訴人於原審僅請求上訴人每年應給付不當得利二萬二千八百三十二元，本院自應受其聲明之拘束。
七、從而，本件原審判決以上訴人無權占有被上訴人所有系爭房屋，並據此判決上訴人應遷讓返還系爭房屋予被上訴人，並應按年給付被上訴人自起訴狀繕本送達翌日之八十九年五月二十四日起至遷讓交還房屋之日止，相當於租金之不當得利二萬二千八百三十二元，為有理由，應予准許。其認事用法，均核無違誤，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌核於判決之基礎無影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年八月二十二日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官邱瑞祥~B法官熊祥雲~B法官管靜怡右為正本係照原本作成本件不得上訴。
中華民國九十一年八月二十六日~B法院書記官趙芳媞~F0~T40不當得利計算式：
一、土地總價額：（18┼21）Ⅹ320┼58Ⅹ10000┼21Ⅹ3000═000000
0、建物總價額：000000
0、相當於租金之不當得利：（000000┼216000）Ⅹ4/100═34859.2