裁判字號：臺灣高雄地方法院95年訴字第860號民事判決
裁判日期：民國98年06月09日
裁判案由：回復原狀等
臺灣高雄地方法院民事判決95年度訴字第860號原告即反訴被告碧瑤大廈管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人 吳剛魁 律師被告即反訴原告龍星昇第五資產管理股份有限公司
樓法定代理人甲○○訴訟代理人 李玲玲 律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國98年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
確認反訴原告就坐落高雄縣○○鄉○○段第五九六地號土地上大安段第1035建號共有建物如附圖所示第一層面積139.92平方公尺部分之專用權存在。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第175條定有明文。本件原告於民國96年11月30日召開96年區分所有權人會議，改選產生第14屆管理委員，並推選乙○○為主任委員，故原告之法定代理人於訴訟中變更為乙○○，是乙○○具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第
189頁），核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原請求被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示A部份鐵捲門及落地鋁門，B部份木製櫥櫃，C部份木製櫥櫃，D部份樓梯及隔間牆壁，拆除回復原狀後，返還予全體共有人，以回復原狀；嗣於98年5月11日變更為：將附圖所示A部分大門面積2.23平方公尺、B部分樓梯4.4平方公尺、C部分浴缸2.18平方公尺，其餘部分牆壁
1.97平方公尺拆除，並將佔用如附圖所示紅色長方形框線內總面積139.92平方公尺建物遷讓返還與原告（見本院卷三第22頁），經核為擴張或減縮應受判決事項聲明，與上述規定相符，併予敘明。
貳、本訴部分：
一、原告主張：被告於94年4月8日拍賣取得系爭土地部分持分及其上大安段1044建號房屋，即門牌號碼為高雄縣○○鄉○○路○○號2樓之2（下稱系爭2樓建物）之所有權。被告明知系爭土地上，位於系爭2樓建物下方，碧瑤大廈各區分所有權人共有之大安段1035建號第一層建物（下稱系爭共同使用建物）如附圖所示部分（下稱系爭1樓建物），原設計為
1個「增設停車空間」及2個「公共停車空間」，且依高雄縣政府建設局所核發之使用執照，亦記載第一層之用途為停車空間，並無裝設鐵門、鐵窗、落地窗之設置，亦未加設樓梯使系爭1樓建物得通往系爭2樓建物。詎被告竟變更原設計內容，違法於「增設停車空間」、「公共停車空間」之內部設置裝潢，變更作為居住使用，並設置鐵門、落地窗，且裝設門鎖，排除其他住戶對於該部分之使用收益，屢經原告要求拆除，均置之不理等情，爰依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3條第4、7、9、12款、第8條、第9條、民法第818條、第819條、第821條、第828條規定及區分所有權人會議決議提起本訴。並聲明：如前所述。
二、被告則以：伊於94年4月8日拍賣取得系爭土地部分持分及系爭2樓建物之區分所有權，而碧瑤大廈之起造人兼出賣人禾泰建設有限公司（下稱禾泰公司）與各房屋承買人簽訂買賣契約時均約定：系爭1樓建物同意歸系爭2樓建物之承買者所有及使用，產權則登記於公共設施之內，承買者按該位置之面積擁有相當比率之公共設施持分，自應認禾泰公司與碧瑤大廈之各承買人即住戶，已就系爭1樓建物約定由系爭
2樓建物所有人專用，而成立分管契約。再者，伊因拍賣亦成為系爭共同使用建物之共有人，倘參諸權利範圍為494/10
000，與同棟其他樓層住戶之權利範圍僅為60/10000至78/10000相較，高達6至8倍乙節以觀，足見伊對系爭1樓建物確有專用權存在。另伊因拍賣而繼受分管契約之權利義務，自已取得系爭1樓建物之專用權，故原告之請求為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於94年4月8日拍賣取得系爭土地部分持分及系爭2樓建物之所有權。
㈡系爭1樓建物現已加設鐵捲門，內部有數個木櫃，並加設樓
梯一座，又以磚造隔間一個廚房、一間廁所及一間附有廁所的套房。
㈢依設計平面圖及使用執照，系爭1樓建物均記載為停車空間。
四、兩造於審理中協議之爭點為：㈠原告提起本件訴訟，當事人是否適格？㈡被告就系爭1樓建物有無約定專用權存在？被告是否因繼受分管契約之權利義務，而取得系爭1樓建物約定專用權？㈢被告是否應受碧瑤大廈住戶規約第2條第2款、第4款之約束？茲述如下：
㈠原告提起本件訴訟，當事人是否適格？
按管理委員會有當事人能力，為公寓條例第35條第1項所明定。而按管理委員會既有當事人能力，則有關民事訴訟事件，均得為合法之當事人。從而，原告提起本件訴訟，即有當事人能力。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。分別為公寓條例第10條第2項、第36條第1款所明定。依上所述，公寓大廈管理委員會之職權，包含公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護，及收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，必要時得於訴訟上請求，以達成其完成職務之目的。經查，本件原告起訴主張系爭1樓建物為碧瑤大廈共用部分，被告無權占用，係本於管理委員會資格並依區分所有權人會議決議，對被告請求交付系爭1樓建物，而提起本件訴訟，係針對管理維護大樓事務所為，自屬其職權範圍內之事項，核為適格之當事人。至原告主張上開法律關係是否有據？乃訴有無理由問題，與當事人適格與否無涉，併此敘明。
㈡被告就系爭1樓建物有無約定專用權存在？被告是否因繼受
分管契約之權利義務，而取得系爭1樓建物約定專用權？⒈按，…二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部
分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。公寓條例第3條第2、3、4款及第7條分別定有明文。
查，本件系爭1樓建物為碧瑤大廈之共用部分，且依設計平面圖及使用執照之記載原係規劃為停車空間等情，為兩造所不爭執。而按系爭1樓建物既為共用部分，且供停車之用，即難認有何公寓條例第7條各款所定不得約定為專用之情形，故參諸前開規定，系爭1樓建物自得為約定專用之客體，合先敘明。
⒉次按，按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所
謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。最高法院著有91年台上字第2477號判決意旨可資參照。經查：
①依被告提出之「主人翁」預定房屋買賣合約書（見本院卷一
第57至101頁）第6條關於房屋平台及各公共設施權屬事項，載明：…㈡地上一層（即系爭共同使用建物）經政府核准之設計圖原屬停車空間，惟所有承買戶特別同意不作停車之使用，均同意改由出賣人即建設公司統一規劃為公共休閒、育樂等用途…及㈢：「A、B、G、H、I、F棟及F棟電梯間後方之1樓（如「附件八」劃斜線部分之位置），原規劃設計為汽車停車空間（B棟1樓即系爭1樓建物），所有承買戶同意歸B、F棟2樓（B棟2樓即系爭2樓建物）之承買者所有及使用，該位置之產權登記於公共設施之內，承買者按該位置之面積擁有相當比率之公共設施持分，無獨立之個別產權，而其他承買戶於訂定本契約之同時，視為聲明同意該位置之承買者，得予室內增建建造兩層樓作私有室內面積使用，嗣後不得異議，亦不得要求該承買者拆除，前述之約定其效力及於承買戶承受人或繼承人（下稱系爭條款）等語，核與證人即系爭2樓建物第1手買受人辛○○提出之「台灣碧瑤」房屋預定買賣合約書第6條之約定內容相同（見本院卷二第191至211頁），已徵被告提出之合約書即屬碧瑤大廈各區分所有權人之買賣契約書。倘再參諸「碧瑤」、「主人翁」及「123我愛山」等名稱，均係碧瑤大廈此一建案對外銷售時所使用之名稱，禾泰公司均係以系爭條款內容與客戶簽約等語，亦據證人即當時禾泰公司總經理戊○○到庭證述明確（見本院卷二第175至176頁）等情以觀，堪認被告辯稱：禾泰公司對外銷售碧瑤大廈時，均與購買碧瑤大廈之住戶約定，購買系爭2樓建物之人得專用系爭1樓建物，已成立分管契約等情，應屬實在。至原告雖否認被告提出之「主人翁」房屋買賣契約書及銷售平面圖之真實性，並舉證人即碧瑤大廈住戶己○○、丁○○○、庚○○等人分別到庭證稱：沒有看過被告提出之「主人翁」這個案名的合約書正本及廣告單，購買房屋時，建商未告知需同意B、F棟
2樓的承買人可使用1樓的公共設施云云(見本院卷一第24
2至243頁、第245至246頁、第276頁）為據。惟證人己○○、丁○○○、庚○○為碧瑤大廈住戶，彼等就碧瑤大廈以何案名對外銷售乙節自難知悉甚祥，自應以戊○○之證述為可採。況彼等雖證稱購買碧瑤大廈房屋時，未同意系爭2樓建物之承買人得專用系爭1樓建物等語，然迄未能提出內容異於系爭條款之買賣合約書作為佐證，難認其等證述云云為真，自不能資為原告有利之認定。
②次查，系爭共同使用建物，目前並無汽車停車空間，亦無汽
車車道，中庭種植花圃，原規劃為汽車停車空間者，除系爭
1樓建物外，現分別作為親子交誼廳、健身育樂園地及腳踏車停放空間使用等情，有本院勘驗筆錄及現場照片（見本院卷一第122至134頁）在卷足憑。參以證人己○○到庭證稱：媽媽教室（親子交誼廳）及健身房，係由建商（即禾泰公司）加以隔間等語以觀，堪認現作為親子交誼廳、健身育樂園地及腳踏車停放空間使用，均係禾泰公司所施作。是以，系爭共同使用建物除系爭1樓建物外，既經禾泰公司規劃並施作供公共休閒、育樂等用途，即符合系爭條款中㈡之約定內容，堪認系爭1樓建物，於禾泰公司原規劃之初，用途應即如系爭條款中㈢之約定，係供系爭2樓建物所有權人專用無訛。此外，參以丁○○○到庭證稱：伊於86年間搬入碧瑤大廈，一樓使用狀況即現狀差不多相同，沒有看過有人停放車輛（見本院卷一第242至243頁）等語；己○○到庭證稱：伊曾搬入碧瑤大廈一段時間，並於80幾年間將房屋出售，伊入住一段時間後，一樓之使用狀況即與被告提出之「主人翁」銷售平面圖相同等詞（見本院卷一第276至277頁及第
279頁）；暨被告提出之「主人翁」銷售平面圖，系爭共同使用建物（含系爭1樓建物部分）均非標明作為車道、停車空間使用，而係規劃為花圃等設施，益見系爭1樓建物迄今均未曾供停車之用，亦足佐證被告所辯：系爭1樓建物本即非供停車之用，而係系爭2樓建物所有人專用等語，應屬真實。
③再查，被告取得之系爭2樓建物，層次面積為49.72平方公
尺、附屬建物陽台之面積為5.41平方公尺、花台則為2.57平方公尺，共計為57.7平方公尺；另被告就系爭共同使用建物之權利範圍為494/10000，而系爭共同使用建物面積為3572.32平方公尺，持分面積應為176.47平方公尺（即3572.32×494/10000＝176.47，小數點以下二位，四捨五入）等情，有建物謄本1份（見本院卷一第11頁）可按，應堪認定。
而依此計算，系爭2樓建物之公設面積比高達75.36%（即
176.47公設持分面積÷【57.7＋176.47】＝75.36%），再參諸原告提出之碧瑤大廈同棟其他住戶，門牌號碼分別為高雄縣○○鄉○○路○○號6樓之2及15號7樓之2之建物謄本2份（見本院卷二第271頁、第272頁），關於系爭共同使用建物之權利範圍均僅60/10000乙節以觀，益徵禾泰公司在銷售時原即規劃系爭1樓建物由系爭2樓建物所有權人使用，並依系爭條款將系爭2樓建物所需使用之系爭1樓建物面積，登記於系爭共同使用建物之權利範圍內。否則，豈有同棟住戶對於系爭共同使用建物之持分相差如此懸殊，且系爭2樓建物公設比高達75.36%之理?④另原告主張：因為被告係透過法院拍賣取得系爭2樓建物，
故未承受辛○○與禾泰公司間之買賣契約，況辛○○與建商之買賣契約，業經辛○○提出解約並且請求損害賠償確定，被告並未明示或是默示取得約定之專用權云云。惟被告否認解除買賣契約之情事。查，我國強制執行程序上法院拍賣之性質，向來均認為係屬民法上買賣，原則上以執行債務人為出賣人，執行法院則為執行債務人之代理人，故被告雖係因法院拍賣而取得系爭2樓建物所有權，然與一般買賣無異，自仍得承受前手因分管契約而取得對系爭1樓建物專用權。
次查，原告謂辛○○解除系爭2樓建物買賣契約，無非係以「辛○○有對建商戊○○提出刑事詐欺及民事損害賠償，既然要提出刑事詐欺的話，就是以被詐騙解除意思表示」（見本院卷三第25頁）等語為據，然辛○○係證稱：伊有告戊○○，當時民事成立和解，戊○○提供8樓房屋給伊使用，並稱要將8樓房屋登記給伊，系爭2樓建物則登記給戊○○，並再給付伊250萬元，嗣後8樓的房子無法過戶，系爭2樓建物亦未過戶至戊○○名下，訴外人丙○○表示要買系爭2樓建物，伊就連銀行貸款一併讓他承受，賣他410萬等語（見本院卷二第181頁），並未提及其向戊○○提告係解除系爭2樓建物之買賣契約等情，故原告此部分之主張尚難採信。
⑤末查，原告固以系爭條款於消費者保護法施行後，仍未提供
合理審閱期間予消費者、且系爭條款之內容違反誠信原則云云，否認系爭條款之效力。然查，原告對於究係何消費者對於系爭條款因未有合理審閱期間，而不須受其拘束，暨系爭條款因何具體情事可認係違反誠信原則等節，迄未具體說明，自難以其空泛指摘而為不利被告之認定。
⑥綜上所述，系爭1樓建物因禾泰公司以系爭條款，與碧瑤大
廈其他住戶之承買人達成由系爭2樓建物所有權人專用之分管契約，則被告經由法院拍定而取得系爭2樓建物之所有權，揆諸前開最高法院見解，其自得主張對於系爭1樓建物取得專用權。
㈢被告是否應受碧瑤大廈規約（下稱系爭規約）第2條第2款
、第4款之約束？原告主張系爭1樓建物為被告專用，業已違反系爭規約第2條第2款及第4款之約定云云，固援引系爭規約第2條第2款、第4款分別約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」、「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分，無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用」等語為證。惟查，系爭1樓建物本規劃為停車空間乙節，為兩造所不爭執，業如前述，則系爭1樓建物顯非系爭規約第2條第2款所稱之「法定空地」、「樓頂平臺」，自不受該條款之限制。再者，系爭1樓建物，依禾泰公司與碧瑤大廈住戶間房屋買契約之系爭條款，約定由系爭2樓建物之所有權人專用等情，亦如前述，已合於系爭規約第2條第4款前段之約定。換言之，即不須再取得區分所有權人會議之同意始得約定為專用，故原告認被告違反系爭規約第2條第4款約定，亦非可採。
五、綜上所述，被告因法院拍賣，而取得系爭土地部分持分、系爭2樓建物及系爭共同使用建物之應有部分之所有權，依上開最高法院判例意旨，被告即繼受前手基於分管契約所取得之系爭1樓建物之專用權，且被告亦未違反系爭規約第2條第2款及第4款之約定。是以，被告辯稱：伊對於系爭1樓建物存有專用權等語，洵屬有據。又原告固依公寓條例第3條第4款、第7款、第9款、第12款、第8條、第9條及民法第818條、第819條、第821條、第828條規定；暨被告違反系爭規約並經區分所有權人決議為由，訴請被告遷讓回復原狀。然公寓條例第3條第4款、第7款、第9款、第12款，均僅為公寓條例用辭定義，難認得作為原告請求權之依據。又系爭1樓建物並非「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備」，即不屬公寓條例第8條規定之客體，難認有該條之適用。況公寓條例第8條賦予管理負責委員會者，係住戶違反該條規定，得報請主管機關依第49條第1項規定處理，或代為回復原狀並由該住戶負擔費用之權限，亦非私法上請求原告遷讓系爭1樓建物之權源。另公寓條例第9條第2項、第4項固規定：住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償等語；民法第
818條、第819條、第821條及第828條，則就共有物之使用、收益、處分及共有人請求權之行使詳為規定。然按民法第820條亦規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。則本件被告就系爭1樓建物既因分管契約，而有專用權存在，自符公寓條例第9條「另有其他約定」及民法第820條「契約另有訂定外」之例外規定，故原告依前揭公寓條例及民法之規定，請求被告遷讓系爭1樓建物，為無理由，應予駁回。
叁、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告因拍賣關係合法承受系爭2樓建物，及系爭1樓建物之約定專用權，已如前述，惟反訴被告一再阻止反訴原告使用系爭1樓建物，且藉由訴請反訴原告回復原狀，而否認各區分所有權人與禾泰公司間因簽定「預定房屋買賣契約」所成立之分管契約之效力，進而否認反訴原告之就系爭1樓建物之專用權，已嚴重影響反訴原告權利，致反訴原告有提起確認訴訟之法律上利益，且反訴原告反訴之標的與本訴者相同且無不得行同種訴訟程序之情事，符合民事訴訟法第260條得提起反訴之規定。爰依法提起反訴，並聲明：確認反訴原告就系爭1樓建物如附圖所示面積
139.92平方公尺部分之專用權存在。
二、反訴被告則以：反訴原告提出之「主人翁」房屋買賣契約書及銷售平面圖，並非真正，且己○○、丁○○○、庚○○等人分別到庭證稱：沒有看過被告提出之「主人翁」這個案名的合約書正本及廣告單，購買房屋時，建商未告知需同意B、F棟2樓的承買人可使用1樓的公共設施等語，可知反訴原告之主張並不可採。且系爭條款於消費者保護法施行後，未提供合理審閱期間予消費者，其內容亦違反誠信原則，該條款應不構成契約內容等語置辯。求為判決：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：同本訴部分所載。
四、本件反訴爭點在於：反訴原告就系爭1樓建物有無約定專用權存在？㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，此有最高法院52年台上字第1240號判例可資參照。本件反訴原告因反訴被告否認其對系爭1樓建物之專用權存在，而請求確認其對系爭1樓建物之專用權存在。按專用權之法律關係存否不能確定，將使反訴原告之私法上權益有受侵害之虞，且此不安之狀態，非經法院確認判決無法除去，故反訴原告提起本件確認訴訟，有確認利益，應准予提起，合先敘明。
㈡反訴原告取得系爭1樓建物專用權乙節，業經本院於本訴中
敘明理由，認定如前，故反訴原告訴請確認就系爭1樓建物有專用權存在，應屬有據。
五、綜上所述，反訴原告請求確認就系爭1樓建物如附圖所示面積139.92平方公尺部分之專用權存在，為有理由，應予准許。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年6月9日
民事第五庭審判長法官李昭彥
法官賴文姍法官李育信以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年6月9日
書記官林玉珊