臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度壢簡字第885號
原 告 甲○○
訴訟代理人 蔡榮德 律師
複代理人 乙○○
訴訟代理人 莊志遠 律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年7月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：被告丙○○前於民國95年2月7日與原告甲○
○簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被
告將門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路632之2號4樓（即座落
桃園縣○○鄉○○○段四方林小段4011建號建物）之房屋1
棟（下稱系爭房屋）出賣予原告，並於同年月27日辦畢所有
權移轉登記；嗣兩造於95年3月3日簽訂委託書1紙（下稱系
爭委託書），由原告委任被告處理出賣系爭房屋事宜，並使
被告得繼續占有使用系爭房屋，故依系爭委託書，被告取得
系爭房屋之直接占有，而原告應為間接占有人。惟被告始終
未能順利出售系爭房屋，經原告於98年6月29日以存證信函
終止兩造間上開委託關係，並催告被告搬遷，是被告占有系
爭房屋已無法律上之正當權源，且致原告受有每月相當於租
金之新臺幣（下同）20,000元之財產上損害。爰依民法第76
7條第1項前段所有物返還請求權、第962條前段占有物返還
請求權、第179條不當得利返還請求權、第184條侵權行為損
害賠償請求權之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠
被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應自本件起訴狀
繕本送達之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20
,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告業依系爭買賣契約之約定，辦理系爭房屋所
有權移轉登記予原告完畢，但因原告尚積欠被告買賣價金50
0,000元，是系爭房屋並未交付予原告，均由被告繼續占有
使用迄今，且被告亦欲依民法第264條第1項之規定行使同時
履行抗辯權，而拒絕交付系爭房屋予原告；又被告確實有依
系爭委託書，為原告處理出賣系爭房屋等事宜，但原告不同
意出售等語，資為抗辯；並聲明：駁回原告之訴。
三、按當事人於訴訟上所為之自認或對他造主張之事實不爭執者
，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力；凡當事人間
對某事實之存在與否達成一致之認定或不為爭執者，倘其內
容於公益無妨害，不侵害自由心證主義，並在當事人原有自
由處分之權限及辯論主義之適當領域內，本於私法自治原則
，自應承認其效力（最高法院93年度台上字第1888號、96年
度台上字第2907號裁判要旨可資參照）。經查，兩造就系爭
房屋於95年2月7日訂立系爭買賣契約，並於同年月27日以買
賣為登記原因辦畢所有權移轉登記予原告，且自系爭買賣契
約訂定迄今均由被告占有使用；系爭買賣契約訂定當時買賣
價金為420萬元，惟原告尚欠50萬元未為給付等情，為兩造
於99年4月29日本件言詞辯論期日共同指為不爭執之事項，
經本院審酌，認為尚不違背民事訴訟法第222條第1項、第3
項在合於論理及經驗法則之內部限制下，授權本院判斷事實
真偽之立法本旨，且符合同法所採辯論主義之立法原則，是
本院自當將此等不爭執事項採為本件判決之基礎，而不得為
相異之認定。
四、惟原告提出卷附土地暨建物登記簿謄本、桃園縣政府地方稅
務局98年房屋稅繳款書、存證信函等為證，另主張被告對原
告負有前揭返還系爭房屋、返還相當於租金之占有不當得利
及賠償該財產上之損害等義務，則經被告提出卷附不動產買
賣契約書、土地異動索引、委託書、不動產銷售授權書、一
般委託銷售契約書暨專任委託銷售契約書、帶看銷售同意書
暨標的現況說明書等件，並輔以前揭情詞置辯。是本件應審
究者為：㈠原告得否請求被告返還系爭房屋？㈡被告占有系
爭房屋是否構成不當得利或侵權行為？經查：
㈠原告應不得請求被告返還系爭房屋：
⒈按對於物有事實上管領之力者，為占有人；占有人，其占有
被侵奪者，得請求返還其占有物，民法第940條、第962條前
段分別定有明文，復依現行有效之同法第941條，質權人、
承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物
為占有者，該他人為間接占有人。本件原告固主張：兩造於
95年3月3日簽訂系爭委託書，使被告得繼續占有使用系爭房
屋而取得直接占有，原告則為間接占有人，爰依占有物返還
請求權訴請被告返還系爭房屋云云，惟觀諸系爭委託書所載
：「立書人甲○○委任丙○○處理本人所擁有之下列地址房
屋（地址：桃縣○○鄉○○路632之2號4F）之處理及買賣事
宜，含所有買賣過戶、收取訂金、價金等一切事宜」之內容
，尚難認有何被告業將系爭房屋交付即移轉占有予原告，並
以系爭委託書使被告取得系爭房屋之直接占有，而原告取得
間接占有之意旨，矧如前所述，自系爭買賣契約訂定迄今均
由被告占有使用系爭房屋乙節，乃兩造所不爭執之事項，是
本院認定原告就系爭房屋始終未取得事實上之管領力而非占
有人，原告此部分之主張實難憑採。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段固有明文；惟無權占有係指無占有之
正當權源而仍占有其物，倘所有權人之占有權能應受法令之
制約，而占有人之占有係以此為據者，所有權人自無所有物
返還請求權。復按不動產之出賣人固負有交付其不動產於買
受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物
，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異；
因土地所有權移轉登記，為移轉所有權生效要件，行使土地
之收益權，依民法第373條規定，以先經交付為前提；故所
有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權，自
難謂原出賣人為無權占有（最高法院72年台上字第253號裁
判要旨可資參照）。從而，本件被告為系爭房屋之出賣人，
依民法第348條第1項固負有交付系爭房屋於買受人即原告之
義務，然系爭房屋自系爭買賣契約訂定迄今既均由被告占有
使用，則被告於交付系爭房屋前，依民法第373條之規定，
利益尚歸被告所享有，難謂被告無占有系爭房屋之正當權源
。是原告依民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，主
張被告為無權占有而請求其遷讓返還系爭房屋，本院亦難憑
採。
㈡被告占有系爭房屋應不構成不當得利或侵權行為：
被告既非無占有系爭房屋之正當權源，故原告自不得請求被
告遷讓返還系爭房屋，則基於法律秩序一致性之考量，被告
繼續占有系爭房屋之行為，亦難謂無法律上之原因或有何不
法性可言。從而，原告依民法第179條不當得利返還請求權
、第184條侵權行為損害賠償請求權，請求被告返還相當於
租金之占有不當得利及賠償該財產上之損害，應屬無據，不
應准許。
㈢按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領
標的物之義務；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其
取得該物所有權之義務；因契約互負債務者，於他方當事人
未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第345條第1項、
第367條、第348條第1項、第264條第1項前段分別定有明文
；又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上
援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對
待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，
被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原
告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第902號判例要
旨可資參照）。是必於原告先依雙務契約請求被告為給付時
，被告始得行使基於該雙務契約之同時履行抗辯權，於原告
為對待給付前拒絕自己之給付。查系爭買賣契約訂定當時買
賣價金為420萬元，惟原告尚欠50萬元未為給付乙節，固為
兩造所不爭執，惟原告於本件所援引之請求權基礎既不包括
基於系爭買賣契約之系爭房屋交付請求權，則依前揭規定及
說明，被告自不得依民法第264條第1項之規定行使同時履行
抗辯權，以原告尚有部分買賣價金未為給付，而拒絕交付系
爭房屋予原告。從而，被告此部分之答辯並未為本院所採。
㈣綜上所述，原告依所有物返還請求權、占有物返還請求權、
不當得利返還請求權、侵權行為損害賠償請求權之法律關係
，訴請被告遷讓返還系爭房屋，及自本件起訴狀繕本送達之
翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，均
無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁
回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法
，經本院審酌核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附
此敘明。
六、本件訴訟費用額確定為2,980元，依民事訴訟法第78條，應
由敗訴之原告負擔。
中華民國99年8月5日
中壢簡易庭法官吳元曜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達後提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官詹于君
中華民國99年8月5日