臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度嘉訴字第16號
原告 李依珊
訴訟代理人 林琦勝 律師
黃曉薇 律師
被告 丁柏 誠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國110年2月25日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣101,199元及自民國109年1月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之10，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣101,199元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回其訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項、第4項分別定有明文。次按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明定。原告於起訴時之原聲明為：1.被告 丁柏誠 應將門牌號碼嘉義市○○路000號一至二樓房屋（下稱系爭房屋）回復原狀騰空返還原告。2.被告丁柏誠及被告江宜蓁應連帶給付新臺幣（下同）389,833元予原告及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。3.被告丁柏誠及被告江宜蓁應自民國108年11月6日起至將第一項所示之房屋回復原狀騰空返還之日止，按月連帶給付原告10萬元。嗣於109年9月30日具狀撤回訴之聲明第1項，並經歷次減縮及擴張後，而於109年11月26日變更訴之聲明第2項請求金額為1,059,466元，經核原告撤回請求遷讓房屋部分，被告未於收受書狀後10日內提出異議，視為同意撤回；另原告所為其他之變更，核屬更正法律上或事實上之陳述及擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，均應准許。
乙、實體事項：
壹、原告起訴主張略以：
一、被告丁柏誠向原告承租系爭房屋作為營業處所使用，租賃期間自106年2月1日至109年1月31日止，每月租金5萬元，押租保證金10萬元（下稱系爭租約）。租賃期限屆滿前，被告丁柏誠於108年10月5日通知欲遷離終止租約，另於10月30日傳訊聲稱內部已清空會再約時間交屋，原告認為兩造間所締結之系爭租約應係於108年11月5日發生終止之效力，嗣後被告丁柏誠未依約將系爭房屋回復原狀、點交返還予原告，且門遭拆除未安裝、壁面及磁磚均有毀損、隔間未拆且遺留雜物垃圾，並自108年10月起即不給付租金，期間屢經原告以律師函、簡訊及LINE各方式多次催告回復原狀點交房屋、給付租金、清償水電費、遷出公司地址等，但被告丁柏誠仍置之不理。
二、原告得請求損害賠償之範圍及金額，分述如下：
（一）租金及解約違約金108,333元：
依系爭租約第21條約定，被告丁柏誠在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解約。經查，被告丁柏誠之解約通知，最早係於108年11月5日生效，依系爭租約第3條、第21條規定，被告丁柏誠及被告江宜蓁應連帶給付108年10月至108年11月5日租金58,333元（計算式：50,000＋50,000÷30×5＝58,333），及相當於一個月租金之違約金5萬元，共計108,333元。
（二）回復原狀費用91,500元：
被告丁柏誠未將系爭房屋回復原狀，雖於109年7月1日起，系爭房屋一樓店面出租予第三人販售水晶飾品用，惟後方隔間牆非出租範圍，承租人亦無同意代被告丁柏誠及被告江宜蓁回復原狀，現況房屋門遭拆除未安裝、壁面及磁磚均有毀損、隔間未拆且遺留雜物垃圾等，經委託廠商估價回復原狀費用為91,500元，原告多次以律師函通知被告，惟被告未領信而退件，原告亦簡訊及LINE通知被告丁柏誠，均置之不理，為此依系爭租約第12、13、15條規定，請求被告丁柏誠應賠償回復原狀費用91,500元。
（三）水電費2,633元：
水費部分兩造於契約約定每月200元，自108年10月至109年3月計5個月，共1,000元，電費自108年8月28日至同年10月28日共1,633元（計算式：632＋1,001＝1,633），為此請求於被告點交返還房屋前之水電費2,633元，而被告江宜蓁為被告丁柏誠之連帶保證人，為此依系爭租約第7條請求被告賠償水電費用2,633元。
（四）律師費用45,000元：
被告丁柏誠不回復原狀交還系爭房屋，亦不給付租金等情已如上述，原告因此委任律師提起訴訟，依系爭租約第16條，被告丁柏誠應賠償原告因此支出之律師費用45,000元。
（五）108年11月6日起至109年6月30日相當於租金之不當得利39萬元：
1.被告於108年10月5日預告擬遷出終止系爭租約，被告丁柏誠之終止契約通知最早係於預告期間經過後即108年11月5日生效，惟迄109年6月30日被告丁柏誠仍未依約將系爭房屋回復原狀返還予原告。
2.另依據租賃住宅市場發展及管理條例第12條，點交應該是雙方共同完成屋況設備點交，但是本案一直沒有完成點交，原告遲至起訴之後，無法使用房屋，此部分請求不當得利，均屬有據。
3.為此被告丁柏誠應自108年11月6日起至109年6月30日止，按月給付原告5萬元，總計39萬元之相當於租金之不當得利（計算式:11月50,000÷30×24＋12月50,000＋1月50,000＋2月50,000＋3月50,000＋4月50,000＋5月50,000＋6月50,000＝390,000元）。
（六）電信箱及監視器管線修復費用22,000元：
系爭房屋電信箱內線路非常紊亂擁擠，被加裝諸多線路，走壁內暗管或明管均有，估價回復原狀費用需20,000元，一樓監視器無法使用，因線路被截斷，估計回復原狀費用需2,000元，合計22,000元。
（七）違約金50萬元：
依系爭租約第8條約定乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止…。依系爭租約第21條約定，被告丁柏誠在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解約。被告丁柏誠未依約將系爭房屋回復原狀返還予原告，為此請求自109年2月1日起至109年6月30日止，每月給付原告10萬元，共50萬元
（八）承上，第1至6項加總金額為65萬9466元，加計第7項違約金50萬元，扣除押租金100,000元，被告應給付1,059,466元（計算式：659,466＋500,000－100,000＝1,059,466）。而被告江宜蓁為被告丁柏誠之連帶保證人，為此依民法第272條、系爭租約第7、8、12、13、15、16條規定，請求被告江宜蓁、丁柏誠應連帶賠償1,059,466元。
三、被告辯稱係原告要求保留隔間云云，惟事實上係因被告丁柏誠要求是否可以保留，原告一直都是表示要依照系爭租約履行，此由原告於108年10月7日原告傳訊予被告丁柏誠之簡訊及於同年11月26日、12月9日原告傳簡訊予被告等要求回復原狀，可佐證係被告主張原告要求保留隔間之事實不實。另被告辯稱於終止系爭租約後，約莫1週內時間清空、交還鑰匙等語云云，依原告分別於108年10月7日傳訊予被告丁柏誠及被告丁柏誠於108年10月30日傳訊予原告所示內容可證被告丁柏誠所述不實。
四、並聲明：
（一）被告丁柏誠及被告江宜蓁應連帶給付1,059,466元予原告及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
（三）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告丁柏誠、江宜蓁則答辯略以：
一、系爭租約已經雙方合意提前終止：
（一）被告丁柏誠承租系爭房屋所投入之相關硬體裝潢設備所費不貲，如非必要，被告丁柏誠實無理由於系爭租約僅剩4個月到期提前解約。過往因原告未經被告丁柏誠之同意私自架設24H監視設備及感應器，該設備之使用電力，均接在被告丁柏誠承租之系爭房屋範圍，且放任其他承租戶之汽、機車隨意停放在被告丁柏誠所承租之一樓店面之門口等種種不合理之行為，致被告丁柏誠之公司營運受有影響與損害，經被告丁柏誠與原告協調無共識，尤有甚者，原告於108年4月1日傳LINE告知被告丁柏誠「不租就滾蛋」等語，經被告丁柏誠告知有找到合適地點即不再承租，被告丁柏誠自108年4月至同年9月期間均正常繳納租金從未拖延，並於同年9月30日有通知原告討論提前退租事宜，但原告遲至108年10月5日才至系爭房屋與被告丁柏誠勘屋，並要求被告丁柏誠將硬體設備保留予原告，或要被告丁柏誠把系爭房屋回復到其要求之理想屋況，說詞反覆致被告丁柏誠無法適從，無奈之下，被告丁柏誠僅能選擇以保留裝潢隔間方式，將系爭房屋返還予原告，此有被告提出之電話錄音可以證明係原告主動提出保留隔間，後被告丁柏誠清楚表達不再承租，將於近日搬遷，原告亦於108年10月7日以LINE傳達被告丁柏誠，告知提前解約要沒收1個月押金，此時，應可認為雙方已合意終止系爭租約，且被告丁柏誠亦於108年10月1日已經將公司全部撤除，確定無營業和占用系爭房屋之事實，而原告雖於108年10月30日傳LINE告知，有位黃律師會與被告丁柏誠聯繫，其用意為何被告丁柏誠無法臆測，且被告丁柏誠亦從未接到原告所委任律師之電話及任何函文，即便如此，仍無解於雙方已經終止系爭租約之事實。
（二）被告丁柏誠於終止契約後，約莫1週內之時間，即將系爭房屋清空，僅剩原告交付之鑰匙、遙控器、電梯磁釦等物尚未歸還原告，因之前原告有交代若有什麼事情可以找隔壁檳榔攤，所以被告丁柏誠在搬離系爭房屋時就把當初原告交付之鑰匙、遙控器、電梯磁釦交給隔壁檳榔攤老闆娘，託其返還原告，並非原告所主張被告丁柏誠未歸還，此由被告丁柏誠搬離後，原告便委請廠商入內估價施工，並對外刊登廣告招租，益證被告丁柏誠所言非虛。
（三）原告並無回復原狀之義務，而系爭房屋之修繕整修費用應由原告自行負擔：
1.雙方於終止系爭租約後，被告丁柏誠將原告裝潢隔間保留予原告，原告即無理由要求被告丁柏誠負擔系爭房屋回復原狀之修繕費用，其次，房屋本即隨時間之經過而產生折舊，該折舊之風險應由房屋所有權人負擔，而非加諸於承租人身上，故系爭房屋之修繕整修費用應由原告自行負擔。
2.退步言之，即便認為被告丁柏誠有回復原狀之義務，惟兩造於簽訂系爭租約時，並未就系爭房屋現況為拍照，原告逕自認為被告丁柏誠應回復至其所認定之原狀，其所憑為何？且被告丁柏誠退租時並未拆除隔間，保留予原告，何來之磁磚美容修復？遑論原告羅列回復原狀須包含磁磚美容、粉刷、打臘、吊車等支出項目。原告既主張被告丁柏誠應回復原狀，即應舉證證明兩造承租系爭房屋時之原狀為何。
（四）原告並無損失：
雙方既已提前合意終止系爭租約，依據系爭租約約定，被告丁柏誠理應將系爭房屋回復原狀，惟雙方於終止租約之會勘屋況時，原告主動要求被告將硬體裝潢設備保留，被告丁柏誠考量裝潢設備及相關硬體尚有價值，拆除甚屬可惜，故當下同意原告之要求，惟原告竟事後起主張要被告丁柏誠應依系爭房屋之約定回復原狀，未免矛盾。再者，原告當初交屋予被告丁柏誠時，系爭房屋無法立即營業使用，被告丁柏誠另外裝潢始能進行營業，今雙方既已合意終止系爭租約，且系爭房屋之現承租人也已經沿用並開業使用中，且被告丁柏誠已經支付2年8個月之租金，合計160萬元，押租金10萬元也被原告沒收，故原告並無任何損失可言。
（五）原告早已占有系爭房屋：
系爭租約第8條規定之適用前提係基於被告丁柏誠租期屆滿未續租之情況下，直至被告丁柏誠搬離前，需給付租金兩倍之違約金，倘原告已將系爭房屋占有使用，當無系爭租約第8條之適用。原告早在108年11月4日就已經進入系爭房屋估價，並再度對外招租，此亦表示被告丁柏誠有將系爭房屋交還，此有照片及錄音譯文可證，益證被告已占有使用系爭房屋。
（六）原告請求依109年6月8日現場照片1至35說明之隔間拆除及毀損回復原狀費用云云。惟被告丁柏誠承租時，並非系爭房屋之首位承租人且房屋亦非全新屋況，故房屋現況之使用痕跡並非全部是原告丁柏誠所留下，且當初簽訂系爭租約時，被告丁柏誠並未答應退租後將其房屋回復為全新屋況，原告本來就需要負擔房屋自然折舊之風險，並非全部加諸於被告丁柏誠身上，另原告於109年8月5日於辯論庭上又提出一樓監視器線路短缺及弱電電箱線路復原費用22,000元，惟被告都沒有去動到設備，監視器是原告自己在使用，且被告丁柏誠早已搬離系爭房屋10個月，系爭房屋也已承租予第三人在使用等語。
（七）並聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造協議不爭執事項及爭點如下：
一、不爭執事項：
（一）被告丁柏誠向原告承租原告名下之門牌號碼嘉義市○○路000號1至2樓房屋，租賃期間為106年2月1日至109年1月31日，租金每月5萬元，押租金10萬元。
（二）被告丁柏誠於108年10月5日通知原告欲提前終止租約，原告於108年10月7日發送簡訊與被告丁柏誠表示依合約辦理，提前終止租約沒收1個月租金，使用範圍全部恢復原狀。
（三）108年10月30日被告丁柏誠發送簡訊告知原告「內部已全部淨空，留下當初妳所要求的隔間，就以現況歸返，交屋當日再麻煩返還押金」等語。原告則回覆被告「我沒有要留下任何隔間，再次聲明請全部恢復原狀」等語。
（四）被告丁柏誠自108年10月起即未給付租金及水電費。108年8月28日至同年10月28日之電費為632元、1,001元；水費依租約為每月200元。
（五）雙方與法院於109年6月8日現場會同履勘，現況如勘驗筆錄及照片所示（見本院卷第305至323頁、331至374頁）。
二、爭點：
（一）系爭租約何時終止？
（二）被告丁柏誠有無欠繳租金及水電費？數額為何？
（三）原告主張被告丁柏誠應將系爭房屋之下列項目回復原狀，費用合計為113,500元(計算式：91,500+22,000=113,500)，有無理由？
1.拆除木作隔間
2.電信箱及監視器管線
3.磁磚美容
4.油漆
5.天花板玻璃
6.其他項目
（四）原告請求依系爭租約第16條給付律師費用45,000元，有無理由？
（五）原告請求依系爭租約第21條沒收1個月租金作為違約金，有無理由？
（六）原告請求依系爭租約第8條請求自109年2月1日起至同年6月30日止，每月10萬元，合計50萬元之違約金，有無理由？
（七）原告請求自108年11月6日起至109年6月30日止相當於租金之不當得利39萬元，有無理由？
（八）原告主張被告江宜蓁為被告丁柏誠與原告所定系爭租約之連帶保證人，應就被告丁柏誠因違背系爭租約所生之損害賠償責任負連帶給付之責，有無理由？數額為何？。
肆、得心證之理由：
一、系爭租約何時終止？
（一）依系爭租約第21條約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約。」(見本院卷第18頁)。而租賃契約乃繼續性契約，前揭系爭租約第21條之約定雖載「解約」、「解除契約」，但探究雙方當事人之真意，應係針對使契約向將來消滅之終止權行使而設，並非處理使契約效力溯及既往消滅之問題，是該條款之「解約」應係指「終止契約」之意。再依上開契約之約定文義可知，契約之當事人於租約期限屆滿前得終止租約，僅終止契約者應於1個月前通知對方，並給付對方1個月之租金作提前終止租約之違約金。是以，系爭租約雖定有期限，惟兩造於簽約時即合意租期屆滿前，契約之當事人均可提前終止契約，是被告丁柏誠得依系爭租約第21條之約定，於租賃期限屆滿前，終止系爭租賃契約，應堪認定。
（二）次查，被告丁柏誠係於108年10月5日通知原告欲提前終止租約，依系爭租約第21條之約定，應自通知起一個月期間經過後始發生終止之效力，故被告終止系爭租約，應於108年10月5日通知原告時起一個月，即108年11月6日始發生契約終止之效力，堪以認定。
（三）被告丁柏誠雖抗辯在108年4月1日原告曾傳LINE告知被告丁柏誠「不租就滾蛋」等語（見本院卷第151頁），然當時之對話並未見被告丁柏誠有表示提前終止系爭租約之意思，難認係屬系爭租約第21條所定之通知，故被告抗辯，並非可採。被告丁柏誠雖另抗辯於108年9月底通知原告提前退租事宜等語，然被告丁柏誠對此並未提出相關事證證明，本院自無從認定是否已有提前終止系爭租約之意，是被告所辯，難認有據。
二、被告丁柏誠有無欠繳租金及水電費？數額為何？
（一）租金部分:
查系爭租約係於108年11月6日始生終止之效力，業經本院認定如前，又被告丁柏誠自108年10月起即未給付租金，故原告請求被告丁柏誠給付自108年10月至11月5日之租金58,333元（計算式:50,000＋5/30x50,000＝58,333元，元以下四捨五入），為有理由，應予准許。
（二）水電費部分:
依系爭租約第7條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔。」，又被告丁柏誠自108年10月起即未給付水電費，108年8月28日至同年10月28日之電費為632元、1,001元，共1,633元（計算式：632＋1,001＝1,633）；水費依租約為每月200元等情，為兩造所不爭。又系爭租約係於108年11月6日始生終止之效力，業經本院認定如前，故原告請求被告丁柏誠給付108年8月28日至同年10月28日之電費1,633元，以及自108年10月至11月5日之水費233元（計算式:200＋5/30x200＝233元，元以下四捨五入），合計1,866元（計算式：233＋1,633＝1,866）為有理由，原告逾此範圍之請求，並非有據，應予駁回。
三、原告主張被告丁柏誠應將系爭房屋之下列項目回復原狀，費用合計為113,500元，有無理由？
按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。依系爭租約第12條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」、第13條之約定:「乙方（即被告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損害有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理」，有系爭租約在卷可查（見本院卷第16頁），足見兩造就系爭房屋之修繕，未見有別於民法第429條第1項規定之特約，是被告自僅就因其過失所致之房屋毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損害，則應由原告負責修繕之。又依房屋租賃實務，固多於租賃契約中約定承租人於租賃契約屆滿或終止時，負有回復租賃物原狀之義務。然建物因使用情況、時間經過等因素，恆生折舊或自然之損耗，倘強求承租人回復租賃物原有之狀態，不免強人所難，亦非法律應保護之權益；況出租人收回租賃物後，出租人不論係自住或出租他人使用，甚少不必經裝潢或整修，更有甚者，由租賃物之後手承租人視其需要，就租賃物之現有狀態重為裝潢整修，亦比比皆是；是租賃物不論係收回自住或再為出租，其現狀因租賃物使用者之習慣或需要，本易生變動，亦必然就該等變動支出勞力、費用，此時如出租人以原承租人未回復租賃物之「原有」狀態為由，向原承租人請求回復原狀所需費用，自易使原承租人負擔無益費用，對原承租人自屬過苛。故租賃契約中「回復原狀」之約定，除當事人有特別約定外，應係指承租人應以租賃物合於約定方法使用收益所造成之自然損耗、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，始符衡平。除此之外，承租人因過失致租賃物有毀損情況，仍負有回復原狀之義務，如不回復，出租人即得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，並從押金中扣抵所支出之費用。以下就原告各項請求析述如下：
（一）拆除木作隔間：
1.被告丁柏誠固自承有施作系爭房屋裝潢隔間等語（見本院卷第319、322、347、372頁），惟辯稱此經原告要求被告丁柏誠保留裝潢隔間等語，惟為原告所否認，依民事訴訟法第277條，自應由被告對此負舉證之責。被告雖提出電話錄音譯文2份為據（見本院卷第203、213頁），惟觀諸上開錄音譯文，原告稱「我回來跟我老公商量，看是不是可以不用恢復到原狀，那你們也不會損失那麼多，因為你們有你們的堅持，現在回到家跟我老公拿合約書在看，他叫我跟你們說一下，沒有其他意思，沒關係，那你們知道就好，你那邊也有一份合約書」、「這兩天也有跟我老公討論，就是說，之前有跟你們說要恢復原狀，剛剛有跟丁先生講，因為你們這些東西拆掉還要再花一筆錢，你再給我一點時間，我跟我老公再溝通一下，然後就是原則上如果可以這樣子你們的東西搬走」等語（見本院卷第213、215至217頁），足見原告僅係告知被告其會再與其配偶溝通是否不用恢復到原狀一事，而尚未確定要求被告保留裝潢隔間，故被告所辯，並非有據。
2.次查，被告於108年10月5日通知原告提前終止系爭租約後，原告於108年10月7日發送簡訊與被告丁柏誠即表示依合約辦理，提前終止租約沒收1個月租金，使用範圍全部恢復原狀等情，此為兩造所不爭。堪認兩造在被告丁柏誠通知提前終止系爭租約後，亦未達成保留裝潢隔間之共識，被告上開所辯，殊非可採。
3.依系爭租約第12條之約定，被告丁柏誠所施作之裝潢隔間應由被告丁柏誠負責回復原狀，故原告請求被告拆除系爭房屋裝潢隔間，自屬有據。又原告提出木作拆運、清運吊車，一式25,000元之估價單為據（見本院卷第515頁），然被告另請當時施作裝潢隔間之廠商 蕭清福 提出估價單，拆除（2,500元/天）×4天10,000元，雜物清除6,000元（見本院卷第491頁），審酌各家廠商之報價本即因施工品質優劣，及施工人員之工作經歷豐富與否，甚或過往有無合作經驗等因素而有不同，自不能以被告所提出之估價單價格較低遽認原告提出之估價悖於市場行情。惟參諸原告並未舉證證明拆除該裝潢隔間是否確有另請清運吊車之必要，故此部分請求難認有據。故本院認原告請求拆除系爭房屋裝潢隔間費用應以20,000元為適當。原告逾此範圍之請求，並非有據，不應准許。
（二）電信箱及監視器管線：
原告雖主張系爭房屋內電信箱加裝諸多各種線路，走壁內暗管或明管均有，及一樓監視器線路短缺，估價回復原狀費用合計需22,000元等語，並提出系爭房屋內電信箱內照片，及明揚通信工程估價單為據（見本院卷第393至396頁），惟此為被告所否認，自應由原告舉證此係被告所為。然原告自承該監視器係於103年間即已裝設（見本院卷第186頁），且原告並未提出相關事證證明於出租給被告前系爭房屋內電信箱及一樓監視器管線之原狀為何，則原告主張系爭房屋內電信箱之線路紊亂及一樓監視器線路短缺為被告所為，本院自難遽認為真，故原告請求此部分修復費用22,000元，難認有據，不應准許。
（三）磁磚美容：
1.系爭租約附註⑤：拆除後之修復以美容磁磚方式修復。且原告提出磁磚美容（補孔）一式20,000元之估價單為據（見本院卷第513頁）。經查，本件經兩造會同法院於109年6月8日至系爭房屋勘驗時，被告丁柏誠對於「二樓上方橫樑下方有鎖孔3個，左側有招牌固定鐵架」、「一、右側牆面有當初的釘孔6處；二、左側牆面有當初的釘孔5處，下方從化糞池第2個金屬孔到最內側牆壁都有細孔。五、天花板及左側牆壁有4個孔。六、天花板上有4個長方形燈具拆除痕跡，及壓條部分沒有拆除，及5個圓形物體拆除的痕跡，上面都有釘孔。」、「後方牆有鑽孔數處」、「浴室內部馬賽克磁磚牆面有3個用壁虎鑽孔」、「馬達上方有壁虎釘孔2個」、「樓梯上來二樓前方從樑柱下來有裝潢；中間有1個電線盒沒有拆除；另電線盒旁有3個打孔。」、「二樓左側監視器及電線盒、壓條未拆除；牆上有釘孔數處」、「右側橫樑上有釘孔9個；有壓條、方形電線盒，在方形電線盒上面有細小釘孔3個」、「二樓陽台女兒牆上方磁磚有用壁虎打3個洞」、「隔間內窗戶右上角磁磚上面一列3個孔是我們掛冷氣用的」等孔洞為其所為並無意見，並辯稱除此之外之孔洞則非被告所為，此有本院勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷第305至323頁）。是以，就被告爭執非其所造成之部分，自應由原告舉證證明為被告所為，然原告對此並未舉證以實其說，本院自難信實。
2.次查，依被告自承之範圍及照片所示之牆面、磁磚受損狀況，堪認此係被告之非正常使用而有過失導致毀損，故原告此部分之請求為有理由。雖原告提出之估價單為20,000元，然本院認為此部分應以被告自承之上開範圍為限，並應依系爭租約附註⑤應由被告負責以磁磚美容方式修復，就其餘部分並不應由被告負責。是此部分之金額，本院依民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」，並參酌原告提出之現場牆面、磁磚受損狀況及估價單，酌定被告應負擔之修復金額以10,000元為適當。
（四）油漆：
1.查兩造間之租賃關係自106年2月1日起至109年1月31日止，則系爭房屋作為店面使用2年餘，屋內附屬設備有所耗壞在所難免，此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆等），本即有折舊及自然耗損等問題。是以，原告主張系爭房屋之油漆經兩造會同法院勘驗後，有顏色較暗、昏黃、部分非因壓條拆除所致或漆剝落之情形，然此部分堪認係屬承租人對於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損，不應要求被告回復至未使用系爭房屋之狀態。
2.次查，本件經兩造會同法院於109年6月8日至系爭房屋勘驗時，被告丁柏誠對於「左側有遺留矽膠約1公分以內，下方有遺留矽膠約1-1.5公分」、「右側柱子也有遺留當初掛招牌的膠，從柱子上方到底下及地板都有」、「左側是矽酸鈣板，當初裝落地門留下的膠，上方橫樑及右側柱子有膠及釘孔」、「一、橫樑及柱子交接處有當初線路壓條拆除後遺留下的白色痕跡，有部分油漆脫落；六、天花板上有4個長方形燈具拆除痕跡，及壓條部分沒有拆除，及5個圓形物體拆除的痕跡，上面都有釘孔」、「後側牆壁有釘孔3個，壓條拆除的痕跡，通往後側的門框上方有遺留部分灰色膠」、「壁面後側的樓梯旁牆壁遺留有紙性質的貼膠數處」、「後方牆有鑽孔數處，下方有壓條拆除痕跡，部分油漆脫落」、「隔鄰相鄰牆壁樑柱及牆面都有釘孔拆除的痕跡，及遺留部分灰色膠，下方也有壓條拆除痕跡，部分油漆脫落」、「上樓梯廁所牆面有遺留膠及3處約2公分左右的油漆刮痕」、「建物後方牆面有污損」等狀態沒有意見，另對於部分牆面留有孔洞(詳前述磁磚美容部分)不爭執，有本院勘驗筆錄及原告陳報現場照片在卷可參（見本院卷第305至323、333至374頁），此部分堪認係屬被告丁柏誠於租賃期間另行裝潢、拆除後所致，而非折舊或正常耗損所致，故被告丁柏誠仍負有回復原狀之義務。然就此部分之數額，依原告提出之估價單1、2樓粉刷，工期5天25,000元，本院依民事訴訟法第222條第2項規定，並參酌原告提出之現場照片所示之牆面孔洞、壓條拆除所致之油漆剝落、殘膠及污損之範圍及估價單，認應以8,000元為合理。故原告逾上開准許範圍之請求，並非有據，不應准許。
（五）天花板玻璃：
原告雖提出 高誠 玻璃工程估價單上「店前上玻璃」1片1,000元為據（見本院卷第511頁）。惟查，本件經兩造會同法院於109年6月8日至系爭房屋勘驗時，起初原告訴訟代理人指稱右側天花板玻璃1片被拆除改裝成保麗龍板，且未在被告丁柏誠所指之房間內找到該片玻璃，而係到浴室勘驗時，才找到該片玻璃等情，此有本院勘驗筆錄及照片在卷可稽（見本院卷第318、320、361頁）。原告訴訟代理人雖稱其詢問廠商安裝費用就是這個價錢云云（見本院卷第539頁），然觀諸該估價單之估價時間為108年11月4日，且估價單上之數量為一片，足認廠商當時應係以未找到玻璃方式為估價，而非工資，故原告訴訟代理人所述，難認可採。是以，既已找到該片玻璃，原告請求賠償該片玻璃1,000元，難認有據，不應准許。
（六）其他項目：
1.原告雖提出1、2樓清洗（1樓磨地）8,000元之估價單為據（見本院卷第509頁），然系爭房屋作為店面使用2年餘，屋內附屬設備有所損耗在所難免，此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，況原告亦未舉證證明系爭房屋1、2樓地板部分被告有何不當使用或未盡善良管理人義務而有清洗1、2樓及1樓磨地之必要。是以，原告請求被告應負擔系爭房屋1、2樓清洗（1樓磨地）之費用，難認有據。
2.水電工程：
本件經兩造會同法院於109年6月8日至系爭房屋勘驗時，被告丁柏誠對於「熱水接管未拆除；熱水接管是我們接的」、「樓梯上來二樓前方從樑柱下來有裝潢；中間有1個電線盒沒有拆除」、「二樓左側監視器及電線盒、壓條未拆除」、「右側橫樑上有壓條、方形電線盒」為其所施作沒有意見，有本院勘驗筆錄及原告陳報現場照片在卷可參（見本院卷第305至323、333至374頁），此部分堪認係屬被告於租賃期間所施作。另被告丁柏誠自承因裝潢天花板，而牆壁沒有插座而從天花板接線出來，延伸下來當作插座使用等語，並有現場照片在卷可參（見本院卷第353至355、475、476頁）。是以，被告就另行安裝之熱水接管、電線盒及天花板延伸出來的電線，依系爭租約第12條即負有回復原狀之義務，惟就其餘部分，原告不能證明為被告丁柏誠所為部分，被告丁柏誠自無回復原狀之義務。就此部分回復原狀之費用，本院依民事訴訟法第222條第2項規定，及原告提出之估價單記載1、2樓水電管、線拆除復原工資，工期5天12,500元（見本院卷第517頁），認應以8,000元為合理。原告逾此範圍之請求，並非有據，不應准許。
四、原告請求依租約第16條給付律師費用45,000元，有無理由？依系爭租約第16條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告負責賠償（見本院卷第17頁）。原告因被告未依約繳納108年10月之租金，且於兩造提前終止系爭租約後，拒絕拆除系爭房屋內裝潢隔間，原告為此提起本件訴訟，支出本件訴訟程序之律師費用計45,000元，業經原告先行負擔，並提出律師費用收據為憑（見本院卷第47頁），核與所述相符。從而，原告本於系爭租約第16條，請求被告丁柏誠給付原告所支出之律師費用45,000元，係屬有據。
五、原告請求依系爭租約第21條沒收1個月租金作為違約金，有無理由？
依系爭租約第21條約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約。」(見本院卷第18頁)，準此，被告係於108年10月5日通知原告提前終止系爭租約，則於108年11月6日始生終止之效力，又依該約定提前終止契約，應支付對方1個月租金作為違約金，故原告請求一個月租金50,000元作為違約金，自屬有據。
六、原告請求依系爭租約第8條請求自109年2月1日起至同年6月30日止，每月10萬元，合計50萬元之違約金，有無理由？
按系爭租約第8條約定：「乙方於租期屆滿後，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」。惟查，原告於108年10月7日通知被告同意提前終止系爭租約後，被告丁柏誠於同年10月30日即以簡訊通知原告已遷出系爭房屋（見本院卷第22頁）。且於108年10月1日即已向經濟部辦理公司所在地變更登記，此有經濟部108年10月1日經授中字第10833613820號函附卷可參。再參諸原告早在108年11月4日即委請廠商進入系爭房屋估價，此有原告提出之潔氏石材養護行、高誠玻璃工程、尚志企業行、嘉發水電行、弘達工程行等估價單在卷可佐（見本院卷第509至519頁），且於109年2月23日在系爭房屋二樓陽台已掛上店面出租之廣告掛布，並於109年2月26日在591網站上亦有出租系爭房屋之頁面，此有被告提出之照片6張可證（見本院卷第225、227頁）。另原告已於109年7月1日將系爭房屋1樓出租與第三人，此有原告提出之租約影本在卷可佐（見本院卷第423頁），故難認被告有何未遷讓交還房屋之情事。從而，原告依系爭租約第8條請求被告給付109年2月1日起至同年6月30日止，每月租金2倍之違約金10萬元，合計50萬元，係屬無據，應予駁回。
七、原告請求自108年11月6日起至109年6月30日止相當於租金之不當得利39萬元，有無理由？
（一）經查，被告丁柏誠於同年10月30日即以簡訊通知原告已遷出系爭房屋，而原告在108年11月4日即已委請廠商進入估價，且至遲於109年2月23日即在系爭房屋二樓陽台掛上店面出租之廣告掛布，並於109年2月26日在591網站上有出租系爭房屋之頁面，更於109年7月1日將系爭房屋1樓出租與第三人等情，已如前述，堪認被告早已遷出系爭房屋。且原告亦自承於108年12月碰到系爭房屋隔壁檳榔攤告知被告將系爭房屋鑰匙放在檳榔攤等語（見本院卷第169頁），益徵被告丁柏誠自108年10月30日後即無繼續使用系爭房屋之情事。是以，原告請求自108年11月6日起至109年6月30日止相當於租金之不當得利39萬元，並非有據，不應准許。
（二）雖原告主張被告丁柏誠未依約將系爭房屋回復原狀返還與原告等語，然此與被告丁柏誠是否已實際遷出系爭房屋，係屬二事，縱被告丁柏誠有未將系爭房屋回復原狀之情，亦僅係原告得否另向被告丁柏誠請求支付回復原狀之必要費用之問題，原告上開主張，難認有理。
八、原告主張被告江宜蓁為被告丁柏誠與原告所定系爭租約之連帶保證人，應就被告丁柏誠因違背系爭租約所生之損害賠償責任負連帶給付之責，有無理由？數額為何？。
（一）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號裁判意旨參照）。綜上所述，被告丁柏誠應給付原告101,199元（計算式:58,333＋1,866＋20,000＋10,000＋8,000＋8,000＋45,000＋50,000＝201,199）。然而被告丁柏誠於簽訂系爭租約時，有交付押租金10萬，因此扣除上列金額後，被告丁柏誠應給付原告48,199元（計算式：201,199-100,000＝101,199）。
（二）又被告江宜蓁為被告丁柏誠與原告所定系爭租約之連帶保證人，此有系爭租約在卷可佐，應堪認定。從而，原告主張被告江宜蓁應與被告丁柏誠連帶給付原告101,199元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
伍、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件債務僅租金部分屬有確定期限之給付，依前揭規定，該部分被告應自期限屆滿時起負遲延責任；然原告就該部分利息亦僅聲明為「自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息」（見本院卷第7頁），自應依原告之主張為判決基礎。查本件起訴狀繕本均於109年1月15日寄存送達在被告2人戶籍地址之警察機關，有本院送達證書及被告個人戶籍資料查詢結果各2件附卷可稽（見本院卷第53、63、69頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，於同年1月25日發生送達效力，是本件原告請求利息之起算日為109年1月26日，應堪認定。
陸、從而，原告依系爭租約法律關係，請求被告丁柏誠給付租金違約金及回復原狀等損害賠償費用101,199元及自109年1月26日起，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，又被告江宜蓁為被告丁柏誠就系爭租約之連帶保證人，應與被告丁柏誠負連帶責任，原告此部分之主張為有理由，逾此範圍為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
捌、本判決所命給付原告之金額，未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，爰依職權宣告假執行。原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，僅係督促本院依職權行使。另被告陳明願供擔保請准供擔保免為假執行，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，爰併駁回之。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 110 年 3 月 18 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳寶貴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 19 日
書記官江靜盈