裁判字號：臺灣臺北地方法院99年簡上字第718號民事判決
裁判日期：民國100年08月12日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決99年度簡上字第718號上訴人 何昭政
何葉美秀 共同訴訟代理人 曾郁智 律師被上訴人 黃振南 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十九年十月二十八日本院臺北簡易庭99年度北簡字第13265號第一審判決提起上訴，本院於一百年八月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
一、被上訴人起訴主張：伊於民國98年11月25日向訴外人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），購買上訴人所有坐落於臺北市○○區○○街一段97號1、2樓房屋，並於98年12月24日完成所有權移轉登記而取得上開房屋所有權，惟系爭2樓房屋遭上訴人無權占有，屢經請求仍未返還，且上訴人受有相當租金之不當得利。爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。至與第一銀行間之契約固約定現況議價買受後，需對現住戶妥善安置或適當處理，但非責成被上訴人容許上訴人繼續居住之附帶條件；且上訴人與第一銀行間之使用借貸關係，上訴人無須繼受；又自買受以來已給予上訴人一年有餘搬遷時間。乃聲明：（一）上訴人應將系爭房屋之2樓返還予被上訴人；（二）上訴人應連帶自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之2樓與被上訴人之日止，每月給付被上訴人新臺幣（下同）610元。
二、上訴人則以：上訴人固仍占有系爭房屋，惟上訴人何葉美秀之夫即上訴人何昭政之父訴外人 何濟溱 生前原為第一銀行之員工，而系爭房屋係第一銀行提供與退休員工及其家屬使用，且未要求退休後歸還，上訴人已於系爭房屋合法設籍、居住近60年。且被上訴人與第一銀行簽訂系爭契約時，第一銀行已明白告知被上訴人有關上訴人占有使用系爭房屋之現況，並經被上訴人同意而以現況議價買受後，需對現住戶妥善安置或適當處理，繼續提供上訴人使用，故被上訴人必須承受上訴人占有系爭房屋之事實，上訴人就系爭房屋屬有權占有，被上訴人竟訴請遷讓有違誠信原則，且以最高上限計算房屋租金，亦有未洽等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：（一）原判決廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、兩造所不爭執之事項：
（一）台北市○○街○段○○號1、2樓之房屋，係被上訴人於98年10月26日與訴外人第一商業銀行股份有限公司簽訂不動產買賣契約書所購得（見原審卷第48頁）。
（二）上訴人之父何濟溱曾為第一銀行員工，而派住台北市○○街○○號2樓房屋，何濟溱死亡後仍由上訴人何葉美秀及何昭政占有使用該房屋。
（三）上開1、2樓房屋所坐落之土地為財團法人仁濟院所有，被上訴人每月支付租金24,359元。
五、得心證之理由被上訴人主張上訴人無權占有其所有之系爭房屋，依所有物返還請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求上訴人遷讓房屋並按月給付相當於租金之不當得利，然為上訴人所否認，並以其為有權占有置辯，是本件爭點厥為：被上訴人請求上訴人返還系爭房屋及給付相當租金之不當得利有無理由？茲析述如下：
（一）上訴人無權占有系爭房屋按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件兩造對於上訴人占有系爭房屋且被上訴人為系爭房屋之事實並不爭執，上訴人抗辯就系爭2樓房屋係屬有權占有，自應就該有權占有之事實負舉證之責。經查：
1、被上訴人為系爭2樓房屋之所有權人一事，為兩造所不爭（見上開不爭執事項），上訴人雖抗辯被上訴人購屋時已知上訴人之占有狀況且與第一銀行訂約時亦同意上訴人繼續使用云云。然查被上訴人與第一銀行之不動產買賣契約第7條固載有「本案房屋係按現況議價讓售，無論使用情形如何，應由購買者自行勘察評估，並對現住戶給予妥善安置或適當處理，不得要求甲方（即第一銀行）任何補償。」等節（見原審卷第59頁），惟證人即第一銀行本件房屋買賣承辦及擬定買賣契約之人員 林曉倫 到庭結證稱「（買賣當時有無要求買受人無償提供房屋給現住戶繼續使用？）買受人有跟我說願意提供給現住戶人使用，因當時我們有說二樓是由我們退休員工在住，現況要自己去瞭解，但沒有說過要無償給現住戶使用，所謂使用就是要讓現住戶繼續使用，但是要不要收錢我不清楚。...被上訴人黃振南有承諾要給現住戶使用，所以我們才賣。」等語（見本院卷第62頁反面），本院再詢以「為何契約只寫對現住戶給與妥善安置及適當處理？而不是寫說必須要讓現住戶使用？」，證人卻回以「契約是銀行擬定的...（躊躇不語）」（見本院卷第62頁反面），且就契約所載給與妥善安置及適當處理，是否為了讓買受人不得向第一銀行主張賠償一節，證人林曉倫又以不知相應（見本院卷第63頁正面）。則證人林曉倫雖稱被上訴人同意令上訴人繼續使用，然契約未曾如此記載，僅以妥善安置及適當處理且不得向第一銀行請求賠償帶過，且為何係上訴人於99年1月7日發函要第一銀行說明時，該行始於同年月15日回函中論及被上訴人同意再提供上訴人使用（以上見本院卷第24、25頁所附函件），上述契約卻隻字未言，且對此一悖離常情之疑，證人又支吾其詞，已難盡信其被上訴人允諾上訴人繼續使用之證詞。加以第一銀行之宿舍管理要點第6條亦規定為「宿舍之分配，係由行員（即借用人）向本行（即貸與人）使用借貸，基於使用者付費原則，本行應向借用人按月收取使用費」等情，此有第一銀行宿舍管100年4月
6日一總總財字第11688號函檢附上開管理要點附卷可佐（見本院卷第67頁以下），尤其被上訴人尚須向房屋坐落土地所有權人財團法人台灣省台北仁濟院繳納租金一事，為上訴人所不爭，並有劃撥收據及統一發票在卷足查（見本院卷第51頁），則第一銀行就宿舍提供員工尚且為使用借貸且需付費借用，如何能慷被上訴人之慨逕要購屋者同意占有人繼續使用始為售屋？苟欲要被訴人提供繼續使用，焉有讓支付房屋土地租金之上訴人無償提供？甚或是否被上訴人收取費用毫不在意，以上均與常理未合，綜上諸情以觀，上開不動產買賣契約之條文全般文義充其量僅為第一銀行為免除出賣人權利瑕疵擔保責任而為，並不足認被上訴人有何同意上訴人繼續使用或承諾與上訴人間成立使用借貸關係。而條文目的既如上述，上訴人並無權利請求被上訴人容忍占有使用，更與被上訴人是否違反誠信原則無涉。遑論使用借貸乃債之關係，被上訴人基於所有權人之地位已拒絕上訴人繼續使用系爭2樓房屋。是被上訴人主張上訴人無權占有系爭2樓房屋，要屬可採。
2、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。被上訴人為系爭2樓房屋所有權人，上訴人並無使用上開房屋之合法權源，則原告依民法第767條規定，請求被告返還房屋，洵屬有據。
（二）原告得請求被告給付占用系爭土地之租金利益數額應為若干？按無權占有他人之房屋，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。原告依不當得利之法律關係，請求被告返還無權占用系爭2樓房屋之不當得利，即屬可取。又土地法法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。則本件被上訴人主張以系爭房屋契稅標準現值146,300元計算（見本院99年度審訴字第1843號卷所附臺北市稅捐稽徵處中正分處98年契稅繳款書），計算標準本屬較低，參酌房屋現況及其地點，則本院認以該契稅額之年息10％計算相當租金之損害金，允為適當。是以，上訴人無權占用系爭2樓房屋，故被上訴人依據民法第179條、土地法第97條規定，請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即99年8月5日起至返還系爭房屋2樓部分之日止，按月連帶給付被上訴人610元（計算式：146,300元÷2×10％÷12月＝610元，元以下四捨五入），洵為可採。
六、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權及不當得利等法律關係，分別請求被上訴人返還門牌號碼臺北市○○區○○街一段97號2樓房屋，並自99年8月5日起至返還上開2樓房屋之日止，按月連帶給付被上訴人610元，為有理由，應予准許。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，要無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，又兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年8月12日
民事第七庭審判長法官陶亞琴
法官蘇嘉豐法官吳定亞以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國100年8月12日
書記官張婕妤