臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄簡字第1933號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○○路○○○號一、二樓房
屋遷讓返還予原告。
被告應自民國九十八年九月五日起至遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告新台幣柒萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國97年10月1日，向伊承租門牌號碼高
雄市○○區○○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），租期
自97年10月1日起至101年11月30日止，每月租金為新台幣
（下同）70,000元，並約定被告應於每月5日前繳納租金。
詎被告承租系爭房屋後，迄今並未繳納97年11月16日起至同
月30日止之租金計35,000元及97年10月份之管理費1,687元
，並自98年4月起迄今積欠租金未付，經伊多次催告，均未
獲置理，伊先後於98年6月15日（本件起訴狀繕本送達日）
及同年8月6日分別對被告為終止租約之通知，惟被告於嗣
後仍繼續占用系爭房屋，為此乃依兩造租賃契約請求判令被
告遷讓返還系爭房屋，另因被告業於98年8月6日當庭給付
先前所欠租金，爰另自98年9月5日起至遷讓返還房屋日止
，按月給付70,000元相當於租金之不當得利。
二、被告則以：伊確有向原告承租系爭房屋，然97年11月16日至
同月30日止之租金業經原告口頭同意免收，而98年4月以後
之租金，伊原欲依往例委由大樓管理員轉交，詎管理員拒絕
代收，而原告復不告知帳號供伊匯款，致伊亦無法給付，伊
並非故意不付租金，況依兩造租約第10條之規定，原告若欲
終止租約，應提前於3個月通知，原告既未提前為之，自不
得任意請求遷讓返還房屋，其請求均無理由，爰聲明求為判
決原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告於97年10月1日，向原告承租系爭房屋，租期自97年
10月1日起至101年11月30日止，每月租金70,000元，並
約定被告應於每月5日前繳納租金，管理費亦由被告負擔
，被告於簽約時業已給付原告押租金140,000元。
㈡、被告迄今均未支付97年11月16日起至同月30日止之租金。
㈢、被告於97年4月份未按期給付租金，原告即於同月24日寄
發存證信函催告被告繳納；迄同年5月被告仍未依約繳納
，原告乃於該月8日再次以存證信函催告被告應於3日內
給付，逾期即逕為終止租約之表示。
㈣、被告積欠97年10月份管理費1,687元未付。
㈤、被告於本件訴訟進行中之98年7月間寄發70,000元支票予
原告收受，用以支付98年4月份之租金；嗣於98年8月6
日本件言詞辯論期日，被告復當庭給付現金210,000元及
支票70,000元，用以支付98年5、6、7、8月之租金。
四、本院之判斷：
㈠、原告得否終止本件租約？
１、被告有無積欠97年11月16日起至30日止之租金？
被告固辯稱原告曾同意免收97年11月16日起至30日止租
金云云，惟此為原告所否認，而觀之兩造租賃契約第3
條亦僅載明「甲方（即原告）同意乙方（即被告）租賃
期間前一個半月無償供乙方裝潢使用，即乙方無須支付
97年10月1日起至97年11月15日止之租金，本契約租金
自97年11月16日起才開始支付」等語，此有該契約書附
卷可憑，原告就被告曾有同意免除97年11月16日起至30
日止之租金35,000元乙節，既未能舉證以實其說，所辯
自無足採，是被告確有積欠該期間之租金35,000元可堪
認定。
２、被告自98年4月以來有無欠租情事？
被告另辯稱其於98年5月26日持4、5月份租金欲委請
大樓管理員代收，遭管理員拒絕，且原告復拒絕提供銀
行帳戶供其匯款，致其無法繳納租金，並非其故不給付
云云，惟按「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不
能受領者，自提出時起，負遲延責任」，民法第234條
固有明文，惟被告否認原告有清償所欠全部租金之意思
，而原告亦未舉證其係依債務本旨於兩造約定之每月五
日給付租金，則依同法第235條之規定，並不生提出之
效力，況兩造租約中並未就原告給付租金應由大樓管理
員轉交或匯款之方式為約定，原告本可親自交付或以其
他方式為之，則原告徒以管理員拒絕收代收及原告不願
提供帳號為由，拒絕給付租金，並無理由，其自98年4
月以來確有積欠租金未付之事實，應可認定。
３、按「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每
期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終
止契約」，民法第440條第2項定有明文；又押租金契約
，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約
所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人
，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，
倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就
押租金扣押受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就
押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之
債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租
人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思
表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（
法定抵充）之效力。本件被告自98年4月起即未按時給
付租金，原告雖於98年5月8日以存證信函催告被告於
3日內繳納，並表明逾期逕行終止契約，惟被告既已交
付140,000元之押租金予原告擔保系爭租賃契約所生之
債務，則依上開說明，被告於欠租事實發生時，其所交
付之上開押租金即發生當然抵充之效力，則原告於本件
起訴狀繕本送達即98年6月15日對被告為終止租約之意
思表示時，因被告積欠之金額（35,000元+1,687元+140
,000元＝176,687元）於以押租金140,000元抵充後
，僅餘36,687元而未達2個月之租額，原告本次終止租
約之表示，並未合法；然被告嗣後仍繼續積欠98年6、
7、8月之租金未付，雖於98年7月間曾寄發70,000元
之支票1紙予原告收受，惟迄於98年8月6日本院言詞
辯論期日，被告所欠之金額於以押租金抵充後，總額計
為176,687元，已逾2個月租額，則原告於當日當庭對
被告為終止租約之意思表示，則屬合法，兩造間系爭租
賃契約自已於原告為意思表示後合法終止，且此一終止
效力，尚不因被告於嗣後當庭立即交付現金210,000元
及70,000元支票1紙予原告而有異，附此敘明。
㈡、原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋及按月給付70,000元
？
１、兩造租約既於98年8月6日終止，原告依民法第455條
前段之規定，訴請被告將上開房屋遷讓返還，於法洵屬
有據，應予准許。
２、按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上
之原因而受利益，致他人受有損被害為其要件，故其得
請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求
人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相
當於租金之利益乃為社會通常之觀念」，最高法院61年
台上字第1695號著有判例可資參照。本件兩造租約業於
98年8月6日終止，惟被告迄今仍占有使用系爭房屋已如
上述，是其使用自屬無權占有而可能因此獲得相當於租
金之利益自明，本院審酌系爭房屋係位於美術館周邊，
交通便利，工商活動亦稱發達，並由被告開設「坦雅時
尚美學館」營業，而兩造就系爭房屋之租金原本即約定
為每月70,000元，此依兩造認知價值、現今社會經濟狀
況等情亦應相當，以此金額作為計算不當得利之標準自
屬適當，另被告業已給付原告包括98年8月份租金在內
之280,000元，故其先前所欠之176,687元債務均已因
清償而消滅，原告僅得請求被告自98年9月5日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利
得70,000元（至被告所給付之280,000元於扣除前欠之
176,687元後，雖尚有剩餘，惟此部分因被告日後相當
租金不當得利之債務尚未發生，故是否由被告請求返還
或於日後主張抵銷，則屬另一問題，附此敘明）。
㈢、綜上所述，本件兩造間之租約，因被告積欠租金總額已於
2個月之租額，原告依法自得終止租約，並請求被告返還
系爭房屋及自98年9月5日起至返還系爭房屋之日止，按
月給付70,000元相當租金之不當利得，本件原告之訴為
有理由，應予准許。
五、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 8 月 20 日
高雄簡易庭法官謝雨真
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 20 日
書記官鄭翠蘭