嘉義簡易庭(含朴子)111年度嘉簡字第900號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決

111年度嘉簡字第900號

原告 朱祐宗

訴訟代理人 劉富雄 律師

被告 黃登標

訴訟代理人 黃廖淑英

被告 黃登山

黃登松

前列一人之

訴訟代理人 黃楊幸燕

被告 黃俊傑

黃清豪

前列一人之

訴訟代理人 黃俊璋

被告 黃清雲

訴訟代理人 黃錦雄

被告黃 郭美蘭

前列一人之

訴訟代理人黃俊傑

上列當事人間請求變價分割共有物事件，本院於民國112年3月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段00地號土地應予分割，分割方法為如附圖即嘉義縣水上地政事務所111年11月10日土地複丈成果圖所示：編號甲部分面積100.95平方公尺之土地，分歸由被告黃清雲、黃清豪、 黃郭美蘭 共同取得，按附表一「分割後應有部分」所示之比例維持共有；編號乙部分面積100.95平方公尺之土地，分歸由被告黃登標、黃登山、黃登松、黃俊傑按附表一「分割後應有部分」所示之比例維持共有，並由被告黃登標、黃登山、黃登松、黃俊傑分別按附表二所示之金額補償予原告。

訴訟費用由兩造依附表一「訴訟費用分擔比例」欄所示比例負擔。

事實及理由

一、原告主張：緣坐落嘉義縣○○鄉○○段00地號土地，面積201.90平方公尺，使用分區鄉村區，使用地類別乙種建築用地之土地（下稱系爭土地），係兩造共有，土地權利範圍如附表一所示，兩造並無不分割之約定，系爭土地為一平行四邊形，若採原物分割，則兩造間可取得之面積分別為20.19至33.65平方公尺不等，可能有通行至公路之困難，有害於各自日常使用及經濟利用價值，造成土地過於細分產生碎地，不利日後開發使用，亦造成土地使用效率下降，準此，足見系爭土地原物分割之方式顯有困難，亦無法公平合理分割。若將系爭土地全部分配與兩造其中一方，又生有補償金錢問題，徒增兩造法律關係複雜。從而，兩造共有之系爭土地既原物分割有困難，以變價分割方式經由市場行情決定系爭土地之價值，再將所得價金分配與共有人，可消滅共有關係，若兩造對系爭土地有使用規劃或特殊感情，亦非不得磋商買受或於強制執行拍賣程序中應買或承買，或行使優先承買權，可發揮最高經濟利用價值，保持土地完整利用性，對兩造均屬有利，故請求就系爭土地予以變價分割，並分別按兩造應有部分比例分配價金。爰依民法第823條、第824條第1項、第2項規定，提起本件訴訟。並聲明：兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金均按附表一所示兩造應有部分比例分配。

二、被告等人則均以：兩造共有系爭土地為可分割之土地，應以分割共有物方式處理，系爭土地上有由被告黃清豪、黃清雲、黃郭美蘭等3人（下稱被告黃清豪等3人）家族共有之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00○0號房屋（下稱36之1號房屋）及被告黃登標、黃登山、黃登松、黃俊傑（下稱被告黃登標等4人）家族所有之同上縣鄉村○○○00○0號房屋（下稱36之2號房屋），原告僅經由法院拍賣程序取得持分10分之1，就要出售整筆系爭土地，對被告等人實不公平。被告之原物分割方案係依嘉義縣水上地政事務所111年10月10日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，編號甲部分土地即36之1號房屋座落位置之土地，由被告黃清豪等3人分得，至附圖編號乙部分土地，由被告黃登標等4人與原告協議分割。原告訴請變價分割共有物，為無理由。並答辯聲明：駁回原告變價分割之訴，改以裁判分割共有物方式辦理等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：１、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。２、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。另分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束；應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求（最高法院98年度台上字第2058號判決要旨參照）。又倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年台上字第1336號判決意旨參照）。按被上訴人請求變價分割，惟共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人，業如前述，斟酌上訴人 林貴華 仍居住在系爭建物內，對系爭建物在生活上、感情上有密不可分之依存關係，既得採部分共有人受原物分配之分割方式，即無採變價分配價金方式之必要（最高法院85年度台上字第338號判決要旨參照）。

㈡原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分比例如附表一所示，兩造間並無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割情形，兩造共有人無法達成協議分割等情，業據其提出系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本為證，且為被告所不爭執，堪認原告上開主張為真實。是原告請求裁判分割共有物，依法有據。

　㈢經查，系爭土地面積201.90平方公尺，使用地類別為乙種建築用地，有系爭土地之第一類登記謄本可證，其上建有未辦保存登記之如附圖所示編號A部分面積87.47平方公尺建物（36之1號房屋）、編號B部分面積96.07平方公尺建物（36之2號房屋），兩屋牆壁不相連，無分管協議，無出租，36之1號房屋現無人居住，黃俊傑、黃清豪、黃清雲已搬離數10年，有用水、廢電，36之2號房屋建物由黃登山、黃登標居住，有用水、用電，經本院於111年10月21日會同兩造及嘉義縣水上地政事務所地政人員勘驗屬實，有本院勘驗筆錄、原告所提履勘現場照片及嘉義縣水上地政事務所111年11月10日嘉上地測字第1110008111號函附之土地複丈成果圖在卷可佐（本院卷第166至168、186至188、190至192頁）。系爭土地原為被告家族成員所共有，經被告等人各自建築36之1號房屋、36之2號房屋使用，兩建物占用土地面積加總為183.54平方公尺，占系爭土地總面積90％以上，被告等人多次表明是祖厝，房屋結構尚屬完整，並非無使用價值，且被告黃登山、黃登標仍居住生活於系爭土地上，原告嗣後因法院拍賣而取得系爭土地之應有部分10分之1，與系爭土地原先並無關聯，堪認系爭土地除原告之外，其餘共有人均與土地有生活上或情感上之依存關係，復考量被告間多具有親屬關係，日後相互間內部協調仍應較與與毫無親戚關係之原告相對順利，被告黃清雲、黃清豪、黃郭美蘭表示願意就附圖編號甲部分保持共有，被告黃登標、黃登山、黃登松、黃俊傑表示願意就編號乙部分保持共有，則明示同意原物分割之共有人所持有系爭土地之應有部分達10分之9比例，原告表明不願意分得編號乙部分與其他共有人維持共有，編號甲部分土地上36之1號房屋稅籍名義人為被告黃清豪、黃清雲、訴外人 黃清宗 3人所有，編號乙部分土地上36之2號房屋稅籍名義人為被告黃俊傑，均與所分得土地位置大致相符。因此，本院參酌被告等人所提出之原物分割方案進行調整，認將附圖所示編號甲部分面積100.95平方公尺之土地，分歸黃清雲、黃清豪、黃郭美蘭共同取得，編號乙部分面積200.95平方公尺之土地，分歸被告黃登標、黃登山、黃登松、黃俊傑共同取得，並由被告黃登標、黃登山、黃登松、黃俊傑以金錢共同補償未受原物分配之原告，較符合兩造多數共有人意願、被告等人對於土地及其上建物之情感、兼顧系爭土地使用現況及原告欲將系爭土地應有部分換價之投資獲利目的，認上開調整後之分割方案，應屬妥適公平之分割方案。

　㈣原告雖主張變價分割，由市場自由競標，有利價格提高，對於共有人亦公平有利等語。惟共有物之分割方法仍以原物分配為原則，如原物分配顯有困難時，始為變價分割。參酌被告有意願受分配系爭土地，並以金錢補償原告，是本件非屬原物分配顯有困難之情形，復以分割共有物之規定，其旨趣在於促進共有物之利用，避免就土地、房屋等共有物過於細分而未能發揮其經濟效用及價值，而該經濟效用及價值，非以處分或出賣共有物得獲高價為唯一依歸，係指能否以符合共有物性質、貼近其使用狀態之方式利用共有物，此等解釋亦與前開衡量分割方法之考量因素兩相呼應，故尚難以變賣系爭土地可獲高價，而斷論變價分割為最適宜之分割方法。變價分割之判決，通常由法院執行處進行拍賣，然因係公開競買，亦有可能由與系爭土地毫無任何關聯之人競標取得，造成土地所有人與地上物不同之人，如此將產生複雜之使用關係。又不動產之拍賣，通常視標的物之價值而決定是否會高價競標，若標的物之使用上先天受限，且價值不高，而期待產生高價競標之結果，顯然空想，若因乏人問津，而減價拍賣，其結果反而減損土地之價值，亦不利於各共有人，況依前揭最高法院判決意旨，如法院僅因應有部分所占比例不多，依其應有部分使用之面積過小，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，或因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，即逕以變賣共有物而以價金分配於各共有人，則其所定之分割方法，難謂為適當，是本件並無採行變價分割之必要。

　㈤再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項亦有明文。被告黃登標等4人共同取得附圖編號乙部分之土地，因此各增加取得原土地應有部分40分之1即面積5.0475平方公尺之土地，原告因此未受分配應有部分10分之1即面積20.19平方公尺土地，自應由多受土地分配之被告黃登標等4人以金錢補償原告。關於補償金額之計算，系爭土地111年1月之公告現值為每平方公尺6,700元，有系爭土地登記謄本在卷為憑，原告於111年5月23日經由本院111年度司執字第42871號強制執行案件程序，取得系爭土地應有部分，拍定價格為95,000元（第二拍），有原告提出之不動產權利移轉證書附卷可佐（本院卷第121頁），並經本院調閱前開強制執行卷宗核閱無訛。經換算結果，系爭土地之拍定價額約每平方公尺4,705元（計算式：95,000÷20.19＝4,705元），已低於系爭土地當年度之公告現值，且兩造就系爭土地價值均未聲請鑑定，倘再送鑑定將額外支出鑑定費，亦不符多數共有人利益，原告復未提出關於系爭土地之市場交易價格之其他證明，另酌以土地公告現值是縣市政府對於轄區內土地歷年調查各項影響地價因素並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定據以製作土地現值表，憑為政府課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅之依據，具有公信度。是本院參酌上情，認本件原告所有系爭土地應有部分10分之1之權利價值，以系爭土地之公告現值計算應與市場價值相當，且上開公告現值已高於原告取得該應有部分之價格，以之作為被告黃登標等4人共同補償原告應受補償金額之標準，應屬合理公平。故依此計算，原告應受補償之金額如附表二所示之金額。

四、綜上所述，系爭土地既非依物之使用目的不得分割，且共有人未訂有不分割之期限，兩造間亦無不能分割之協議，原告依民法第823條第1項規定，訴請分割系爭土地，為有理由，應予准許。本院斟酌當事人之聲明、系爭土地之性質、共有人之意願、目前土地使用狀況、經濟效用及全體共有人之利益等一切情狀，爰酌定分割方案為：系爭土地編號甲部分面積100.95平方公尺之土地由被告黃清雲等3人取得，編號乙部分面積100.95平方公尺之土地由被告黃登標等4人取得，應有部分各如附表一「分割後之應有部分比例」所示，並由被告黃登標等4人分別補償原告各如附表二所示應受補償之金額，應屬妥適公平之分割分案，爰判決如主文第1項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經

本院審酌後，認均於判決結果不生影響，爰不逐一論敘。

六、復按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。又割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可；故本件原告之請求雖有理由，但如由被告負擔全部費用，顯有失公平，是本院酌量兩造之情形，認訴訟費用宜由兩造各按應有部分比例即附表一所示之訴訟費用分擔比例負擔。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　21　　日

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭

法官羅紫庭

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路

308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　21　　日

書記官江柏翰

附圖：嘉義縣水上地政事務所111年10月10日土地複丈成果圖　附表一：