臺灣臺中地方法院民事判決 99年度沙小字第324號
原 告 山海觀公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十九年九日十
五言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟肆佰元，及自民國九十九年五月
二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）貳萬玖仟肆佰
元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈原告主張：被告所有門牌號碼臺中縣○○鄉○○街○段○○
巷○○弄○○號及七九號之一之建物屬於原告管理之區分所
有建物，依山海觀大廈住戶規約之規定，管理費店面部分是
以門牌號碼為一戶，每戶每月七百元，住家每戶每月一千五
百元，每一個月為一期，每次收繳二期管理費。被告所有前
開兩間房屋是店面，每間每月管理費為七百元，每間每次應
繳二期管理費一千四百元。惟被告所有上開二間房屋自九十
七年七月起至九十九年三月止，共二十一個月各積欠管理費
一萬四千七百元，共計二萬九千四百元，屢次向被告催討，
被告均置之不理，為此起訴請求判決被告應給付如訴之聲明
所示之金額及利息。
⒉對被告抗辯之陳述：
⑴原告正確名稱應是山海觀公寓大廈管理委員會，山海觀社區
管委會只是簡稱。
⑵當初報備的資料正本公所已經銷毀不存在了。七九之一號已
經建築課人員確認過是山海觀公寓大廈的一部份，且七九號
與七九之一號房屋本就沒有相通。
⑶被告對於管委會成立報備部分異議，已經不起訴處分。原告
每年都有召開區分所有權人會議，都有達到法定出席人數，
有向公所報備，戶數從第一屆開始就是九十四戶，一百二十
八戶是含別墅區的戶數，別墅區不願意與大樓一起管理。
㈡被告抗辯：
⒈之前原告向伊要管理費，一下以山海觀社區管理委員會，一
下以山海觀公寓大廈管理委員會的名義發存證信函，伊不知
道哪一個才正確。
⒉原告有超收管理費之嫌，系爭七九之一號房屋及同排七三之
一、七五之一、七七之一號房屋均沒有在原告向鄉公所報備
資料中，使用執照亦無，伊的使用執照是七九號，七九號是
一棟房屋分成兩間，同一排房屋都是這樣，但其他住戶都有
繳管理費，因為他們不知道有問題。伊認為伊不應該繳交管
理費，管理費是按戶來計算，應該由七十九號繳交即可。
⒉伊曾去函原告，經查相關文件資料並無台中縣○○鄉○○街
○段○○巷○○弄○○號之一之建物資料，因此告知原告請
其提出八十六年山海觀公寓大廈管理委員會當時取得公寓大
廈管理組織報備證明（八六年二月十五日台中縣龍鄉建字第
二二一二號）及管理組織報備相關文件，經核對後七九號之
一是否為報備文件之一戶，再決定是否給付管理費。
⒊管委會成立時社區區分所有權基本資料有九十四戶，應有三
分之二同意才能成立管委會，但當時出席簽名者只有五十二
戶，區分所有權人簽名冊僅四十二人簽名，成立不合法，原
告管委會組織有問題。
⒋並聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
㈠按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅
者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受
其訴訟以前當然停止。」「第一百六十八條、第一百六十九
條第一項及第一百七十條至前條之規定，於有訴訟代理人時
不適用之。但法院得酌量情形，裁定停止其訴訟程序。」「
第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人
，於得為承受時，應即為承受之聲明。」「聲明承受訴訟，
應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。」民事訴訟法
第一百七十條、第一百七十三條、第一百七十五條第一項、
第一百七十六條分別定有明文。本件原告起訴時之法定代理
人 陳克雄 於九十九年六月十三日卸任原告主任委員之職務，
改由乙○○接任，乙○○於九十九年九月十五日具狀聲明承
受訴訟，自應准許，合先敘明。
㈡本件原告主張：被告所有門牌號碼臺中縣○○鄉○○街○段
○○巷○○弄○○號及七九號之一之建物屬於原告管理之區
分所有建物，依山海觀大廈住戶規約之規定，管理費店面部
分是以門牌號碼為一戶，每戶每月七百元，住家每戶每月一
千五百元，每一個月為一期，每次收繳二期管理費。被告所
有前開兩間房屋是店面，每間每月管理費為七百元，每次應
繳二期管理費一千四百元。惟被告所有上開二間房屋自九十
七年七月起至九十九年三月止，共二十一個月各積欠管理費
一萬四千七百元，共計二萬九千四百元等語，業據其提出存
證信函、管理費欠繳明細、住戶規約等件為證，被告則以：
原告管委會成立時社區區分所有權基本資料有九十四戶，應
有三分之二同意才能成立管委會，但當時出席簽名者只有五
十二戶，區分所有權人簽名冊共四十二人，成立不合法，且
系爭七九之一號房屋並沒有在原告向鄉公所報備資料中，使
用執照亦無，伊的使用執照門牌號碼是七九號，七九號是一
棟房屋分成兩間，伊認為伊不應該繳交管理費，應該由七十
九號繳交即可等語置辯，是本件兩造爭執者為：原告是否為
合法成立之管理委員會？被告是否應繳交系爭管理費？經查
：
⒈本件被告所居住之上開山海觀公寓大廈，係由德昌建設股份
有限公司（下稱德昌公司）所建造，八十二年間取得使用執
照，直至公寓大廈管理條例公布後，始由大樓區（C棟，共
九十四戶）之區分所有權人 陳以律 擔任主席，於八十五年五
月二十八日下午一時召開第一屆區分所有權人會議，通過住
戶管理公約及管理委員會組織章程，並選任管理委員，嗣陳
以律以「山海觀公寓大廈管理委員會、主任委員陳以律」之
名義，於八十五年十一月十五日檢附第一次區分所有權人會
議紀錄、住戶規約內容、管理委員會組織章程、全體區分所
有權人名冊、公寓大廈區分所有標的基本資料、建築物使用
執照影本等相關資料向臺中縣龍井鄉公所備查，該鄉公所經
審查資料後，於八十六年二月十五日核發公寓大廈管理組織
報備證明等情，有被告提出公寓大廈組織報備證明、龍井鄉
公所函、使用執照、全體區分所有權人名冊、公寓大廈區分
所有標的基本資料各一份在卷可稽；被告雖質疑社區區分所
有權人有九十四戶，當時出席簽名者只有五十二戶，區分所
有權人簽名冊僅四十二人簽名，未達法定人數，管理委員會
之成立應不合法云云；惟前揭會議開會當時，原告社區若有
住戶擁有二戶以上房屋，或仍有未售戶而由建設公司代表出
席之情形存在，即難以簽名人數逕為認定到場開會之人數不
足法定人數；況按區分所有權人會議之決議，其出席及決議
人數不符合法定比例之效力如何，公寓大廈管理條例並未規
定，依同條例第一條第二項之規定，應適用其他法令規定。
而公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意
思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可
類推適用民法第五十六條之規定。又總會之召集程序或決議
方法違反法令或章程時，社員得於三個月內請求撤銷其決議
，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，
不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第
五十六條定有明文，依此，如主張區分所有權人會議，出席
人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法
定比例者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法（最
高法院六十三年台上字第九六五號判例、九十七年度台再字
第六五號判決、九十七年度台上字第一五六二號判決參照）
。如有上述情形，各區分所有權人自應依前揭法律之規定，
得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。該項決議，在未
經法院撤銷之前，各區分所有權人，均自不得主張該決議係
無效。查被告所質疑之前開第一屆區分所有權人會議除曾經
訴外人 韓巧瑩 、 蔡玉參 於九十三年間向本院提起撤銷公寓大
廈管理組織報備證明之訴（九十三年度訴字第二五一九號）
，事後又撤回訴訟外，並未曾經區分所有權人訴請撤銷決議
；又訴外人韓巧瑩、蔡玉參另曾以前揭區分所有權人會議出
席人數不足、訴外人陳以律向台中縣龍井鄉公所提出之報備
資料係偽造為由，對訴外人陳以律、 楊淑華 、 莊守文 等人提
出刑事告訴，嗣告訴人亦稱本件純屬誤會，而經臺灣臺中地
方法院檢察署以九十六年度偵續字第二號對被告為不起訴處
分確定等情，業經本院依職權調閱上開民事卷宗、刑事偵查
卷宗查核屬實。故縱使前開會議出席人數不足法定人數，亦
屬決議方法違法，於未經區分所有權人訴請法院撤銷前，尚
難認無效，是被告質疑原告組織不合法云云，尚不足採。
⒉再被告雖辯稱：伊所有之七九之一號房屋並沒有在原告向鄉
公所報備資料中，使用執照亦無七九之一號，故伊不應該繳
交管理費云云，惟查，被告所有七九之一號房屋與原告所管
理之同弄七三、七五、七七、七九號房屋均為德昌公司所建
造、位在同一排之房屋，使用執照字號均為八一工建使字第
二八○七號，有七九、七九之一號房屋建物登記謄本、使用
執照、照片在卷可稽，系爭七九之一號房屋雖緊鄰同弄七九
號房屋，但二戶房屋並未相通等情，亦為被告所自承，足見
二戶房屋係獨立之不動產，各有建號及建物登記謄本；另台
中縣○○鄉○○路新庄仔巷（後整編為新庄街一段九六巷）
九六弄七九號門牌號碼係於八十二年六月二十一日初編，七
九之一號則於八十六年九月一日始因行政區域調整而增編，
有台中縣龍井戶政事務所檢送之門牌歷史查詢資料一份在卷
可按，故於七九之一號門牌增編前，該建物雖與七九號共用
一門牌，惟並無礙於二者是各自獨立之房屋之事實，是訴外
人陳以律於八十五年十一月十五日提出於台中縣龍井鄉公所
之公寓大廈區分所有標的基本資料中記載區分所有建物之門
牌地址○○○鄉○○村○鄰○○路○○弄七三至九三號，自
已包含系爭七九之一號房屋，被告辯稱其房屋並未在報備範
圍內云云，自有誤會。
⒊末按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一即係經由區分所
有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶，積欠應繳納之
公共基金，或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相
當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理
委員會，得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓
大廈管理條例第十八條第一項第二款、第二十一條分別定有
明文。又山海觀公寓大廈住戶規約第五章第二十七條第五款
規定：「管理費收費標準以戶為分擔計算單位，店面每戶每
月七百元」，有該住戶規約一份在卷可稽，被告所有七七號
、七九之一號房屋既為獨立之二戶店面，則原告請求被告每
月繳交二戶共計一千四百元之管理費，尚非無據，而被告對
於原告主張其自九十七年七月起至九十九年三月止共二十一
個月均未繳交管理費之事實並不爭執，從而，原告依上開條
例及住戶規約之規定，請求被告給付管理費共計二萬九千四
百元（1400×21＝29400），及自支付命令送達翌日即九十
九年五月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲
延利息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認
與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。
五、本件訴訟費用計一千元，爰確定如主文第二項所示。
六、本件訴訟標的金額在新台幣十萬元以下，依民事訴訟法第四
百三十六條之二十規定，應職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔及宣告假執行之依據：民事訴訟法第七十八條
、第四百三十六條之十九第一項、第四百三十六條之二十、
第四百三十六條之二十三。
中華民國99年10月6日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林純如
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年10月6日
書記官夏進通