臺灣臺中地方法院民事判決
113年度沙簡字第293號
原告 陳俊昆
法定代理人 陳木義
訴訟代理人 游雅鈴 律師
複代理人 蔡旻樺
被告 楊素娥
受告知人玉山商業銀行股份有限公司
法定代理人 黃男州
訴訟代理人 楊世瑜
受告知人臺中市大肚區農會
法定代理人 趙信賓
受告知人中租迪和股份有限公司
法定代理人 陳鳳龍
受告知人 鄭益昌
臺中商業銀行股份有限公司
法定代理人 王貴鋒
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號、面積1459.22平方公尺土地，准予分割如附圖即臺中市龍井地政事務所112年10月31日龍土測字第122500號複丈成果圖所示，並分配如附圖「福和段274地號分割方案」所示。
二、兩造應互為金錢補償如附表一所示。
三、訴訟費用由兩造按附表二之比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項、第2項定有明文。查被告陳榮洲於訴訟繫屬中即111年11月29日將系爭土地應有部分全部移轉予受告知訴訟人鄭益昌，固有土地登記謄本在卷可參，惟鄭益昌並未聲請承當訴訟，依前開規定，於本件訴訟之當事人適格並無影響。故被告陳榮洲仍未脫離本案訴訟，先予敘明。
二、除被告楊素娥、陳郁衍、施家晉、陳根旺以外之其餘被告，經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，及本院依民事訴訟法第433條之3規定亦得依職權，就未到庭之被告部分，由原告一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段000地號、面積1459.22平方公尺、使用分區為第一種住宅區（下稱系爭土地），由兩造共有，應有部分如附表二所示。又系爭土地部分作為同段35、36建號建物之建築基地，上開遭套繪部分可完整分割由各自建物所有人所有，使建築基地得與其上建物合併利用，且未更動套繪範圍，應不受建築基地法定空地分割辦法之限制，系爭土地另無因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限，惟兩造無法協議達成分割方法，爰訴請裁判分割，並聲明：如主文所示。
二、被告意見：
(一)被告楊素娥：同意原告之分割方案（即如主文所示)。
(二)被告陳郁衍：威名事務所鑑定之補償估價報告有下列疑義，略以(1)比準地之選擇依據?是否應以A1為比準地較合理?(2)比較標的1與系爭土地近似最具參考性，何以比較標的2做參考?（3）A5、A7前之巷道與A1、A2前之巷道寬度不同，A5遜於A1，然估價報告卻將A5鄰路情形調整率估為正2，A7為正3，致A5、A7土地價值較A1、A2為高，顯有違誤。(4)依原告所提分割方案，所留私設通路長度超過20公尺，惟僅規劃2公尺寬度，應改留設5公尺寬度，A8、A9、A10三筆土地始能申請建築使用。(5)另A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7臨接巷道，將來申請建築須做退縮，該退縮之土地亦應屬共同負擔才公平。
(三)被告陳根旺：希望可以原物分割，而受分配15坪的土地。
(四)其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地並無因物之使用目的而不能分割之情事，兩造間未訂有不分割之協議等情，為兩造所不爭執，並有土地登記第一類謄本附卷可稽(見本院卷第413-423頁)，是原告依上開規定請求分割系爭土地，即屬有據，應予准許。
(二)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。……以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項、第2項第1款、第3、4項分別定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判參照）。是本件之分割，本院應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。經查：
1、系爭土地上有被告陳榮洲所有、門牌號碼為沙田路一段774巷47號之三層樓建物（現已移轉予受告知訴訟人鄭益昌）；及被告陳永松所有、門牌號碼為沙田路一段774巷46之2號之三層樓建物；及被告何昭英所有、門牌號碼為沙田路一段774巷46號之一層樓建物；及被告何明杰所有、門牌號碼亦為沙田路一段774巷46號之車庫及四層樓建物；及原告所有、門牌號碼為774巷47號之二層樓建物；及被告施家晉所有、門牌號碼為沙田路一段774巷43號之三層樓建物；及被告陳文祈、陳郁衍二人共有、門牌號碼為沙田路一段774巷43號之一層樓建物；及被告陳銘欣所有、門牌號碼為沙田路一段774巷44號之二層樓建物；及被告楊素娥所有、門牌號碼為沙田路一段774巷45號之二層樓建物；及被告 陳枝水 所有、門牌號碼為沙田路一段774巷48號之一層樓建物，上開建物之位置及面積各詳如臺中市龍井地政事務所111年龍土測字第148900號、112年龍土測字第057700號土地複丈成果圖所示（見本院卷第241、243頁），上開建物除被告陳榮洲、陳永松所有建物辦有保存登記外，其餘建物未經保存登記，業經原審會同兩造及臺中市龍井地政事務所現場履勘，作成勘驗筆錄及現場照片在卷（見本院卷第197-209頁）可查。
2、本院考量原告所提、即如附圖所示分割方案，就被告陳榮洲、陳永松所有、辦有保存登記建物，業依建物坐落基地範圍為分割，並未影響原有受套繪管制範圍，此有臺中市龍井地政事務所112年龍土測字第057700號土地複丈成果圖（見本院卷第241頁）繪製之系爭土地遭套繪範圍與附圖相互對照可參，故附圖所示分割方案未涉及建築基地法定空地之分割，並無建築基地法定空地分割辦法之分割限制；另就其餘未辦保存登記建物，亦依建築現況及範圍為分割，保留建物完整性，並分配予各建物所有人所有，使建物與坐落基地之所有人同一，兼顧各共有人對於上開房屋在感情上或生活上有密不可分依存關係，及提高各該部分土地之利用價值及經濟效益。另系爭土地內新開闢3公尺寬（即附圖「福和段274地號分割方案」所示編號A6)道路，可使該附圖編號A5、A7、A8、A9、A10土地得經由上開道路對外通行，並由A5、A7、A8、A9、A10土地取得人依取得土地面積之比例維持共有，符合公平利益，並使上述土地於分割後不致淪為袋地。再該附圖所示分割方案被告陳根旺雖表示反對，其原無房屋在系爭土地上，徒以希望同受原物分配表達意見，然均未提出其餘更佳之分割方案供本院審核，故難為對其有利之處理。其餘被告未提出反對意見，故附圖所示分割方案已為全體共有人最大共識，是本院斟酌上情，認原告所主張如附圖所示分割方案，符合系爭土地分割之整體效益及兼顧共有人全體之利益，尚稱公平允適，因此採為本件之分割方法，並依此將系爭土地分割為如主文第一項所示。
(三)至被告陳郁衍表示意見稱，如附圖分割方案所示編號A6道路(私設通路)，其長度超過20公尺，惟僅規劃2公尺寬度，應改留設5公尺寬度，A8、A9、A10三筆土地始能申請建築使用等語。惟劃設所示編號A6道路係尊重土地現有之建築、使用現況，兼顧日後進出通行需求之妥協方案，業如前述；雖非臻完美，但已達照顧最多數共有人利益狀態。如私設通路改規劃5公尺寬度，則其超過20公尺長度所需面積非小，在現有房屋密集存在於系爭土地的情況下，除非拆除部分房屋，否則勢難挪騰；而保留現存房屋俾使各共有人能繼續使用房屋，兼顧感情上或生活上依存關係，已屬在有限條件下所能獲至之最佳方案；至受土地分配之人日後是否均能申請建築，應摒除於考量因素之外，否則考量少部分人日後可否申請建築，即須於此時拆除其餘共有人房屋，有失衡平造成不公。另被告陳郁衍表示意見，所稱A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7臨接巷道，將來申請建築須做退縮，該退縮之土地亦應屬共同負擔一節，因上述相同理由，受土地分配之人日後是否均能申請建築不在本院考量之內，則日後申請建築如須退縮，應自行規劃、考量，核非現在要求全體共有人預先共同負擔可能退縮的土地；況且，建築線之退縮原本是在「自己」的建築基地上作退縮，應無要求他人代為付出退縮土地之理，自不宜由全體共有人共同負擔。再者，本案歷經長期審理，迨最後辯論期日前始提出上述質疑，亦已遲滯訴訟，有害全體共有人利益。從而，被告陳郁衍之上述質疑，均難為其有利之認定。
(四)再按，關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平，惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，得以金錢補償之（最高法院63年度台上字第2680號裁判要旨參照）。查本件依附圖所示之方案分割後，因各共有人間有無分配土地、或分得土地之價值不同，經本院囑託威名不動產估價師事務所進行鑑定，該所以土地獨立估價方式對土地進行評估，針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析後，採用比較法及土地開發分析法之估價方法進行評估，分析如本判決附表一所示補償金額，有估價報告書1份可參（威名不動產估價師事務所於113年4月15日出具鑑價報告，嗣於113年6月20日發函補充說明並重新評估找補金額，見本院卷第525-541頁)；該估價報告書已就鑑定過程詳細分析並為補充說明，本院認鑑定人經國家考試合格具備專業，鑑定係採取公認可行方法，並已詳述形成結論之理由，故該鑑定結論應堪採信，爰判決如主文第二項所示。
(五)末按，民法第824條之1第1、2、3項規定：「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。」另同法第881條第1、2項規定：「抵押權除法律另有規定外，因抵押物滅失而消滅。但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此限。抵押權人對於前項抵押人所得行使之賠償或其他請求權有權利質權，其次序與原抵押權同。」查被告陳永松將系爭土地應有部分設定抵押權予訴外人臺中市大肚區農會，第三人鄭益昌（即被告陳榮洲應有部分之買受人，惟未聲請承當訴訟，仍以陳榮洲為被告）將系爭土地應有部分設定抵押權予訴外人台中商業銀行股份有限公司，業經本院對渠等告知訴訟，依上開規定，系爭土地分割後，臺中市大肚區農會對陳永松應受分配土地上，台中商業銀行股份有限公司對鄭益昌應受分配土地（即被告陳榮洲應受分配土地）有抵押權，對渠等應受補償金額有權利質權，其次序與原抵押權同，附此敘明。
四、綜上所述，本院斟酌系爭土地共有之性質、使用現況、多數共有人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認應依如附圖所示分割方法為分割，較為合理及公平適當，爰判決如主文第一項所示，並依主文第二項所示為價金補償。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由兩造之任何一方全部負擔，均顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用依據之法條：民事訴訟法第80條之1、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 11 日
沙鹿簡易庭法官吳俊螢
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 11 日
書記官柳寶倫
附表一
附表二