裁判字號：臺灣臺中地方法院102年簡上字第77號民事判決
裁判日期：民國102年09月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決102年度簡上字第77號上訴人 張素娟 訴訟代理人 黃文崇 律師被上訴人 田健憶 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年1月23日本院臺中簡易庭101年度中簡字第2465號第一審簡易判決提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於中華民國102年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼臺中市○里區○○路○○○巷○○○號三樓增建部分（即臺灣臺中地方法院一○○年度司執字第六九四二三號權利移轉證書附表暫編建號一七五四號其中之第三樓層面積五十平方公尺）之房屋遷讓交還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件上訴人上訴聲明第二項原記載為被上訴人應將臺中市○里區○○段○○○號○○○○號之房屋3樓即門牌號碼臺中市○里區○○路○○○巷○○號3樓增建部分之房屋全部，遷讓交還予上訴人等語，嗣於本院審理時，更正上訴聲明第二項為被上訴人應將門牌號碼臺中市○里區○○路○○○巷○○號3樓增建部分（即本院100年度司執字第69423號權利移轉證書附表暫編建號1754號其中之第三樓層面積50平方公尺）之房屋遷讓交還上訴人，核與首揭規定相符，合先敍明。
二、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人方面：㈠上訴人於原審起訴主張：坐落臺中市○里區○○段○○○○○號
即門牌號碼臺中市○里區○○路○○○巷○○號3樓增建部分，即臺中市大里地政事務所民國101年12月3日土地複丈成果圖所示編號816⑴部分、面積50平方公尺未辦理保存登記之房屋（下稱系爭房屋），並無獨立出入口，進出均需經由1、2樓，且共用樓梯及水電，上訴人於101年2月21日經鈞院民事執行處100年度司執字第69423號清償債務強制執行事件拍賣取得，並已繳清全部價金，而於101年3月4日取得本院核發之不動產權利移轉證書，故上訴人為系爭房屋之合法所有權人。惟被上訴人於系爭房屋拍定前即已遷入居住，上訴人曾於101年3月21日及101年3月29日先後2次以台中法院郵局第
687、759號存證信函通知被上訴人，希被上訴人出面就系爭房屋簽訂租賃契約或遷讓房屋，並自上訴人取得系爭房屋所有權之日即101年3月4日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人相當於租金之損害金新臺幣（下同）10,000元。詎被上訴人避不見面，迄今仍未與上訴人簽訂租賃契約或遷離系爭房屋，卻繼續占有使用系爭房屋，影響上訴人權益甚鉅。又系爭房屋租金，上訴人參考附近行情約為每月10,000元。爰依民法第767條第1項規定請求被上訴人遷讓房屋，及依民法第179條不當得利規定請求被上訴人返還占有使用系爭房屋所受利益。
㈡於本院二審審理時補稱：訴外人 陳冠仁 所述系爭房屋為被上
訴人出資興建等語不實，且陳冠仁之債權人即訴外人日盛國際商業銀行股份有限公司（下稱日盛商銀）於100年10月6日陳報狀已載明系爭房屋提供給被上訴人居住使用，只補助水電費，無租約，顯然被上訴人與陳冠仁就系爭房屋並無成立租賃契約，自無民法第425條買賣不破租賃之適用。況縱認被上訴人出資興建系爭房屋，惟系爭房屋係屬增建，屬主建物之附屬建物，且因附合成為主建物之部分而主建物所有權人即訴外人陳冠仁所有，被上訴人就系爭房屋根本無所有權，被上訴人就系爭房屋應僅與陳冠仁成立單純之房屋租賃契約，亦無所謂類似租用基地建築房屋之法律關係，被上訴人僅得依民法第816條對陳冠仁請求償還價額之權利，亦無類推適用民法第426條之1規定情形，而被上訴人與陳冠仁間就系爭房屋之房屋租賃契約既未經公證，且無證據證明有任何期限，自無民法第425條規定之適用，原審認定被上訴人就系爭房屋有租賃關係存在，顯非適法。
㈢並聲明：如主文第一、二項所示，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人方面：被上訴人於本院審理時經合法通知均未到庭陳述，亦未提出任何答辯狀，據其於原審陳述略以：
㈠系爭房屋係被上訴人自行搭建使用，依法取得使用權，而依
上訴人提出其拍定買受部分之建物登記謄本記載，其合法買受部分僅為1、2樓部分，而系爭房屋乃第3樓層，屬拍定後不點交部分，故被上訴人就系爭房屋並非如上訴人主張之承租人，被上訴人曾於101年4月30日寄發烏日溪壩郵局第56號存證信函向上訴人主張繼續使用系爭房屋之權益，要無上訴人所謂對其請求置之不理之情事。上訴人雖主張被上訴人無權占有或侵奪其所有物，並引用最高法院61年台上字第1695號判例認為被上訴人受有不當得利云云。惟依系爭房屋拍定前之拍賣公告即已載明系爭房屋為增建部分不點交，其所有權使用部分應由拍定人即買受人自行查證等語，且本件強制執行查封時被上訴人即已向執行人員表明系爭房屋為被上訴人自行搭建，並記載在拍賣公告，上訴人卻不經查證遽指被上訴人無權占有，及要求被上訴人應支付其租金、違約金或遷離等，均與事實不符，已嚴重影響被上訴人之使用權益，且涉嫌破壞被上訴人使用部分之門鎖，及遺失部分物品，被上訴人已另行報案備查。
㈡被上訴人在系爭房屋已花費30餘萬元，希望繼續使用系爭房
屋，且願意承租，但目前因上訴人取得1、2樓部分使用權及上鎖，致被上訴人無法進出及使用。
三、得心證之理由：㈠上訴人主張前開拍賣取得系爭房屋事實上處分權及催告被上
訴人返還系爭房屋之事實，已據上訴人提出本院民事執行處不動產權利移轉證書1件、土地及建物登記謄本各1件、存證信函2件等影本各在卷為憑，核屬相符，且經本院依職權調閱100年度司執字第69423號強制執行事件卷宗查明無誤，上訴人此部分主張堪信為真正。
㈡按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取
得動產所有權，民法第811條定有明文。復按上訴人在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權（最高法院85年度台上字第807號判決參照）。查，系爭房屋係在臺中市○里區○○段○○○○號主建物上增建之第3層樓，且為未辦理保存登記之房屋，又系爭房屋為增建之加強磚造建物，必須經由同號1、2樓室內之樓梯始能到達，無獨立之出入口，此據原審勘驗無誤，並製有勘驗筆錄附於原審卷可稽（見原審卷第44頁）。足見系爭房屋係加建於原建物上，並無獨立之出入通路，與原建物附合而成為一體，依民法第811條規定，系爭房屋興建完成時已成為原建物之重要成分，而由原建物原所有權人即訴外人陳冠仁取得系爭房屋之事實上處分權甚明。是以被上訴人抗辯其為系爭房屋之事實上處分權人且非拍賣之部分等語，委無足採。
㈢再按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉
證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。又基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號判例意旨參照）。本件上訴人係於101年2月21日參加本院民事執行處100年度司執字第69423號強制執行事件之投標，經以最高價標得坐落臺中市○里區○○段○○○○號土地、同段451建號房屋（即1、2樓部分）及暫編1754建號之3樓增建部分（即系爭房屋），其中就3樓增建部分即系爭房屋拍定價金為340,000元；而該次拍賣公告備註欄第3項亦載明：「……。債務人陳報第3樓部分為承租人『所有』，請應買人注意，惟『該部分係主建物增建，且不具獨立性，並經測量鑑價，亦為本次拍賣範圍』，3樓部分『不點交』，由拍定人與租賃人自行處理，其餘部分點交。」等語，此據上訴人提出本院民事執行處核發不動產權利移轉證書在卷可稽，並經本院調閱上開強制執行卷宗核閱無誤，又系爭房屋為原建物之部分，且由原建物之原所有權人即訴外人陳冠仁取得系爭房屋之事實上處分權，核如前述。則本院併同拍賣主建物及增建之系爭房屋，經上訴人拍賣取得系爭房屋，並於繳清全部買賣價金後取得不動產權利移轉證書，揭諸上開法律規定及最高法院判例意旨，上訴人當然隨同主建物取得系爭房屋之事實上處分權，而不動產所有權當然包括對該不動產之使用、收益及處分等權能，縱令上開拍賣公告記載系爭房屋部分「不點交」，亦僅表示執行法院不將系爭房屋點交予拍定人即上訴人管理使用而已，並未限制上訴人亦不得另循民事訴訟程序請求排除侵害之權利行使，故被上訴人抗辯其為系爭房屋之權利人，上訴人就不點交之系爭房屋不得起訴主張權利等語，亦無足採。
㈣又民法第426條之1係規定：「租用基地建築房屋，承租人房
屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」是以基地租賃契約，於承租人房屋所有權移轉時，固對於房屋受讓人仍繼續存在，然前提係承租人有就房屋有所有權存在而為移轉予房屋受讓人時，始有本條之適用。然查，本件系爭房屋於興建完成後，依民法第811條規定因附合而由原建物之原所有權人即訴外人陳冠仁取得系爭房屋之事實上處分權，是以被上訴人就系爭房屋並無任何事實上處分權存在，已如前述，則本院就臺中市○里區○○段○○○○號土地、同段451建號房屋（即1、2樓部分）及系爭房屋所為強制執行拍賣之標的，均係訴外人陳冠仁所有之不動產（即系爭816地號土地及同段451建號建物）及事實上處分權（即系爭房屋），並非拍賣被上訴人之系爭房屋事實上處分權，被上訴人就系爭房屋並無任何基地租賃契約存在，自無適用或類推適用民法第426條之1規定之餘地。此外，被上訴人復未提出其他積極證據證明其就系爭房屋有何租賃關係存在。從而，被上訴人主張其基於租賃關而有權占有系爭房屋等語，並無足採。
㈤另被上訴人抗辯其就系爭房屋已支出30餘萬元等語，然此係
系爭房屋經拍賣後，訴外人陳冠仁應否將系爭房屋拍賣所得價金部分交付予被上訴人之問題，核與本件被上訴人就系爭房屋並無任何事實上處分權，且被上訴人就系爭房屋並無任何有權占有權利無關，是被上訴人此部分抗辯，仍無足採。
㈥按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件被上訴人無權占有上訴人所有之系爭房屋，已如前述，則上訴人本於所有物返還請求權，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還上訴人，自屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至上訴人於原審不當得利部分之請求，其於上訴後於102年8月9日言詞辯論期日撤回該部分上訴，依法該部分已於102年8月9日確定，附予敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國102年9月6日
民事第一庭審判長法官游文科
法官何世全法官戴博誠上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國102年9月6日
書記官王麗麗