臺灣臺中地方法院106年度訴字第3444號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第3444號民事判決

裁判日期：民國107年10月25日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第3444號原告 蔡素眞 訴訟代理人 鄧雲奎 律師被告 蔡政崇
蔡志欣 即 蔡承宏 蔡正裕 上二人共同訴訟代理人 趙建興 律師被告 楊麗華 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○段00地號之土地上如附圖所示編號A部分面積92平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾參萬肆仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰玖拾萬肆仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴聲明第1項原為：被告蔡政崇、蔡志欣（即蔡承宏）、蔡正裕、楊麗華等4人應將坐落於臺中市○○區○○段○○○段00地號之土地上如104年11月5日臺中市清水地政事務所土地複丈成果圖所示編號B部分面積26平方公尺之鋼構鐵皮屋，及編號C部分面積25平方公尺之鋼構鐵皮屋，以及編號D部分面積26平方公尺之鋼構鐵皮屋，再及編號E部分面積15平方公尺之鋼構鐵皮屋等（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號）均予拆除，並將土地返還予原告。嗣於審理中，更正上開聲明為：被告蔡政崇、蔡志欣（即蔡承宏）、蔡正裕、楊麗華等4人應將坐落於臺中市○○區○○段○○○段00地號之土地上如附圖所示編號A部分面積92平方公尺（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號建物位置）之建物予以拆除，並將土地返還予原告。核原告所為聲明之更正，屬未變更訴訟標的，而僅補充或更正事實上陳述，揆諸前揭規定，自應准許。
二、被告蔡政崇、楊麗華經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○段00地號之土地（下稱系爭
土地）原屬訴外人施 卓月鈎 所有，於民國106年10月17日以買賣為原因出賣予原告，並於106年10月27日完成移轉登記予原告。查在前手 施卓月鈎 所有之期間，施卓月鈎曾於104年7月間對被告提起拆屋還地之訴訟，104年11月5日經台中市清水地政事務所鑑測被告等占用土地面積之結果即如附圖所示，惟被告表示願以新臺幣（下同）2,435,125元向施卓月鈎價購占用之土地而達成和解；詎施卓月鈎先後於106年3月6日及106年4月19日以律師函通知被告履行前開和解契約之條件，但被告逾期均不置理，106年5月19日再委託律師發函定期催告被告履行和解契約，逾期則解除和解契約，惟被告等仍逾期未履行，則依法解除該和解契約。
㈡被告既因遲延履行和解契約，而遭施卓月鈎依法解除和解契
約，故依法被告自不得就其與施卓月鈎之間在和解前之法律關係再行主張。又臺中市○○區○○路○○號之建物，顯屬第二次拆屋重建，當無適用民法第425條之1第1項之「推定租賃關係」存在之餘地。且原告取得系爭土地所有權具有對世之效力，縱然原告之前手有解除契約不合法之情事，惟其亦僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人（即原告），且原告更無繼受被告等與原告之前手施卓月鈎之間對買賣契約解除不合法之效果之義務。故被告主張顯然是被告等與施卓月鈎之履行問題，若有損害，也應向施卓月鈎起訴請求。詎原告近日發覺被告所有之門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號之鋼構鐵皮屋，有如附圖所示編號A部分，面積92平方公尺之建物，係侵占在原告所有之系爭土地上，爰依民法第767條第1項前段之規定，訴請被告等拆除其占用在系爭土地上之非法建物，並返還所占用之土地予原告。
㈢聲明：被告蔡政崇、蔡志欣即蔡承宏、蔡正裕、楊麗華等4
人應將坐落於臺中市○○區○○段○○○段○00地號之土地上如附圖所示編號A部分面積92平方公尺（即門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號建物位置）之建物予以拆除，並將土地返還予原告；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠被告蔡正裕、蔡志欣部分：
1.對於本院104年度訴字第1974號之和解效力沒有意見，但施卓月鈎主張解除和解是不合法的，因解除契約書狀之送達不合法。又本件和解也沒有無效或撤銷之情事，具有法律效力，不是可以解除的，和解仍為有效，原告為繼受人，自應繼受前手即施卓月鈎之權利義務而受系爭和解契約之拘束。和解後，被告曾打電話到施卓月鈎代理人事務所表示要履行和解契約，但遭拒絕，以致被告無法依和解契約履行。
2. 楊君錫 祭祀公業初由 楊故 任管理人，接著由楊故之子 楊朝清 任管理人，楊朝清死亡後現由楊故之曾孫 楊銘彥 任管理人。被告之祖父 蔡振榮 向楊君錫祭祀公業管理人楊朝清買受臺中市○○區○○路○○號建物，曾於58年間申請設立工廠，並申請建築許可，其建築情形依土地使用證明申請書所載為磚造水泥瓦平房。此外，蔡振榮前曾於48年間在海濱路86號申請小型工業許可證，事業名稱為振榮工廠，經營食米生意，嗣因經濟發展需要申請變更登記為撚織工廠。81年間，蔡 楊月娥 向清水鎮公所及台中縣00000000路00號原有房屋，修繕後94年10月間蔡振榮將系爭房屋贈與被告，被告取得該建物後因經濟情況變更，無繼續經營撚織工廠之必要及意願，乃申請自96年1月1日起暫停營業，而改為住家使用，現有建物除了四周加圍鐵皮外，原有工廠建材等均未變動。
3.由上足徵系爭土地及房屋原均屬楊君錫祭祀公業，系爭房屋出賣予蔡振榮後，系爭土地又因欠稅未繳致遭行政執行署拍賣而由沅信建設有限公司買受，嗣再由施卓月鈎買受，於前案和解後，施卓月鈎再於106年10月27日移轉登記予原告。
參酌民法第425條之1立法意旨及最高法院88年度台上字第1412號判決意旨，土地所有權之承受人對該房屋所有人均繼續其原來之使用關係，顯不限於直接承受人，只要在房屋得使用期限內，任何土地使用人均應受民法第425條之1法定租賃關係之拘束。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告蔡政崇、楊麗華部分：
被告共同持有之系爭房屋，為受被告等祖父蔡振榮贈與之財產，確信所受贈之系爭建物坐落土地地號應為前臺中縣○○鎮○○段○○○段00地號。然於本院104年度訴字第1974號拆屋還地訴訟時，經測量結果竟顯示為地號19號，此結果被告完全無法接受。後雖於105年12月28日達成和解，因目前僅被告蔡正裕一家居住於系爭建物，其餘被告均願意無償贈與房屋予被告蔡正裕，但被告蔡正裕因無固定收入之證明，向金融機構貸款時遭拒絕，嗣曾致電鄧雲奎律師事務所表示願再次協商之意願，卻遭事務所人員拒絕。和解書並未載明和解完成買賣之時程與日期，而之後律師信函告知日程之信件均寄至被告蔡志欣之居所，沒有通知被告蔡正裕，不知施卓月鈎是否有意故意迴避此和解內容，竟單方宣告和解書已無效力，未告知被告等人，逕自將土地轉賣給原告，令居住於系爭建物之被告蔡正裕無所適從，施卓月鈎違背和解書內容在先。被告主張依「蔡振榮與楊朝清工廠機器傢具及房屋買賣合約書」內容，支付地價稅後即可無條件使用土地。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。查，原告主張系爭土地原為訴外人施卓月鈎所有，而位於系爭土地上之臺中市○○區○○路○○號房屋係未辦理保存登記之建物（下稱系爭房屋），其事實上處分權人為被告4人，占用系爭土地面積92平方公尺；施卓月鈎曾於104年7月間對被告提起拆屋還地之訴訟，嗣訴訟中，被告表示願以2,435,125元向施卓月鈎價購占用之土地而達成和解；惟被告未履行和解契約，施卓月鈎於106年10月17日將系爭土地出售予原告，並於106年10月27日完成移轉登記，現原告為系爭土地之所有權人等事實，業據原告提出系爭土地第一類登記謄本、地籍圖謄本、本院104年訴字第1974號和解筆錄等附卷可稽（見本院卷一第8-10頁），並經本院會同兩造及臺中市清水地政事務所測量人員至現場履勘及囑託該所測量，製有土地複丈成果圖及勘驗筆錄、現場照片等存卷可按（見本院卷一第72-76、80、81頁），且為兩造所不爭執，本院亦依職權調取104年訴字第1974號拆屋還地事件卷宗（下稱前案）核閱無訛，自堪信為真實。原告既為系爭土地之所有權人，被告抗辯其係有權占用系爭土地，又為原告否認，揆諸前揭說明，自應由被告就其具有合法占有權源之事實負舉證責任。
(二)被告辯稱：系爭土地及房屋原均屬楊君錫祭祀公業，被告之祖父蔡振榮前向楊君錫祭祀公業管理人楊朝清買受系爭房屋以申請設立振榮工廠經營食米生意，58年間因經濟發展需要，申請設立工廠建築為磚造水泥瓦平房，81年間由 蔡楊月娥 向清水鎮公所及台中縣政府申請修繕原建物；94年10月間蔡振榮將系爭房屋贈與被告，後無繼續經營撚織工廠之必要及意願，乃申請自96年1月1日起暫停營業，而改為住家使用，現有建物除了四周加圍鐵皮外，原有工廠建材等均未變動，故本件應適用民法第425條之1規定，被告與原告間有法定租賃關係存在等語，固提出蔡振榮與楊朝清間之工廠機器傢具及房屋買賣合約書、豐穀行讓渡證書、楊朝清開立收取價金之收據、臺中市○○區○○段○○○段00地號土地標示書及所有權人（管理人）明細、臺灣省臺中縣土地登記簿、財政部糧商業執照、土地使用證明申請書、臺中縣清水鎮都市計劃土地使用分區證明書、臺中市清水地政事務所給予之地籍圖謄本、臺中市清水地政事務所105年9月9日清地資第0000000000號函檢送之系爭土地地籍異動索引、通知單、建築藍圖、台中縣小型工業准可證、台中縣商業變更登記申請書、經濟部工廠登記證、清水鎮公所81年10月30日函、臺中縣政府81年10月17日函、中區國稅局贈與稅免稅證明書、中區國稅局沙鹿稽徵所函等為證（見本院卷一第40-50、115-118、142-151頁），並表示以前案卷宗資料為據，然查：
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。次按，民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院93年度台上字第2554號判決意旨參照）。
2、依上開之臺中市地籍異動索引及土地登記謄本，系爭土地於101年11月13日前屬楊君錫祭祀公業所有，應是無疑。而觀之蔡振榮與楊朝清間之工廠機器傢具及房屋買賣合約書、豐穀行讓渡證書、楊朝清開立收取價金之收據、臺中市○○區○○段○○○段00地號土地標示書及所有權人（管理人）明細、財政部糧商業執照、加蓋楊君錫祭祀公業印文之通知單等資料，雖可認定蔡振榮於47年5月18日向楊朝清購買碾米工場(廠)及其內機器設備，房屋坐落之基地屬楊君錫祭祀公業所有，蔡振榮可無條件使用房屋之基地，其曾經通知應攤繳地價稅，以及楊朝清於47年7月5日讓渡位於○○○鎮○○里○○路○○號」之「豊穀行」，蔡振榮則於47年7月2日於「臺中縣○○鎮○○里○○路○○號」開設「振榮工廠」等節，但上開資料無一有關碾米工場(廠)或○○○鎮○○里○○路○○號」之「豊穀行」係坐落於系爭土地上之建物，且屬楊君錫祭祀公業所有，楊朝清以楊君錫祭祀公業之管理人身分而有權處分財產等之記載，實難據以證明蔡振榮與楊朝清間之買賣標的乃屬楊君錫祭祀公業所有建物之事實；又土地使用證明申請書之第一條已明載蔡振榮於「臺中縣○○鎮○○里○○路○○號」所開設之「振榮工廠」所使用之土地地號為面積757公頃之○○○鎮○○段社口小段22號」，顯然並非面積僅有98平方公尺之系爭土地，則蔡振榮於47年5月18日向楊朝清購買碾米工場(廠)之建物，是否即是系爭土地上之系爭房屋，亦是可疑，難以信之。
3、再論，本院於107年1月30日會同兩造及地政機關人員赴現場履勘，系爭房屋乃為一樓磚造、鐵皮加蓋二樓之住家，有前述之勘驗筆錄、現場照片可參，此屋況與臺中市政府地方稅務局所留存之系爭房屋平面圖所示之房屋結構主體為「什木、土」顯有差異，且該平面圖上異動情形尚記載81年12月修建工廠（見前案卷一第148頁）；而上開清水鎮公所81年10月30日公函及臺中縣政府81年10月17日公函，其內並未明確認同或同意蔡楊月娥得就系爭房屋進行修繕或改建，無從認定當時系爭房屋是否已經清水鎮公所驗明後僅是簡易之修繕而已；又被告自陳稱蔡振榮向楊朝清買受「臺中市○○區○○路○○號建物」後，於58年間申請建築許可，其建築情形依土地使用證明申請書所載為磚造水泥瓦平房，並以建築藍圖為憑。則果若蔡振榮向楊朝清買受之「臺中市○○區○○路○○號建物」，並非坐落於○○○鎮○○段社口小段22號」而是系爭土地，依上述屋況資料，該「臺中市○○區○○路○○號建物」顯然早於58年間因蔡振榮在原地興建磚造水泥平房而不存在，目前之系爭房屋實是蔡振榮所興建之磚造水泥平房，於81年12月修建成工廠，再為加裝鐵皮蓋至二樓之住家而改建如現今樣貌。故據中區國稅局贈與稅免稅證明書、中區國稅局沙鹿稽徵所函，被告蔡政崇、蔡志欣（即蔡承宏）、蔡正裕等雖自蔡振榮受贈系爭房屋，亦難認定系爭房屋即是蔡振榮於47年間向楊朝清買受之建物，更遑論系爭房屋原屬楊君錫祭祀公業所有。
4、據上，被告未能舉證證明系爭房屋原屬楊君錫祭祀公業所有，其主張系爭房屋占有系爭土地有民法第425條之1第1項之適用，自不可採。
(三)被告復辯稱前案之和解沒有無效或撤銷之情事，具有法律效力，原告為繼受人，自應繼受前手即施卓月鈎之權利義務而受系爭和解契約之拘束云云。按訴訟上和解，係於訴訟繫屬中以終止爭執並終結訴訟為目的，必須就本案訴訟標的為之；如就訴訟標的以外事項為和解，僅生民法上和解之效力，不能謂為訴訟上之和解，自不發生執行力，當事人對其內容如有爭執，自得另行起訴，不生一事不再理之問題。又買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院91年度台上第1647號裁判要旨、88年度台上第1971號裁判要旨及83年台上字第3243號判例參照）。查，施卓月鈎於104年7月間對被告提起拆屋還地之前案訴訟，訴訟中，被告願以2,435,125元向施卓月鈎價購占用之土地而達成和解，顯然兩造係就訴訟標的以外事項為和解，僅生民法上和解之效力，而依前案之和解，固可認被告與施卓月鈎間就系爭土地可為買賣契約簽訂，惟原告已本於現存之登記以買賣為原因而取得系爭土地之所有權，又被告未舉證原告有與施卓月鈎約定同意承擔施卓月鈎對被告所應負擔之買賣義務，則依債之相對性原則，被告與施卓月鈎間因前案和解契約成立之效力自僅存在於被告與施卓月鈎間，與原告無涉，被告此部分抗辯，洵屬無據，亦是不可採。
四、綜上所述，被告為系爭房屋之事實上處分權人，惟未能舉證系爭房屋對系爭土地有何占有權源，應認係被告無權占用原告之系爭土地，而系爭房屋既妨害原告自由使用、收益系爭土地之圓滿性，則原告依民法第767條之規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積92平方公尺之系爭房屋予以拆除，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國107年10月25日
民事第二庭法官王怡菁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月25日
書記官黃泰能