裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第2015號民事判決
裁判日期：民國107年10月25日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第2015號原告國防部軍備局法定代理人 房茂宏 訴訟代理人 呂智維
林瓊嘉 律師複代理人 李怡昕 律師
吳映辰 律師被告美國別墅社區管理委員會法定代理人 廖惠儀 訴訟代理人 楊劍合
賴忠明 律師上一人複代理人 黃逸哲 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將如附圖所示坐落地號臺中市○○區○○○段○○○○○○號編號甲部分（面積51.5平方公尺）土地、同段123-1地號編號乙部分（面積43.6平方公尺）土地之圍牆拆除，並將土地返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟捌佰陸拾陸元；暨自民國105年8月1日起，至返還第一項土地予原告之日止，按年給付原告新臺幣陸仟零捌拾貳元。
三、原告其餘之訴駁回
四、訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
五、本判決第一項、第二分原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣捌拾參萬柒仟陸佰壹拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序部分
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。
本件原告起訴原聲明第一項請求：「被告應將坐落地號：臺中市○○區○○○段○○○○○號（占用面積112.5平方公尺，依實測面積為準）、123-1號土地（占用面積48平方公尺，依實測面積為準）之土地回復原狀返還原告；及給付原告新臺幣（下同）111,600元相當租金賠償；暨自起訴狀繕本送達翌日起，至土地回復原狀交還原告止，每年應給付原告22,320元之相當租金賠償。」；後經臺中市雅潭地政事務所勘查現場測量後，乃最終更正、變更聲明為：「（一）被告應將如附圖（即臺中市雅潭地政事務所收文日期文號：105年12月29日土測字第189400號土地複丈成果圖）所示坐落地號臺中市○○區○○○段○○○○○○號編號甲部分（面積51.5平方公尺）土地、同段123-1地號編號乙部分（面積43.6平方公尺）土地之圍牆拆除，並將土地返還予原告。（二）被告應給付原告43,732元；及自起訴狀繕本送達翌日（即105年7月23日）起，至返還第一項土地予原告之日止，按年給付原告12,164元（其中105年7月23日至105年7月31日，係重複請求，後敘）。」可認以上係基於同一基礎事實，為訴之減縮及更正事實上之陳述，依前開說明，應予准許。
貳、按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法定代理人承受訴訟，此觀民事訴訟法第170條之規定自明。查本件訴訟於原告起訴後，原告之法定代理人由 何安繼 最終變更為房茂宏，並經原告提出107年9月11日民事聲明承受訴訟狀聲明承受訴訟（見本院卷第237頁）；被告之法定代理人於起訴時原為 陳煥璋 ，最終則變更為房茂宏（見本院卷第237頁），依前開說明，自應許其承受並續行訴訟，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭122-2、123-1地號土地）係中華民國所有，原告為管理機關，依法管理系爭土地。詎原告清查發現被告長期無權占用系爭土地興建美國別墅區圍牆，經測量後得知，被告占用範圍如附圖所示系爭122-2地號編號甲部分（面積51.5平方公尺）土地、系爭123-1號地號編號乙部分（面積43.6平方公尺）土地興建圍牆，原告自得依法請求被告將無權占用上開土地上之建物拆除並返還土地。原告亦自得依不當得利之法則，請求被告給付原告相當於租金之不當得利。系爭122-2地號土地申報地價於100年至104年均為1,200元/平方公尺、105年為1,600元/平方公尺；系爭123-1地號土地申報地價於100-105年各年度申報地價分別係100至101年：390元/平方公尺、102年至104年：530元/平方公尺、105年：900元/平方公尺。依上揭系爭土地年度申報地價，計算每月相當於租金之不當得利數額，過去五年（100年8月1日至105年7月31日）占用不當得利，分別為：⑴每年相當於租金部分為12,164元。（2）過去五年（100年8月1日至105年7月31日）間相當於租金部分為43,732元。
二、並聲明：
（一）被告應將如附圖所示坐落地號臺中市○○區○○○段○○○○○○號編號甲部分（面積51.5平方公尺）土地、同段123-1地號編號乙部分（面積43.6平方公尺）土地之圍牆拆除，並將土地返還予原告。
（二）被告應給付原告43,732元；及自起訴狀繕本送達翌日（即105年7月23日）起，至返還第一項土地予原告之日止，按年給付原告12,164元
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、被告社區為訴外人奇品建設公司於89年8月所興建，90年10月完工。根據奇品建設公司之網頁資料記載，66年設立銘新建設股份有限公司（下稱銘新建設公司），91年設立奇品建設公司，及被告社區住戶與銘新建設公司所簽立所有權移轉契約書、保固書等，負責人均為 陳錦煌 ，可認此乃實務上常見同一經團隊設立不同公司名稱之形態。現系爭圍牆曾於91年間因颱風大雨，而遭鄰近原告所有圍牆牽扯而一同坍塌，嗣原告與建商協議，奇品建設公司在原址重新修築完成。縱系爭圍牆有越界建築情形，但因原告當初已知有越界情事，衡諸常情，有人於軍區外大興土木，原告既長年未提出異議，依民法第796條第1項前段，自不得再於此時請求拆屋還地。系爭圍牆僅是原告軍區外之狹長畸零地，縱經取回，也只能以原告名義重新建立圍牆區隔，與現存之系爭圍牆功用相同，其請求拆除，顯然有權利濫用之情形。參照附圖說明欄、「備註：一、本案系爭122-2、123-1地號土地等2筆土地圖簿面積不符（面積超出公差），應辦理面積更正事宜。二、本案區域因地籍圖接合不符，本所已列入107年度辦理地籍圖重測。．．」等語可知，系爭122-2、123-1地號等2筆土地之位置及面積，無從依舊地籍圖套繪得到正確測量結果，應不得以重測前地籍圖套匯之鑑定結果，為認定被告於重測前有無權占用原告土地。且根據到庭證人 詹明祥 所述，即使是倒塌前之圍牆亦應經原告同意而建築，而當初因颱風而倒塌之兩造圍牆，係原告先行重建，被告部分始依原建築之位置重建，足認係原先行確認兩造界址後再為重建。系爭重建圍牆顯非由被告所出資重建，則被告並無取得系爭圍牆之所有權或事實上處分權，自無拆除系爭圍牆之權限。
二、系爭圍牆並非被告所蓋，且原告主張被告需賠償相當於租金損害並不合理。又，系爭122-2、123-1地號土地為旱地及雜地，且附近區域均為住宅區，商業活動並不發達，縱認被告確有占用而須給付土地使用補償金，則其計算參酌附近環境狀況，應以系爭土地申報地價年息1%計算為適當，原告所請實屬過高。
三、並聲明：（一）原告之訴及假執行均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請免為假執行之宣告。
參、本院之判斷：
一、原告主張：系爭122-2、123-1地號土地，係國有，原告為管理機關，而被告所管理之美國別墅社區圍牆越界占用系爭122-2、123-1地號如附圖所示系爭122-2地號編號甲部分（面積51.5平方公尺）土地、系爭123-1號地號編號乙部分（面積43.6平方公尺）土地興建圍牆，爰請求被告將無權占用上開土地上之地上物拆除並返還土地；且返還占用土地相當於租金之不當得利等語，原告之主張業為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為①被告所設置管理之圍牆是否有原告所指之越界情事？②系爭圍牆若有越界，原告訴請被告拆除並返還占用之土地是否有理由？③系爭圍牆若有越界，原告訴請被告返還占用土地相當於租金之不當得利是否有據？如有據，得請求返還之數額為何？經查：
（一）被告所設置管理之圍牆確有原告所指之越界情事：
１、原告主張：系爭122-2、123-1地號土地，係國有，原告為管理機關，而被告所管理之美國別墅社區圍牆越界占用系爭122-2、123-1地號土地如附圖所示系爭122-2地號編號甲部分（面積51.5平方公尺）土地、系爭123-1號地號編號乙部分（面積43.6平方公尺）土地興建圍牆等情，業據原告提出系爭122-2、123-1地號土地登記謄本2份（見本院卷第10-11頁）、土地鑑界現況照片1份、現況照片1份（見本院卷第44-48頁）為證，且經本院會同兩造、臺中市雅潭地政事務所派員協同履勘測繪製作如附圖所示之複丈成果圖，在卷可稽，自堪信為真實。被告否認其社區圍牆有越界之情事，自無可採。
２、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。被告固抗辯：系爭圍牆非由被告所出資重建，則被告並無取得系爭圍牆之所有權或事實上處分權，自無拆除系爭圍牆之權限云云。惟查：系爭圍牆現供被告社區防閑之用，維繫被告社區之安寧，且由被告設置管理室及鐵門管制人、車進出；又被告自承系爭圍牆係建商興建以供社區管理維護使用，甚且，系爭圍牆曾有倒塌而由建商再為被告社區全體住戶重建並交由被告社區使用之情，顯見系爭圍牆係被告社區興建之初，建商建築以供被告社區維護安全之用，並交由被告為全體社區住戶管理維護無誤，縱系爭圍牆曾倒塌而由建商再為被告社區住戶重建，然重建後之系爭圍牆，建商仍將之交付予被告為社區全體住戶管理維護，被告設置管理室及鐵門管制人、車進出，更明系爭圍牆不論為何人所建，興建之人已將之交由被告社區全體住戶管理維護處置，被告社區全體住戶對系爭圍牆有事實上之處分權，應堪認定，被告否認對系爭圍牆有事實上處分權存在，自無可採。另被告復辯稱：系爭122-2、123-1地號等2筆土地之位置及面積，現重測中，無從依舊地籍圖套繪得到正確測量結果云云。惟被告就系爭土地所在之地籍圖已重測完成，且重測後之地籍與原來之地籍不符之事實，未能舉證證明，是被告抗辯：臺中市雅潭地政事務所受法院囑託進行測量之依據，係誤謬嚴重之舊地籍圖，其測量之結果不正確，尚難採信。
（二）原告訴請被告拆除地上物並返還土地為有理由：
１、被告所管理之美國別墅社區圍牆越界占用系爭122-2、123-1地號土地如附圖所示系爭122-2地號編號甲部分（面積
51.5平方公尺）土地、系爭123-1號地號編號乙部分（面積43.6平方公尺）土地，已如前述。
２、被告辯稱：系爭圍牆起造之初，已得原告之同意而興建，非無權占有云云，惟被告之抗辯，業為原告所否認。雖被告舉證人詹明祥到庭結證稱：「．．（印象中是否記得美國別墅興建時有設置社區外圍之圍牆？）答：交屋時已經有興建圍牆，還興建了兩個門。．．西面的軍方有圍牆，他們先興建，之後我才興建圍牆的。我沒有資料可提供參考．．（美國別墅興建設置社區圍牆時，該圍牆有無申請建造執照？有無設計圖？設置時有無測量？有無與臨地一併協同興建？）答：沒有建照，只有界址，沒有設計圖。鑑界資料．．沒有保存。．．有倒塌、重建過，被軍方的牆壓倒，我們才重建的。公司沒有保留資料。圍牆上有鐵絲，是雙方協議確認界址後，我們才興建的，系爭圍牆上有蛇籠。．．（銘新建設股份有限公司為美國別墅重建社區圍牆時，是否有請地政人員到場測量訂界後再施作？若有，可否提供資料供本院參考？）答：沒有，依原來測量的界址蓋圍牆，因為之前已經鑑界過了，所以重建時沒有再申請鑑界。（銘新建設股份有限公司為美國別墅重建社區圍牆時是否有與鄰地地主協商？若有協商之資料可否提供參考？）答：我記得是有協商，但已經事隔多年，沒有保存資料。．．公司沒有授權給我處理，判決後我們公司再處理，之前被告提給我的協議書，因為公司不同意，所以我沒有簽名，我還要請示公司的意見。．．（提示律師函，本院卷第166-167頁，該律師函是證人請律師代為核發？為何要發函予被告社區？）答：有，因為我接到被告的律師函，我才發的，因為陳述的內容不是事實，我才請人發律師函。（律師函中所提到設置圍牆贈與社區，圍牆是銷售時即己蓋好？或銷售後再行興建？有無點交圍牆予社區委員會？有無書面記綠？）答：交屋時，已經蓋好了。交屋時，就直接點交給管委會，點交圍牆沒有書立任何書面。（律師函中所提到原設置圍牆因颱風遭毗鄰之軍方圍牆壓毀，乃與軍方協調界址重建圍牆，有無證據可提供證明？有無協商會紀錄？有無測量圖？有無施工設計圖?或與廠商之合約可資參考？）答：沒有資料可以提供參考。如果有協商記錄，也已經銷燬，因為事隔太久了。沒有施工圖，．只是請泥水師傅施工而已。．．我們有申請鑑界，應該會通知軍方，但他們是否參與我不清楚。．．因為颱風，原告的圍牆向我們這邊，我們就把圍牆拆掉在原址重建，費用是銘新建設股份有限公司出的。（既然申請鑑界、重建時均未越界，是否知道目前有越界的原因？）答：我也不知道。」等語（詳見本院106年7月13日言詞辯論筆錄），依證人詹明祥前述證述內容，系爭圍牆係為被告社區住戶所興建而交由被告管理使用，足明被告就系爭牆有事實處分限，應屬真實。又證人詹明祥固亦稱：系爭圍牆興建時有與原告協商而興建，且有測量現場云云，然證人前述證述情節業為被告所否認，證人就有與原告協商並且測量一節，未能舉任何證據以資證明，自難以證人詹明祥個人意見，即謂原告有同意被告或其所委託之人興建系爭圍牆。
３、被告復辯稱：有人於軍區外大興土木，原告既長年未提出異議，依民法第796條第1項前段，自不得再於此時請求拆除還地云云。惟被告就原告於系爭圍牆建造之初即明知系爭圍牆有越界建築一節，未舉證證明，且被告明白抗辯其管理之系爭圍牆沒有越界之情事云云，按連被告使用系爭圍牆所在土地，其猶不知占用土地之位置、面積，原告何能預先知悉？實則，被告無權越界占用土地之事實，直至本院委託地政機關為兩造測量後方知被告確有無權越界占用土地之事實，尚難認原告於系爭圍牆興建之初即知有無權越界占用土地之事實存在，被告上開抗辯亦無可採。
４、按民法第148條第2項規定：行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義。該項原則不僅於權利人直接實現權利內容的行為有其適用，即於整個法領域，無論公法、私法及訴訟法，對於一切權利亦均有適用之餘地。且按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是必於權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，方得視為以損害他人為主要目的，如無前述情形存在，即難認有利用之情事。本件被告所管理之社區圍牆越界占用原告管理系爭122-2、123-1地號如附圖所示系爭122-2地號編號甲部分（面積51.5平方公尺）土地、系爭123-1號地號編號乙部分（面積43.6平方公尺）土地，今為原告所發現，原告依法行使所有權能加以排除，客觀上尚難認原告有權利濫用之情事。至於系爭越界圍牆拆除後，原告將如何處置土地？如何設置防閑設備？非被告所得置喙，尚難以被告拆除圍牆後，可能自行設置圍牆，即謂原告有權利濫用之情事。
５、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。被告未能舉證證明系爭圍牆占用如附圖所示系爭122-2地號編號甲部分（面積51.5平方公尺）土地、系爭123-1號地號編號乙部分（面積43.6平方公尺）土地，有任何合法權源存在，原告主張被告占用前述土地屬無權占有，原告得請求被告拆除圍牆並將土地返還原告，於法有據。
（三）原告訴請被告返還占用土地相當於租金之不當得利於法有據，得請求返還之數額如下：
１、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。合先敘明。本件被告無權占有如附圖所示系爭122-2地號編號甲部分（面積51.5平方公尺）土地、系爭123-1號地號編號乙部分（面積43.6平方公尺）土地，被告無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，被告占用系爭土地所得之利益，與原告所受不能管理、使用土地之損害間，具有相當因果關係，原告自得依不當得利之法則，請求被告給付原告相當於租金之不當得利。是原告訴請被告給付過去五年（100年8月1日至105年7月31日）占用不當得利，及自105年8月1日起至被告返還土地之日止，按年返還不當利，於法有據。原告聲明按年計算不當得利部分，請求自起訴狀繕本送達翌日（即105年7月23日）起算，其中105年7月23日至105年7月31日部分有重複主張，該部分於法未合，應予駁回，附此載明
２、按土地法第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第105條定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。該條項所謂土地申報總價，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條亦有明文。再者，所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。另無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度臺上字第1894號判決意旨參照）。經查，系爭122-2地號土地申報地價於100年至104年為1,200元/平方公尺、105年為1,600元/平方公尺，系爭123-1地號土地申報地價於100至105年各年度申報地價分別係100至101年：390元/平方公尺、102年至104年：530元/平方公尺、105年：900元/平方公尺，有原告所提出系爭122-2、123-1地號地價第一類、第二類謄本（見本院卷第137-142頁），在卷可稽。
本院審諸被告雖長期無權占有系爭122-2、123-1地號土地，惟該等土地所在位置非屬商業鼎盛繁榮之地，且被告僅將土地作為圍牆防閑之用，利用土地之經濟價值及所受利益，尚屬非高，認被告無權占有前述系爭122-2、123-1地號土地，所受相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價之年息百分之五計算為適當。依上揭系爭土地年度申報地價年息百分之五，計算每年相當於租金之不當得利數額，及過去五年（100年8月1日至105年7月31日）占用不當得利分別為：
（1）每年相當於租金部分：系爭122-2地號土地：1,600元x51.5平方公尺x5%＝4,120元，系爭123-1地號土地：900元x43.6平方公尺x5%=1,962元，共計6,082元。
（2）過去五年相當於租金部分：①系爭122-2地號土地：[1,200x（5/12）x51.5+1,200x51.5+1,200x51.5+1,200x51.5+1,200x51.5+1,200x51.5+1,600x（7/12）x51.5]x5%＝16,051元。
②系爭123-1地號土地：[390x（5/12）x43.6+390x43.6+530x43.6+530x43.6+530x43.6+900x（7/12）x43.6]x5%＝5,815元。
③小計：21,866元（16,051元+5,815元）。
３、基上，原告請求被告應給付過去五年相當於租金之賠償21,866元；及給付105年8月1日起，至被告返還占用土地之日止，按年給付原告6,082元之相當租金賠償，於法有據，惟原告逾上開範圍之請求，尚屬無據，不應准許。
二、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，訴請被告應將如附圖所示系爭122-2地號編號甲部分（占用面積51.5平方公尺）土地、同段123-1號編號乙部分（占用面積43.6平方公尺）土地之圍牆拆除，並將上開土地返還原告；且依不當得利返還請求權請求被告應給付原告21,866元；及自105年8月1日起，至前項土地返還原告之日止，按年應給付原告6,082元，均有理由，應予准許；惟原告之請求逾上開範圍部分，則無理由，應予駁回。
三、本件原告勝訴部分，原告及被告均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假假執行之宣告，經核無不符，爰酌定相當之擔保金額均宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依附麗，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國107年10月25日
民事第四庭法官王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月25日
書記官林素珍