裁判字號：臺灣屏東地方法院98年訴字第265號民事判決
裁判日期：民國98年12月09日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣屏東地方法院民事判決98年度訴字第265號原告 許立 經訴訟代理人 邱芬凌 律師被告祈 奈仔 訴訟代理人 祈約珥 上列當事人間請求給付返還買賣價金事件，本院於民國98年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬元，及自民國九十八年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾柒萬元供擔保後得假執行；但被告如於執行標的物拍定或變賣前，以新臺幣壹佰壹拾貳萬元為原告供擔保得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於訴訟進行中，變更聲明為被告應給付原告1,120,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，依上開法條規定，核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。
二、原告主張：
（一）兩造前於民國（下同）97年8月10日就坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地面積1300平方公尺，1300分之1200土地（下稱系爭土地）訂立不動產買賣契約書，土地買賣價金90
7,500元，原告並依約給付買賣價款，付款情形為97年8月10日80,000元、97年9月15日280,000元、97年9月15日20
0,000元，共計560,000元。詎於訂約後發現系爭土地上尚有其他第三人占用地上建物，兩造另為約定「97年9月10日雙方協議後同意訂立加增契約內容，雙方約定地上建物由賣方 祈奈仔 承諾於97年12月10日三個月內搬遷所有地上物」，而期限屆至上開建物未依約遷讓，所有權移轉登記亦遲無法移轉，被告明顯違約，依兩造合約第9條約定「雙方除不可抗力之事由外，賣方若屆時未能依約履行，除退還向買方所收之價款外，應再支付所收到之價款相等金額（乙）倍之違約金予買方」，為此以本起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並依259條及合約第9條約定請求被告返還買賣價金及給付違約金。
（二）兩造所以訂有附約，係因原告於97年9月10日第二次付款時發現有第三人無權占用情事，原告拒付款項，而被告之代理人祈約珥同意加訂附約，並同意於97年12月10日前將地上物搬遷清楚，於當日取得二十八萬元支票乙紙，於97年9月15日兌現，被告於97年9月19日將土地移轉予其子女祈約珥名下，並先設定三百萬元之抵押權給原告，有土地登記簿謄本可憑。詎於97年12月10日期間屆至，被告仍無法將土地地上物除去，有被告對訴外人 陳雷 之告訴狀可憑，原告無奈而依法解除兩造合約。
（三）以上有原告提出之系爭土地買賣契約書、土地登記謄本、系爭土地附約影本各乙份等為證。並聲明：1、被告應給付原告1,120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5計算之利息。2、願供擔保請准為假執行宣告。
三、被告抗辯：
（一）被告對於原告主張兩造於97年8月10日就系爭土地訂立不動產買賣契約書，並已收取價款560,000元，並不爭執；惟原告主張兩造另為約定「97年9月10日雙方協議後同意訂立加增契約內容，雙方約定地上建物由賣方祈奈仔承諾於97年
12月10日三個月內搬遷所有地上物」乙節，被告否認之。因被告只委託兒子祈約珥收錢，並未授權祈約珥訂立附約，且該附約並無被告之簽名或蓋章，亦未蓋有騎縫章，難認該附約為被告同意所訂立。
（二）系爭土地因屬原住民保留地，故雙方約定系爭土地由原告買受後，須登記予原告指定之具有原住民身份之人，此由系爭買賣契約第8條第7項約定：「本件買賣因借名登記，登記名義人需無條件配合辦理抵押權設定」等語足憑。是原告迄未指定具有原住民身份之人以辦理移轉登記，則被告自無法移轉過戶。本件係因原告之故而無法移轉所有權，非被告違約所致。
（三）聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）兩造不爭執之事實：
（一）兩造於97年8月10日訂立系爭土地之不動產買賣契約。
（二）訂約時及附約包括事後領錢及辦理登記等事項時，被告之子祈約珥均出面處理。
（三）被告收受部分價款560,000萬元。
（四）系爭土地經被告於97年9月19日移轉予其子祈約珥名下，並先設定三百萬元之抵押權給原告。
五、兩造爭執之事項
（一）兩造有無訂立系爭土地買賣之附約？其效力為何？
（二）原告依買賣契約之法律關係訴請被告給付1,120,000元，是否有理？
六、本院之判斷：
（一）原告主張兩造於97年8月10日就系爭土地訂立不動產買賣契約書，土地買賣價金907,500元，原告並依約給付買賣價款予被告，付款情形為97年8月10日80,000元、97年9月15日280,000元、97年9月15日200,000元，共計560,000元。又系爭土地經被告依約於97年9月19日移轉予被告之子祈約珥名下，並先設定三百萬元之抵押權給原告之事實，有原告提出之系爭土地登記登記謄本、不動產買賣契約書影本各乙份附卷可稽，並為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）茲就上開兩造協議簡化之爭執事項，分別審酌如下：
1、兩造有無訂立系爭土地買賣之附約？其效力為何？⑴按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理
人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第16
9條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之。是故，關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內，為其前提要件（參見最高法院93年台上字第2196號、96年台上字第1051號），合先敘明。
⑵被告雖否認同意簽立附約；惟查①兩造所以訂有附約，係因
原告於97年9月10日第二次付款時發現有第三人無權占用情事，原告拒付款項，而被告之子即代理人祈約珥同意加訂附約，兩造於附約約定「97年9月10日雙方協議後同意訂立加增契約內容，雙方約定地上建物由賣方祈奈仔承諾於97年12月10日三個月內搬遷所有地上物」等情，有原告提出之附約及地籍圖謄本影本為證。②系爭不動產買賣契約書土地標示買賣範圍1300／1200，原本保留100平方公尺（1300／100）未出售，第二次付款金額42萬元。嗣因以附約「買賣双方約定另剩餘面積1300／1200平方公尺，金額新台幣柒萬伍仟元正，由買方承買‧‧‧」，原告始於第二次付款48萬元（比原約多6萬元），而被告及其子祈約珥均已承認確由祈約珥收取48萬元。再從附約之地籍圖謄本除蓋有兩造印章外，並同時蓋有祈約珥之印章之情以觀，顯見原告係因相信被告之子祈約珥有受被告委託簽立附約，才願多付與100平方公尺相當之款。足證被告除收款外，對於本約以後之附約應有授權其子祈約珥代理簽立。③受託辦理系爭土地買賣契約事宜之代書 李麗香 到庭結稱：「因為簽約（本約）時被告祈奈仔說她不識字，只會簽名，所以所有的事情都由她兒子（祈約珥）處理，事後也用被告祈奈仔的印鑑章，且都是由她兒子親自拿過來我辦公室給我。」「訂本約時，被告母子都有在場，而且被告也同意由她兒子來處理本件買賣契約事宜。」「8萬元是簽約時給付，至於28萬元、20萬元的支票是在97年9月10日附約寫完之後才由原告交給被告之子祈約珥收受，並已兌現。」「兩造就當場講好續約（附約）內容並由我書寫。被告方面都是由被告祈奈仔之子祈約珥代為處理。」「訂本約時，被告曾有表示訂約事宜均委由她兒子處理，所以續約時我就沒有問被告。」「契約（本約）成立後，我都是通知被告之子祈約珥。」，並稱：伊係在原告及被告之子祈約珥協議後代為在地籍圖後面書寫附約各等語（見卷第
43、44頁），足見被告應有授權其子祈約珥簽訂附約。④被告之子祈約珥證稱：伊曾告知過原告之員工 李堅榮 其阿姨占用系爭土地的問題，續約時被告沒有在場，當時 伊有 在場。伊知道附約是代書（李麗香）寫的，原告的員工李堅榮也在場等語（見卷第66、55頁）。次據李堅榮到庭證稱：原告有委託伊處理系爭土地買賣事宜。訂立本約時伊有在場，訂立附約時，代書有唸附約內容給被告之子祈約珥聽，伊等有討論，本來只要給他一個月（指搬遷第三人在占用系爭土地之地上建物），後來改成三個月，一個月是原告提出的，三個月是被告之子祈約珥提出。當天訂附約時，也有討論到連同沒有賣的100平方公尺也要賣掉，有經過祈約珥的同意等語（見卷第82、83頁），足證附約之內容與事實相符，且附約內容確經原告與被告之子祈約珥討論同意後簽約，並加附整筆土地之款，依民法第169條表見代理規定，在客觀上已足令原告相信被告之子祈約珥是經其授權處理包含附約在內之後續買賣事宜。
⑶綜上所述，兩造於訂立本約後，續訂附約書寫於本約之後，
足認附約之內容已為契約之一部分，兩造自應同受系爭土地買賣契約之拘束，
2、原告依買賣契約之法律關係訴請被告給付1,120,000元，是否有理？⑴按契約解除後，當事人雙方互負回復原狀義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方受領之給付物應返還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第259條第
1款、第260條、第250條分別定有明文。查系爭土地買賣契約書第9條約定：「「雙方除不可抗力之事由外，賣方若屆時未能依約履行，除退還向買方所收之價款外，應再支付所收到之價款相等金額（乙）倍之違約金予買方」。次查本件附約既為系爭土地買賣契約之一部分，而被告又未依約於約定期限內搬遷系爭土地上第三人占用之建物，顯已違約，依上開法條及系爭契約之規定，原告自得訴請被告返還已付價金及給付違約金與法定利息。
⑵從而，原告本於契約之法律關係，訴請被告應給付原告1,12
0,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（98年4月8日）起按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，被告亦陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，互核其聲請均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及立證方法，經核於判決不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年12月9日
民事第二庭法官胡晏彰正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國98年12月9日
書記官郭松菊