裁判字號：臺灣高等法院89年上字第1096號民事判決
裁判日期：民國89年12月20日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
台灣高等法院民事判決八十九年度上字第一○九六號
上訴人永昌建設開發股份有限公司法定代理人 王應傑 訴訟代理人 何建宏 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 張文嘉 右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十九年七月二十日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第五○五一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決書之記載相同者外，補稱略以：
（一）本件台南縣新市鄉「新市黃金城」三十八戶集合式住宅，原為穩達建設有限公司（下稱穩達公司）集資興建，由永恆營造股份有限公司（下稱永恆公司）承攬工程，嗣工程進行至三樓結構體時，因穩達公司資金不足，積欠永恆公司工程款未給，無法繼續興建，遂於八十六年四月十五日將該案場全數作價賣予上訴人，清償積欠之營建費，上訴人再找上欣營造興業股份有限公司（下稱上欣公司）接續至四樓部分完成全部工程，於八十七年三月份陸續交屋予承購戶。
（二）民法上所謂條件，乃將法律行為效力之發生或消滅，繫於將來成否客觀的不確定事實之附款，換言之，凡將來成否客觀的不確定事實，皆可作為法律行為附款之條件；又解釋契約應探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，為民法第九十八條所明定。本件訴外人 顏金田 因與 劉福元 熟識，故向上訴人購買該「新市黃金城」編號Ａ１及Ａ２（門牌號碼新市鄉大社村大社五八九、五八九之一號）二戶房屋，不久後該案場全部盤讓上訴人承受，雙方始於八十六年四月十八日換約，而上訴人於八十九年三月十九日依約交屋後，其卻陸續以牆壁龜裂、屋頂漏水、外觀化學石頭漆脫落等理由要求修繕，並拒絕給付買賣尾款七十九萬五千元，上訴人為履行保固責任於受通知後即要求先後承攬之永亙公司及上欣公司派員前往查勘修復，惟顏金田仍再三推託，堅決不願履行付款義務，上訴人乃在八十八年五月十七日就和解之七戶房屋過戶事宜與劉福元磋商時，要求其應協助解決顏金田與永恆公司、上欣公司間對房屋瑕疵與修復程度認知不同之紛爭，儘速依約履行契約義務，否則上訴人暫不辦理新市鄉大社村大社五八九－二九號房屋過戶，此經劉福元當場允諾，有其以 蘇思齊 名義簽立之同意書在卷可憑。固然訴外人顏金田與永恆公司、上欣公司未有直接關係，亦無購屋糾紛，惟顏金田所爭執者為房屋本體瑕疵，而此屬承攬人依承攬契約應行修繕責任，故上訴人提出在永恆公司及上欣公司未與顏金田承購戶達成協商解決前，暫不辦理過戶交屋，其意即在促使劉福元發揮其對顏金田之影響力，由顏金田與永恆公司及上欣公司直接協商修繕工項與範圍，以杜顏金田拒繳屋款藉口。
（三）顏金田並未與上欣及永恆公司妥就房屋瑕疵為解決，上開移轉新市鄉大社村大社五八九－二九號房屋所有權予穩公司之條件並未成就，上訴人尚不負移轉責任。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提交屋同意書一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決書之記載相同者外，補稱略以：
（一）顏金田係向上訴人購買房屋，與承造廠商永恆及上欣公司則無任何關係，顏金田發現其所購買之房屋嚴重瑕疵，依法僅能向上訴人主張權利，對永恆公司或上欣公司則不能有何請求，永恆及上欣公司亦無義務與上訴人協商，故上訴人主張「承造商永恆營造及上欣營造未與顏金田承購戶達成協商解決前，暫不辦理過戶交屋」之條件，應屬無效。
（二）顏金田以其向上訴人所購置之二間房屋有嚴重瑕疵，向上訴人解除買賣契約及請求返還已付價金，而是否與顏金田私下達成解決，完全繫於上訴人一方之意思，穩達公司並無置喙之餘地，如上訴人不與顏金田達成和解，則穩達公司將永遠無法要求過戶房屋，此種純任由債務人意思決定之條件，應屬無效。
（三）穩達公司與上訴人係存在承攬關係，依雙方於八十六年四月十五日所訂合作協議書，穩達公司為擔保上訴人之承攬債權而將三十八戶房屋變更起造人為上訴人及將四十筆土地移轉予上訴人，事後上訴人拒將三十八戶房屋及四十筆土地返還穩達公司，雖穩達公司依合作協議書曾自上訴人收取一千萬元保證金、借取五百萬元及應付上訴人七Ｏ五Ｏ萬元工程款、一五ＯＯ萬元承攬報酬，惟上述金額總計一億五十萬元，加上穩達公司原以四十筆土地向銀行貸款，事後由上訴人償還之五千五百萬元，總計一億五千五百五十萬元，與三十八戶房屋價值至少二億五千萬元尚懸殊甚鉅，故穩達公司雖於八十八年四月七日與上訴人達成和解取得七戶房屋，實際上仍不足以彌補其所受損失，然上訴人為刁難穩達公司使其無法取得上開房屋，卻又附加在永恆及上欣公司未與顏金田達成協商解決前，暫不辦理過戶之條件，惟與顏金田簽約出賣房屋者係上訴人，永恆與上欣公司有何權利與顏金田達成和解，且上訴人為阻止穩達公司過戶上開房屋，必不可能與顏金田達成和解，故該條件或為不能，或為成就與否完全繫於上訴人一方之意思，而屬無效，上訴人實不能以該條件限制穩達公司過戶房屋，被上訴人為穩達公司之債權人，因其怠於行使權利，自得代位穩達公司請求上訴人辦理本件房屋之移轉登記。
三、證據：援用第一審所提證據。理由
一、被上訴人起訴主張：伊係第三人穩達建設有限公司（下稱穩達公司）之債權人，穩達公司前向伊借款新台幣（下同）三百六十萬元，並簽發五張支票交予伊，詎穩達公司所簽發之支票因遭拒絕往來未能兌現，且迄均未清償借款。而穩達公司原在臺南縣新市鄉○○段○○○○號、一一九三－四二號至一一九三－八十號等四十筆土地上興建「新市黃金城」計三十八戶透天店舖，興建至三樓結構體時，穩達公司因財務出現問題，無力繼續興建，乃於民國八十六年四月十五日與上訴人簽訂合作協議書，由上訴人將上開三十八戶房屋繼續興建完成，並為擔保上訴人將來能取得營建費用及承攬報酬，雙方乃約定穩達公司應將前開四十筆房屋基地移轉至上訴人名下，及將三十八戶房屋變更起造人為上訴人名義，俟房屋興建完成後由銀行貸款中撥付予上訴人清償積欠費用，再由上訴人將三十八戶房屋連同基地移轉交還穩達公司。後上訴人於房屋興建完成後，因穩達公司所提供之三十八戶貸款名義人因信用上問題不為銀行接受，致上訴人之營建費用及承攬報酬無法如期受償，雙方發生爭執，上訴人不依約履行，經雙方纏訟年餘後，上訴人始於八十八年四月七日與穩達公司達成和解，約定上訴人應將臺南縣新市鄉大社五八九－三、五八九－七、五八九－八、五八九－二三、五八九－二七、五八九－二九、五八九－三七等七戶房屋連同基地贈予穩達公司或其指定之特定人，並簽訂協商會備忘錄為憑。嗣上訴人雖將除五八九－二九號以外其餘六間房屋移轉予穩達公司所指定之人，惟就門牌號碼臺南縣新市鄉大社五八九－二九號房屋○○○鄉○○段一一九三之七一號土地（下稱系爭房地）則遲未移轉予穩達公司，迄今已逾半年，穩達公司顯係怠於行使權利。爰依民法第二百四十二條代位權之法律關係，求為命上訴人應將系爭建物連同基地所有權全部移轉登記予穩達公司或其指定之人之判決等語。
上訴人則以：伊與穩達公司因合作興建臺南縣新市鄉「新市黃金城」三十八戶集合式住宅所生爭議，幾經磋商始於八十八年四月七日達成和解簽訂備忘錄，而因穩達公司彼時對外負債累累，為避免上開建物及基地遭債權人查封，遂要求伊將七戶房屋移轉登記予其指定之人蘇思齊，並由劉福元於八十八年五月十七日以蘇思齊名義與伊簽訂不動產買賣補充契約書，及由劉福元切結同意伊與蘇思齊所簽訂之不動產買賣補充契約書。因「新市黃金城」有一承購戶顏金田，原與劉福元交好而於八十六年四月間向穩達公司購買新市黃金城編號Ａ１及Ａ２二棟房屋（非系爭房屋），竟於伊交屋後藉詞房屋存有瑕疵拒絕給付尾款七十九萬五千元，且進而起訴要求解約，伊乃於同日一併要求劉福元應協助解決此一購屋紛爭，且獲劉福元應允，雙方並達成「臺南縣新市鄉大社五八九－二九號房屋在承造廠商永恆營造及上欣營造未與顏金田承購戶達成協議解決前，暫不辦理過戶交屋」之停止條件約定，且於同日以蘇思齊名義簽立同意書，現該案經臺南地方法院判決顏金田無理由敗訴後，刻正繫屬於本院臺南分院審理中，則伊於顏金田案未解決前，就本件五八九－二九號房屋自不生移轉所有權義務，是伊依和解契約雖須將系爭建物移轉予穩達公司或指定之人，惟穩達公司負責人劉福元竟借用蘇思齊名義訂立補充不動產契約書，並以蘇思齊名義簽立同意書，且親自書立切結書承認上開停止條件合意對穩達公司有拘束力。則被上訴人請求伊於停止條件未成就前移轉系爭房地所有權與穩達公司，顯不符雙方約定，伊自不負移轉所有權責任等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張：伊係第三人穩達公司之債權人，穩達公司向伊借款三百六十萬元，並簽發五張支票交付伊，詎穩達公司所簽發之支票因遭拒絕往來未能兌現，且迄未清償借款。而穩達公司原在臺南縣新市鄉○○段○○○○號、一一九三－四二號至一一九三－八十號等四十筆土地上興建「新市黃金城」計三十八戶三層店舖房屋，惟因其後財務出現問題，無力繼續興建，乃於八十六年四月十五日與上訴人簽訂合作協議書，由上訴人將三十八戶房屋繼續興建完成，並為擔保上訴人將來能取得營建費用及承攬報酬，雙方乃約定穩達公司應將四十筆基地移轉至上訴人名下，及將三十八戶房屋變更起造人為上訴人名義，俾於房屋興建完成後由銀行貸款清償上訴人投入之營建費用，再由上訴人將三十八戶房屋連同基地移轉交還穩達公司，後穩達公司即借用原基地地主蘇思齊名義與上訴人簽訂土地買賣契約書，及以穩達公司名義與上訴人簽訂房屋買賣契約書。嗣於房屋興建完成後，因穩達公司所提供之三十八戶貸款名義人因信用上問題不為銀行接受，致上訴人之營建費用及承攬報酬無法如期受償，雙方發生爭執，經纏訟年餘後，上訴人始於八十八年四月七日與穩達公司達成和解，約定：上訴人應將臺南縣新市鄉大社五八九－三、五八九－七、五八九－八、五八九－二三、五八九－二七、五八九－二九、五八九－三七等七戶房屋贈與穩達公司或其指定之特定人，並簽訂協商備忘錄為憑，而上訴人除系爭房地外其餘六戶房屋暨基地則已移轉予穩達公司所指定之人蘇思齊之事實，業據提出支票影本五紙及退票理由單影本二紙、合作協議書影本一份、蘇思齊與上訴人於八十六年四月二十六日簽訂之不動產買賣契約書影本、臺灣臺南地方法院檢察署八十七年度偵字第四五二○號不起訴處分書影本、台灣高等法院臺南分院檢察署八十八年度議字第二二五號處分書影本、永昌建設與穩達公司新市黃金城案協商會備忘錄影本各一件為證（見一審卷十三頁至四三頁、一○○頁至一○二頁），且為上訴人所不爭執，應堪信實。
四、被上訴人另主張：上訴人實際上與穩達公司間就上開新市黃金城之房地僅成立承攬關係，並無買賣關係，上訴人與穩達公司所簽房屋買賣契約書，及原地主蘇思齊與上訴人所簽土地買賣契約書實際上並無買賣價金之給付，並無買賣關係，係通謀虛偽意思表示。故蘇思齊於八十八年五月十七日出具予上訴人，同意其本人與上訴人簽訂之不動產補充買賣契約書中記載：系爭房地在承造廠商永恆營造及上欣營造未與另棟房屋承購戶顏金田達成協議解決前，暫不辦理過戶交屋之同意書（見一審卷七十頁）亦屬無效，且永恆營造公司與上欣營造公司僅係上訴人之下包商，和顏金田並無買賣關係，並無義務與之協商，上開條件乃為不能之條件亦應屬無效乙節，則為上訴人所否認，並辯稱：上開同意書乃係就所有權移轉附有停止條件之約定，因永恆營造公司與上欣營造公司為實際施工單位，故約定由其負責與之協議，並無不合，且因穩達公司負責人劉福元借用蘇思齊名義訂立不動產買賣補充契約書，並以蘇思齊名義簽立同意書，則上開同意書對穩達公司自有拘束力等語。經查：
上訴人與穩達公司為解決合作興建臺南縣新市黃金城案之糾紛，乃於八十八年四月七日達成和解，雙方約定上訴人應將臺南縣新市鄉大社五八九－三、五八九－
七、五八九－八、五八九－二三、五八九－二七、五八九－二九、五八九－三七等七戶房屋贈與穩達公司或其指定之特定人，並簽訂協商會備忘錄為憑（見一審卷四二頁至四三頁），已如上述。按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第七百三十七條定有明文。是上訴人與穩達公司間之權利義務關係即應以上開備忘錄為據。嗣穩達公司指定登記名義人蘇思齊與上訴人於八十八年五月十七日簽訂之不動產買賣補充契約書約定：「出賣人蘇思齊，承買人永昌建設開發股份有限公司，因情事變更，雙方合意對八十六年四月二十六日簽訂之不動產買賣契約書第二條買賣價款予以變更，除將原契約總價款七千二百萬元變更為七千八百六十七萬七千七百二十六元外，另將臺南縣新市鄉大社五八九－三、五八九－七、五八九－八、五八九－二三、五八九－
二七、五八九－二九、五八九－三七等七戶房屋及其持分土地分配給出賣人，特立本補充契約為憑」等字樣（見一審卷六八頁）；並於同日經穩達公司負責人劉福元出具切結書就七戶房屋過戶方式部分承認其效力（其餘買賣價金變更部分則屬虛偽意思表示），該切結書載明：「本人與永昌建設開發股份有限公司臺南新市爭議案，同意永昌建設開發股份有限公司與蘇思齊於八十八年五月十七日所簽訂之不動產買賣補充契約書內容方式處理，且根據前開契約書內容，本人與永昌建設開發股份有限公司關於臺南新市案爭議，本人之權益已獲完全補償滿足，並保證日後對永昌建股開發股份有限公司不以任何方式主張權利，恐口無憑，特立此據」等語（見一審卷六九頁）。至其後蘇思齊於同日所出具之同意書雖載明：立書人蘇思齊同意本人與永昌建設開發公司於八十八年五月十七日所簽訂之不動產補充契約書中記載之台南縣新市大社五八九－二九號建物（地號：一一九三－七一，建號：七四九，即系爭房地）在承造廠商永恆營造及上欣營造未與（另棟房地產）承購戶顏金田達成協議解決前，暫不辦理過戶交屋，恐口無憑，特立此書為證等語（見一審卷七十頁），惟證人即穩達公司負責人劉福元到庭結稱：本件房地（即系爭房地）未過戶是因永昌公司想要我出面處理顏金田另棟房屋的訴訟案才要過戶，而因我如未同意永昌公司的要求，永昌就不將六戶房地過戶給我，事後我即找他們協調，據我瞭解應已協調完畢，在協調會中永昌公司要顏金田回去擬妥賠償金額願意賠償，之後就由他們私下處理，另王應傑（上訴人公司負責人）要蘇思齊書立八十八年五月十七日補充契約書係為了脫罪八十六年四月二十六日的假（土地買賣）契約，而我在簽八十八年五月十七日的切結書時即知悉 蘇某 所立的同日同意書，本件皆以蘇思齊名義簽立補充契約書是應王應傑的要求。：：八十八年五月十七日同意書上蘇思齊簽名是其本人所簽等語在卷（見一審卷一三０頁至一三一頁）。依穩達公司之負責人劉福元依上開證言所示，則迄未表示承認蘇思齊所簽之上開同意書所示之停止條件，且亦迄未簽具任何切結書承認蘇思齊之上開同意書所示之停止條件，而蘇思齊與上訴人公司則並無任何承攬或買賣關係存在，其就系爭房地亦無任何權利，僅係穩達公司依前開和解備忘錄所指定之不動產登記名義人而已，則其所簽之上開同意書既未經權利人即穩達公司之承認，依法自不生任何效力（民法第一百十八條第一項參照）。是蘇思齊所簽前開同意書雖表明：系爭房地在承造廠商永恆營造及上欣營造未與另棟房屋承購戶顏金田達成協議解決前，暫不辦理過戶交屋云云，依上開說明，既屬無效，自無拘束穩達公司之效力。另上訴人抗辯：第三人顏金田訴請伊解除契約返還買賣價金事件經第一審台灣台南地方法院以八十七年度重訴字第二五一號民事判決顏金田敗訴，現上訴本院台南分院尚未判決，該事件既尚未判決確定，伊就系爭房屋自不負所有權移轉之義務云云，惟訴外人蘇思齊所簽立前開同意書既未經權利人穩達公司之承認，則該同意書謂在承造廠商永恆營造及上欣營造未與另棟房屋承購戶顏金田達成協議解決前，暫不辦理系爭房地過戶交屋等語，即不生法律上之效力，已如上述。是該返還價金事件已否判決確定，自不能據為本件系爭房地得否辦理所有權移轉登記之停止條件。則上訴人辯稱：上開同意書乃係就系爭房地所有權移轉附有停止條件之約定，對穩達公司自有拘束力。茲第三人顏金田訴請伊解除契約返還買賣價金事件既尚未判決確定，伊就系爭房屋自不負所有權移轉之義務云云，即非可採。
五、被上訴人主張：伊係穩達公司之債權人，穩達公司向伊借款三百六十萬元，並簽發前開五張支票交付伊，詎穩達公司所簽發之支票因遭拒絕往來未能兌現，且迄未清償等情，業據提出支票暨退票理由單為證（見一審卷十三頁至十四頁、一００頁至一０二頁），且據證人即穩達公司之負責人劉福元到庭結證屬實（見一審卷一三０頁），並為上訴人所不爭，應堪信為真實。
茲被上訴人主張：其債務人穩達公司對於上訴人怠於行使系爭房地所有權移轉登記之權利，伊為保全債權而依民法第二百四十二條之規定以自己之名義行使權利，即屬有據。
從而，被上訴人本於穩達公司與上訴人間前開備忘錄和解之法律關係，代位穩達公司請求上訴人應將坐落臺南縣新市鄉○○段第一一九三之七一號地號土地所有權全部、面積六十九平方公尺，及臺南縣新市鄉○○段第七四九建號即門牌號碼臺南縣新市鄉大社五八九之二九號之建物所有權全部、地面層面積五二點六一平方公尺、第二層面積五二點六一平方公尺、第三層面積五二點六一平方公尺、屋頂突出物面積一五點二四平方公尺、共計面積一七三點零七平方公尺移轉登記予穩達公司或穩達公司所指定之人，即屬正當，應予准許。
原審為被上訴人勝訴之判決，理由雖有不同，但結論相同，仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條判決如主文。
中華民國八十九年十二月二十日
臺灣高等法院民事第四庭
審判長法官楊豐卿
法官張蘭法官林金吾右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年十二月二十二日
書記官許麗卿附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。