裁判字號：臺灣高雄地方法院90年重訴字第700號民事判決
裁判日期：民國91年04月17日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高雄地方法院民事判決九十年度重訴字第七○○號
原告丙○○訴訟代理人乙○○法定代理人甲○○訴訟代理人戊○○
丁○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按耕地租佃事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條前段定有明文。本件租佃爭議事件，業經高雄縣仁武鄉公所及高雄縣政府租佃委員會依法調解、調處，均未成立，而由高雄縣政府耕地租佃委員會移送本院審理，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。而所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查兩造就高雄縣○○鄉○○段○○○號、慈惠段四八九號二筆土地定有耕地租賃契約，租賃期間由民國八十三年八月一日至八十九年七月三十一日止，租期屆滿後，原告申請換約續租前開土地，惟被告認為原告有違反耕地三七五減租條例第十六條不自任耕作之情事，原定租約無效，租賃關係隨之消滅，此有被告九十年二月八日台財產南管第0000000000號函在卷可稽（本院卷第一三頁），原告則否認有不自任耕作之情形，因而原告主觀上認為兩造耕地租賃關係依然存在，而此種法律上地位不安之狀態，能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告訴請確認兩造耕地租賃關係存在之訴，自有即受確認判決之法律上利益，亦先敘明。
三、原告起訴主張：系爭土地共有二筆，其中之一即高雄縣○○鄉○○段○○○號土地，係位於○鄉○○路南側之綠帶地，早於該地區市○○○○○路南即有建商興建房屋出售，房屋與仁雄路間，自然由政府鋪設水泥路面以供通行，原告並未授意或同意鋪設為人行道，面積僅六○‧六七平方公尺（惟兩造簽訂之耕地租賃契約內面積載為五八平方公尺），若堅持恢復耕地種植農作物，勢必需要圍籬以保護作物，如此則不僅造成居民不便，更可能讓過往行人發生意外；另一筆土地（高雄縣○○鄉○○段○○○號）係位於高雄縣○○鄉○○路北側，其上種植有農作物，惟前者即高雄縣○○鄉○○段○○○號土地，因仁雄路南屋主搭設檳榔攤後，原告亦曾前往理論，但屋主回答：暫借使用隨時歸還等語，詎被告發現後，即認定原告違反租約不予續租，後者即高雄縣○○鄉○○段○○○號土地亦同時遭受終止租約命運；惟前者土地即高雄縣○○鄉○○段○○○號重劃後就已廢除灌溉及排水系統，並非原告故意不恢復耕種，實有不可抗力之原因，故被告以不可抗力之原因收回耕地，實違背耕地三七五減租條例十七條之立法意旨；且被告乃為國家機關，並無自任耕作能力，若收回耕地，則平白浪費可供生產之農業生產力，亦有違耕地三七五減租條十九條第一項之規定，為此求為判決（一）確認兩造間就高雄縣○○鄉○○段○○○號及慈惠段四八九號土地耕地租賃關係存在，（二）訴訟費用由被告負擔。
四、被告則以：
（一）本案高雄縣○○鄉○○○段一九六、一九六－二、－三、－四、－六、－
七、－八號等七筆土地原係訴外人 李文進 所有，與原告訂有耕地三七五租約，該等土地經抵繳遺產稅而移轉國有，被告遂承續訴外人李文進與原告之耕地租賃關係，惟當時並未簽訂書面租賃契約，其中赤山子段一九六－
七、－八號二筆土地於八十一年六月二十七日奉行政院核准由高雄縣仁武鄉公所撥用開闢道路使用，被告依法終止租賃關係並補償原告三分之一地價；另赤山子段一九六、一九六－二、－三、－六號經重劃為仁雄段三三七地號，嗣被告依規定於八十三年間通知原告辦理仁雄段三三七號及赤山子段一九六－四號等二筆土地換約續租，被告並於同年（八十三年）間派員勘查結果，該二筆土地地上物狀況為空地，經考量土地重劃後復耕作業需要，約定於換約後之國有耕地租賃契約書特約事項約定：本案土地應於一年內恢復耕作，逾期依法終止租約。嗣經被告於八十九年間實地勘查結果，其中赤山子段一九六－四地號（重測後為慈惠段四八九地號）國有土地，原告並未使用，地上物為訴外人 王秀蓮 所有之鐵棚架及鋪設水泥地；又仁雄段三三七號土地部分有堆放木材之情形，是原告就系爭二筆土地未自任耕作使用，已違反租約約定及「耕地三七五減租條例」第十六條第一項承租人應自任耕作之規定，原訂租約無效。又承租之耕地倘一部分不自任耕作，則全部租約歸於無效。
（二）又原告主張系爭慈惠段四八九號土地於市○○○○○路南即有建商興建房屋出售，房屋與仁雄路間，已由政府鋪設水泥路面云云，惟被告於八十三年間通知原告辦理換約時，原告稱該號土地係耕地，並據以要求被告應與其同赴仁武鄉公所訂立耕地三七五租約，顯見當時原告對該土地係認定為得耕作之土地，今原告未盡承租人之善良管理責任，承租耕地非但未為耕作使用，甚至遭鋪設水泥，已違租約訂立之誠信原則；另原告稱該地遭訴外人王秀蓮搭設檳榔攤後曾往理論，亦為將承租土地借與他人使用之情事，所涉「不自任耕作」已屬明確等語，資為抗辯，並求為判決⑴原告之訴駁回，⑵訴訟費用由原告負擔。
五、兩造不爭執之事實：查高雄縣○○鄉○○段○○○號、地目田、面積三八五‧四七平方公○○○鄉○○段○○○號（重測前為赤山子段一九六－四號）、地目田、面積六○‧六七平方公尺（兩造簽訂之耕作三七五租約中，面積僅為五八平方公尺）二筆土地，其所有權人均為中華民國，而管理人為財政部國有財產局，兩造就上開二筆土地訂有耕地三七五租約一份，租賃期間由八十三年八月一日至八十九年七月三十一日止，原告於租約屆滿申請換約續租，而被告認原告有不自任耕作之情事，原定租約無效之事實，業據原告提出耕地租賃契約書及被告台財產南管第0000000000號函各一紙、土地登記謄本二份為證，而被告就此亦不爭執，自堪信為真實。
六、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。而所謂「不自任耕作」，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用或與他人交換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為，最高法院八十八年度台上字第一四三四號判決意旨，可資參照。本件兩造爭執之重點，端係上開二筆土地，是否符合「不自任耕作」，而有租約無效之事由，經查：
（一）本件仁雄段三三七號土地，坐落於高雄縣○○鄉○○路北側，該號土地東側即附圖一所示Ｄ部分六七‧七一平方公尺、Ｂ部分二五‧三七平方公尺，係為空地及供放置模板之用；該號土地中間Ａ部分二四八‧○四平方公尺現植有三排共十五株芒果樹；另西側Ｃ部分五○‧七○平方公尺為空地等情，業經本院會地政人員履勘現場並製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（本院卷第八四、九一頁）。故本件土地絕大部分均供種植果樹之用，而該土地之東、西兩側雖有空地及放置模板，惟西側之空地尚為種植果樹間之空地，而東側空地則係鄰地所有人不小心堆放模板所致，此亦有原告提出之照片八幀可查（本院卷第一二二、一二三頁）及其陳述在卷足憑（本院卷第一二九頁）。另參酌被告於八十九年五月二十五日勘查該號土地後，所製作之土地勘查表所載，該土地之現狀亦為種芒果，並無堆放模板之記載（本院卷第五八頁），且種植果樹亦需留有相當空間，以利植物之生長，故尚難以該號土地留有空地及有部分土地遭他人堆放模板，而逕認原告就該號土地有「不自任耕作」之情事。
（二）至於前述慈惠段四八九號土地，乃坐落於高雄縣○○鄉○○路南側，業經高雄縣都市計畫澄清湖特定區編定土地使用分區為「綠帶」，此有原告提出之現況圖（本院卷第二三頁）及台灣省高雄縣仁武鄉公所簡便行文表各一份（本院卷第二七頁）附卷可證，堪信為真。又本件土地於五十八年十一月十五日都市計畫發佈實施使用分區編定為「綠帶」，依都市計畫法第四十二條規定劃設之公共設施用地‧‧‧公共設施保留地在政府機關未取得前，土地所有人‧‧‧雖不得為妨礙其指定目的之使用，但得繼續為原來之使用，亦經本院函查屬實，有高雄縣政府九十一年一月二十九日及一月八日府建都字第○九一○○一五八五○號、九十府建都市第二二九一三一號函在卷足憑（本院卷第一七○、一四三頁）。另該土地之現況可區分為如附圖二所示Ｂ、Ｃ部分水泥鋪設之空地，面積合計四○‧六七平方公尺；Ａ部分二○平方公尺水泥鋪設地面，其上為鋼架搭設鐵皮屋頂，現供作檳榔攤使用之棚架，已由本院會同地政人員履勘現場並製有勘驗筆錄、複丈成果圖及原告提出之照片四幀在卷可稽（本院卷八四頁背面、八五頁、九五頁、一二四頁）。而該地地面之水泥，係由訴外人 劉瑞榮 建築房屋時所鋪設，此經證人劉瑞榮證述：「（提示原告於九十年十二月十四日所附之照片之三、四【即本院卷第一二四頁背面照片】部分有何意見？）沒錯，該照片即為上開建物【即系爭慈惠段四八九號土地南側之建物，門牌號碼：高雄縣○○鄉○○路八十一之四號】，而與該建物相同式樣緊鄰仁雄路之三層透天厝，均是我和朋友在民國八十一、八十二年間合建的，當時總共蓋了二十八戶，鄰仁雄路的有十戶，尚未蓋屋時，該處全都是農田，那時候仁雄路剛開闢好。」、「在照片之四即雄風檳榔攤（即重測後慈惠段四八九地號、重測前赤山子段一九六之四）所在地的左右當時均是農田，合建前尚未填平前都是聲請人丙○○在耕作，當時是種稻子，丙○○在當地已經耕種幾十年了，因為我也是住在附近，跟丙○○也認識，我們在填平前有跟丙○○本人說，丙○○說這是綠地沒有關係，於是我們就填平了，我們沒有支付他任何金錢，他也沒有要求，房子大概蓋了一年多就完工了，臨仁雄路之建物前的水泥地也是我們當初房屋完工後所鋪設的，大約八十二、八十三年左右，王秀蓮在完工跟我們買該處房屋。」等語屬實（本院卷第一八二頁）；另證人王秀蓮亦證稱：「（高雄縣○○鄉○○路八十一之四號房子【即系爭慈惠段四八九號土地南側之建物】是你的嗎？）高雄縣○○鄉○○路八十一之四號房子是我的，大概在八十二年夏天買的，我買的是預售屋‧‧‧我買的時候房子已經蓋好一層樓，但房子於何時蓋好的我不記得了，我買的時候仁雄路已經拓寬，騎樓也已經蓋好，房子的前面到仁雄路中間那塊地還有一段距離，是泥巴地，建商說這是綠地，但到了交屋的時候水泥就舖的很漂亮了，所以水泥是建商舖的，我買的時候並不知道那裡還有一筆地號，建商跟我說坪數是二十二坪多，界線到騎樓而已，我也不清楚，直到收到法院通知才知道此事。」、「騎樓到仁雄路間的鐵皮屋，是我在交屋不久後，我就租給別人，是房客蓋的，詳細日期不清楚了，第一個大概是在八十三年至八十四年左右租給一個放貨的，租了一年，第二個是租給人做計程車，事隔很久，叫什麼名字我也不記得了，期間大概在八十四年至八十六年間，租了二年，不久該房客就搭建鐵皮屋，說要賣檳榔‧‧‧」、「鐵皮屋蓋好以後並沒有人向我主張地是他的，大概在前二個月房客跟我說以及接到法院通知我才知道地是別人的。」等語（本院卷一一五、一一六頁）。綜上，本院參酌該號土地雖經編定都市計畫之「綠帶」用地，惟於政府機關未取得該地前，仍可繼續原來之使用；而該土地於訴外人劉瑞榮在八十一、八十二年間建築房屋前，尚為原告耕作使用中；另訴外人劉瑞榮於建築房屋欲就該號土地鋪設水泥時，亦取得原告之同意；再者，向訴外人王秀蓮承租上開建物之人於該地搭建鐵皮屋時，原告亦未向建物（即高雄縣○○鄉○○路八十一之四號）所有人王秀蓮告知過該土地為其所有；此外，該筆土地現供雄風檳榔攤及計程車招呼站所用等情事，認為本件慈惠段四八九號土地，確非供耕作使用，揆諸前揭法條及最高法院判決意旨，自構成耕地三七五減租條例第十六條第一項規定之「不自任耕作」。原告主張仁雄路南屋主搭設檳榔攤後，原告亦曾前往理論，但屋主回答：暫借使用隨時歸還云云，尚乏實證以足其說，本院難以採信。另原告主張慈惠段四八九號土地之水泥，乃政府鋪設且經編定人行步道云云，此除有證人劉瑞榮證述為其建房所鋪設外，另高雄縣仁武鄉公所亦回函證實無鋪設水泥路面（本院卷第一一二頁），此外高雄縣政府亦函復本院該號土地並無○○○區○○○道屬實（本院卷一七○頁），故原告前揭主張，亦屬無據。又承租人如有不自任耕作之情事，出租人亦不必自任耕作，即可收回承租之土地，此觀之三七五減租條例第十六條第二項得由出租人收回另行出租之規定自明，是原告另主張被告無自任耕作之能力，核不足採。
七、次按耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效，最高法院六十六年度台上字第七六一號判例、八十一年度台上字第二一八○號判決意旨，可資參照。查系爭二筆土地，係約定在同一耕地租賃契約內，此有契約一紙為證（本院卷第二二頁），而原告就其中慈惠段四八九號（重測前為赤山子段一九六－四號）土地，有不自任耕作之情事，已如前述，則原訂租約全部為無效，原告尚自任耕作之仁雄段三三七號土地，揆諸前揭最高法院判例意旨，亦失其租賃依據。此外，耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作之限制時，原訂租約無待終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院八十年度台再字第一五號判例意旨），而同條例第十七條第一項第四款乃係規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人如有非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人不得終止租約；另同條例第十九條第一項第一款乃係規定耕地租約屆滿後，出租人如有不能自任耕作者，不得收回自耕之情形；上開二條款均與被告抗辯原告於耕地租約期間有不自任耕作之情形有異，原告執此無關之法條據為主張，自不足採。
八、綜上所述，系爭耕地租賃契約中，其中一筆慈惠段四八九號土地，原告於租賃期間既有不自任耕作之情事產生，則全部租約自均歸無效，從而原告訴請確認兩造就系爭二筆土地有耕地租賃關係存在，自屬無據，應予駁回。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年四月十七日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法官吳為平右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十一年四月十七日~B法院書記官陳昱良