裁判字號：臺灣新竹地方法院93年訴字第289號民事判決
裁判日期：民國93年11月12日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新竹地方法院民事判決九十三年度訴字第二八九號
原告甲○○訴訟代理人 吳聖欽 律師被告乙○○右當事人間拆屋還地等事件，本院於民國九十三年十月二十八日辯論終結，判決如左：
主文被告應將附圖所示編號⑶至編號⑺之地上物（名稱及面積詳如附表）拆除，並將土地返還原告。
被告應給付原告新台幣壹萬叁仟壹佰伍拾陸元及自民國九十三年五月二十五日起至上開土地返還為止，按月給付新台幣玖佰貳拾元原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由按被告訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或擴張、減縮
應受判決事項之聲明者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第三款及第二項定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者或撤回之書面狀送達被告，自該期日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第二百六十二條第一項、第二項亦定有明文。查：原告原起訴以訴外人 劉士港 建築未為保存登記之門牌號碼為新竹縣關西鎮石光里七鄰二七七號之房屋一棟（即附圖編號⑵所示之部分，整編前為石岡子六十號，以下簡稱系爭房屋），嗣為被告取得其處分權，並佔用之如附圖編號⑵所示之原告所有坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○號土地（以下簡稱系爭土地），因認有民法第四百二十五條之一之適用，推定有租賃關係存在，請求被告給付該部分之租金。嗣改主張系爭房屋為無權占有，追加請求拆除系爭房屋並請求返還占用土地，給付租金部分之請求，則為訴之變更而改為請求占用此部分土地之相當於租金之不當得利，經被告無異議而為本案之言詞辯論。另原告起訴請求拆除除附圖編號⑵部分而為被告占用之系爭土地及此部分之侵權行為之損害賠償及相當於租金之不當得利，嗣撤回侵權行為之損害賠償部分，被告亦無異議；另附圖編號⑶至⑺相當於租金損害之不當得利經測量後，就測量實際面積，為聲明之擴張，均與上開規定相符，自應准許，合先敘明。
原告起訴主張：
㈠原告於民國八十三年十一月十日間向訴外人劉士港（已歿）購買坐落新竹縣○○
鎮○○○段○○○號土地（尚未分割）之應有部分五分之四，其上並已有系爭房屋一棟，由訴外人劉士港與被告同住。訴外人劉士港原擬將系爭房屋出售予原告，但事後訴外人劉士港反悔未將上開房屋出售原告。訴外人劉士港於原告取得上開土地之應有部分時，即遷離上址，但被告並未搬離。嗣原告就上開土地提起分割共有物之訴，經本院於八十八年訴字第二十九號分割共有物事件判決分割，台灣高等法院駁回上訴確定，原告因而取得如附圖所示之系爭土地，地號仍維持三九四號。系爭房屋部分於訴外人劉士港死亡後由其姐即被告取得上開房屋事實上處分權，並將房屋稅納稅義務人登記為被告，被告除使用上開房屋外，另於九十一年在原告分割取得之系爭土地上如附圖所示編號⑶至⑺號所示之土地上建築鐵皮屋、絲瓜架、雞舍等地上物。
㈡系爭土地分割前，為 劉福隆 及 劉金甲 共有，應有部分各為五分之四及五分之一，
劉福隆之部分，其繼承人劉士港於七十三年十月十三日辦理繼承登記、劉金甲則於三十四年間死亡，其繼承人為 劉阿清 、 劉仕紳 、 劉仕海 、 劉仕清 、 劉仕添 、劉仕良等人，原為繼承人之一之 劉仕欽 則於八十五年六月三日死亡，繼承人有朱守國等六人，上開劉金甲所有之部分，遲滯八十四年始辦理分割繼承登記。故系爭土地分割前複雜之程度可見一般，訴外人劉士港建築系爭房屋時是否經過共有人之同意，已有可議，縱然得當時全體共有人之同意，亦僅為使用借貸之債權性質，其效力僅存於特定人間，借用人之受讓人並非當然承受，因此被告取得之系爭房屋並無占用系爭土地之正當權源，原告為系爭土地之所有權人，自得依據民法第七百六十七條之規定，請求被告拆除系爭房屋返還土地。
㈢被告無權占用系爭土地致原告受有損害，按照一般社會通念，其獲得相當於租金
之不當得利，造成原告之損害，原告自得依據不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之利益。系爭房屋占用之部分因作為租書及雜貨店營業使用，應不受土地法第九十七條第一項租金最高額之限制，與被告無權佔用土地所獲得之利益不同，故以不同金額計算。系爭土地之申報地價為每平方公尺一千六百元，其坐落位置緊鄰新竹縣一一八號十六公尺寬縣道，距國道三號高速公路關西交流道不遠，附近並有關西農會石光辦事處、石光國中、休閒農場及各式商店（藥房、雜貨店、美髮店、金香店、五金行、早餐店、大象商行、國術館、雜貨店、統一超商）、理髮廳等，生活機能健全、交通便利。又關西鎮農會所有位於系爭土地對面，門牌號碼為關西鎮石光里三一二號之房屋出租價格為每坪一千元。因此，系爭房屋佔用部分為一百零三平方公尺，以每平方公尺以一百五十元計算租金，每月被告應有相當於租金一萬五千四百五十元之利益，自八十八年五月起至今所佔用之利益為九十二萬七千元。另被告佔用如附圖所示編號⑶至⑺部分土地共計六十九平方公尺，以申報地價之年息百分之十計算，每月被告應給付原告九百二十元，被告自九十一年六月起至九十三年四月止，所佔用之利益為二萬一千六十元。上開相當於不當得利之損害賠償，爰請求被告給付如聲明第二、第三所示。
㈣聲明：
⒈被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○號土地如附圖所示編號⑵部分土地，
面積一百零三平方公尺、標示⑶至標示⑺如附表所示部分土地之地上物拆除，並將土地返還於原告。
⒉被告應給付原告二萬一千一百六十元，及自起訴狀繕本送達翌日（即九十三年五月二十六日）起算至前項土地返還為止，按月給付原告九百二十元。
⒊被告應給付原告九十二萬七千元，及自訴狀繕本送達翌日（九十三年五月二十六日）起至本件言詞辯論終結前，按月給付原告一萬五千四百五十元。
被告則抗辯：
㈠系爭土地並未經法院查封拍賣，劉士港之所有權並無合法轉讓予原告。
㈡被告因訴外人劉士港之配偶 張溪鳳 之贈與，在今年的二月份才將稅捐機關房屋稅
之義務人改為被告而取得系爭房屋之處分權。原告於取得土地之前即知有系爭房屋之存在，原告提出拆屋還地之訴有欠公允。如原告確實取得系爭土地之所有權，被告同意繳納系爭房屋占用系爭土地之租金，但原告所要求之租金額度太高，被告無力支付。
㈢原告提出關西農會與訴外人 劉德貴 之新竹縣關西鎮石光里七鄰三一二號之房屋租
賃契約做為租金請求之依據，但房租與地租完全不能相提並論。原告應參照關西鎮石光里二四九、二五一、二五四、二五三、二五五、二五七號房屋之地租收取標準收取租金。
兩造不爭執部分：
㈠系爭土地目前登記簿謄本上之所有權人登記為原告，原告之前手為被告之兄劉土
港。系爭土地原與同地段三九四之三等土地為同一筆土地，地號為三九四號，經原告提起分割共有物之訴後，判決原告取得系爭土地，地號亦為三九四號。
㈡系爭房屋並未經保存登記，為訴外人劉士港所建築而取得所有權，嗣訴外人劉士
港於九十二年三月死亡後，由訴外人劉士港之配偶張溪鳳繼承取得，但於九十二年八月二十日贈與被告。
得心證之理由：
㈠本件爭執之點為：
⒈原告是否取得系爭土地之所有權？⒉被告取得處分權之系爭房屋占用系爭土地是否有正當權源？⒊如系爭房屋占用系爭土地無正當權源，被告所獲得之相當於租金之不當得利之
範圍為何？⒋被告占用系爭土地如附圖所示之編號⑶至⑺號部分之土地是否有正當權源？⒌被告占用系爭土地如附圖所示之編號⑶至⑺號部分之土地是如無正當權源，被
告獲得相當於租金之不當得利之範圍為何？㈡原告應已取得系爭土地之所有權
原告為地政機關土地登記簿所登記之所有權人，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷為證。不動產登記具有公示效力，不動產之權利歸屬如何應以登記為準，除非有反證，始能推翻登記之效力。被告僅稱系爭土地並未經過法院拍賣，原告取得系爭土地之所有權不合法云云。然查：土地所有權移轉登記並非僅法院拍賣一途，不能以系爭土地未經過法院拍賣為由，即認原告未取得系爭土地之所有權，此外被告並未提出任何證據證明原告未取得系爭土地之所有權以推翻地政機關之土地登記，仍應推定原告為系爭土地之所有權人，故被告抗辯原告未取得系爭土地之所有權，並未可採。
㈢系爭房屋占用系爭土地並非無權占有
⒈系爭房屋所坐落之土地（分割前）原為訴外人劉士港在六十一年間因繼承取得
應有部分五分之四，且繼承時應已各有占有使用部分而有事實上之分管契約存在，故共有人各自使用分管所得之區域而相安無事，直至原告於八十八年間提起分割共有物之訴，且該訴訟亦幾乎係按照分管使用之範圍而為分割，有土地登記簿謄本及本院八十八年度訴字第二十九號判決及台灣高等法院八十八年度上字第一三五○判決在卷可參。
⒉按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他
人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制，民法第四百二十五條之一第一項定有明文。經查：上開法條係在九十一年九月二十六日修正通過，而其立法理由係因土地及房屋各得為單獨之交易標的，且房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上之見解（最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例及七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律性質當屬租賃，為杜絕爭議並期明確，爰將其明文化，又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制而增訂此條文。民法第四百二十五條之一或前開立法前之實務見解之特徵為：
⑴土地上之房屋性質上無法脫離土地而獨立。
⑵土地之承受人對於所購土地上有建築物已預見。
⑶土地上之房屋原占用坐落之土地，因房屋所有權與土地所有權人相同，其佔有之正當權源並無問題。
⑷嗣後因分別移轉且當事人就此亦無約定，始造成占用權源有無之疑義。
⑸房屋之價值與一般地上物相比，通常價值甚高，如因事後土地轉讓而必須拆除，並不符合經濟效益。
⒊本件系爭房屋之情形，除系爭房屋興建時，房屋所有權人劉士港就坐落之土地
（分割前）僅為土地之共有人之一，但應有分管該土地之權限，此與上開法條或實務見解所明定之「同屬一人所有」之情形略有不同，亦即房屋所有權人劉士港就房屋坐落土地之所有權並非完整。但系爭房屋與坐落土地間原因共有人之分管契約，其占用有正當之權源，嗣後因 劉仕港 將應有部分之出售，應有部分之受讓人即原告亦因知悉分管契約之故而得使用收益該分管之區域，與上開法條或實務見解之同屬一人之性質接近，況經分割後，原告確實亦取得系爭房屋坐落土地部分之單獨所有權。原告與訴外人劉士港間之情形，雖與實務見解所闡釋之情形及與民法第四百二十五條之一略有不同，但此種情形確實與純粹之無權占有之情形不同，而是因情勢之變化，而使原來之合法占有變成形式上無權占有，當事人又就此部分之紛爭未加以約定，因此，本案之情形與民法第四百二十五條之一第一項或立法前之實務見解所要解決之紛爭之法律精神而言並無二致。法律未明文規定，但並非不得適用類似事項之法條，謂之類推適用。何況，在原告自訴外人劉士港受讓系爭房屋坐落土地（分割前）之應有部分時，民法第四百二十五條之一並未增定，但無礙依據上開實務見解之精神，推定原告與訴外人劉士港間就系爭房屋坐落土地推定有租賃關係存在。因此，依據最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例及七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議之精神（民法第四百二十五條之一第一項係九十一年九月二十六日修正通過前），原告於向訴外人劉士港購買系爭土地（分割前）之應有部分時，對於已存在之系爭房屋坐落之土地（分管取得使用占有部分）應推定有租賃權之存在，存續期間應為至房屋得使用之期間內。
⒋而劉士港死亡後，系爭房屋即由其繼承人張溪鳳贈與被告，上開租賃契約亦應
跟隨系爭房屋之轉移，除非有反對之特約，應認原告即土地所有權人默許被告繼續承租，而繼續原來之法律關係（七十三年度第五次民事庭會議決議參照）。
⒌綜上，被告所有之系爭房屋占用原告之系爭土地，並非無正當權源，原告依據
民法第七百六十七條之規定請求拆除系爭房屋並將土地返還，為無理由。被告既為有權占有，原告認其為無權占有並請求返還相當於租金損害之不當得利，即無理由，應予駁回。
㈣除系爭房屋之部分，被告其餘占用如附圖所示編號⑶至⑺之範圍應為無權占有，並應給付原告相當於租金之不當得利。
⒈依上所述，原告自訴外人劉士港處取得系爭土地（分割前）之應有部分，嗣後
並因分割之故，取得系爭土地之單獨所有權，系爭房屋之部分因有默許繼續使用之故，並非無權占有，已如上述，但被告其餘占用如附圖標示⑶至⑺號所示之部分（鐵皮屋、絲瓜棚、雞舍等物），並未經原告之同意，此部分應為無權占有，原告依據民法第七百六十七條之規定，請求被告拆除上開地上物，並將土地返還原告，為有理由。
⒉按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人
受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院台上字第一六九五號著有判例可參被告占用如附圖編號⑶至⑺所示之土地，依據上所述，自應在所受利益之範圍內，將所受利益返還原告。查被告雖於六十五年間即遷入系爭房屋，但系爭房屋之原所有權人劉士港自將系爭土地（分割前）之應有部分出售予原告，因訴外人劉士港亦認交易有糾紛，即未履行交付分管之土地之義務，而全部分管土地含系爭房屋坐落之土地及其餘空地均在劉士港之占有中（劉士港於死亡前均爭土地之應有部分即遷出系爭房屋，應非有據），被告應僅為訴外人劉士港之占有輔助人。故附圖編號⑶之⑺所示之占有部分，應認係在劉士港之占用中，自劉士港去世後才由被告接續占有，故原告不當得利之請求應自九十二年三月十五日即劉士港死亡之日起算，原告請求自九十一年六月起算，並無理由。另原告主張以申報地價每公尺一千六百元之年息百分之十計算，主張占用面積為六十九平方公尺（實際應為八十三平方公尺）每個月九百二十元。本院審酌占用土地之位置、所在地之商業繁榮情形、被告占用該地係搭設雞舍、絲瓜棚、鐵皮屋等使用情形，認原告以每個月九百二十元計算相當於租金之不當得利，尚屬適當。故原告請求相當於租金之不當得利，於九十二年三月十五日起至九十三年五月二十四日止（十四個月又九日），在一萬三千一百五十六元，及自九十三年五月二十五日起至上開土地返還為止，按月給付九百二十元之範圍內為有理由。
綜上所陳，被告有處分權之系爭房屋占用原告之系爭土地，並非無正當權源，原告
依據民法第七百六十七條之規定請求拆除系爭房屋並將土地返還，為無理由，應予以駁回。系爭房屋為有權占有，故原告認其為無權占有並請求返還相當於租金損害之不當得利，亦無理由，應併駁回。被告就附圖編號⑶至⑺所示部分之土地為無權占有，原告請求被告將地上物拆除並將土地返還原告為有理由。原告另就被告無權占有部分請求相當於租金之不當得利，於九十二年三月十五日起至九十三年五月二十四日止（十四個月又九日），在一萬三千一百五十六元之範圍內（920x14+920x9/30=13156），及自九十三年五月二十五日起至上開土地返還為止，按月給付九百二十元之範圍內，均有理由，超過之部分，則無理由，應駁回之。
訴訟費用之依據：民事訴訟法第七十九條。
中華民國九十三年十一月十二日
臺灣新竹地方法院民事第一庭
法官黃珮禎右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官黎秀娟中華民國九十三年十一月二十四日附表：
┌─────────┬────────┬─────────┐│附圖標示│使用情形│面積（公頃）│├─────────┼────────┼─────────┤│標示⑶│鐵皮屋│○．○○三四│├─────────┼────────┼─────────┤│標示⑷│絲瓜棚│○．○○○九│├─────────┼────────┼─────────┤│標示⑸│雞舍│○．○○一二│├─────────┼────────┼─────────┤│標示⑹│雞舍│○．○○一三│├─────────┼────────┼─────────┤│標示⑺│雞舍│○．○○一五│└─────────┴────────┴─────────┘