裁判字號：臺灣士林地方法院95年訴字第863號民事判決
裁判日期：民國95年12月29日
裁判案由：損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決95年度訴字第863號原告甲○○
之1號之3被告丙○○
號5樓兼前列一人丁○○訴訟代理人上列當事人間損害賠償事件，本院於民國95年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新台幣伍佰伍拾萬元，及自民國九十五年八月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰捌拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍佰伍拾萬元為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
事實
一、原告主張：原告於民國94年1月間，經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（以下簡稱：永慶房屋）之仲介，與被告丙○○、丁○○夫婦洽購被告丙○○所有，門牌號碼台北市○○區○○路3段75巷24弄53-1號房屋（下稱：系爭房屋）及坐落之台北市○○區○○段2小段32-5地號（應有部分萬分之九四七）基地。被告明知系爭房屋早已發生嚴重漏水情事，增建部分亦經台北市政府工務局開單通知拆除多時，竟故意隱匿上情，於簽約時所填具之「標的物現況說明書」中「是否有滲漏水情形」、「增建部分是否曾被拆除或接獲拆除通知」等項次之否定欄內勾記，更向原告配偶 華慧瑩 表示系爭房屋之增建部分屬舊增建，工務機關不會拆除。原告誤信被告所言，即與被告丙○○之代理人即被告丁○○簽訂不動產買賣契約書（下稱：系爭買賣契約），由原告以新台幣（下同）550萬元向被告丙○○購買系爭房屋及坐落之基地，嗣並付清前開買賣價款。詎原告遷入系爭房屋後未久，即發現屋內地板有長期遭水浸泡後之嚴重腐蝕情形，且遇雨即見滲水；嗣並於95年1月2日接獲台北市政府工務局（以下簡稱：工務局）來函通知限期拆除系爭房屋之增建部分，始知工務局早於88年11月23日即曾通知被告限期拆除增建部分。
原告已於95年6月20日依系爭買賣契約第2條第2款約定，以律師函解除買賣契約，並催告被告應於10日內返還價款並協商賠償事宜，均未獲置理。為此依民法第259條第1款、第2款規定，訴請被告丙○○返還買賣價金550萬元；另就同一請求，本於侵權行為法律關係，依民法第184條第1項、第185條第1項規定，訴請被告丙○○、丁○○連帶賠償原告所受損害550萬元。並就前開數額請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並聲明求為判決如主文所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：88年6月間被告曾就系爭房屋進行修繕工程，當時即查照工務局資料，系爭房屋增建部分係屬「舊有違建，暫緩拆除」，並提交修繕舊有違建之相關照片予工務局。88年至94年期間，被告從未接獲任何有關「拆除」之通告。被告並曾將88年工務局通知，被告到工務局說明，工務局認可暫緩拆除之情形告知原告。又系爭房屋係於94年4月交屋，同年經永慶房屋仲介乙○○轉告，系爭房屋浴室牆面雨天有滲水情形，增建部分最外側之屋頂右角落雨天亦有嚴重漏水現象，要求被告處理。因原告執意更換屋頂，最後協議由仲介人員乙○○負責找工程公司換修屋頂，被告並經由乙○○交付修繕費用5萬元予原告。同年10月間某日被告復接獲乙○○通知謂系爭房屋地板大量淹水、突然隆起，被告偕同乙○○及原告夫婦查看結果，地板確有隆起現象，但均無法找出漏水原因。原告表示經聘請專業人員勘查結果，可能係花園部分之水流入所致，希望被告負擔修繕費30萬元，並稱前揭更換過之屋頂漏水情形益加嚴重；嗣復於同年12月經乙○○通知，原告已將系爭房屋地板掀起，發現腐蝕情形嚴重，並要求被告負擔換修地板費用20餘萬元。因前述情形責任非在被告，被告自無須賠償或負責，且原告對被告所提刑事詐欺告訴，亦經檢察官為不起訴處分等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第58頁95年1月18日言詞辯論筆錄）：
㈠兩造確曾於94年1月間簽立如原證一、二所示之標的物現況
說明書（本院卷第11頁）、不動產買賣契約書（本院卷第12頁至17頁）。
㈡原告已分別於原證三（本院卷第18頁）所示期日，交付如原證三所示價金予被告丙○○。
㈢被告丙○○曾於88年11月23日收受台北市政府工務局所發如原證五附件（本院卷第27頁）所示違建拆除通知。
㈣原告於94年12月底收受台北市政府工務局所發原證五公函。
㈤原告於95年6月20日以原證七所示律師函（本院卷第29至32
頁）向被告為解除契約之意思表示，該意思表示已到達被告。
四、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，亦同，為民法第184條第1項所明定。又民法上侵權行為之成立，不論行為人之行為係出於故意或過失，均應負損害賠償責任。而所謂過失，乃應注意能注意而不注意即欠缺注意義務之謂。構成侵權行為之過失，係指抽象輕過失即欠缺善良管理人之注意義務而言（最高法院86年台上字第3626號、93年台上字第851號判決意旨參照）。本件原告本於侵權行為法律關係，依民法第184條第1項而為本件請求，是本件首應確認者，應在於原告所述兩造間交易過程之相關事實是否存在？前開事實是否符合被告故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告之要件？抑或得認定被告係因故意或違反善良管理人之注意義務，而侵害原告之權利？經查：
㈠本件系爭買賣契約買賣標的，除買賣契約第1條「建築改良
物標示欄」所載已辦保存登記、建物登記謄本所載面積44.82平方公尺○○○區○○段○○段2764建號建物及基地外，依系爭買賣契約第2條第1款之記載，尚包括無法登記之1樓夾層，有兩造所不爭執系爭買賣契約附卷可憑（本院卷第12頁）。又關於該增建部分，依原告所提原告與被告丙○○訂立系爭賣契約時所簽立之「標的物現況說明書」所載，說明內容項目包括「增建部分是否曾被拆除或接獲拆除通知」乙項，就此被告係勾選「否」，並經被告丙○○於委託人簽章欄簽名，有原告所提「標的物現況說明書」在卷可稽（本院卷第11頁），亦為被告所不爭執。
㈡又關於前揭「標的物先況說明書」之勾選情形，證人即系爭
買賣契約仲介人乙○○於本院言詞辯論期日結證稱：「（現況說明書）是我拿到被告家，請2位被告勾選，我有將說明書的內容逐條唸給被告聽，請他們逐條作勾選.....增建部分我有向他們解釋，問他們有無接獲報拆通知，我沒有特別限定是最近3年或5年，他們對這項也沒有提出任何問題」「報拆的部分，接案時我們就會先上市政府工務局的網站查詢有無報拆紀錄，上面的紀錄是89年以後的，所以沒有查到本件標的有紀錄。」「（問：既然會上網去查，為何還要屋主填寫？）因為屋子的情形屋主最清楚，而且網站資料跟屋主的認知未必相同，所以我們會再請屋主確認.....關於報拆紀錄，我們的慣例是希望屋主曾有報拆紀錄就須填寫，並沒有時間的限制。」等語（本院卷第79頁、81頁）屬實。是依前揭「標的物現況說明書」所載及證人乙○○證述內容，被告確已明確知悉應據實告知系爭增建是否曾「接獲拆除通知」之義務，且前開文書文義、買賣雙方所認知及房屋買賣交易慣例上就前開據實告知義務並特定拆除通知發生之時間，亦未約定若干年數以前之拆除通知即可排除而無庸填載。㈢次查，經本院就系爭房屋增建部分向台北市政府主管機關函
查結果，台北市政府都市發展局（原主管之工務局建築管理科已改隸都市發展局）函復系爭違建處理過程略為：「於88年11月23日查報新違建在案，並交由拆除區隊執行拆除，後因違建人丁○○君委請台北市議會陳情該違建係屬83年以前既存違建，請求工務局暫緩拆除；工務局並函請違建人於88年12月31日以前檢送相關證明文件至建管處憑處，惟違建人逾期並未檢送相關資料；本案後訂於89年3月3日會同警方強制拆除，惟因台北市議會議員表示關切，暫緩執行，待當事人向查報隊澄清疑慮後再行處理；其後因人力因素，優先處理新增案件，故於89年至94年間未再執行拆除」「依本局留存資料，違建人曾委請台北市議會陳情該址違建係屬83年以前既存違建修繕，惟工務局亦曾函請違建人於88年12月31日以前檢送相關證明文件至建管處憑處，違建人逾期並未檢送相關證明文件至建管處，故建管處仍以84年以後新增違建認定之」「前揭違建係屬民國84年以後新增違建，依規定應查報拆除」「前揭違建並未符合緩拆要件，仍應依規定執行拆除，惟該違建所有人目前委請台北市議會陳情本案查報尚有疑義，迄今尚未執行拆除」等語，有該局95年11月14日北市都建字第0957178400號覆函在卷可稽，且被告亦不爭執曾於88年11月23日收受工務局所發拆除通知，是被告於「標的物現況說明書」勾選未曾接獲拆除通知，顯與事實不符，並已違反買賣契約之告知義務，就標的物之性質為不實之陳述。雖被告抗辯曾告知原告前開被通知拆除乙事，然為原告所否認，且與系爭買賣契約內容顯有出入，復未能舉證以實其說，自難認為真實。
㈣再查系爭買賣契約之標的，已辦保存登記建物面積為44.82
平方公尺，而系爭違建依工務局拆除通知單所載，係一面積約26平方公尺、高約3公尺之鋁窗、鋼架材料建物，是增建部分面積占建物總面積70.82平方公尺（已登記面積為44.82平方公尺、增建面積26平方公尺）比例百之三十六強，自為系爭買賣之重要部分。再違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，仍負有交付其物於買受人之義務，為實務上所共認（最高法院50年台上字第1236號判例意旨參照），亦應為買賣一方之原告所應知悉之事實，是系爭契約乃有第
1條「不動產標示及買賣權利範圍」之標示、第2條「增建或占用部分」之區別。然行政機關對違章建築之處理並非一視同仁，以台北市言，台北市政府定有「台北市違章建築處理要點」，區分：⒈52年12月31日以前已存在之「舊有違建」；⒉53年1月1日以後，83年12月31日前已存在之「既存違建」；⒊84年1月1日以後新產生之「新違建」。新違建原則上應查報拆除，既存違建則予拍照列管，並有例外及免予查報、程序違建等不同處理方法（見台北市政府都市發展局前揭復函所附處理要點），而違章建物究屬何種違建、應循何種程序處理，認定權限為行政主管機關，建築物處分權人認知縱有不同，非經行政爭訟程序確認，無從變更主管機關所為認定。再曾經主管機關通知拆除者，即為主管機關依前揭要點認定應予拆除、並無例外規定適用之「新違建」（或其他依例外規定應即拆除之既存違建），且之所以「被通知拆除」之新違建，更是經舉發而於主管機關立案處理之對象，存有高度被拆除之風險。是系爭永慶房屋所立定型化契約或其他不動產買賣實務，乃以「是否曾被通知拆除」作為買賣風險之評估而定為契約約款。從而，本件被告就「是否曾被通知拆除」之欺罔或反於真實之陳述，與原告決定是否購買系爭房屋而支付價金550萬元間，自有相當因果關係。
㈤被告為促使系爭買賣契約成立取得價金，明知系爭增建曾被
通知拆除而於系爭買賣契約為不實之陳述，致原告就增建被拆除之風險判斷陷於錯誤而交付550萬元購買系爭房地，依社會通念及交易慣例，可認為係欺罔不實，違背善良風俗之方法加損害於原告，原告自得依民法第184條第1項後段而為本件損害賠償請求。又縱認被告主觀認知無須告知或忘卻曾被通知拆除乙事，因被告就交易內容之重大事項輕忽而未妥為查證，率於契約相關文件為反於真實之陳述，則亦顯有違出賣人一方之善良管理人注意義務而有過失，致侵害原告財產權550萬元，原告仍得依民法第184條第1項前段而為本件請求。
五、又按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第
185條第1項前段、第213條第1項、第2項、第203條分別定有明文。被告丙○○、丁○○為夫妻關係，分別為系爭買賣契約之當事人、代理人，參與締約並知悉或應知悉「標的物現況說明書」中「增建部分是否曾被拆除或接獲拆除通知」項目之內容與事實不符，仍與原告訂約並受領原告所交付550萬元，自屬共同不法侵害原告權利。原告於起訴前之94年4月3日已繳清系爭買賣全部價金550萬元亦兩造所不爭執已如前述（見前三、㈡部分）。是原告所受損害係移轉價金550萬元予被告丙○○而喪失該550萬元之所有權，起訴前交付前開款項予被告丙○○即為損害發生之時點。從而，原告本於侵權行為法律關係，訴請被告連帶給付原告550萬元，及自損害發生後之95年8月18日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又原告前揭請求既經准許，其另本於解除契約後法律關係，依民法第259條第1款、第2款規定向就被告丙○○為同一請求，即無審酌必要。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。中華民國95年12月29日
民事第二庭法官王本源以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年1月5日
書記官陳淑女