裁判字號：福建高等法院金門分院101年重上字第9號民事判決
裁判日期：民國103年03月13日
裁判案由：返還土地
福建高等法院金門分院民事判決101年度重上字第9號上訴人 許燕政 訴訟代理人 辛銀珍 律師
王元勳 律師 李怡欣 律師被上訴人社團法人金門縣 許氏 宗親會法定代理人 許秋霖 訴訟代理人 沈炎平 律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國101年8月30日福建金門地方法院101年度訴更字第2號第一審判決提起上訴，本院於103年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人社團法人金門縣許氏宗親會（下稱許氏宗親會）主張：
一、許氏宗親會於民國92年8月10日將所有坐落金門縣○○鎮○○段637、638、639、640、641、642、643等地號土地（重測前地號為：金門縣金城鎮城段3223之59、3223之55、3223之52、3223之58、3223之57、3223之56、3223之54，下稱系爭七筆土地）租予許燕政，並由許燕政提供資金在系爭土地上興建房屋，而簽訂土地租賃契約書（下稱系爭書面租約）。依系爭書面租約第4條約定，租賃期間為6年4個月，即自92年9月1日起至98年12月31日止，許氏宗親會於系爭書面租約屆滿前，已於98年12月29日以存證信函通知許燕政於租期屆滿時應依約遷出。又依系爭書面租約第3條約定，許燕政於系爭七筆土地上所興建如附圖所示編號A部分（面積882.73平方公尺）、編號B部分（面積185.32平方公尺）、編號C部分（面積243.2平方公尺）、編號D部分（面積522.07平方公尺）、編號E部分（面積307.76平方公尺）之建物（下稱系爭建物），其所有權歸由許氏宗親會取得。詎許燕政於系爭書面租約租期屆滿後，拒絕將系爭七筆土地及系爭建物交還予許氏宗親會，爰依民法第455條規定及系爭書面租約第14條「乙方（即許燕政，下同）於終止租約或租期屆滿，除經甲方（即許氏宗親會，下同）同意繼續出租外，應即將租賃土地及其上建築物本誠信原則交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利；如不於期限內交還時乙方願逕受法院強制執行，甲方並得向乙方請求每月按租金二倍之懲罰性違約金至遷讓完成之日止。」約定，請求許燕政遷讓返還系爭七筆土地及系爭建物，並賠償懲罰性違約金，爰求為（原審訴之聲明）：（一）許燕政應將系爭七筆土地返還許氏宗親會。（二）許燕政應將系爭建物騰空遷出返還許氏宗親會。（三）許燕政應自99年1月1日起至遷讓返還前二項土地及建物之日止，按月給付許氏宗親會新臺幣（下同）十二萬元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、兩造於簽訂系爭書面租約後，於94年間僅就該書面租約中之租賃標的物改為「系爭七筆土地」、租金改為「每月六萬元」達成更改之協議，其餘如租期、土地上建物所有權歸屬、租期屆滿之權利義務等，仍然依照系爭書面租約之其他原有約定內容，並非未有更改，更非另行成立新的不定期租約，此觀證人 許庸文 、 許志明 於原審之證詞自明。
三、系爭建物雖由許燕政出資興建，然依照系爭書面租約第3條約定，系爭建物應歸屬許氏宗親會所有。至於許氏宗親會之前法定代理人許庸文於許燕政被訴「違反建築法，在系爭七筆土地上違法興建建物」之刑事案件偵查中，雖曾表示「許燕政之違建行為與許氏宗親會無關」，然其係指違建行為人為許燕政，並非許氏宗親會，並非認為系爭書面租約或系爭書面租約第3條之約定失效，更非認為兩造94年間之協議屬於成立新的不定期限租約。
四、許氏宗親會於系爭七筆土地租約終止日98年12月31日前，已於98年12月29日以存證信函通知許燕政「租期將於98年12月31日屆滿，擬以公開投標方式決定新租金，若許燕政同意新租金得優先續租，若未能同意，即交還租賃物。」，即已明確告知不續租之意，自不發生視為以不定期限繼續租約之情事。
五、許氏宗親會所出具之土地使用同意書只是同意許燕政可短期使用系爭七筆土地中之部分土地，並不能認為許氏宗親會係同意許燕政於系爭七筆土地租期屆滿後繼續使用土地，反之可證明於系爭七筆土地租期屆滿後，兩造已無租賃關係存在，許燕政已無使用土地之權利，方須許氏宗親會開立前揭使用同意書供其短期使用。
六、許氏宗親會公開招標系爭七筆土地，該招標部分，對於投標得標人而言，故屬要約性質。然兩造間僅存有優先承租之關係，許燕政並非投標得標人，而優先承租權屬債權性質，是以許氏宗親會發函詢問許燕政是否行使優先承租權，應僅屬要約引誘之性質，而非要約，許氏宗親會仍有決定是否與許燕政締約之權，並不能認為許燕政表示行使優先承租權，兩造間即成立新租約。
七、況且，行使優先承租權的前提是以相同條件承租，本件公開招標之得標人既已與許氏宗親會合意變更承租範圍，即由招標公告所列包含系爭七筆土地在內之十一筆土地，減為只針對系爭七筆土地，則許燕政自應同意前揭變更後之內容，始能行使優先承租權，而許燕政既然不同意以上開變更後之承租範圍為承租，則其已無行使優先承租權之餘地。
八、綜上，原審判決並無違誤，爰求為（上訴答辯聲明）駁回許燕政之上訴。
貳、上訴人許燕政則以下列事由抗辯：
一、兩造固曾於92年8月間簽訂系爭書面租約，然因許氏宗親會遲未能依系爭書面租約之約定，將全部十一筆租賃土地交付給許燕政使用，兩造方於94年間另為協議，重就其中之系爭七筆土地，達成每月租金六萬元之不定期限租賃，許燕政並即支付六萬元租金迄今，故兩造於94年間之不定期租賃契約已取代系爭書面租約，許氏宗親會以系爭七筆土地租期屆滿為由，請求遷讓返還系爭七筆土地及系爭建物，並給付違約金，自均屬無理由。
二、依系爭書面租約第3條約定，系爭建物應以許氏宗親會為起造人，並由許氏宗親會原始取得所有權，然許燕政於96年間在638地號土地上興建房屋時，因未申請建照，違反建築法規，而遭法院判處罪刑，足見系爭七筆土地上之系爭建物所有權歸屬，並非依據系爭書面租約第3條約定為履行，否則當初遭受刑事訴追之人應非僅許燕政，許氏宗親會之法定代理人亦應同受刑事訴追才對。然當時許氏宗親會之法定代理人即證人許庸文卻於刑事案件偵審中證稱「系爭建物與許氏宗親會無關」，顯然其亦不認為系爭書面租約之約定內容，係屬兩造94年口頭協議後之租約內容。依此，堪認兩造於94年間之協議係屬不定期之新租約。
三、依系爭書面租約第7條之約定，許氏宗親會於租期屆滿後，若有意繼續出租系爭七筆土地時，本應踐行與有優先承租權之許燕政協議另定租金之程序，然其卻係以公開投標之方式決定新租金，顯然許氏宗親會自己亦不遵守系爭書面租約之約定，足堪認定系爭書面租約之約定內容，並非屬兩造94年口頭協議後之租約內容，即兩造於94年間之協議係屬不定期之新租約。
四、許燕政於許氏宗親會主張之租期屆滿日98年12月31日之後，仍繼續就系爭土地為使用收益，而許氏宗親會並未即為反對之表示，且於99年3月16日出具土地使用同意書，同意許燕政繼續使用系爭土地中之639、643、638、642、641等地號土地，是以縱系爭七筆土地租期已屆滿，亦應視為以不定期限繼續租約。
五、系爭七筆土地租期屆滿後，許氏宗親會以公開投標方式出租包括系爭七筆土地在內之十一筆土地，許燕政已依約行使優先承租權，兩造間針對包括系爭七筆土地在內之十一筆土地已成立新租約，許氏宗親會以系爭七筆土地租期屆滿為由，請求遷讓返還系爭七筆土地及系爭建物，並給付違約金，仍均屬無理由。
六、爰求為（原審答辯聲明）駁回許氏宗親會之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
七、依據證人許庸文、許志明之證詞，可知兩造間於94年以口頭協議之方式，重新就系爭七筆土地，達成每月租金六萬元之不定期租賃關係。至於系爭書面租約之效力，證人許庸文、許志明雖均證稱仍適用於94年口頭協議後之系爭七筆土地租約，然渠二人此部分之證詞均屬偏頗不實，不足採信。
八、許氏宗親會98年12月29日所發金門郵局216號存證信函內容，並非表示不同意許燕政於租期屆滿後繼續使用系爭七筆土地，且上開存證信函係在98年12月31日租期屆滿前所發，此一租期屆滿前之通知，並不能認為屬反對許燕政於租期屆滿後繼續使用之意思。此外，許氏宗親會復未再發函表明不再續租予許燕政或要求許燕政遷讓返還租賃物，而任由許燕政繼續占有使用系爭七筆土地及系爭建物，縱許氏宗親已拒收系爭七筆土地之租金，仍應視為兩造於98年12月31日之後，就系爭七筆土地係以不定期限繼續租約。
九、許氏宗親會於99年3月16日出具土地使用同意書，表示同意將系爭七筆地中，除了作為道路用地之637、640地號土地外，其餘五筆土地提供給許燕政設立臨時攤販區。許氏宗親會出具該「土地使用同意書」係在履行兩造間租賃契約中之附隨義務，並未因提供上開土地使用同意書而額外向許燕政收取對價。因此，倘若系爭七筆土地之租期已經屆滿，且許氏宗親會未同意許燕政繼續使用系爭七筆土地，兩造間並無存在不定期限租約，則許氏宗親會大可與實際欲在系爭七筆土地上設立臨時攤位之攤商簽約收租，並個別給予土地使用同意書，又何須出具土地使用同意書予許燕政？甚且未向許燕政另外收取任何費用？凡此，均足證明許氏宗親會在其所稱之租賃期限屆滿後，確實並未即為反對之表示，其確實係同意許燕政繼續就系爭七筆土地為使用收益，則兩造間實已就系爭七筆土地成立不定期租賃。
十、許氏宗親會於99年6月8日寄發存證信函給許燕政，表明系爭書面租約之租賃土地十一筆，已用公開投標方式招租及決定新租金為十二萬一千元，並通知許燕政是否行使優先承租權。該存證信函已表示特定之租賃標的物及租金，已就租賃契約必要之點，向許燕政為要約之意思表示，而許燕政已於99年6月10日以金門郵局81號存證信函表明同意依許氏宗親會所通知之相同條件行使優先承租權，而對於許氏宗親會之要約為承諾，則於該承諾到達許氏宗親會時，兩造意思表示即屬合致，新租約已經成立。至於許氏宗親會事後以公告之土地筆數有誤，而要求許燕政接受系爭七筆土地每月租金十二萬元之條件，乃係蓄意剝奪許燕政承租權益之違反誠信作為，並不影響前揭已成立之新租約效力。因此，許氏宗親會以租約期滿為由，請求返還系爭七筆土地及系爭建物，並給付違約金，均屬無理由。
十一、原審不查，竟為許燕政全部敗訴之判決，爰求為（上訴聲明）廢棄原判決，並駁回許氏宗親會在第一審之訴及假執行之聲請。
參、兩造不爭執事項（見本院重上字卷第172至175頁，為說明之便，字句內容略有修正）：
一、坐落金門縣○○鎮○○段637、638、639、640、641、642、643等地號土地（重測前地號為：金門縣金城鎮城段3223之5
9、3223之55、3223之52、3223之58、3223之57、3223之56、3223之54，即系爭七筆土地），均為許氏宗親會所有，權利範圍為全部，現為許燕政占有使用中。
二、如原判決附圖（即本判決附圖）所示編號A部分（面積882.73平方公尺）、編號B部分（面積185.32平方公尺）、編號C部分（面積243.2平方公尺）、編號D部分（面積522.07平方公尺）、編號E部分（面積307.76平方公尺）之建物（即系爭建物），均為許燕政所出資興建之未辦保存登記建物，現為許燕政占有使用中。
三、兩造曾於92年8月10日間簽立租約，由許氏宗親會將系爭七筆土地及重測前金門縣金城鎮城段3223、3223之51、3223之
53、3223之60等四筆土地出租予許燕政，約定租金每月十萬元，租賃期間為6年4個月（即自92年9月1日起至98年12月31日），其餘租賃契約內容詳見原審訴字卷第12至17頁（即系爭書面租約）。
四、因許氏宗親會無法依約將上開重測前金門縣金城鎮城段3223、3223之51、3223之53、3223之60等四筆土地交予許燕政使用，兩造遂於94年間達成僅就系爭七筆土地為租賃，每月租金為六萬元之協議。
五、許氏宗親會曾於98年12月29日以金門郵局216號存證信函向許燕政表示「租期將於98年12月31日屆滿，擬以公開投標方式決定新租金，若許燕政同意新租金得優先續租，若未能同意，即交還租賃物」（詳細存證信函內容詳見原審訴字卷第18至19頁），許燕政已於99年1月2日收受上開存證信函。
六、許燕政收受上開金門郵局216號存證信函後，即於99年1月5日寄發律師函予許氏宗親會表示「兩造間92年8月10日所簽合約書已不具法律效力，兩造間就系爭七筆土地係屬不定期租約，許氏宗親會應按時向許燕政受領六萬元租金，逾期許燕政將向法院提存租金。」（詳細律師函內容見原審訴字卷第38至39頁），許氏宗親會已於99年1月6日收受上開律師函。
七、許燕政自99年1月起迄今，於每月中旬，向金門地院提存所以許氏宗親會為受取權人、以系爭七筆土地之租金為提存原因事實，每月提存六萬元。
八、許氏宗親會曾於99年3月16日出具「土地使用同意書」，同意提供系爭639、643、638、642、641地號等五筆土地予許燕政設立臨時攤販區。
九、許氏宗親會於99年4月22日、5月25日、5月26日，針對系爭七筆土地及重測前金門縣金城鎮城段3223、3223之51、3223之53、3223之60等四筆土地之出租事宜，登報公開招標，招標底價每月租金十二萬元（公開招標之公告內容如原審訴字卷第60至62頁所示）。
十、許燕政於99年4月23日寄發律師函予許氏宗親會表示「兩造間就系爭七筆土地係屬不定期租約，許氏宗親會之出租公告為違法。」（詳細律師函內容見原審訴字卷第67至68頁），許氏宗親會已於99年4月24日收受上開律師函。
十一、許燕政於99年5月28日寄發律師函予許氏宗親會表示「兩造間就系爭七筆土地係屬不定期租約，許氏宗親會之出租公告為違法。」（詳細律師函內容見原審訴字卷第70至71頁），許氏宗親會已於99年5月29日收受上開律師函。
十二、許氏宗親會曾於99年6月8日以金門郵局79號存證信函向許燕政表示「租期已於98年12月31日屆滿，已用公開投標方式決定新租金為每月十二萬一千元，請許燕政於99年6月10日前函覆是否按前揭租金行使優先承租權，如未能同意或有逾期即失其權利」（詳細存證信函內容詳見原審訴字卷第73頁），許燕政已於99年6月9日收受上開存證信函。
十三、許燕政收受上開金門郵局79號存證信函後，即於99年6月10日寄發金門郵局81號存證信函予許氏宗親會表示「兩造間雖屬不定期租約，惟基於雙方租賃契約第7條之約定，本人有優先承租權，故就許氏宗親會以公開招標方式，決定十一筆土地租金為每月十二萬一千元一事，本人同意行使優先承租權。」（詳細存證信函內容見原審訴字卷第74至75頁），許氏宗親會已於99年6月10日收受上開存證信函。
十四、許燕政於99年7月16日寄發律師函予許氏宗親會催請許氏宗親會依其所行使之優先承租權簽定租約及交付土地（詳細律師函內容見原審訴字卷第76至77頁），許氏宗親會已於99年7月17日收受上開律師函。
十五、許氏宗親會於99年10月14日以金門郵局153號存證信函向許燕政表示「公開招標之土地僅為系爭七筆土地，許燕政前以99年6月10日金門郵局81號存證信函同意行使優先承租權，請許燕政99年10月18日前完成租賃契約之簽訂」（詳細存證信函內容詳見本院上字卷第18至19頁），許燕政已於99年10月15日收受上開存證信函。
十六、許燕政收受上開金門郵局153號存證信函後，即於99年10月18日寄發金門郵局154號存證信函予許氏宗親會表示「許氏宗親會於伊行使優先承租權後，更改為僅出租系爭七筆土地，而非十一筆土地，且未依約交付十一筆土地，已侵害伊權益。」（詳細存證信函內容詳見本院重上字卷第130至131頁），許氏宗親會已收受上開存證信函。
肆、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款、第3項規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院重上字卷第175至176頁，為說明之便，字句內容略有修正）：
許氏宗親會依據民法第455條規定、系爭書面租約第14條約定，訴請：許燕政應將坐落金門縣○○鎮○○段637、638、639、64
0、641、642、643地號土地返還許氏宗親會；許燕政應將如附圖所示編號A部分（面積882.73平方公尺）、編號B部分（面積185.32平方公尺）、編號C部分（面積243.2平方公尺）、編號D部分（面積522.07平方公尺）、編號E部分（面積307.76平方公尺）之建物騰空遷出返還許氏宗親會；許燕政應自99年1月1日起至遷讓返還前二項土地及建物之日止，按月給付許氏宗親會十二萬元，是否有理由：
一、兩造間就系爭七筆土地所成立之租約，係屬適用系爭書面租約約定內容之定期租約？或係不適用系爭書面租約約定內容之不定期租約？
二、兩造間就系爭七筆土地所成立之租約，若屬適用系爭書面租約約定內容之定期租約，則系爭七筆土地租約是否已於98年12月31日租期屆滿？
（一）於系爭七筆土地租約98年12月31日租期屆滿後，是否因許燕政繼續使用收益系爭七筆土地，許氏宗親會未即為反對之表示，而視為以不定期限繼續系爭七筆土地租約？
（二）於系爭七筆土地租約98年12月31日租期屆滿後，是否因許氏宗親會於99年3月16日出具土地使用同意書，同意許燕政使用系爭639、643、638、642、641地號土地，而視為以不定期限繼續系爭七筆土地租約？
（三）於系爭七筆土地租約98年12月31日租期屆滿後，是否因許燕政於99年6月10日寄發存證信函予許氏宗親會表明行使優先承租權，而使兩造就系爭七筆土地成立新租約？
三、若系爭七筆土地租約已於98年12月31日租期屆滿，則許氏宗親會依據民法第455條規定，訴請許燕政應將系爭七筆土地返還許氏宗親會，是否有理由？
四、若系爭七筆土地租約已於98年12月31日租期屆滿，則許氏宗親會依據民法第455條規定，訴請許燕政應將系爭建物騰空遷出返還許氏宗親會，是否有理由？即許氏宗親會是否為系爭建物之所有權人？
五、若系爭七筆土地租約已於98年12月31日租期屆滿，則許氏宗親會依據系爭書面租約第14條約定，訴請許燕政應自99年1月1日起至遷讓返還前二項土地及建物之日止，按月給付許氏宗親會十二萬元之懲罰性違約金，是否有理由？
伍、就上開爭點，本院判斷如下：
一、爭點一「兩造間就系爭七筆土地所成立之租約，係屬適用系爭書面租約約定內容之定期租約？或係不適用系爭書面租約約定內容之不定期租約？」部分：
本件情形，兩造對於「兩造曾於92年8月10日間簽立租約，由許氏宗親會將系爭七筆土地及重測前金門縣金城鎮城段32
23、3223之51、3223之53、3223之60等四筆土地出租予許燕政，約定租金每月十萬元，租賃期間為6年4個月（即自92年9月1日起至98年12月31日）」、「因許氏宗親會無法依約將上開重測前金門縣金城鎮城段3223、3223之51、3223之53、3223之60等四筆土地交予許燕政使用，兩造遂於94年間達成僅就系爭七筆土地為租賃，每月租金為六萬元之協議。」之事實，並不爭執（見不爭執事項三、四），惟就兩造94年間所達成僅就系爭七筆土地為租賃之租約，係屬適用系爭書面租約其他約定內容之定期租約，或係不適用系爭書面租約其他約定內容之不定期租約，兩造有所爭執，經查：
（一）許燕政已自承「92年8月10日 許炳錫 理事長任內為方便管理將本區十一筆土地租給本人，租期92年9月1日至98年12月31日六年四個月。其中尚有原承租人 金源利 及群英鐵工廠還在使用，宗親會總幹事說92年12月31日就會歸還。結果時間到了要不回來，一拖就快兩年，經過多次協調都沒有結論。直到許庸文就任理事長才達成共識，既然土地要不回來，就以中間道路為界，經議價以每月六萬元承租目前本人所使用的七筆土地，本人要求重新簽約，理事長說不用。我說之前我多付的租金如何補償？理事長回答以後再說。」等情在卷（見本院重上字卷第178頁）。
（二）證人許庸文則於原審結證稱「我知道許燕政在92年跟許氏宗親會承租土地的事，因為當時我是當常務理事，我也有在契約上蓋章見證，當時要租給許燕政土地就是契約書上所記載的筆數，但後來土地沒有全部交付給許燕政，因為有部分土地租給別人，無法交付給許燕政。我在94年擔任理事長時，許燕政有跟我反應，要求宗親會必須交付所有土地，後來決定將土地分成兩部分，就是針對許氏宗親會交給許燕政的土地，只收許燕政六萬元租金，至於租期跟著原來簽立的契約，即租期依據舊的合約。」等情在卷（見原審訴更卷第43至47頁）。
（三）另證人許志明於原審亦結證稱「我在89年至98年間擔任許氏宗親會總幹事，我知道許燕政在92年間向許氏宗親會承租土地的事，也有參與契約書的製作，當時是約定租給許燕政十一筆土地，但是後來沒有將全部的土地交付給許燕政，因為當時有部分已經先出租給其他人。後來在94年間才跟許燕政協調，將原契約的土地切割成一半，並更改租金，即由原來的租金十萬元更改為六萬元，更改租金時，並沒有另訂契約。許燕政原本堅持要許氏宗親會把金源利那塊地要回來，但是金源利不同意，所以許氏宗親會跟許燕政雙方協商將承租範圍縮小，租金減少，許燕政原先要求五萬元，但是我們不同意，後來雙方才協商為六萬元。
在做租金協商時，並沒有特別針對租期或其他權利義務作討論，就是依照原合約走，只是把承租範圍縮小，租金減少。」等情在卷（見原審訴更卷第48至52頁）。
（四）而綜核前揭證人許庸文、許志明之證詞內容，及許燕政所自承之內容，堪認兩造於簽訂系爭書面租約後，因許氏宗親會遲遲無法依約交付全部租賃標的物十一筆土地予許燕政（即僅交付系爭七筆土地），兩造方於94年間，針對系爭書面租約中之租賃土地筆數及租金為協商，而達成將租賃土地筆數縮小為已交付之系爭七筆土地，租金亦一併減為每月六萬元之協議，至於系爭書面租約中原有其他約定（如租期等），兩造並未有更改之協議，更無廢棄或終止之合意，則系爭書面租約中，除關於租賃土地筆數及租金數額，已因兩造94年間協議為變更外，其餘約定內容自仍適用於94年協議後之系爭七筆土地租約。而系爭書面租約第4條既已約定租期為92年9月1日起，至98年12月31日止（見原審訴字卷第14頁），則系爭七筆土地之租約自屬定期租約無訛。
（五）至於兩造於94年協議後，針對系爭七筆土地之租賃，是否完全依照系爭書面租約之內容為履行，乃兩造是否誠信履約之問題，自無倒果為因，以兩造於租期內，未完全按照系爭書面租約之約定內容為履行，即推得「兩造於94年間針對系爭七筆土地，達成每月租金六萬元之協議，係屬取代系爭書面租約之不定期限新租約」結論。
（六）因此，許燕政空言否認證人許庸文、許志明之證詞，並辯稱「兩造於94年間針對系爭七筆土地，達成每月租金六萬元之協議，係屬取代系爭書面租約之不定期限新租約。由許燕政在系爭七筆土地上違章興建房屋而遭判刑之情形，及許氏宗親會並非與許燕政協議另定租金，而是以公開投標之方式決定租金之情形，可知許燕政建屋並非依據系爭書面租約第3條約定為履行，許氏宗親會亦未履行系爭書面租約第7條之約定，足徵系爭書面租約之約定內容，並非屬94年協議後之租約內容。」云云，並不足採。
二、爭點二「兩造間就系爭七筆土地所成立之租約，若屬適用系爭書面租約約定內容之定期租約，則系爭七筆土地租約是否已於98年12月31日租期屆滿？」部分：
兩造間就系爭七筆土地所成立之租約，係屬適用系爭書面租約約定內容之定期租約乙情，業經認定在前，則依據系爭書面租約第4條之約定，租期本應於98年12月31日屆滿，經查：
（一）許燕政雖抗辯稱「於系爭七筆土地租約98年12月31日租期屆滿後，因許燕政繼續使用收益系爭七筆土地，許氏宗親會未即為反對之表示，應視為以不定期限繼續系爭七筆土地租約；因許氏宗親會於99年3月16日出具土地使用同意書，同意許燕政使用系爭639、643、638、642、641地號土地，應視為以不定期限繼續系爭七筆土地租約」云云，惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固定有明文，然租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450條第1項所明定，同法第451條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用，此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示，最高法院亦著有42年台上字第410號判例意旨可參。本件情形，許氏宗親會於租期屆滿日98年12月31日之前，即已先於98年12月29日以金門郵局216號存證信函向許燕政表示「台端向本會承租座落於金門縣金城鎮○段地號3223號等十一筆土地，租期將於98年12月31日屆滿。按雙方租賃契約第7條約定：『租期屆滿後甲方若有意繼續出租，乙方有優先承租權，唯租金另議。租金協議不成時，租約即為終止。』，現本會擬以公開投標方式決定新租金，台端如同意前揭新租金則仍得優先續租，若未能同意，即按租賃契約第14條約定：『乙方於終止租約或租期屆滿，除經甲方同意繼續出租外，應即將租賃土地及其上建築物本誠信原則交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。』，台端自應依據是項約定，即時交還租賃物予本會，請查照。」等旨，許燕政已於99年1月2日收受上開存證信函之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項五），並有上開存證信函在卷可稽（見原審訴字卷第18至19頁），揆諸上開存證信函所載內容，許氏宗親會業已明白表達除非兩造成立新租約，否則不同意許燕政於租期屆滿後繼續使用系爭七筆土地之意旨，且事後許氏宗親會確實亦拒收許燕政所交付之每月六萬元租金（見不爭執事項七），則依據前揭最高法院判例意旨，應認為許氏宗親會已於租賃期限屆滿後，即為表示反對許燕政仍為租賃物使用收益之意思，則本件當無適用民法第451條規定，而視為以不定期限繼續系爭七筆土地租約之餘地。至於許氏宗親會雖曾於99年3月16日出具土地使用同意書，同意許燕政使用系爭639、643、638、642、641地號土地，作為設置臨時攤販區之用（見不爭執事項八及原審訴字卷第58頁），然依前所述，許氏宗親會既已於租賃期限屆滿後，即為表示反對許燕政仍為租賃物使用收益之意思，已不生民法第451條規定視為以不定期限繼續系爭七筆土地租約之效力，則縱使許氏宗親會於租期屆滿三個月後，針對系爭七筆土地中之部分土地，同意提供予許燕政作為設置臨時攤販區之用，而讓許燕政短期無償使用（此為許燕政所自承，見本院重上字卷第70頁），核此乃屬亦另一法律關係（如使用借貸等），要與系爭七筆土地之原租約無涉，更無從因許氏宗親會於98年12月31日租期屆滿三個月後，另行出具土地使用同意書之行為，即謂本件有民法第451條視為以不定期限繼續系爭七筆土地租約規定之適用。從而，許燕政前揭所辯，均非可採。
（二）關於許燕政所辯「於系爭七筆土地租約98年12月31日租期屆滿後，因許燕政於99年6月10日寄發存證信函予許氏宗親會表明行使優先承租權，兩造已就系爭七筆土地成立新租約」之部分，查：
1、系爭書面租約第7條已約定「租期屆滿後甲方若有意繼續出租，乙方有優先承租權，唯租金另議。租金協議不成時，租約即為終止。」（見原審訴字卷第14頁），且許氏宗親會於98年12月29日即以金門郵局216號存證信函向許燕政表示「租期將於98年12月31日屆滿，擬以公開投標方式決定新租金，若許燕政同意新租金得優先續租，若未能同意，即交還租賃物」等旨（見不爭執事項五），嗣後許氏宗親會果以公開招標之方式，招租包含系爭七筆土地在內之十一筆土地（見不爭執事項九），顯然許氏宗親會於系爭七筆土地之租期屆滿後，確有繼續出租上開土地之意，則本件即有系爭書面租約第7條優先承租權約定之適用。
2、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第421條第1項、第422條、第153條第1項、第2項定有明文。是以就不動產租賃契約而言，標的物（不動產）及租金，乃租賃契約必要之點，倘當事人已就租賃標的物（不動產）及租金互為同意而意思表示一致，該租賃契約即已成立生效，並不因未定書面契約、或未約定租期，即否定其效力（此觀最高法院92年度台上字第1944號、89年度台上字第676號、86年度台上字第791號、85年度台上字第165號、80年度台上字第217號判決意旨即明）。又依據系爭書面租約第7條之約定意旨，可知兩造之本意應為「於租期屆滿後，若許氏宗親會有意繼續出租系爭七筆土地，許燕政即有優先承租權，且於兩造針對租金達成合意時，新租約即行成立生效。」。
本件情形，許氏宗親會於系爭七筆土地98年12月31日租期屆滿後，有意繼續出租系爭七筆土地，並選擇以公開投標方式來決定新租金，而以此新租金作為與許燕政是否行使優先承租權之租金標準。依此，許氏宗親會先於98年12月29日以金門郵局216號存證信函向許燕政表示「租期將於98年12月31日屆滿，擬以公開投標方式決定新租金，若許燕政同意新租金得優先續租，若未能同意，即交還租賃物」等旨（見不爭執事項五），繼而於99年4月22日、5月25日、5月26日，針對系爭七筆土地及重測前金門縣金城鎮城段3223、3223之51、3223之53、3223之60等四筆土地（共十一筆土地）之出租事宜，登報公開招標，招標底價每月租金十二萬元（見不爭執事項九），嗣於決標後，許氏宗親會即於99年6月8日以金門郵局79號存證信函向許燕政表示「租期已於98年12月31日屆滿，已用公開投標方式決定新租金為每月十二萬一千元，請許燕政於99年6月10日前函覆是否按前揭租金行使優先承租權，如未能同意或有逾期即失其權利」等旨，許燕政於99年6月9日收受上開存證信函（見不爭執事項十二），即於99年6月10日寄發金門郵局81號存證信函予許氏宗親會表示「基於雙方租賃契約第7條之約定，本人有優先承租權，故就許氏宗親會以公開招標方式，決定十一筆土地租金為每月十二萬一千元一事，本人同意行使優先承租權。」等旨，許氏宗親會已於同日收受上開存證信函（見不爭執事項十三）。是依上開事實以觀，於系爭七筆土地租期屆滿後，許氏宗親會既有意繼續出租系爭七筆土地，則許燕政自有優先承租權，而許氏宗親會以公開招標方式招租包含系爭七筆土地在內之十一筆土地後，既以每月租金十二萬一千元決標，同時將上情（即租賃標的物含系爭七筆土地在內之十一筆土地、租金十二萬一千元）通知許燕政，詢問許燕政是否行使優先承租權，而對於許燕政為要約，許燕政既已於要約承諾期限內，回覆願意接受前揭條件，行使優先承租權，而對於許氏宗親會之要約為承諾，顯然兩造已就租賃標的物（即包含系爭七筆土地在內之十一筆土地）及租金（即每月十二萬一千元）達成合意，則依據首揭說明，自應認為兩造已於99年6月10日針對包含系爭七筆土地在內之十一筆土地成立新租約無訛。是以許燕政前揭所辯，於法尚屬有據，自為可採。
3、至於許氏宗親會雖主張「許氏宗親會公開招標系爭七筆土地，該招標部分，對於投標得標人而言，故屬要約性質。然兩造間僅存有優先承租權之關係，許燕政並非投標得標人，而優先承租權屬債權性質，是以許氏宗親會發函詢問許燕政是否行使優先承租權，應僅屬要約引誘之性質，而非要約，許氏宗親會仍有決定是否與許燕政締約之權，並不能認為許燕政表示行使優先承租權，兩造間即成立新租約。」云云，然查：
（1）按契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限；貨物標定賣價陳列者，視為要約，但價目表之寄送，不視為要約，民法第154條第1項、第2項亦有明定。又「要約」，係以訂立契約為目的之須受領的意思表示，其內容需確定或可得確定，得因相對人的承諾而使契約成立，因此要約內容必須包括契約必要之點，且要約通常係向特定人為之。而「要約引誘」，係以訂立契約為目的，引誘他人向自己為要約，要約引誘本身並不發生法律上的效果。「要約」、「要約引誘」的差異，在理論上雖甚清楚，但實際上頗難分辨，表意人於表意時若已明白表示其為要約或要約引誘，自應依表意人之表示為斷。表意人於表意時，若未為表示，若屬民法第154條第2項規定之情形，則適用該規定以為判斷。表意人於表意時，若未為表示，且不屬民法第154條第2項所規定之情形時，則應參酌表示內容是否具體詳盡、是否注重相對人的性質、要約是否向一人或多數人為之、當事人間的磋商過程、交易慣例等情形，來做判斷（參見 王澤鑑 教授所著「債法原理第一冊」，西元2001年3月增訂版第173至175頁、孫森焱教授所著「民法債編總論上冊」，民國90年9月修訂版第51頁）。
（2）本件情形，許氏宗親會先於98年12月29日以金門郵局216號存證信函向許燕政表示「台端向本會承租座落於金門縣金城鎮○段地號3223號等十一筆土地，租期將於98年12月31日屆滿。按雙方租賃契約第7條約定：『租期屆滿後甲方若有意繼續出租，乙方有優先承租權，唯租金另議。租金協議不成時，租約即為終止。』，現本會擬以公開投標方式決定新租金，台端如同意前揭新租金則仍得優先續租，若未能同意，即按租賃契約第14條約定：『乙方於終止租約或租期屆滿，除經甲方同意繼續出租外，應即將租賃土地及其上建築物本誠信原則交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。』，台端自應依據是項約定，即時交還租賃物予本會，請查照。」等旨。之後許氏宗親會即於99年4月22日、5月25日、5月26日，針對系爭七筆土地及重測前金門縣金城鎮城段3223、3223之51、3223之53、3223之60等四筆土地之出租事宜，登報公開招標，並於公告內載明「一、標的座落及面積：金門縣金城鎮○段地號0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000（請注意本地號約有120平方公尺之部分面積不在出租範圍內）、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000等十一筆土地（金門縣體育館正對面）。二、出租期限：4年。……六、底價：每月新台幣十二萬元。……
十、其他應注意事項：另請詳閱社團法人金門縣許氏宗親會不動產出租招標須知，如附件。」，而社團法人金門縣許氏宗親會不動產出租招標須知第一點載明「招標文件包括標單、契約書草稿及其他經本會要求應備之文件」、第五點則載明「第三人之優先承租權：最近一次承租本標的之前手承租人得於開標後七日內以書面向本會主張以得標價優先承租本標的物，並應受本須知拘束；若該前手承租人主張本項優先承租權時，得標者應視為未得標且不得對本會主張任何權利。」、第八點載明：「本標的之租金將隨同前一年度消費者物價調整指數逐年調升，押租金亦隨之調升，其他重要約定請詳閱契約書草稿。」，此有社團法人金門縣許氏宗親會不動產出租公開招標公告及其附件社團法人金門縣許氏宗親會不動產出租招標須知、標單、租賃契約書（草稿）在卷可稽（見原審訴字卷第59至66頁及不爭執事項九）。嗣經公開招標並決標後，許氏宗親會即於99年6月8日以金門郵局79號存證信函向許燕政表示「台端前向本會承租座落於金門縣金城鎮○段地號3223號等土地，惟租期已於98年12月31日屆滿。按雙方租賃契約第7條約定：『租期屆滿後甲方若有意繼續出租，乙方有優先承租權，唯租金另議。』，查現本會已以公開投標方式決定新租金為每月十二萬一千元整，特函請台端於99年6月10日前函覆本會是否按前揭租金行使優先承租權，如未能同意或有逾期即失其權利。」等旨（見不爭執事項十二及原審訴字卷第73頁），許燕政收受上開金門郵局79號存證信函後，即於99年6月10日寄發金門郵局81號存證信函予許氏宗親會表示「基於雙方租賃契約第7條之約定，本人有優先承租權，故就許氏宗親會以公開招標方式決定如招標公告所示金門縣體育館正對面共十一筆土地租金為每月十二萬一千元整乙事，本人同意行使優先承租權，故函請許氏宗親會於99年6月20日前將上開十一筆土地完全淨空交付本人，致本人得完全占有、使用、收益上開十一彼土地之狀態。」等旨，許氏宗親會已於99年6月10日收受上開存證信函（見不爭執事項十三及原審訴字卷第74至75頁）。
（3）是以依照上開（2）所列事實觀之，許氏宗親會於99年6月8日所發金門郵局79號存證信函內，雖未明白表示此函內容屬要約性質，且本件亦不屬民法第154條第2項所規定情形，然審酌「許氏宗親會已先於98年12月29日以金門郵局216號存證信函向許燕政表示『針對包含系爭七筆土地在內之十一筆土地，於租期屆滿後，將以公開投標方式決定新租金，如許燕政同意前揭新租金則可優先續租』，繼而於招租公告及其附件之不動產出租招標須知、契約書草稿內，詳列租賃標的物及相關之租賃條件，繼而於決標後，將決標結果以99年6月8日金門郵局79號存證信函通知許燕政，並表明『針對包含系爭七筆土地在內之十一筆土地，已用公開投標方式決定新租金為每月十二萬一千元，請許燕政於99年6月10日前函覆是否按前揭租金行使優先承租權。』」等情，堪認許氏宗親會99年6月8日金門郵局79號存證信函內容，已針對租賃契約必要之點，即租賃標的物及租金為具體詳盡之表達，並針對特定人許燕政要求其表明是否行使優先承租權，且許氏宗親會於該存證信函內亦未預先聲明不受許燕政行使優先承租權之限制，甚且依照其所定不動產出租招標須知第五點「第三人之優先承租權：最近一次承租本標的之前手承租人得於開標後七日內以書面向本會主張以得標價優先承租本標的物，並應受本須知拘束；若該前手承租人主張本項優先承租權時，得標者應視為未得標且不得對本會主張任何權利。」之內容，可知許氏宗親會亦認為當許燕政行使優先承租權後，其已受許燕政行使優先承租權之限制，故於公開招租時特別事先約定「若許燕政行使優先承租權，則因其招標（要約）而與得標人（承諾）間所成立之租約即失其效力」之旨。是以，綜核上情以觀，自應認為許氏宗親會於99年6月8日對許燕政所發金門郵局79號存證信函內容，確屬要約之意思表示無訛，並非屬無法律上效果之「要約引誘」。
（4）針對許氏宗親會99年6月8日金門郵局79號存證信函之要約，許燕政既已於99年6月10日以金門郵局81號存證信函對於許氏宗親會為承諾之意思表示，而使兩造就租賃標的物（即包含系爭七筆土地在內之十一筆土地）及租金（即每月十二萬一千元）達成合意，則兩造已於99年6月10日針對包含系爭七筆土地在內之十一筆土地成立新租約甚明。從而，許氏宗親會主張「其發函詢問許燕政是否行使優先承租權，僅屬要約引誘之性質，而非要約，不能認為許燕政表示行使優先承租權，兩造間即成立新租約。」云云，尚非可採。反之，許燕政前揭所辯，即屬有據。
4、許氏宗親會雖另主張「行使優先承租權的前提是以相同條件承租，本件公開招標之得標人既已與許氏宗親會合意變更承租範圍，即由招標公告所列包含系爭七筆土地在內之十一筆土地，減為只針對系爭七筆土地，則許燕政自應同意前揭變更後之內容，始能行使優先承租權，而許燕政既然不同意以上開變更後之承租範圍為承租，則其已無行使優先承租權之餘地。」云云，然查：兩造已於99年6月10日已針對包含系爭七筆土地在內之十一筆土地成立新租約之事實業經認定在前。雖然許氏宗親會事後於99年10月14日以金門郵局153號存證信函向許燕政表示「先前之招標公告因地號誤載，經得標人 吳媽泉 同意更正為系爭七筆土地，許燕政前以99年6月10日金門郵局81號存證信函同意行使優先承租權，請許燕政99年10月18日前完成租賃契約之簽訂，如有逾期，本會將另租他人」等旨（見不爭執事項十五及本院上字卷第18至19頁），惟許燕政已於99年10月18日以金門郵局154號存證信函表達不同意將租賃標的由十一筆土地變更減少為系爭七筆土地（見不爭執事項十六及本院重上卷第130至131頁），且兩造於99年6月10日針對包含系爭七筆土地在內之十一筆土地成立新租約後，許氏宗親會即受此租約之限制，並無事後片面變更減少租賃標的物之權利（參見最高法院88年度台上字第3083號判決意旨），更不因其事後所發99年10月14日金門郵局153號存證信函，即推翻許燕政前已行使優先承租權而於99年6月10日成立新租約之效力。是以許氏宗親會前揭主張，依然不足採。
三、爭點三「若系爭七筆土地租約已於98年12月31日租期屆滿，則許氏宗親會依據民法第455條規定，訴請許燕政應將系爭七筆土地返還許氏宗親會，是否有理由？」、爭點四「若系爭七筆土地租約已於98年12月31日租期屆滿，則許氏宗親會依據民法第455條規定，訴請許燕政應將系爭建物騰空遷出返還許氏宗親會，是否有理由？」、爭點五「若系爭七筆土地租約已於98年12月31日租期屆滿，則許氏宗親會依據系爭書面租約第14條約定，訴請許燕政按月給付許氏宗親會12萬元之懲罰性違約金，是否有理由？」之部分：
系爭七筆土地租約於98年12月31日屆滿後，許氏宗親會決定繼續出租，且以公開招租之方式決定租金後，兩造已針對包括系爭七筆土地在內十一筆土地，在99年6月10日成立新租約，許燕政已繼續承租系爭七筆土地之事實，業經認定在前。至於兩造於99年6月10日新租約成立後，雖均有未依約履行之情事（即許氏宗親會未交付十一筆土地予許燕政、許燕政未交付足額之十二萬一千元月租金予許氏宗親會），然於兩造合法撤銷、解除、終止或變更新租約內容前，該等未履約情事自不影響新租約之效力。另許氏宗親會亦未能舉證證明於99年6月10日新租約成立後，新租約已有合法撤銷、解除、終止或租期已經屆滿等情存在之事實。依此，自應認為兩造針對包括系爭七筆土地在內十一筆土地所成立之99年6月10日新租約依然生效中，許燕政仍合法繼續承租系爭七筆土地中，則許氏宗親會以系爭七筆土地之租約已在98年12月31日終止為由，而依據民法第455條「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」規定及系爭書面租約第14條「乙方於終止租約或租期屆滿，除經甲方同意繼續出租外，應即將租賃土地及其上建築物本誠信原則交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利；如不於期限內交還時乙方願逕受法院強制執行，甲方並得向乙方請求每月按租金二倍之懲罰性違約金至遷讓完成之日止。」之約定（見原審訴字卷第15頁），訴請許燕政返還系爭七筆土地及將如附圖所示之系爭建物騰空遷出返還許氏宗親會，並自99年1月1日起至遷讓返還前開土地及建物之日止，按月給付許氏宗親會十二萬元之懲罰性違約金，即均屬無理由。
陸、綜上所述，許氏宗親會依據民法第455條規定及系爭書面租約第14條約定，訴請許燕政返還系爭七筆土地、將如附圖所示之系爭建物騰空遷出返還許氏宗親會、自99年1月1日起至遷讓返還前開土地及建物之日止，按月給付許氏宗親會十二萬元，均為無理由，無從准許。原審不查，遽為許燕政全部敗訴之不利判決，許燕政上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判為有理由。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國103年3月13日
民事庭審判長法官吳昭瑩
法官黃光進法官劉家祥以上為正本，係照原本作成，證明與原本無異。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月13日
書記官劉芷含附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。