臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 102年度南小字第680號
原 告 蘇其全
被 告 興展不動產有限公司
法定代理人 曾文煌
訴訟代理人 許慶年
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國102年7月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣兩造曾於民國102年3月6日簽立不動產買賣意願書（下稱
系爭意願書），約定原告委託被告居間仲介，擬向訴外人即
門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○巷○○號3樓之1房屋（下
稱系爭房屋）之所有權人 朱昭璧 購買系爭房屋，原告並已交
付新臺幣（下同）10,000元之斡旋金與被告，由被告代理訴
外人朱昭璧收受。嗣被告於102年3月7日以電話通知原告系
爭房屋之買賣已成交，並約定於102年3月11日由原告與訴外
人朱昭璧簽立買賣契約書，但該日卻未見訴外人朱昭璧前來
簽約，其後受訴外人朱昭璧委託之 陳明煌 等人雖稱訴外人朱
昭璧必會於102年3月31日前來簽約，然卻再次爽約，迄今原
告均未能就系爭房屋與訴外人朱昭璧簽立買賣契約。
㈡依系爭意願書第3條約定：自簽立系爭意願書至102年3月20
日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方（即訴外人朱昭璧
，下同）接受買方（即原告，下同）之承買價款及系爭意願
書之條款，買方同意買賣契約已成立生效，若賣方同意授權
受託人（即被告，下同）代為收受買方支付之定金時，受託
人得全權代理買方將斡旋金視同定金交付與賣方，此據即自
動視為定金收據；另依系爭意願書第4條約定：斡旋金轉為
定金後，若因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，
定金由賣方沒收；若因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣
契約時，賣方應加倍返還已收之全部定金。
㈢被告係稱其有訴外人朱昭璧之授權，並有代理訴外人朱昭璧
收受斡旋金之權，原告始會與被告簽定系爭意願書，並交付
10,000元之斡旋金，惟被告稱系爭房屋之買賣已成交後，原
告等待迄今，均未能與訴外人朱昭璧簽立買賣契約；且原告
於102年4月19日寄發存證信函給訴外人朱昭璧後，訴外人朱
昭璧卻稱未委託被告銷售系爭房屋，令原告詫異不已。是若
被告未得訴外人朱昭璧授權即居間仲介系爭房屋之買賣，顯
已嚴重違反居間及委任等義務，致原告權益受損，原告自得
依系爭意願書、民法第544條、第567條、第571條及第227條
之1等規定，請求被告加倍返還原告定金20,000元。
㈣另原告原本向他人承租房屋居住，每月租金5,000元，原告
因買受系爭房屋，原可僅承租至102年3月底，卻因被告一再
拖延，原告無法與訴外人朱昭璧簽立不動產買賣契約，而須
再承租房屋居住，須給付租金而受有損害；被告復一直表示
係訴外人朱昭璧不願簽約，不承認自己有任何錯誤，爰再向
被告請求自102年4月起3個月之租金損害15,000元，及請求
被告賠償原告所受精神上之損害65,000元。
㈤依上計算，原告共請求被告賠償100,000元。並聲明：被告
應給付原告100,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠本件係訴外人陳明煌出具訴外人朱昭璧之委託書，由訴外人
陳明煌代為委託被告銷售系爭房屋，訴外人陳明煌並曾向被
告表示訴外人朱昭璧同意原告之出價，但因訴外人朱昭璧嗣
後不願與原告簽立買賣契約，原告交付之斡旋金亦未經訴外
人朱昭璧簽收同意，依約尚不能視為定金。然被告在此過程
中曾多次邀約訴外人陳明煌說明，並代原告寄發存證信函予
訴外人朱昭璧，全程主動協助溝通協調，原告實不應以被告
為求償之對象。
㈡原告並未與訴外人朱昭璧簽立買賣契約，且原告另行租屋之
事實早已成立，屬原告自身生活上必需之行為，自無由請求
被告賠償；另慰撫金即精神上損害賠償之請求法有明文，原
告不因買賣房屋之爭執或損失得請求精神上損害之賠償，被
告實無法理解原告此部分之請求。
㈢因原告未能就系爭房屋與訴外人朱昭璧簽立買賣契約，被告
願協助另尋其他房屋供原告參考，亦願將原告交付之斡旋金
10,000元返還原告，但此與原告本件之請求均屬無關。
㈣並聲明：⒈請求駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠兩造曾於102年3月6日簽立系爭意願書，約定原告委託被告
居間仲介，由原告出價1,600,000元向訴外人朱昭璧購買系
爭房屋，並由原告先交付10,000元之斡旋金與被告，而於系
爭意願書第3條約定：自簽立系爭意願書至102年3月20日止
為斡旋有效期間，於此期間內若賣方即訴外人朱昭璧接受買
方即原告之承買價款及系爭意願書之條款，原告同意買賣契
約即已成立生效，若訴外人朱昭璧同意授權受託人即被告可
代為收受原告支付之定金時，被告得全權代理原告將斡旋金
視同定金交與訴外人朱昭璧，此據即自動視為定金收據，原
告與訴外人朱昭璧並應於轉定之日起5日內簽訂不動產買賣
契約書；若原告之承買價款及系爭意願書之條款於斡旋有效
期間內不為訴外人朱昭璧所接受，或期滿後不同意繼續斡旋
，則系爭意願書自動失效，原告所交付之斡旋金於失效後3
日內立即由被告無息退還原告。另兩造於系爭意願書第4條
約定：斡旋金轉為定金後，因可歸責於原告之事由致無法簽
訂買賣契約時，定金由訴外人朱昭璧沒收，若因可歸責於訴
外人朱昭璧之事由致無法簽訂買賣契約時，訴外人朱昭璧應
加倍返還已收之全部定金等事實，業有兩造各自提出之系爭
意願書影本為證（本院102年度 司南 小調字第330號卷第6頁
正反面，本院卷第14頁正反面），核屬相符，上開事實自堪
認定。
㈡關於原告請求被告加倍返還定金部分：
⒈依系爭意願書第3條、第4條之約定，原告交付與被告之斡旋
金，係於賣方即訴外人朱昭璧同意原告之承買價款及系爭意
願書之條款，並同意授權被告代為收受原告支付之定金時，
始得由被告代理原告將斡旋金視同定金交付與訴外人朱昭璧
，將斡旋金轉為定金，且須因可歸責於訴外人朱昭璧之事由
致無法簽立買賣契約時，始須由訴外人朱昭璧加倍返還定金
與原告；而兩造間因無買賣契約關係，自無收受定金或返還
定金之問題，被告依約亦不負有任何加倍返還定金之義務，
僅於斡旋期滿買賣契約未能成立，而系爭意願書失效時，被
告須將斡旋金返還原告而已。則本件原告既主張因被告違反
義務，依系爭意願書第3條、第4條之約定，請求被告加倍返
還定金，而非主張系爭意願書失效請求被告返還斡旋金，自
與系爭意願書之約定不符，原告此部分請求難認有理由。
⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民
事訴訟法第277條定有明文；是債權人請求債務人負債務不
履行之損害賠償責任者，應由債權人就債之關係存在，及債
權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給
付）而受有「損害」之要件事實，先負證明之責。本件被告
依系爭意願書之約定，固負有為原告居間仲介以買受系爭房
屋之義務，然原告主張伊因被告違反義務受有損害，得請求
被告賠償2倍之定金等情，既為被告所否認，自應先由原告
就伊因被告債務不履行而受有2倍定金損害之事實，負證明
之責。查被告雖依系爭意願書約定收受原告交付之10,000元
斡旋金，但如系爭意願書失效而買賣契約未能成立，被告原
負有返還斡旋金與原告之義務；又如買賣契約成立而斡旋金
轉為定金，復因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時
，則係由賣方負加倍返還定金之責等情，業如前述，亦即無
論買賣契約成立與否，原告交付被告之斡旋金均各有可資依
循之處理方式，是縱被告違反義務，致原告未能與訴外人朱
昭璧簽訂系爭房屋之買賣契約，亦無從認原告即受有2倍定
金之損害。且原告就此等損害又未能舉出任何證據以資證明
，伊據此請求被告賠償，亦屬無由。
⒊原告雖又主張被告未獲訴外人朱昭璧之授權，即居間仲介系
爭房屋之買賣，致原告權益受損，應負賠償責任云云；然被
告辯稱其係因訴外人陳明煌表示受訴外人朱昭璧委託，與訴
外人陳明煌就系爭房屋簽立委託銷售契約乙情，業據被告提
出委託書、專任委託銷售契約書、標的物現況說明書為憑（
本院卷第20至23頁），且訴外人陳明煌於上開專任委託銷售
契約書、標的物現況說明書亦均表明代理之意旨，被告上開
所辯即非全然無憑。再參酌買賣契約之成立與否，原繫於買
賣雙方之意願，居間仲介者縱有媒介或介紹締約機會之義務
，亦無權決定契約之締結與否，買賣契約亦不因有居間仲介
之人即必然成立，故即令被告確疏於審查訴外人陳明煌有無
代理權，致訴外人朱昭璧因未委託被告銷售而拒絕與原告簽
立買賣契約，亦與訴外人朱昭璧直接委託被告銷售而拒絕與
原告締約之情形，尚無不同，無從逕認原告因此受有何種損
害，應認原告依債務不履行之法律關係請求被告賠償2倍定
金，尚屬無據。
⒋至被告雖表明因原告與訴外人朱昭璧間之買賣契約未能簽立
，訴外人朱昭璧亦未收受10,000元斡旋金作為定金，願將其
所收受之上開斡旋金返還原告等語，然原告提起本件訴訟請
求被告加倍返還定金20,000元之部分，係以系爭意願書約定
之定金加倍返還請求權、債務不履行損害賠償請求權為訴訟
標的，並非以系爭意願書失效為由請求被告返還上開斡旋金
；且被告亦已表明其雖願返還上開斡旋金，但與原告本件請
求無關等語，則被告所稱欲返還原告之款項及返還之原因，
顯與原告本件請求有異，尚不能以此逕認原告之請求在10,0
00元之範圍內為有理由，附此敘明。
㈢第查買賣契約之內容應由買受人與出賣人共同議定，有關標
的物之交付時間、方式亦屬買賣雙方合意約定之事項，故縱
訴外人朱昭璧願將系爭房屋出售與原告，有關交屋時間等事
項亦仍待訴外人朱昭璧與原告另行約定，無從逕予認定原告
何時可遷入系爭房屋居住，是原告主張若訴外人朱昭璧確同
意出售系爭房屋，並與原告簽立買賣契約，原告自102年4月
起即無須租屋居住，故伊自102年4月起3個月之房屋租金共
15,000元之損失，應由被告賠償云云，自嫌無據。況原告租
屋居住付出之租金，乃伊個人生活上必需之支出，尚難認係
損害之一種，更不能認與被告依系爭意願書所負之義務有何
關聯，原告請求被告賠償此部分之租金支出，亦無從允准。
㈣另原告固又主張被告迄今一直表示係訴外人朱昭璧不願簽約
，不承認自己之錯誤，請求被告給付精神上之損害賠償65,0
00元云云。惟按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、
信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者
，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；債
務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用民法
第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民
法第195條第1項前段、第227條之1雖分別有明文規定，然上
開規定並未賦予被害人於財產權或人格權以外之權利遭侵害
時，亦得請求加害人賠償非財產上之損害之權能，是如僅有
財產權遭侵害，尚無從認被害人有請求加害人給付精神慰撫
金之權利。本件原告僅主張被告不承認錯誤而請求被告給付
精神上損害賠償（參本院卷第17頁反面），未曾主張及證明
伊有何人格權遭受侵害之事實，原與上開規定均屬不符；且
縱原告於買賣契約簽訂過程中須付出心力、勞費，亦屬市場
經濟體制下自由交易必經之情形，無從逕認原告有其他人格
法益遭受侵害之情事，原告自無由向被告請求支付精神慰撫
金。
四、綜上所述，本件原告依系爭意願書之約定，及契約債務不履
行之法律關係，請求被告加倍返還定金，並請求被告賠償原
告支出租金之損害及給付原告精神上之損害賠償云云，均無
理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經
本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不贅論，併此敘
明。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；小額訴訟，法院為訴
訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第
436條之19第1項分別定有明文。本件原告之訴為無理由，第
一審訴訟費用即裁判費1,000元應由原告負擔，爰判決如主
文第2項所示。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23
、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文
。
中華民國102年8月13日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官蔡盈貞
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明㈠原判決所違背之法令及其具體
內容；㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月13日
書記官黃瓊蘭