裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第4002號民事判決
裁判日期：民國106年11月21日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第4002號原告 周德裕 訴訟代理人 詹智鈞
陳珮瑄 律師（已解除委任） 楊修偉 律師（已解除委任）被告 楊惠瑛 訴訟代理人 崔駿武 律師
楊承叡 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國106年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上如附圖所示編號A、B、C、D部分，面積分別為3.24平方公尺、4.89平方公尺、0.77平方公尺、0.77平方公尺之增建物拆除騰空，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、兩造均為座落於臺北市○○區○○段○○段○000地號土地（下稱系爭土地）上之振聲華廈住戶，被告為臺北市○○區○○段○○段○0000○號（即門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷0號4樓，下稱系爭建物）所有人，其未經主管機關、原告及其他土地共有人同意，將系爭建物前面窗戶外推，及將系爭建物後方陽台更是打掉原有外牆並擴張外推供以被告私自堆放雜物使用，後方窗戶亦有外推違建，被告上開增建物，均屬未保存登記之違章建物，無權占用全體共有人之系爭土地上空，此外，被告所有系爭建物前後陽台及窗戶違法增建物，均已超出使用面積，亦均已妨害系爭土地全體共有人就系爭土地上空行使所有權，並導致振聲華廈後方防火巷之防火空間變狹小，於火災時容易因煙自效應導致火勢更為猛烈，導致系爭建物防火、逃生功能降低，影響公共安全，損及系爭土地全體共有人權益，按區分所有權人對專有部分之利用，不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有人共同利益行為，公寓大廈管理條例第5條定有明文規定，妨害建築之正常使用係指未依建築物設計之原意及一般社會經驗之使用方式(最高行政法院90年判字第2084號），故被告系爭增建物自有拆除必要並返還該部分土地予以原告及其他共有人。爰依民法第773條、第767條第1項前段、中段及民法第821條規定，請求被告排除侵害及返還系爭土地之所有權予原告及全體共有人。
㈡、並就被告答辯補充陳述：振聲華廈住戶雖在建物外牆裝設窗戶長達15年以上，但彼此間從未就加裝窗戶成立默示分管協議；又，訴外人 吳萬來 於另案即102年重訴字第1022號主張被告應拆除建物外牆外之增建物，被告從未抗辯有默示分管契約存在，直至本件訴訟，被告才杜撰住戶間對本件應拆除之範圍有默示分管協議存在，故被告主張有默示分管契約，不足採信。又振聲華廈大樓前任管理委員請辭後，訴外人 陳儀珊 、 陳儀瑄 在未經全體區分所有權人推舉之情形下，即張貼公告，宣布由渠等二人擔任召集人召開區分所有權人會議。易言之，訴外人陳儀珊、陳儀瑄並非經由推舉而擔任召集人，故渠等召集之第1次會議，應屬無召集權人召集之區分所有權人會議，所為選任被告擔任主任委員之決議，當然無效。被告既非振聲華廈合法之主任委員，自不得擔任區分所有權人會議之召集人。被告擔任召集人召開之第2次會議，應屬無召集權人所召集而召開，且出席系爭分管協議之區分所有權人之區分所有權比例未達到公寓大廈管理條例及規約之門檻，所為決議即擬訂之分管協議書，當然無效。
㈢、並聲明：被告 揚惠瑛 座落於臺北市○○區○○段○○段○0000○號上之建物（即門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷0號4樓），該建物大樓前後外牆面均有如附圖所示違法增建物，應予拆除，並騰空返還予以原告及該地號土地全體共有人。
二、被告則以：
㈠、被告於84年12月13日購買系爭建物，並於85年1月3日登記所有權在案，為系爭土地之共有人之一。而系爭建物後方陽台所裝設之窗戶，係被告向前手購買系爭建物時即已存在，迄今已逾20年，被告購買並入住系爭建物後，並無另將後陽台私自打掉外牆並擴張外推以及裝設後陽台窗戶之情形。原告及振聲華廈住戶居住於此分別至少長達15年至30餘年，對於系爭建物之前手居住於系爭建物以及被告85年起居住於系爭建物，後陽台有加裝窗戶迄今已逾20年一事，從振聲華廈建物外觀以觀，並非難以觀察，自無全然不知之可能，然原告及其他振聲華廈住戶歷時逾20年來，對於系爭建物後陽台有加裝窗戶，窗戶超出建物外牆邊緣所投影於系爭土地上空範圍空間分別為被告之前手、被告所占有使用，多年來未予干涉，相安無事，均未明示表示反對意見，且振聲華廈眾住戶包含原告在內亦均有於後陽台裝設窗戶而超出於建物外牆邊緣之情形等情以觀，振聲華廈住戶對於本身以及其他住戶振聲華廈住戶包含被告前手、被告在內，有關後陽台裝設窗戶超出建物外牆邊緣以外投影於系爭土地上方空間有專有使用權一事，亦即包含系爭建物後陽台加裝窗戶超出建物外牆邊緣以外投影於系爭土地上方空間有專有使用權一事，均未為反對之意思表示，足可認定振華廈住戶相互間已存有默示分管契約，承認自己以及其他住戶後陽台裝設窗戶超出建物外牆邊緣以外投影於系爭土地上方之空間有專有使用權，從而當然也包含被告前手、被告就系爭建物後陽台加裝窗戶超出建物外牆邊緣以外投影於系爭土地上方之空間有專有使用權，至為灼然。兩造所屬振聲華廈為杜爭議於105年10月24日經區分所有權人會議決議通過約定分管協議，而分管協議書第二點，在振聲華廈2樓至7樓部分，社區2樓至7樓四周自陽台外緣或建物外緣外推80公分之範圍所對應投影於法定空地範圍內之空間，約定分別由各該區分所有權人就該空地間有專用權，原告訴請被告應拆除之範圍，屬於105年10月24日振聲華廈區分所有權人會議通過之分管協議書所約定被告具有分管、單獨使用之權利範圍，原告請求自屬無據。另有關原告主張被告應拆除系爭建物之後陽台增建部分，原告另已持鈞院102年度重訴字第1022號確定判決（反訴部分）為執行名義，對被告聲請強制執行，現正由鈞院民事執行處承辦中（案號：106年度司執字第602號），故有關本件原告主張被告應拆除系爭建物之後陽台增建之請求，並無權利保護之必要等語置辯。
㈡、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告為臺北市○○區○○段○○段○0000○號建物所有權人，及其座落於台北市○○區○○段○○段○000地號（權利範圍：1,000分之23）土地之共有人。
㈡、被告所有之系爭建物有如附圖所示前方窗戶及後方陽台外推部分之增建物。
㈢、被告於84年12月13日購買系爭建物，於85年1月3日為所有權移轉登記。
四、得心證之理由：原告主張被告在其區分所有之系爭建物增建有如附圖所示部分，無權占有系爭土地，被告則以振聲華廈已召開區分所有權人大會，會中決議各區分所有人分管各自增建部分，縱認無分管協議，惟各區分所有權人間多年來早已形成默視分管協議，原告自不得訴請被告拆屋還地。茲就兩造爭點分述如下：
㈠、振聲華廈住戶就被告增建部分是否成立默示分管契約？按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。又，被告抗辯伊自85年購買系爭建物，前後陽台有加裝窗戶迄今逾20年，長期以來振聲華廈座落之系爭土地共有人間均相安無事，未明示反對意見，實際上業經劃定使用範圍，並有各自占有管領之部分，已有默視分管協議存在。故本件審酌時仍應援引98年1月23日修法前之條文，而依98年1月23日修正前民法第820條第1項明定「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」。所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，共有人就共有物分管之特定部分有依分管契約使用收益及管理之權。是共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，協議成立時間於98年1月23日民法第820條第1項修正前者，依該條項規定，應得共有人全體同意達成協議方得訂定之。又共有物分管之約定，雖不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用，收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，固非不得認有默示之分管契約存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。又單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院83年度台上字第237號判決意旨參照）。且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦有明定，應先敘明。被告雖聲請傳喚甲○○到庭證述，惟證人甲○○之證言僅足以證明振聲華廈住戶對於增設鐵窗違建長期單純沈默，尚無法證明全體住戶有何舉動或其他情事，得以間接推知同意被告或其他住戶使用增建部分。況果全體住戶有默示分管協議，何以仍於102年間相互提起拆屋還地回復原狀之訴？此業據本院依職權調閱102年度重訴字第1022號案卷及判決核閱無訛。
再徵之一般所有權人未向無權占有人行使權利，並非當然即認無權占有人係有權占有，蓋所有權人未行使權利之原因不一而足，不能僅因所有權人隱忍未發，即可推論係有默示之同意使用或分管契約存在。遑論被告亦未舉證證明原告有何舉動或其他情事，足以間接推知原告有同意被告占用系爭土地，是被告此節抗辯不足採信為真。
㈡、振聲華廈住戶於105年10月24日召開區分所有權人會議做成之分管協議，是否有效？
1.按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。公寓大廈管理條例第25條第3項定有明文。又「區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」「本條例第25條第3項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告10日後生效。」公寓大廈管理條例第30條、公寓大廈管理條例施行細則第7條亦定有明文。次按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。....區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力，最高法案院92年度台上字第2517號判決意旨足資參照。
2.振聲華廈管委會主任委員 陳品穎 於105年10月5日辭任、財務委員 高菁蔓 於105年10月4日辭任、監察委員 王玲惠 則於105年10月24日辭任，振聲華廈自斯時起始無管理負責人、主任委員、管理委員。訴外人陳儀珊、陳儀瑄為振聲華廈區分所有權人，渠等區分所有權比例各為69/2000，此有土地登記第一類謄本為憑（見本院卷第135頁）。陳儀珊、陳儀瑄經區分所有權人2人以上書面推選擔任區分所有權人會議召集人並於105年10月15日公告通知召開緊急會議，惟此時尚有振聲華廈管委會監察委員王玲惠在任，尚非合公寓大廈管理條例第25條第3項所定「無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員」之情事，自不符合由區分所有權人互推召集人之規定。是以陳儀珊、陳儀瑄於105年10月15日以書面推選召集人並不合法，況其公告至105年10月24日亦尚未滿10日，陳儀珊為無召集權人，其所召集之區分所有權人會議，非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，揆諸上揭規定，該次會議選任之被告擔任管委會主任委員、陳儀珊擔任財務委員、 李蔚琪 擔任監察委員、 吳秉宗 擔任副主任委員之決議均屬無效。則接續由被告擔任主席召開之同日下午8時30分之區分所有權人會議，亦非屬有召集權人所召開之區分所有權人會議，自不能為有效之決議，是以該次會議決議同意之分管協議，亦屬無效。
㈢、被告所有系爭建物之增建範圍如何？如需拆除，面積若干？本件被告既未能證明其係有權占有使用系爭建物增建之區域，是原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭110地號土地上空，如附圖所示編號A、B、C、D部分之增建物，並將該部分土地返還原告及其他全體共有人，即屬有據，應予准許。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文中華民國106年11月21日
民事第一庭法官薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月21日
書記官劉庭君附圖：