裁判字號：臺灣士林地方法院95年簡上字第154號民事判決
裁判日期：民國96年04月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決95年度簡上字第154號上訴人甲○○被上訴人丁○○
丙○○上二人共同訴訟代理人 鐘耀盛 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年9月11日本院士林簡易庭95年度士簡字第839號第一審判決提起上訴，被上訴人並為起訴聲明之減縮，本院於96年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣肆仟捌佰叁拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人在原審起訴主張：兩造於民國94年5月22日成立房屋租賃契約（以下稱系爭租約），並簽訂租賃契約書1份，由上訴人向被上訴人承租所有門牌號碼台北市○○區○○路○○號1樓之房屋（以下稱系爭房屋），租期自同年月23日起至95年5月23日止，為期1年，每月租金為新臺幣（以下同）27,000元，上訴人應按月於每月23日前給付，並於租約第
6條約定：租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋遷空交還，如不即時遷讓交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止等語。詎上訴人於95年5月23日租期屆滿後，仍拒不搬遷，已屬無權占有系爭房屋，被上訴人自得請求上訴人遷讓系爭房屋，且上訴人自95年3月份起，即未再支付任何租金，至同年5月23日止，計欠租金達81,000元，被上訴人依系爭租約約定之租金請求權，得請求上訴人給付該積欠之租金。而系爭租約租期屆滿後，上訴人無權占有系爭房屋，致被上訴人受有損害，依雙方上述約定，被上訴人本得向上訴人請求按每月租金五倍計算之違約金，惟被上訴人願就違約金之損害減縮為月租金之2倍，爰依民法第184條及第231條規定，請求上訴人自95年7月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人54,000元等語，並聲明求為判決：㈠上訴人應自系爭房屋遷出，將房屋返還被上訴人，並給付被上訴人81,000元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償之日止，按年息5％計算之利息，暨自95年7月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣54,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。上訴人則以：伊承租系爭房屋已有6年，進行裝潢時，曾經被上訴人丁○○同意，方才花費數百萬元進行裝潢。而伊無欠租之情事，且有原繳8萬元之押金可供扣抵，雙方本應於95年5月23日簽訂新約，乃因被上訴人欲將租金由27,000元調漲至4萬元，因伊未同意，而未能另訂契約云云置辯，而求為判決：駁回被上訴人之訴。
二、原審判決被上訴人所為請求，在上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付1,000元，並自95年7月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自95年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人27,000元之範圍內，為有理由，而予准許，其餘部分，為無理由，則予駁回，並就准許部分，依職權宣告得假執行及上訴人得供擔保免為假執行，另駁回被上訴人其餘假執行之聲請。上訴人不服原判決提起上訴，所陳除與在原審相同者外，另補稱：雙方多年來均每年簽約1次，第1次簽約時，被上訴人丁○○曾口頭承諾：
除非要出售，否則不會收回等語，而上訴人本未曾欠租，前更出資將系爭房屋旁之鐵皮屋車庫，裝潢成另一店面，並曾出租予被上訴人丁○○之女婿 林志輝 ，另向銀行貸款而投入資金150萬元，如只能依系爭租約第20條約定行事，則雙方不可能簽約，是該條約定僅係為防止上訴人不繳租金而已，此係經雙方同意而增訂，至被上訴人在原審所提出之租賃契約書第1條、第19條及第21條，則係遭被上訴人變更、增加，該契約書面亦非上訴人所原來簽署者，係遭被上訴人偽造。詎至95年3月23日，被上訴人告知同年5月租約屆期時，將調漲房租為4萬元，且鐵皮屋部分不再另付租金，可謂獅子大開口，意在逼迫上訴人自行搬遷，以將上訴人投資之裝潢設備與生財器具侵占為己有，實乃為富不仁，有違天理、喪盡天良、用心惡毒，恐為天地所不容，上訴人將因此損失達250萬元，其未依情、理、法及社會善良風俗處理租賃事宜，如欲調漲租金，亦應依政府所規定物價指數，或依消費者保護法，按附近一般行情為準，承租人如無法繳納租金，基於道義與社會風俗之不成文規定，出租人亦多會協商同意承租人頂讓他人繼續營業以減少損失，被上訴人因亟欲達其侵占目的而要求上訴人搬遷，為於法不合云云，而聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於上訴程序中，除聲明減縮其原請求損害賠償之利息，為自95年7月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止外，另補充陳稱：上訴人是否已承租系爭房屋6年，與雙方每年簽約1次及其投資營業，係屬二事。而雙方前訂租約約定之租金均為4萬元，乃經以系爭租約約定減收13,000元，而僅收取27,000元無誤。上訴人積欠租金不付，上訴人依系爭租約約定及民法第184條、第231條規定，請求遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金與損害賠償，為於法有據等語置辯，而聲明求為判決：駁回上訴。
三、經查系爭房屋為被上訴人所共有，原即由被上訴人出租予上訴人充為營業使用。嗣至94年5月22日，兩造復合意成立租賃契約，約定：租期自同年月23日起至95年5月23日止，每月租金為27,000元，上訴人應於每月23日前給付，並應交付
8萬元予被上訴人為押租保證金。租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應將租賃房屋回復原狀遷空交還被上訴人，上訴人切結未經被上訴人同意，不得以任何理由續約或占用等項，而上訴人亦確已交付上載8萬元之押租金予被上訴人。然上開租約約定租賃期間內，上訴人就其應給付被上訴人之自95年3月起至5月止，為期3個月之租金，合計81,000元，均未給付予被上訴人。被上訴人則曾於95年5月29日委由律師發函予上訴人，告以：函催給付積欠租金81,000元，及租約已於同年月23日到期，期滿時解除契約，上訴人應依約遷空回復原狀等語，但系爭房屋迄今仍由上訴人在其內開設餐館及點唱營業而占有使用中等情，為兩造所不爭執，且有房屋租賃契約書（本院卷第16頁以下）、現場照片（本院卷第27頁以下）、律師信函（原審卷第11頁）等，在卷可稽，均堪認為真實。
四、茲被上訴人主張依據兩造間租賃契約法律關係及民法第184條、第231條規定，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋及給付租金、損害賠償，上訴人則以前開情詞置辯。是本件爭執要點闕在於：被上訴人所提出之租賃契約書是否真正、兩造間租賃契約關係是否已經消滅、上訴人是否負有遷讓返還系爭房屋予被上訴人之義務、被上訴人得否請求上訴人給付積欠租金及數額若干、被上訴人得否請求上訴人給付損害賠償及其數額為何等項。本院判斷如下：
㈠被上訴人所提出之租賃契約書為真正：被上訴人主張兩造間
定有系爭租約，而依據該租賃契約之約定請求，並提出租賃契約書1件為證（原審卷第7頁以下）。嗣上訴人提起上訴後，就該契約書之真正雖加爭執，然該份租賃契約書上之簽名，為上訴人所為，業據其當庭自認（本院卷第58頁），依據民事訴訟法第279條第1項、第358條第1項規定，已堪信該契約書為真正。再者，以上訴人自己所提出之租賃契約書（本院卷第22頁以下）與被上訴人所提出者比對觀之，雖二份契約書中，手寫部分因筆跡字體大小不一，故書寫位置不均，但二者內容則完全相同，並無不合之處，益見被上訴人所舉租約書面及內容為真正。上訴人經自認後又有翻異，指摘被上訴人有偽造房屋租賃契約書之行為，惟未據提出證據證明其前自認與事實不符，或所指被上訴人偽造租賃契約書之事實存在，即屬無據。
㈡兩造間系爭租約所定租賃契約關係已經消滅：按「租賃定有
期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」，民法第450條第1項定有明文。本件兩造間系爭租賃契約關係，原即約定至95年5月23日期滿，此為兩造所不爭執，且與前述雙方各自提出之契約文書記載內容相符，是應認該租賃契約關係已經期滿，依據前揭民法第450條第1項規定，兩造間租賃契約關係已經消滅。
㈢上訴人負有遷讓返還系爭房屋予被上訴人之義務：
⒈第按上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意續租外，應即
日將房屋回復原狀並返還被上訴人，其有改裝設施時亦同，此為系爭租約所約明，有前述兩造各自提出之租賃契約書第
6條前段、第9條，附卷可佐。而該租約約定之租期，既已於95年5月23日期滿，無證據顯示雙方已另訂新租約，上訴人更自陳：因被上訴人欲調漲租金，為伊所不同意，故未能訂立新約等語（原審卷第19頁），足認雙方於系爭租約期滿後，就系爭房屋已無租賃契約關係存在，上訴人依約即負有回復原狀及遷空返還之義務，被上訴人憑此租賃契約約定，請求上訴人將系爭房屋遷空返還，於法洵無不合。
⒉上訴人雖稱：被上訴人丁○○曾經承諾除非欲出售系爭房屋
，否則不會收回等語，並聲請詢問證人乙○○為證，雖據該員到庭證稱：91年夏天，為系爭房屋進行裝潢，當時上訴人與被上訴人丁○○在場，被上訴人丁○○有說他房子租給人家沒有向人家討過房子，除非房客自己不租，或是他自己要出售，否則不會要回房子等語（本院卷第57頁）。但姑不論證人證述此節，業為被上訴人所否認，且與卷附上訴人所提出91年5月23日簽訂之房屋租賃契約（本院卷第16頁以下）第20條約定：承租人必須切結不得以任何理由續約或佔用等語內容不符，是否屬實，已非無疑。即從租賃契約關係而言，兩造間歷次訂立租約，均係以1年為期，期滿另訂新約，租賃範圍、租金數額亦曾有變動，即非均一，乃各次訂立之租賃契約，為獨立之法律關係，兩造間91年間締約時，縱有該情之承諾，於當次租約期滿後，亦不當然延續及於其後之租賃契約關係而構成契約之內容。
⒊況系爭房屋為被上訴人所共有，依據民法第820條第1項規
定，諸如此等出租之管理行為，應由共有人全體為之，否則效力不及於其他共有人，其涉及租賃契約內容之約定，亦應為同此之認定。是縱被上訴人丁○○與上訴人間有此承諾，其效力仍不及於其他共有人，自不生構成本件租賃契約內容一部之問題。再依上訴人主張被上訴人丁○○承諾之內容觀之，係將來期滿後續定租約之表示，則即使認為該承諾有拘束被上訴人全體之效力，於兩造間未訂立新租約前，仍不能認為於系爭租約期滿後，當然成立新約，而許由上訴人續行占用系爭房屋。
⒋又依系爭租約第6條約定，上訴人於租約期滿返還房屋時，
應負遷空及回復原狀之義務，即上訴人於遷離返還時，應將與系爭房屋原來狀態不同之變更、裝修除去以回復原狀，並將放置物品、生財器具遷移，上訴人果願依約履行此項義務，被上訴人即無因此獲益之可能，要無蓄意侵占裝潢或生財器具之問題，被上訴人於租約期滿後，要求收回租賃物，於法相符，復為兩造間租賃契約所特別約明，自無違反公序良俗或誠實信用原則之可言。而租金數額為契約要素，且常隨自由市場機制變動，本應經兩造合意。關於營業用房屋，法亦無原租約期滿後，出租人必在物價波動指數或當地行情之數額範圍內調漲租金，繼續締約出租予原承租人之規範。而被上訴人於系爭租約期滿時，欲提高租金而要約，上訴人認為過高而不同意，致雙方意思表示未能合致，要屬意思表示之自由，除法有明文外，不得強求被上訴人務以原訂租金或某一定數額繼續出租予上訴人，否則反有違於契約自由原則。至上訴人因欲營業而貸款使用部分，則與系爭租約期滿應否返還房屋無關。上訴人任指被上訴人意在侵占，居心惡毒、違反道義與社會善良風俗云云，而抗辯得拒絕返還系爭房屋，委無可取之處。
㈣被上訴人得請求上訴人給付之積欠之租金為1,000元：依據
系爭租約第3條、第4條約定，上訴人承租系爭房屋之租金為27,000元，應於每月23日前給付予被上訴人，惟上訴人自95年3月起至同年5月23日期滿為止，並未依約給付租金，合計積欠租金為81,000元等節，為兩造所不爭。而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。本件系爭租賃契約關係既已因期滿而消滅，兩造間復有押租金契約，而由上訴人於締約時交付8萬元之押租金予被上訴人收受，則就上開欠租，應認於租約期滿時，當然發生以押租金抵充之效力，而經此抵充後，被上訴人對上訴人之租金債權，於8萬元之範圍內，已因清償而消滅，剩餘未獲償之租金債權數額為1,000元。上訴人就該應付之定期租金債務餘額，迄今仍未清償，依據民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條規定，應負遲延責任，並應按年息百分之5計付法定遲延利息，被上訴人於其得請求之1,000元範圍內，併請求上訴人給付自95年7月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，要無不合。至其餘已經抵充之租金及該部分利息之請求，則為無據。
㈤被上訴人得請求上訴人自95年7月1日起至遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付27,000元之損害賠償：末按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」；「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」；「因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。」；「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠債其損害。」，民法第184條第1項前段、第213條第1項、第2項、第215條分別定有明文。是無權占有他人之物為使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為，負損害賠償之責任。上訴人於95年5月23日租約期滿後，繼續占有、使用被上訴人所有之系爭房屋，為無權占有，應對被上訴人負侵權行為損害賠償責任，而被上訴人就所有物之占有、使用受侵害，因時間經過，已無從回復原狀，揆之前揭規定，上訴人應以金錢賠償被上訴人之損害。而被上訴人因該房屋遭無權占有所受之損害，應認與將系爭房屋加以出租所得租金數額之金錢相當。是自租約期滿後，於上訴人無權占用期間，應得請求上訴人按月給付27,000元之損害賠償。被上訴人據此請求上訴人自95年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付54,000元，雖未逾其得請求之時間範圍，但其得請求給付之每月賠償數額，則應認於同期間內，按月以27,000元計付為度，方屬有據。至逾此所為請求，則不能採取。而被上訴人雖另主張依據民法第231條規定請求損害賠償，惟其本於給付遲延損害賠償請求權所得請求給付之賠償，同為相當於租金之金錢，與上開認定之範圍相同，即所得請求之數額無異，當無礙於此之認定。
五、從而，被上訴人主張依據系爭租約約定及民法第184條、第
231條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付積欠租金與損害賠償，應認於其請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付1,000元，並自95年7月28日（此部分為前述減縮後被上訴人之請求範圍）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自95年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付27,000元之範圍內，為有理由。原審判決予以准許，於法尚無不合，上訴人執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、再上訴人原主張被上訴人應賠償伊150萬元一節，已據當庭陳明不在本件程序主張抵銷或反訴請求，而被上訴人在原審雖併主張依據系爭租約第6條約定請求違約金，惟因該部分未經原審裁判或補充判決，又未據上訴，即均非在本件所得審斷之範圍，應予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如
主文。中華民國96年4月26日
民事第一庭審判長法官黃小瑩
法官馬傲霜法官蕭錫証以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國96年5月1日
書記官林立原