裁判字號：臺灣高等法院臺南分院104年上易字第83號民事判決
裁判日期：民國104年10月01日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院臺南分院民事判決104年度上易字第83號上訴人卡加達企業有限公司法定代理人 鄭惠美 訴訟代理人 何紫瀅 律師被上訴人 鄭登川 訴訟代理人 林士龍 律師
彭大勇 律師 王冠霖 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年12月25日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第564號）提起上訴，本院於104年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠緣被上訴人於民國98年9月3日將坐落於台南市○○區○○○
段○○○○號土地上，建物門牌為台南市○○區○○里○○○街○○○號之工廠廠房（下稱系爭廠房），面積約505坪，以每月新台幣（下同）68,000元租金之代價（含稅額6％）出租予原審被告 胡淑美 及上訴人，租期約定為5年，兩造並約定由被上訴人預收2個月計算之押租金，上訴人未經被上訴人同意則不得增建其他設施或建物供上訴人使用，及若物價有所波動，則租金亦可調整之約定。而上訴人竟違反上開約定，增建如地籍圖謄本所示B、C部分之建物，經被上訴人發現後，乃於100年10月主張自同年11月起每月調漲租金為每月80,000元（含稅額6％），而上訴人亦同意而按月支付上開新約定之租金等費用。惟至101年11月時，訴外人 黃宗正 代表上訴人向被上訴人表達不願承租系爭建物等語，被上訴人認其目的乃是為調降租金，因此其後二造協商後又將租金降為每月68,000元（含稅額6％）而持續租賃。詎上訴人於102年11月3日並未主動提出1年份之支票以支付租金，經被上訴人主動詢問後，訴外人黃宗正則稱不願承租了等語，而片面終止合約。上訴人自102年11月起即未繳付租金，且於103年8月25日始遷讓交還系爭廠房、土地，復於同年9月3日始回復電力設備，上訴人終止系爭租賃契約後，並未完全搬離系爭廠房及回復電力，使被上訴人受有無法使用、出租系爭廠房，及代繳電費19,861元、水費661元之損失，爰依契約及依不當得利法律關係請求上訴人給付被上訴人682,522元。
㈡被上訴人請求之項目及金額如下：⑴依系爭租賃契約第18條
規定，上訴人於租賃期間提前遷離他處，得請求上訴人給付1個月之租金68,000元。⑵依系爭租賃契約第12條規定，可請求上訴人賠償律師費50,000元。⑶自102年11月1日起迄103年8月31日止相當於租金之不當得利680,000元。⑷代繳電費共計19,861元，代繳水費共661元。共計為818,522元，扣除2個月押租金136,000元後，上訴人應賠償被上訴人682,522元。而於原審聲明：上訴人應給付被上訴人682,522元，及法定遲延利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
㈢原審判決上訴人應給付被上訴人682,522元及法定遲延利息
並諭知假執行之供擔保金，而駁回對原審被告胡淑美部分之請求及其餘假執行之聲請。（被上訴人對駁回部分並未上訴，此部分已確定）上訴人不服，提起上訴為無理由。於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面：㈠兩造之代理人黃宗正、 陳美惠 協商時即達成協議，上訴人須
於103年3月31日前搬遷完畢，上訴人亦遵守協議陸續搬遷及拆除，搬遷部分僅餘堆高機、部分模具、原物料，增建部分亦拆除一部分，因被上訴人於103年3月5日在系爭廠房圍牆處另聘保全公司裝設保全系統並更換大門鑰匙，致上訴人無法進出系爭廠房而無法搬遷及回復原狀等，且被上訴人並張貼出租廣告足證已實際管理系爭廠房。故被上訴人請求上訴人賠償等同租金之不當得利每月68,000元及裁判費、律師費、代繳電費19,861元，水費661元等均無理由。因系爭廠房確實是因被上訴人設定保全致上訴人無法進入搬遷及回復原狀，且應負主要過失，故就系爭損害於103年7月25日前應負擔過失比例為百分之70。
㈡上訴人並未違約，係被上訴人擅自調整租金及無法提供合法
租賃標的物供上訴人使用，才造成本件糾紛，上訴人承租土地時即表示係經營小家電進出口製造業並記載於租賃契約上，而被上訴人未提供一個合法經營之地點供上訴人承租、使用，而遭臺南市政府以坐落於台南市○○區○○○段○○○○號土地，編定為一般農業區農牧用地，建有建物作為上訴人倉儲場所使用，違反區域計畫法第21條規定為由，以102年6月17日府地用字第0000000000號函裁處上訴人60,000元罰鍰確定在案。故被上訴人違反民法第423條規定之義務，上訴人係為避免被按次連續處罰，並無被上訴人主張上訴人擬提前遷離他處，應賠償1個月租金之事實。
㈢被上訴人配偶曾與上訴人協商，達成溢收12個月之租金，每
月8萬與6萬8千元之差額1萬2千元，12個月為14萬2千元同意抵扣租金及行政罰鍰6萬元。依兩造租約觀之每月租金為68,000元，6%稅外加為72,080元，然100年11月至101年10月間被上訴人卻恣意調漲租金，故此部分溢收租金，被上訴人亦有返還義務，上訴人主張抵銷。兩造既然有簽立租約每月租金即應按租約繳納，被上訴人溢收租金無法律上原因，上訴人之所以會開立每月8萬租金，6%稅外加為84,800元，是因被上訴人拒收原開立之租金每月72,080元支票，上訴人一時之間根本無法找到搬遷處所，屈就避免搬遷及訴訟而開立。因101年11月需再開立第四年度租金前，上訴人有鑑於前述情形，先告知會尋覓搬遷地點，被上訴人才於上訴人提出面額72,080元支票12張之際收下，故本件上訴人從未合意調漲租金，否則豈會未於租賃契約變更租金為8萬元之註記，上訴人雖為公司，然須向被上訴人承租房地作為廠房，仍是屬於弱勢之承租人，上訴人一時之間根本無法找到適當搬遷處所，屈就避免搬遷及訴訟而開立8萬元租金支票，不足認定同意調漲租金，故就被上訴人溢收之租金主張抵銷。
㈣有關黃宗正的胞弟 黃宗義 與被上訴人的對話，僅是一個協商
過程，然而並未有任何結論，有錄音光碟與譯文（鄭登川簡稱鄭，黃宗正的胞弟簡稱黃） 可佐 ：其中黃提到：「我們現在在講也沒有什麼結論，也沒有第三者公證，這咱要公證阿咱來去調解委員會，…，大家來調解委員會，咱照通個跟誠意的誠來解決。」、「沒！我跟你講現在事情是這樣，就是說我站中間的立者，就是說我講完之後，你們在一起坐下來簽一簽」，黃宗義一開始即提及站在中間立場，最終仍是兩造合致後簽立書面且被上訴人還稱：[我們現在講也沒有什麼結論，也沒有第三者公證，這咱要公證，你有這個誠意我很高興，今天我繼續跟你談你哥哥，你回去跟她們表示跟你阿嫂，實際上我們沒有深仇大恨，大家儘量減輕…]，從以上之對話足以證明黃宗正的胞弟與被上訴人的對話，僅是一個協商過程，並未達成任何協議，結論是兩造同意去調解委員會協調。
㈤被上訴人請求上訴人給付之款項，應與2個月押金抵充，另
因被上訴人未受告知會受裁罰，導致上訴人承租系爭標的而受裁罰6萬元，此部分應由被上訴人負擔，上訴人主張抵銷。又上訴人交付100年11月至101年10月每月8萬元租金，溢繳144,000元（12,000元×12=144,000元），被上訴人調漲之條件不存在，其溢收之租金，上訴人自得請求返還，上訴人主張抵銷。
三、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於98年9月3日將坐落於台南市○○區○○○段○○○○
號土地上及其上門牌號碼台南市○○區○○里○○○街○○○號之建物，約定租賃期間為5年，自98年11月1日起至103年10月31日止，以每月租金68,000元（含稅額6％）出租予上訴人、胡淑美，被上訴人並預收2個月之押租金。
㈡上訴人有增建如原審卷第15頁之地籍圖謄本所示B、C部分之建物。
㈢上訴人於98年11月至100年10月支付被上訴人每月72,080元
（含稅額6％）；上訴人於100年11月至101年10月支付被上訴人每月84,800元（含稅額6％）；上訴人於101年11月至102年10月支付被上訴人每月72,080元（含稅額6％）。
㈣臺南市政府於102年5月31日履勘坐落於台南市○○區○○○
段○○○○號土地（編定為一般農業區農牧用地），該號土地上建有建物作為上訴人倉儲場所使用，違反區域計畫法第21條規定為由，並以102年6月17日府地用字第0000000000號函裁處上訴人60,000元罰鍰確定在案。
㈤上訴人於102年11月3日通知被上訴人終止系爭租賃契約。
㈥被上訴人有繳納系爭房屋電費19,861元、水費661元，詳如原審卷第194頁。
㈦被上訴人因本件訴訟，有匯款支付訴訟代理人5萬元之律師費用。
㈧兩造租約附註第三點載明「乙方（上訴人）經營小家電進出口業製造業」。
㈨上訴人於原審103年12月11日言詞辯論筆錄（第4頁）稱上訴
人於101年10月已另買廠房而需建設，預計只再向被上訴人承租一年（即至102年11月3日）等語。
㈩被上訴人曾於系爭土地之外圍圍牆張貼招租廣告。
系爭廠房之水、電力設備係103年9月3日才回復登記為被上訴人之名義。
四、本院得心證之理由：㈠系爭租賃契約因上訴人行使終止權而發生契約終止之效力，於102年11月3日終止。
按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。查，被上訴人與上訴人簽立系爭租賃契約，其中第7條、第18條分別約定：「第7條：契約期間內乙方（指上訴人卡加達公司）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（指被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該廠房照原狀還甲方，乙方不得異議。…第18條：特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。…」等語（見原審卷第23、24頁），依上開契約約定之文義觀之，契約之當事人顯均同意承租人即上訴人於租約期限屆滿前，得終止租約，僅承租人不得請求業已交付之租金及其他費用，並應賠償出租人1個月之租金。是以，系爭租賃契約雖定有期限，惟兩造於簽約時，即合意租期屆滿前，契約之當事人均可提前終止契約，則上訴人自得於租賃期限屆滿前終止系爭租賃契約。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，且此項意思表示即無須得他方當事人之同意，而上訴人係於102年11月3日通知被上訴人終止系爭租賃契約，為兩造所不爭執。基此，系爭租賃契約因上訴人行使終止權而發生契約終止之效力，故系爭租賃契約乃於102年11月3日終止，堪可認定。
㈡被上訴人得請求上訴人賠償之項目及金額為何？⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。如前述系爭租賃契約已於102年11月3日終止，上訴人即應返還租賃物；又被上訴人主張上訴人自102年11月起即未繳付租金，且於103年8月25日始遷讓交還系爭廠房、土地，復於同年9月3日始回復電力設備之事實，為上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人復主張上訴人終止系爭租賃契約後，並未完全搬離系爭廠房及回復電力，使被上訴人受有無法使用、出租系爭廠房，及代繳電費19,861元、水費661元之損失，故依不當得利請求上訴人給付自102年11月1日起迄103年8月31日止相當於租金之680,000元，及代繳水、電費，合計700,522元等語，惟為上訴人否認，並抗辯：兩造原約定上訴人於103年3月20日前搬遷、拆除完畢，惟被上訴人於103年3月5日設置保全系統，使上訴人無法進入廠房搬遷與回復原狀，且被上訴人並張貼出租廣告足證已實際管理系爭廠房；又訴外人黃宗義僅係前往了解問題並非代表上訴人，亦未與被上訴人達成任何協議，被上訴人自不得請求不當得利，又上訴人訴訟代理人於103年7月25日言詞辯論筆錄曾為「請被上訴人同意上訴人進入處理」之表示，然被上訴人仍置之不理，堅不解除保全致上訴人無法進入搬遷及回復原狀，故自103年7月25日以後就被上訴人主張租金之損害，當然應由被上訴人負百分之百之過失，就103年7月25日以後部分租金損失請求免除云云。
⑵經查，上訴人於102年11月間終止系爭租賃契約後，並未於
相當期間內自系爭廠房遷出，將廠房交還被上訴人，被上訴人因上訴人已未在系爭廠房營業，現場無人留守看顧，恐其裝置於廠房之電纜線被竊，乃於103年3月5日在系爭廠房圍牆處另聘保全公司裝設保全系統後，即以歸仁郵局53號存證信函通知上訴人應於103年3月20日前，將留置於廠房之器材遷出，回復原狀交還被上訴人等語，上訴人收受上開存證信函，乃由訴外人黃宗義（即上訴人之法定代理人鄭惠美之配偶兄弟）前往被上訴人處瞭解後續搬遷等事宜時，被上訴人即告知黃宗義因先前廠房電線曾遭竊，故廠房外圍加裝保全更換鑰匙，希望上訴人於103年3月20日前搬遷完畢，回復原有之電力設備，廠房清理乾淨交還被上訴人等語，訴外人黃宗義與被上訴人協調過程，亦未表示被上訴人加裝保全系統將影響上訴人之搬遷作業，且允諾於103年3月20日遷移完畢，業據被上訴人提出歸仁郵局53號存證信函、被上訴人與訴外人黃宗義對話譯文各1份（見原審卷第126、127、184-187頁）在卷可參，另參酌卷附上訴人於本院提出之對話譯文（見本院卷第265至269頁），雖上訴人主張譯文中黃宗義提及「我跟你講現在事情是這樣，就是說我站中間的立者，就是說我講完之後，你們在一起坐下來簽一簽。」，即提及站在中間立場，最終仍是兩造合致後簽立書面云云，然參酌前後文之內容：其中黃宗義提到「...回去我有與哥（即黃宗正）全部了解一下....」、「....我大概是因為我那天來不是很了解，但是我回去有全盤了解之後...」、「我總合一下，電我們這邊恢復，我可以溝通，電恢復不管45碼或是99碼，一定會恢復，『我做這個決定與鄭先生達成共識』，6萬罰款先不講，我和鄭先生說，看是否有共識，房屋搭的我們不拆，送給你們，裡外面負責清理乾淨，二間搭的送給你們。」，「我來跟鄭先生講完，看大家有沒有一個共識，『現在六萬先不要講』，『我厝不要拆』，我裡面清乾淨，我這兩間我搭，我送給你，我裡面我幫你清乾淨」，「我知道你的意思，不用到調解委員會再談條件，提出建議3月11～3月20日一個段落，這樣比較單純」、「時間就是3月20日，OK。」，「...3月20日前一定清理乾淨。」等語，故黃宗義確實表明其已向黃宗正全盤了解雙方糾紛內容，且當場向被上訴人鄭登川主張增建的部分可送給被上訴人，並就雙方爭議點如100年11月至101年10月80,000元租金、6萬元罰鍰等部分提出討論甚至表明不用去調解會談，並稱「我做這個決定」、「我說就算等語」，是從譯文中可知黃宗義多次提到其可以作決定，亦有提及他們決定是在3月20日以前搬遷，至於黃宗義雖以中間者立場或要去調解會的部分，是針對違約金、損害賠償、暫時不能解決的部分，再請調解委員會或上訴人研討，然當天確實有就於3月20日前搬遷達成協議。上訴人引用黃宗義與鄭登川禮貌性或試探鄭登川談判可能性才稱是站在中間立場之言詞，作為黃宗義無權談判之說詞，顯與後續黃宗義能自行決定相關作為相違，而係就譯文前後文義逕自斷章取義，殊無可採，是上訴人抗辯訴外人黃宗義並未與被上訴人達成任何協議云云，並無足採。
⑶次查，上訴人於102年11月3日終止系爭租賃契約迄103年3月
5日被上訴人加裝保全設備前，期間業已歷時4個月，衡諸常情該期間已足供上訴人為拆遷事宜，雖被上訴人於系爭廠房外圍加設保全系統，惟系爭廠房及鑰匙仍為上訴人持有管領中，且如前述，依被上訴人與訴外人黃宗義對話之譯文內容觀之，被上訴人已表示願協力配合上訴人拆遷作業，而黃宗義僅表示「啊我有聽說你將保全換掉」等語，亦未再有表示被上訴人加裝保全系統將影響上訴人之搬遷作業；再者，經原審會同兩造於103年7月31日履勘系爭廠房時，其東側磚造圍牆已有部分倒塌現象，而廠房內另裝設一鐵捲門（遙控器開關由上訴人持有），內有安裝於廠房及辦公室之冷氣機、1台堆高機、2台射出機，部分模具、棧板、辦公桌留置於廠房，有原審勘驗筆錄及現場照片（見原審卷第145至154頁）在卷可稽。可知上訴人後續拆遷作業所需時間不多，而系爭廠房因現場實際無人看管，實有遭人破壞、竊取財物之可能，故被上訴人主張於系爭廠房圍牆電動門加設保全系統之行為，係為慣見之保全自身財產設備之方式等情，核與常情未違，參互以觀，應認被上訴人並無刻意阻擾或預示拒絕受領之意；又上訴人並不爭執於黃宗義與被上訴人協議後，僅於103年3月14日寄發新化郵局35號存證信函要求被上訴人拆除保全設備並互抵租金等事項，始允諾搬遷之行為外，未再以其他積極方式，聯繫被上訴人拿取保全設定鑰匙，以利其進行拆遷等情（見原審卷第192頁背面），雖上訴人訴訟代理人於原審訴訟程序進行中103年7月25日表示願意搬遷，然當日兩造另達成由法院先行勘驗後確認拆除位置等情，且於7月31日法院勘驗當日，亦未見上訴人有何準備搬遷工具之積極行為，其後上訴人亦遲至8月25日才交還廠房，於同年9月3日始回復電力設備，始完備其遷讓返還之義務，即上訴人除口頭允諾搬遷之行為外，並無其他積極作為，上訴人主張103年7月25日後始行搬遷係可歸責被上訴人云云，委無足採。至被上訴人於系爭土地之外圍圍牆張貼招租廣告一節，亦無從證明上訴人已返還租賃標的物；從而上訴人既遲延返還租賃標的物在先，被上訴人固於廠房加裝保全系統，然並無拒絕協力之或遲延配合上訴人搬遷之情；上訴人抗辯延至103年8月間始完成拆遷，係不可歸責，另請求依民法第217條第1項減輕及免除賠償金額云云，實無可採。
⑷按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。本件上訴人自102年11月終止系爭租賃契約，仍占有使用系爭廠房，自屬無權占有，而上訴人因無權占有系爭廠房受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，則被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。又上訴人承租系爭廠房後，曾變更較高碼之電力設備，並為方便繳費，將原以被上訴人為申請名義人之水費、電費變更為上訴人，亦即就電表水表部分即以他主占有之意思變更為自主占有，從而就上開占有之變更，上訴人亦負有回復為被上訴人名義占有之原狀，且上訴人雖於103年8月25日交還廠房，但於當日點交單上第二項亦記載電力系統回復中，有點交單在卷可參（見原審卷第161頁），可見上訴人亦自承負有電力系統回復之義務，而將該部分返還被上訴人，是以，上訴人雖於103年8月25日交還廠房，惟殆於同年9月3日始回復電力設備，始完備其返還之義務，故被上訴人請求上訴人給付自系爭租賃契約終止後自102年11月起至103年8月31日止，相當於租金之不當得利680,000元（計算式：68,000元×10月＝680,000元）及該期間代繳水費661元、電費19,861元，合計700,522元（680,000元＋661元＋19,861元＝700,522元），即屬有據，應予准許。
⑸按契約成立後，債務人有依契約內容而為履行之義務，此有
最高法院52年台上字第518號判例足參。經查，依兩造所不爭執之租賃契約書第12、18條記載：「第12條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。…第18條：特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。…」等情，有系爭房屋租賃契約書在卷足稽，又被上訴人因本件遷讓房屋等訴訟而支出律師費用50,000元，亦據被上訴人提出匯款申請書回條1紙（見原審卷第206頁）為證。本件上訴人於租賃期間內，提前終止租賃契約，並未依兩造協議將系爭廠房返還被上訴人，經被上訴人提起本件訴訟，而上訴人前開抗辯被上訴人擅自調整租金及無法提供合法租賃標的物供上訴人使用云云，均無可採（詳見如下說明），可知本件確因上訴人違約導致被上訴人提起本件訴訟；又系爭租賃契約第12條之約定，顯係為填補被上訴人因上訴人違反系爭租賃契約而為訴訟時所受損害之約定，自應以被實際支出之律師費用即50,000元為準，上訴人抗辯稱律師費用部分依國稅局核定每審級之律師費用應為40,000元，且上訴最高法院律師費用亦由最高法院核定，故系爭律師費用不應以被上訴人支出費用為準云云，不足採信。則被上訴人主張依系爭租賃契約之約定，請求上訴人賠償1個月之租金68,000元及支出之律師費用50,000元，自屬有據，應予准許。
⑹上訴人另抗辯被上訴人請求上訴人給付之款項，應與2個月
押金抵充、另可扣抵60,000元行政裁罰、及被上訴人溢收之144,000元租金云云，惟為被上訴人否認。經查：
①2個月押租金部分（136,000元）：
按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。是以，租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，則上訴人主張其交付136,000元押租金應予抵充被上訴人得請求其給付之款項，自屬有據。
②60,000元行政裁罰金部分：
上訴人抗辯因被上訴人未告知其出租土地為農地，導致上訴人於系爭標的經營小家電而受裁罰60,000元，該罰款應由被上訴人負擔云云，然為被上訴人否認，主張上訴人之前承租之廠房亦位於農地，且於承租當時知悉系爭廠房坐落土地為農牧用地等語。經查，依卷附上訴人之台南縣政府營利事業登記證上所載上訴人係於85年間設立，迄至98年向被上訴人承租系爭廠房之前，已有十餘年，且上訴人亦不否認期間曾另向他人承租土地，是依兩造租約附註第三點載明「乙方（上訴人)經營小家電進出口業製造業」，可知上訴人承租系爭廠房係供做經營小家電進出口製造業，衡情，上訴人對於所承租土地是否能作為廠房使用，應於承租當時已有一定認識，上訴人辯稱並不知悉承租土地不能供廠房使用云云，已違常情；參酌兩造簽立租賃契約書係以手寫附註：「⒉租金發票，由合統紙器工業股份有限公司開立68,000元稅額6％由乙方（即上訴人）支付。」等語，可見關於租金如何申報相關稅捐之核課，於簽立系爭租約當時，係經共同協議一節，堪以認定；是被上訴人主張上訴人於簽立系爭租約時，已知悉被上訴人無法開立發票以供上訴人申報「支出租金」之營業成本，也同意負擔另行開立同額統一發票後加計百分之6稅金，以供申報其他扣抵用途，可證上訴人應無不知系爭廠房坐落土地應有相關使用之限制，否則兩造無庸於系爭租賃契約為上開之約定一節，應屬可採；且前揭租約第三點除載明供上訴人經營小家電進出口業製造業外，並未要求承租土地之相關地目，亦無出租人應提供適合開設工廠之相關約定，從而，上訴人主張被上訴人所出租之系爭廠房坐落農牧用地違反約定云云，尚難遽採；基此，系爭契約既無出租人應提供適合開設工廠之相關約定，而系爭廠房客觀上亦符合兩造租賃契約所約定使用、收益目的，應認被上訴人並無違民法第423條之規定，且上訴人所受臺南市政府102年6月17日府地用字第0000000000號函處以60,000元罰鍰，乃係以上訴人違反區域計畫法第15條第1項、第21條，實際使用系爭土地之行為人，據以課處60,000元之罰鍰，上訴人自應受行政裁罰，其請求抵銷被上訴人之請求，自屬無據。
③溢繳144,000元部分：
上訴人另抗辯兩造約定每月租金為68,000元，但自100年11月至101年10月止，被上訴人向其收取每月80,000元之租金，總計溢繳144,000元應予抵銷云云，惟為被上訴人否認並主張依系爭租賃契約之約定，上訴人未經被上訴人同意，不得增建其他設施或建物使用，上訴人卻違反約定，於100年10月間在系爭廠房東側增建鐵皮鋼骨建物及鴿舍，廠房西側則增建約40至50坪辦公用事務所使用，經被上訴人發現後，乃向上訴人表示自100年11月起每月調漲租金為80,000元，經上訴人同意，而按月支付新約定80,000元租金等語，上訴人固不否認於系爭廠房有增建設施，但恐系爭租期5年屆至，被上訴人將要求其搬遷，不得以才交付80,000元之租金等語置辯。
經查：依兩造簽立租賃契約書第9條約定：「房屋有改造設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。
」，則被上訴人主張於100年10月間因發現上訴人擅自增建使用，固而請求調漲租金，自屬可信。又「按意思表示，得以明示或默示之方式為之，所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，至於單純之沉默，則係指除非有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者，不得謂為默示之意思表示」（最高法院29年上字第762號判例意旨可資參照）。本件被上訴人以上訴人增建使用，而通知自100年11月間調漲租金後，上訴人即按月簽發含上開約定6％稅金合計84,800元之支票12紙予被上訴人，此有系爭房屋租賃契約書後附之支付票據明細及簽名（見原審卷第27、28頁）可資佐證，足見上訴人確有同意被上訴人調漲租金。則上開租金之調漲既經上訴人同意，自無溢繳可言，是上訴人主張溢繳144,000元租金而抵銷之抗辯，洵屬無據，實無可採。
④雖上訴人另聲請傳訊證人陳美惠抗辯本件於103年2月左右
與陳美惠協商，結論為溢收租金願意折抵，另有關罰鍰6萬元被上訴人願意折抵租金云云，然為被上訴人所否認。
且如前述，本件訴外人黃宗義係於103年3月前來與被上訴人協調，時間已在2月之後，衡情上訴人如已於2月間與陳美惠協商有所結論，即無由訴外人黃宗義再行協調之必要，從而本院認應無傳訊證人必要，並此敘明。
五、綜上，被上訴人本件得請求上訴人給付818,522元（計算式
：700,522＋68,000＋50,000＝818,522元），經抵充押租金136,000元後，上訴人應給付被上訴人682,522元（計算式：818,522－136,000＝682,522元），及自起訴狀繕本送達翌日即103年7月15日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，洵無不合，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻擊防禦方法，對判決之結果不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年10月1日
民事第二庭審判長法官高明發
法官李杭倫法官羅心芳上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國104年10月1日
書記官王薇潔