最高法院87年度台上字第2687號民事判決

裁判字號：最高法院87年台上字第2687號民事判決

裁判日期：民國87年11月19日

裁判案由：履行契約

最高法院民事判決八十七年度台上字第二六八七號
上訴人 李怡明
李怡聰 李怡真 李怡安 共同訴訟代理人 廖國昌 律師被上訴人祥富建設股份有限公司法定代理人 陳金光 訴訟代理人 陳文松 律師右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十四年三月二十日台灣高等法院第二審判決（八十二年度重上字第三九三號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊將坐落台北市○○區○○段六三、六四號土地出賣予被上訴人時，被上訴人書立承諾書，承諾日後整體開發建造房屋之「宮前計劃」企劃案順利推出時，同意一百建坪面積之房屋，以每坪新台幣（下同）十二萬元價格出售予伊。詎被上訴人於順利推出後，竟不同意伊優先承買， 爰先位 聲明求為命被上訴人就台北市政府七九建字○六五五號建築執照興建之房屋編號Ａ２、Ａ３第六層樓（下稱系爭房屋）及坐落如原判決附表三十六筆土地所有權應有部分各十萬分之九一三二與伊訂立買賣契約。如認上開優先承買之條件不成就，則係因被上訴人將企劃案變更為「 至善 天下」之不正當行為所致，爰備位聲明求為命被上訴人賠償房屋預期利益之損害一千二百萬元並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：「宮前計劃」案困難重重，未能順利推出，嗣鑑於無法憑己力完成而終止計劃，另於八十一年二月五日與訴外人宏國開發股份有限公司（下稱宏國公司）簽訂合建契約，由伊提供土地，宏國公司負責重新設計興建，以「至善天下」之名推出，伊僅依比例取得出售房地價款之百分之五十五，「宮前計劃」順利推出之條件已確定不能成就，且目前房屋尚未建成，亦無房屋可出售等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審就備位之訴部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人此部分之訴，維持第一審就先位之訴部分所為上訴人敗訴之判決駁回其附帶上訴，無非以：上訴人主張之事實，固有不動產買賣契約書、承諾書及同意書影本為證。惟故宮博物院前之地區，經台北市政府指定為整體規劃開發，此即兩造所謂之「宮前計劃」。該計劃內除私有土地外，尚有市有地、國有地及未登錄地，公有地依台北市政府規定，須依法先取得，併同整體開發，私有土地有必須辦理徵收者，另部分公有地尚有猴洞坑溪等整治工程必須配合，故被上訴人自七十五年間開始籌備「宮前計劃」，擬以「祥富社區」之名興建房屋銷售，惟直至七十九年十月十七日始取得建造執照，延宕數年，又因被上訴人已投入鉅額資金，遂以所取得之土地與宏國公司簽訂合建契約，由被上訴人提供土地，宏國公司負責重新設計興建，於八十一年九月以「至善天下」之名推出，由被上訴人取得百分之五十五房地，同時委託銷售公司代售而依此比例各自取得價款，足見「宮前計劃」並未順利推出。且宏國公司投資推出「至善天下」之百分之五十五房屋，在依合建契約移轉被上訴人前，仍屬宏國公司原始取得，顯見投資開發之主體已變更。上訴人主張被上訴人依合建契約可分得百分之五十五房地，且房屋係以被上訴人為起造人，縱由宏國公司開發興建，「宮前計劃」案之開發主體亦未變更，承諾書之條件已成就云云，並無可採。承諾書所附條件因而不能成就，上訴人即無以單方之意思表示與被上訴人成立房屋買賣契約之權利。又宏國公司推出之「至善天下」房屋，迄未建竣，宏國公司亦未將之移轉予被上訴人，況被上訴人僅有百分之五十五之房地請求權，可取得之房地尚未分配，上訴人請求就特定之系爭房屋訂約，亦非有理。「宮前計劃」不能順利推出，已如前述，上訴人又未舉證係被上訴人故意阻止條件成就，難謂被上訴人有以不當之行為阻止條件成就。上訴人主張其可得每坪售屋價差三十八萬元之預期利益，請求被上訴人賠償損害一千二百萬元並加付遲延利息，於法無據等詞，為其判斷之基礎。
惟查所謂「宮前計劃」即係指故宮博物院前之地區，經台北市政府指定為整體規劃者而言，此計劃初由被上訴人以「祥富社區」名義推出銷售，嗣改由被上訴人與宏國公司訂立合建契約，由被上訴人提供土地交宏國公司投資興建，而以「至善天下」之名推出銷售，被上訴人分得百分之五十五之房地，此為原審確定之事實。準此，提供興建房屋之土地既仍為「宮前計劃」之土地，能否僅因被上訴人由土地所有人兼投資興建者變更為提供土地者，即謂被上訴人已非執行「宮前計劃」之主體？及因「宮前計劃」已由「祥富社區」之名變更為「至善天下」而謂「宮前計劃」已終止？均不無推求之餘地。原審未遑詳求，遽認「宮前計劃」已因變更為「至善天下」而終止，承諾書所載「宮前計劃順利推出」之條件已不能成就云云，即有可議。次按合建契約約定地主分得之房屋以地主為起造人而原始取得房屋所有權者，應解為地主係以移轉予建商之土地為報酬，由建商為地主建築房屋，核其性質應屬承攬。上訴人主張系爭房屋係以被上訴人為起造人，被上訴人原始取得系爭房屋之所有權，故其執行「宮前計劃」之主體並未變更等語。倘其主張可採，則被上訴人是否非系爭房屋之所有權人，即非無疑。原審未詳予審酌，遽認宏國公司將系爭房屋移轉予被上訴人前，仍為系爭房屋之所有權人，「宮前計劃」開發主體業已變更云云，亦欠允洽。又訂立買賣契約不以出賣人就標的物有所有權為要件。原審謂宏國公司未將系爭房屋移轉予被上訴人之前，被上訴人無從與上訴人訂立買賣契約云云，亦屬違誤。先位聲明部分既屬無可維持，備位聲明部分亦應認有廢棄發回之原因。上訴論旨指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年十一月十九日
最高法院民事第六庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年十二月九日