裁判字號：最高法院87年台上字第2692號民事判決
裁判日期：民國87年11月19日
裁判案由：確認優先承買權等
最高法院民事判決八十七年度台上字第二六九二號
上訴人 沈陳金玉
沈英俊 沈英泉 被上訴人 黃安居
黃和順 顏瑞清 黃寶村 黃寶週 黃聰益 黃秋美 財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處右一人法定代理人 胡漢斌 右當事人間請求確認優先承買權等事件，上訴人對於中華民國八十七年二月九日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第一四六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理由本件上訴人主張：伊自臺灣光復初期即向被上訴人財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處（下稱國有財產局）承租坐落臺南縣新營市○○段○○○○○○○○號、面積○點○○六三公頃國有土地耕作。詎國有財產局未徵得伊之同意，亦未依平均地權條例第七十八條規定之程序辦理，即於民國八十四年五月間，將系爭土地，以新臺幣（下同）二百七十二萬四千五百五十二元逕行讓售並移轉登記與被上訴人黃安居、黃和順、顏瑞清、黃寶村、黃寶週、黃聰益、黃秋美七人（下稱黃安居等七人），其應有部分為黃安居、黃和順、顏瑞清各四分之一，黃秋美一萬分之八九二，黃寶村、黃寶週、黃聰益各一萬分之五三六，伊自得主張優先承買權等情，爰依土地法第一百零七條、第一百零四條規定及國有耕地租賃契約書第十八項特約，求為：㈠、確認上訴人就系爭土地有優先承買權存在；㈡、命黃安居等七人塗銷其就系爭土地之所有權移轉登記；㈢、命國有財產局就系爭土地與上訴人補訂買賣契約，並於上訴人給付買賣價金時，協同辦理所有權移轉登記之判決。
被上訴人則以：國有財產局係依國有耕地租賃契約書第十一條第九款之約定終止租約，無須依平均地權條例第七十八條規定之程序辦理。且系爭土地已依法編為建築用地，國有財產局係先於八十四年五月九日以函向上訴人終止租約後，再於同年月十九日讓售土地，上訴人自無優先承買權。依土地法第四十三條規定，黃安居等七人取得系爭土地產權，應受信賴登記之保護，況上訴人承買系爭土地並無實益，其行使優先承買權顯屬權利濫用等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，無非以：上訴人主張系爭土地係屬國有，伊自臺灣光復初期即向國有財產局承租，訂有國有耕地租賃契約，最近換訂之租約，期間自八十四年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，而系爭土地已於四十五年十月間由耕地變更為建築用地，並於八十四年六月二十一日辦畢所有權移轉登記與黃安居等七人之事實，有土地登記簿謄本、國有耕地租賃契約、臺南縣新營市公所八七所工字第一八五一號及八三所服字第一六一六號函可稽，且為兩造所不爭，堪信為真實。按耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日修正時，增訂第十七條第一項第五款，規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約。又實施都市平均地權條例於六十六年二月二日修正並改名稱為平均地權條例時，該條例第七十六條第一項規定，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。嗣於七十五年六月二十九日、七十八年十月三十日、八十三年二月二日修正時，該項規定均未更動。可見平均地權條例第七十六條第一項規定訂定在前，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定訂定在後。次按耕地三七五減租條例第一條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。則關於耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項既已設有特別規定，自應優先適用該條例。又土地法第一百零七條及耕地三七五減租條例第十五條規定耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租佃關係存在，且該承租土地係屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕農者，始符上開法條賦予承租人優先承買權之立法意旨。查上訴人向國有財產局承租之系爭土地，雖原為耕地，惟業經變更為建築用地，國有財產局於八十四年五月九日以臺財產南南三字第八四六○六五六九號函向上訴人終止租約，揆諸耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，並無不合。上訴人主張國有財產局未依平均地權條例第七十八條規定之程序辦理，且未表明係為收回自行建築或出售作為建地使用，其終止租約於法不合云云，尚無可採。系爭土地既已變更為非耕地使用，並由國有財產局終止租約，出售與黃安居等七人，而黃安居等七人購買系爭土地又係作為建築使用，與繼續耕作使用者有別，如由上訴人優先承買，繼續耕作，顯與系爭土地經改編為建築用地之意旨有違，自無許上訴人再主張優先承買權之餘地。又系爭國有耕地租賃契約左上角固蓋有「承租人申請讓售時，以共同承租人全體為讓售對象，申請讓售總面積不得超過十公畝」字樣之戳記，惟依該戳記內容，要係以合法承租人申請讓售為前提，本件既經國有財產局合法終止租約，上訴人已非承租人，自不得再執該戳記內容主張有優先承買權。從而上訴人訴請判決確認其就系爭土地有優先承買權存在，及命黃安居等七人塗銷其就該土地之所有權移轉登記，暨命國有財產局與上訴人補訂買賣契約，並於上訴人給付買賣價金時，協同辦理所有權移轉登記，均有未合，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人迭次主張其於八十四年五月六日即以郵局存證信函通知國有財產局表示願以（與黃安居等七人）相同之條件優先購買系爭土地，國有財產局於同年月八日收受該存證信函後，竟於翌日致函上訴人，表示終止租約，應不生終止之效力等語（見一審卷第四頁、原審上字卷第七十頁、第八十六頁及更㈠卷第七十五頁）。國有財產局亦稱：系爭土地經依法編為建築用地後，伊於八十四年五月九日以函向上訴人表示「自奉准讓售起終止租約」，顯係先以該函終止租約云云（見一審卷第四十頁、第四十三頁、第八十一頁）。而國有財產局係於八十四年五月九日通知上訴人終止租約，復為原審確定之事實。果爾，上訴人似在國有財產局通知終止租約前，已表示願以相同之條件優先購買系爭土地，上訴人之該項優先購買權，依土地法第一百零四條及第一百零七條規定，具有物權之效力，則國有財產局是否仍得終止租約，拒絕出售土地與上訴人，即非無斟酌之餘地。乃原審未說明上訴人前開攻擊方法，何以不足採取之意見，即為上訴人不利之判決，自難認無判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年十一月十九日
最高法院民事第六庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年十二月九日