裁判字號：臺灣臺北地方法院94年簡上字第546號民事判決
裁判日期：民國95年06月15日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺北地方法院民事判決94年度簡上字第546號上訴人欣欣大眾市場股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 陳淑真 律師
孫世群 律師被上訴人四季芳庭大廈管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 彭上華 律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國94年8月5日本院台北簡易庭94年度北簡字第13182號第一審判決提起上訴，本院於民國95年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件上訴人之法定代理人原為 朱照男 ，嗣於本院審理中改為乙○○，被上訴人之法定代理人原為 陳德生 ，嗣於本院審理中改為甲○○，均經其等依法聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人為門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○號、1號2樓及1號地下一樓建物(下稱系爭建物)之所有權人，其各樓層之總面積分別為3,344.84平方公尺、3,54
2.36平方公尺及4,896.71平方公尺，其中1號及1號2樓建物分別有附屬建物平臺及陽臺面積127.94平方公尺及84.16平方公尺，另系爭建物共同使用部分均為吉林段5小段1955建號，面積6,945.8平方公尺之建物，權利範圍分別為10,000分之545、10,000分之569及10,000分之768，合計權利範圍為10,000分之1,882，換算面積為1,307.2平方公尺(即6,94
5.8*1,882/10,000=1,307.199，小數點2位以下四捨五入)，故前開建物總面積為13,303.21平方公尺即4,024.22坪(13,303.21*0.3025=4,024.22)。上訴人屬被上訴人大廈之區分所有權人，依被上訴人大廈全體區分所有權人所決定之四季芳庭大廈規約(下稱系爭規約)第10條第1款、第3款之規定，管理費由全體區分所有權人會議議決，並授權由被上訴人即管理委員會訂定收繳、支付方法，被上訴人於民國88年9月1日經區分所有權人會議決議，就管理費之繳交規定如下：辦公室部分已遷入者，每月新台幣(下同)85元/坪；住家部分已遷入者，每月70元/坪，未遷入者，每月50元/坪；停車位部分已使用者，每月800元/位，未使用者每月600元/位；若區分所有權人未在規定之日期前繳納，被上訴人得向該區分所有權人收取按未繳金額年息10%計算之遲延利息。
上訴人所有系爭建物每月每坪應負擔85元之管理費，每月應繳交管理費342,059元(即4,024.22*85=342,058.7元，元以下四捨五入)，上訴人自系爭規約成立之日即88年9月1日起至93年3月31日止，共計有55個月未繳交管理費，累欠管理費計有18,813,245元(即342,059*55=18,813,245元)。
另因被上訴人對於本件起訴後陸續到期之每個月管理費無法期待上訴人有自行繳納之可能，被上訴人有預為請求之必要。乃請求上訴人應給付被上訴人18,813,245元及自93年5月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息（另被上訴人請求18,813,245元自93年4月13日起至5月11日止之法定利息，及自93年4月25日起，於每月25日給付被上訴人342,059元，及各自每月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，原判決駁回，未據被上訴人上訴，不在本院審理範圍），並聲明：上訴駁回。
二、上訴人辯以：系爭建物係作為商場使用，於四季芳庭大廈建造設計時，就集合住宅及商場使用部分完全分離，如地下二樓停車場為上訴人所有，地下三樓則為上訴人及其他住戶共有，由上訴人及被上訴人各自管理，車道之牆壁油漆、路面損害維修、燈具、電費、清潔及保全等各項費用，乃由上訴人全額負擔，被上訴人並未提供此部分公共服務。又被上訴人住宅部分之消防水塔設置於大樓頂樓，上訴人商場部分之消防水塔設置於4樓屋外平臺，兩者為獨立設置使用，至於消防設施之電源接自上訴人變電室，上訴人並已參與消防設施維修費用之分擔，緊急發電機則由住戶及商場各自獨立設置，並自行管理維修，且住戶及商場亦各自設置獨立污水池電盤及污水泵等，維修費及電費亦各自負擔。此外，住宅之機電室、安全梯及電梯與商場並未相通共用，上訴人商場係另行設置使用，其保全、維修、清潔、燈具電費均由上訴人自行負擔，被上訴人聘用之保全人員亦僅管理住戶1樓保全櫃檯，管制住宅人員進出。另正門前之空地為住宅專用，其餘空地之保全、清潔、維護及美化均由上訴人負責並支付費用。因被上訴人與上訴人所在大樓原本即為住宅、辦公室及商場混合使用，商場復與住宅及辦公室之出入口各自獨立，自始即為各自獨立管理使用，就商場與大樓少數共同使用部分，一直沿用按比例共同負擔費用方式至今並已形成慣例，上訴人自89年4月5日迄至93年5月24日已依例支出整修費及清潔費等總計為1,313,563元，及被上訴人未支付而由其支付之小公管理費28,670,180元上訴人主張抵銷本件管理費，況被上訴人於88年間制定規約時，區分所有權人並未議決上訴人應另行繳納管理費及管理額度，且依系爭規約附件一之使用管理規則第10條觀之，因商場部分由上訴人自行管理負擔，故未為約定收取管理費用及應收取數額，今被上訴人人事更替，卻以與上訴人無關之系爭規約第10條第1款有關辦公室已遷入者每月85元/坪之收費標準，向上訴人要求繳納管理費用，實屬無據，並聲明：(一)被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，上訴人願以現金或中國國際商業銀行中山分可轉讓定期存單為擔保免以假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)被上訴人管理委員會於87年7月6日向主管機關台北市政府申請報備並經同意備查在案(見原審卷內第5頁)。嗣於88年9月1日經區分所有權人會議決議訂定系爭規約(見原審卷內第6頁至第29頁)。另系爭規約附件一使用管理規則之「第10條：管理費繳交規定：一、管理費區分：(一)辦公室部分：
A、已遷入者每月85元/坪。(二)住家部分：A、已遷入者每月70元/坪。B、未遷入者每月50元/坪。(三)地下1樓、地下2樓、1樓、2樓商場部分：(空白)。(四)停車位部分：A、已使用者每月800元/位。B、未使用者每月600元/位。二、前項費用每1個月收取1次，應於每個月25日前繳納。」(見原審卷內第23頁、第24頁)。
(二)上訴人所有之系爭建物，依建物登記謄本計算總面積共計為13,303.21平方公尺，即4,024.22坪(見原審卷第30頁至第34頁)，若以每坪85元之管理費計算，系爭建物每月應繳管理費為342,059元。
(三)被上訴人分別於92年4月23日及93年2月10日，以台北杭南郵局存證信函第927號、北區70支局存證信函第35號通知上訴人繳納管理費(見原審卷第35頁第40頁)。
四、上訴人應繳付系爭管理費：㈠上訴人雖抗辯其所有系爭建物依慣例均由其自負管理維護之
責，其無庸繳納系爭管理費云云。惟按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項分別定有明文。本件上訴人抗辯其所有系爭建物之停車場車道、消防設施、緊急發電機、污水池、安全梯、電梯與一樓空地等部分，均位在被上訴人所管理之大樓內，若干設備固然可各自區隔使用，諸如電梯或商場入口云云，惟上訴人之系爭建物與被上訴人所管理之大樓係共用地基，在建築結構上無法完全分離，此有本院履勘筆錄（見本院卷第52頁至第53頁）及現場使用剖面圖示（見本院卷第46頁）在卷可稽，上訴人所有之系爭建物，即便其規劃為商場使用，且設置獨立出入口，然仍無法獨立於四季芳庭大廈而獨立存在，上訴人做為商場（包含停車場）使用，亦不過僅得認其與其餘住戶就其使用部分約定為其專用，自不得僅以該使用情形即謂其無庸繳付四季芳庭大廈共用部分之管理費。況且，四季芳庭大廈規約第1條，明文規定規約效力及於大廈全體區分所有權人及住戶，再依規約附件二所載之大廈範圍為門牌號碼台北市○○○路○段○○巷1、2、3號，地上15層、地下3層及屋頂突出物1層之建物，亦有該大廈規約影本一份在卷（見原審卷第6頁至第26頁）足參，上訴人既為四季芳庭大廈之區分所有權人，縱其專有部份係地下一層、一樓及二樓，劃分為商場使用，與一般住宅使用者不同，惟仍不失其區分所有權人之地位，自有公寓大廈管理條例第10條規定之適用。
㈡上訴人另抗辯系爭規約並未明訂關於商場之收費額度，被上
訴人不得以辦公室之收取標準計算上訴人管理費用云云，惟查：
1.上訴人提出之四季芳庭大廈管理委員會第10屆第3次會議固有：「管理委員會正式立案已半年，對委員會成員之欣欣大眾B2停車場、B1新長龍公司、1樓玩具反斗城、2樓錦華樓之收費方式，因屬個自管理的分治狀況，原朝著收取共同基金的方向努力，但無法取得欣欣大眾之共識，是否另有替代方案，請下次會議一併討論，希望能獲得欣欣大眾對住商良性互動的支持……」（見原審卷第142頁），惟該內容僅表示收費方式有爭議，有待討論及議決，並未有放棄依法向上訴人收取管理費之意思表示，且其時間早於系爭規約及區分所有權人會議決議之前，即便如上訴人所辯寬認上述決議有同意其免繳納管理費之意思，因區分所有權人會議有權決議收取、變更管理費計算之方式，如前所述，依後決議推翻前決議之原則，亦應以被上訴人所執以主張之本件規約及區分所有權人會議為依據，上訴人上項抗辯，並不可採。
2.按所謂之規約，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益之意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，又為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交管理費，各項費用之收繳、支付方法、授權管理委員會訂定；系爭規約第10條第1項、第3項分別定有明文，故關於住戶繳納管理費事宜，應依區分所有權人會議之決議，而系爭規約並未有因區分所有權人所有建物之不同，而召開不同區分所有權人會議之類似規定，揆諸前揭規定及說明所示，除該區分所有權人會議決議訂定規約有民法第56條決議無效或得撤銷之事由外，只需區分所有權人會議已依民主程序作成決議，其餘區分所有權人即有遵守決議之義務。至系爭規約附件一管理使用規則管理費繳交規定中，關於獨立列項之商場使用部分雖留白，衡諸商場使用對社區管理維護衝擊之影響遠較辦公室使用者為大，負擔較辦公室使用者較多的管理費實務上多有，未於規約就商場部分規定商場管理費之費率為何約定，不足謂無庸負擔管理費，被上訴人主張以辦公室使用費率收取，難謂無可採。況上訴人無法舉證就四季芳庭區分所有權人會議議決時，係以留白之方式不向上訴人收取管理費，且因該部分未有何不收取之明文，自不能僅因該規則未刪除上述留白之部分，即認係就上訴人本件應繳之管理費為有意捨棄，上訴人上項抗辯，亦不足取。又上訴人雖另提四季芳庭初建之時由建商所訂之組織規程為證，惟該組織規程上訴人亦自承並未經四季芳庭大廈採用，該規程既未經採用，即無拘束被上訴人之效力，自不得憑該規程為有利於上訴人之認定，至上訴人另聲請傳喚證人 劉慰堂 、 饒全生 等，經審其聲請，均為證明上述規程所需，上述規程既無足採，本院自無另行傳喚之必要。
3.又上訴人雖另提出修繕費用分攤表等件為證，辯稱兩造曾協議系爭建物由上訴人自行管理不收取管理費云云，既為被上訴人所否認，且與前述管理規則所載不符，是上訴人自89年4月5日迄至93年5月24日支出整修費及清潔費等總計1,313,563元，僅能證明其已支出前揭費用之事實，尚無從就此認定兩造曾協議上訴人無須繳納管理費，況被上訴人為四季芳庭大廈之管理委員會，依公寓大廈管理條例第34條規定，其職務內容概為共有共用部分之管理維護、住戶共同事務之協調建議、公寓大廈環境維護、就公共基金之收支保管運用等事項，僅為公寓大廈相關事務之執行機關，關於區分所有權人間之事務仍應由意思機關即區分所有權人會議決議決定始生效力，是上訴人所指雙方一直沿用按比例共同負擔費用方式，上訴人無須繳納商場部分管理費云云，依前規定，亦應由四季芳庭大廈區分所有權人會議決議始生效力，茲上訴人既未能舉證證明區分所有權人會議決議免收管理費，其上所辯，亦無足採。
4.再商場因為客戶之進出，其所需公共用電、清潔服務工作等費用之支出，較辦公室用途及單純住戶所需金額為高，故辦公室及單純住家之管理費，較其他商場用途住戶之管理費為低，此為公眾所周知之事實，則被上訴人依已為決定之辦公室收取標準，即每月每坪85元計算管理費，依該地段之位置，甚至較停車位使用費用便宜，則被上訴人依上述標準收取，即無過高而顯失公平之情事。上訴人抗辯被上訴人收取過高云云，亦不可採。
5.至上訴人主張抵銷其所付予被上訴人之費用1,313,563元，及被上訴人未支付而由其支付之小公管理費28,670,180元部分，就其已付之部分，本其屬基於區分所有權人地位所應分擔之必要維持費用，另就其餘部分，亦係其為維護專用部分商場運作所產生之費用如保全費用等，非為公共目的，姑不論對被上訴人是否產生附帶之效用，亦係為自己專用部分及基於自己商務使用之目的，不得主張抵銷，上訴人上項抗辯，亦不可採。至上訴人另行聲請函查喬信大廈管理維護有限公司（下稱喬信公司）以明其為上訴人服務之範圍云云，惟該待證事項，係上訴人為其專用部分及商務目的與喬信公司間之服務關係，而公寓大廈管理條例規定由管理委員會統籌執行社區管理、維護工作，係避免各自為政，互為推諉之困擾，將致社區管理維護工作無法進行，如任由住戶主張其為專用部分所為管理維護之費用，排除應負擔之管理維護費用義務，將使上開條例相關規定形同虛設，是該證據方法並不足以排除被上訴人依區分所有權人會議決議向上訴人收取系爭管理費之權利，自無另行調查之必要。
五、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條、四季芳庭大廈規約、區分所有權人會議決議請求上訴人繳納自88年9月1日起至93年3月31日止，共55個月之管理費18,813,245元，洵屬有據，應予准許。又就民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年6月15日
民事第六庭審判長法官吳光釗
法官楊晉佳法官詹駿鴻以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國95年6月16日
書記官官碧玲