裁判字號：最高法院86年台上字第3750號民事判決
裁判日期：民國86年12月18日
裁判案由：請求增加租金
最高法院民事判決八十六年度台上字第三七五○號
上訴人乙○○
何啟燊
丙○○被上訴人甲○○
林 黃冬梅 薛武 將 黃林桃妹
丁○○共同訴訟代理人 黃陽壽 律師右當事人間請求增加租金等事件，上訴人對於中華民國八十六年二月二十六日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第二九七號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落新竹縣○○鄉○○段一九一、一九六地號（重測前為員山段一八○－四、一八○－一六地號○○○鄉○○段三四八、三四二、三六八地號（重測前為員山段一七七、一八○－六、一七五－一六地號）土地為伊及其他共有人所共有，原由全體共有人將上開土地依次分別出租予被上訴人甲○○、 薛武將 、 林黃冬梅 、丁○○、黃林桃妹建屋居住，未定租賃期限。迨民國七十九年一月八日，伊與其他共有人全體於台灣新竹地方法院七十年度訴字第一二三四號分割共有物事件，就上開土地及其他共有土地之分割成立和解，其中一九一、三四八、三四二號土地分歸上訴人乙○○取得，一九六、三六八號土地依次各分歸上訴人丙○○、何啟燊取得，並於和解筆錄第十三項約定上開土地共有人自和解成立之日起，各取得其分得部分之使用收益權，原出租人已將上開土地之租賃債權讓與伊。茲因上開土地之地價上漲，原定租金已不敷繳納稅金及其他費用，伊乃分別於八十二年三月三十日及八十四年四月八日以郵局存證信函通知被上訴人按申報地價年息百分之十調整租金，被上訴人應自收受通知之翌日起，分別按各年度申報地價年息百分之十計付租金予伊等情。求為調整增加被上訴人各自承租土地之租金及命被上訴人各自給付伊租金並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭土地共有人於前開和解筆錄之約定，僅屬共有人間內部就特定土地使用收益之約定，非債權讓與，且出租人之租賃債權性質上亦不得讓與。又租賃契約主體變更，屬於更改或契約承擔之性質，既未經伊同意，對伊不生效力。上訴人並非出租人，其請求調整、給付租金，當事人之適格即有欠缺。且依申報地價年息百分之八計算租金，亦屬過高等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為調整被上訴人各自承租土地之租金及命被上訴人給付租金本息部分之判決，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回上訴人乙○○、何啟燊之上訴，係以：系爭土地為上訴人及其他共有人所共有，由全體共有人分別出租予被上訴人建築房屋，未定租賃期限。系爭土地共有人於七十九年一月八日在台灣新竹地方法院七十年度訴字第一二三四號分割共有物事件成立和解，將系爭土地分別分歸上訴人取得，但均未辦理分割登記完畢等情，為兩造所不爭，並有和解筆錄可稽，自屬真實。按租賃關係之成立，係以人格信賴為其基礎，除已發生之租金債權為獨立之債權而得為讓與，及法律另有規定或契約另有訂定外，租賃債權性質上不得讓與，依民法第二百九十四條第一項第一款規定，出租人不得將租賃債權讓與第三人。上訴人未能證明兩造曾有租賃債權得為讓與之特約，其主張已受讓租賃債權，基於出租人之地位請求調整租金，自有未合，不應准許。縱認租賃債權得為讓與，惟系爭土地共有人於上開和解筆錄第十三項僅約定：「自和解成立之日起各取得其分得部分之使用收益權」，依其文義觀之，純係上訴人與系爭土地共有人就土地之使用收益權由何人取得之內部約定，並未約定系爭土地共有人全體將系爭土地之租賃債權及和解成立後之租金債權移轉與上訴人，自非租賃債權之讓與契約，上訴人亦未取得未屆期租金之債權。證人 何啟楦 雖證稱：「當時有說分到這地的人就行收租權，當時寫使用收益的意思就是收租的意思。」惟全體共有人如有意將系爭土地之租賃權或收租權讓與分得該部分土地之共有人，何未於和解筆錄中訂明。且共有人 黃鴻炳 等於八十三年五月所立覺書， 載明渠 等僅同意在分割登記完竣前，暫由共有人各取得分得部分之使用收益權而已，系爭土地之出租人仍維持為原共有人全體，未將債權移轉予取得使用收益權之個人等語。該覺書係於本件訴訟中所書立，立場固有所偏頗，但亦可證明系爭土地各共有人間並無讓與租賃債權之共識。再按租賃契約為雙務契約，其因契約所生之債權及債務必須同時讓與或承擔，始符雙務契約之本旨。其契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之。上訴人並未主張或舉證本件契約承擔已得全體共有人之同意，僅主張其租金債權已讓與伊，棄債務承擔於不顧，有違雙務契約及租賃契約之本旨，自非可採。從而，上訴人請求調整被上訴人各自承租土地之租金及請求被上訴人給付欠租，均屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按租賃契約出租人之地位不若承租人係重在對人之信用關係，出租人將出租不動產之所有權讓與第三人，於辦理所有權移轉登記前，尚非不得將其租賃債權讓與該第三人，此時，依民法第二百九十七條第一項規定，一經讓與人或受讓人通知承租人，對於承租人即生效力，受讓人並因此繼承出租人之地位，對於承租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，不因登記之未完竣而受影響（本院三十九年台上字第一五六七號、四十年台上字第一二三五號、四十四年台上字第一一○一號判例參照）。原審疏未注意及此，遽認出租人之租賃債權一概不得讓與，殊難謂合。次查系爭土地原由全體共有人分別出租予被上訴人，上訴人亦為共有人，與其他共有人於前開分割共有物事件成立和解，將系爭土地分歸上訴人分別取得，並約定「自和解成立之日起各取得其分得部分之使用收益權」為原審認定之事實。參以證人即共有人何啟楦復證稱：（和解）當時大家之意思是分得土地之人有收租權，寫使用收益就是收租之意等語（原審卷六二頁背面）；訴外人 何啟杏 為原出租人之代理人，黃林桃妹於和解成立後郵寄承租土地之租金匯票予何啟杏，經其以該土地已因和解分歸何啟燊取得，其無權代收租金為由，予以退還（見第一審卷二四六頁、二六五頁、二七四頁）；黃林桃妹、林黃冬梅並自承曾給付租金予何啟燊、乙○○（見第一審卷一○六頁、原審卷九三頁）等情。上訴人主張系爭土地原出租人已自上開和解成立之日起，將其租賃債權讓與伊，是否毫無足採，亦非無研求餘地。原審就此未詳加調查審認，遽以前開理由為上訴人不利之判決，並有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年十二月十八日
最高法院民事第四庭
審判長法官林奇福
法官許朝雄法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年十二月三十一日
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