臺灣臺北地方法院民事簡易判決
107年度北簡字第48號
原 告 臺灣 阿甘 全球國際有限公司
法定代理人 張文彥
訴訟代理人 沈明達 律師
被 告 廣朋實業股份有限公司
法定代理人 郭國億
訴訟代理人 林財生 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年10月17日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟玖佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國106年3月17日與被告訂立房屋租賃契約書（下
稱系爭租約），承租被告所有臺北市○○○路○○巷○○○○號
及22之3號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金為新
臺幣（下同）45,000元，押金9萬元，並約定僅可做為按摩
店（盲人按摩）使用。原告為依約經營盲人按摩店，乃由原
告經理即訴外人 劉冰 （下以姓名稱之）委託訴外人愛德華有
限公司（下稱愛德華公司）承攬設計裝潢工作，並支出裝潢
費用582,100元。詎原告向臺北市政府工商處申請經營按摩
店之營業登記，因依系爭房屋之使用執照所示，系爭房屋係
供停車空間使用，不能經營按摩店，而未獲核准，除不發給
營業執照，更通知將執行拆除，則依民法第246條第1項規
定，系爭租約應為無效。縱系爭租約非無效，然被告未能依
民法第423條規定以合於所約定使用收益之租賃物交付承租
人，係可歸責於被告之事由，且業經原告解除系爭租約，則
依民法第226條第1項規定，被告應賠償原告所受裝潢費用
582,100元、押金9萬元之損害，爰依法起訴請求等語，並
聲明：1.被告應給付原告672,100元及自起訴狀送達翌日起
至清償之日止，按年息5％計算之利息；2.請准予假執行。
㈡對被告答辯之陳述：
1.原告公司乃由患有視障之張文彥申請設立，張文彥是被詐欺
而在被告提出之「 潘朵拉 租賃異動申請書」、「終止房屋租
賃契約」上簽署，該簽署之意思表示，依民法第92條第1項
前段規定得撤銷，原告茲以本件辯論意旨狀繕本之送達，撒
銷上開簽署之意思表示。退步言之，被告在另案106年11月
14日起訴狀提出之原證3，相同之「終止房屋租賃契約」出
租人簽署處是空白，則該空白之文件為要約之引誘，承租人
簽署為要約，於106年10月23日簽署，出租人至106年11月
14日尚未簽署承諾，依民法第157條第1項規定，其要約失
其拘束力，被告主張其終止房屋租賃契約已於106年10月23
日成立，並無理由。縱系爭租賃契約終止，依民法第236條
準用260條規定，被告仍應負損害賠償之責。
2.該停車位是系爭大樓建造時依建築技術規則第59條規定設置
之停車空間，做為系爭大樓停車使用，否則不能領取使用執
照。被告不能變更用途為按摩店，亦即不能補正。被告因所
隱滿之上開事實被發覺而而自動準備終止房屋租賃契約與原
告終止租約。
二、被告則以：
㈠系爭租約第19條第7項是限制原告不能作為違規違反八大行
業使用，兩造並無約定系爭房屋必須作為按摩店使用，查系
爭租約第7條約定：「本件房屋係供店面、車位使用」，即
系爭房屋之空間係部分供店面使用，部分需供車位使用，本
件原告無法取得視障按摩院之經營許可，原因在於原告就系
爭房屋裝潢時，就系爭房屋中應供為停車空間之部分，裝潢
作為營業場所所致，是原告就系爭房屋無法取得營業許可之
原因顯係應歸責於原告之事由所致。
㈡系爭房屋雖部分設計係供停車位使用而無法就全部為「營業
登記」，惟實際仍可供為營業之店面使用，此自原告承租系
爭房屋後，於106年4月1日開設視障養生按摩館開始營業
，且實際營業八個月以上可為證明。又原告承租系爭房屋開
設按摩店後，並未就爭房屋為營業登記向主管機關為任何查
詢，足徵其開業並不以營利事業登記為必要，系爭房屋堪供
原告無照營業使用，尚非謂給付不能。且系爭房屋無法為營
業登記之原因，只要辦理建築物變更使用執照或分戶即可補
正，然原告從未要求被告協助辦理。又原告所為裝潢為其營
業之必要費用而非其所受損害，衡情原告應就系爭房屋為裝
潢前，即先申請登記，不可能於斥資裝潢後始提出營業之申
請，更不可能於系爭租約終止後再為營業登記之相關查詢。
㈢106年9月間原告法定代理人之助理即訴外人 黃玉淇 因無力
繳清租金而主動向被告要求提前終止租約，兩造以原告賠付
相當於一個月租金之違約金並清償已積欠之租金後，於106
年10月31日合意終止系爭租約等語，資為抗辯，並聲明：原
告之訴駁回。
三、經查，原告於106年3月17日與被告訂立系爭租約，向被告
承租系爭房屋，約定每月租金為45,000元，押金9萬元；原
告公司法代張文彥曾簽署內容為：「…原訂租期自民國106
年4月1日至民國107年3月31日，茲因情事變更、經雙方
同意提前於民國106年10月31日終止租約」等語之系爭終止
租約書；及內容為：「…提前至106年10月31日解約。…申
請退還押金一個月押金45,000元整。…8月份租金310元＋
9月份租金遲延繳納3,000元＋10月份租金46,610元＋違約
金46,610元＋預收水點費3,390元－一個月押金45,000元，
總計應再給付新台幣54,920元（已於10/20匯款完成）。」
等語之系爭異動申請書；原告於本院107年度訴字第118號
案件（下稱另案）審理中以書狀繕本之送達，向被告表示依
民法第256條為解除系爭租約之意思表示，該書狀於107年
6月21日送達被告等情，為兩造均不否認，並有系爭租約影
本、系爭異動申請書、系爭終止租約書等在卷可稽，並經本
院調閱另案卷宗核閱無訛，是上開事實均堪認定。
四、原告主張系爭房屋無法作為按摩店使用，且無法獲准為營業
登記，系爭租約為無效，縱認系爭租約為有效，原告已以被
告給付不能為由解除系爭租約，而請求被告返還押金9萬元
，及賠償裝潢費用582,100元，被告則以上揭情詞置辯。是
本件爭點厥為：㈠系爭租約是否自始當然無效？㈡系爭契約
是否業經兩造於106年10月31日合意終止？㈢原告以被告給
付不能為由，解除系爭契約，有無理由？㈣原告請求被告返
還押金9萬元，及賠償裝潢費用582,100元，有無理由？茲
論述如下：
㈠系爭租約並非自始當然無效。
1.按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246
條第1項前段定有明文，該項所稱之不能之給付，係指自始
客觀不能而言，即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不
能依債務本旨實現，惟倘僅係主觀、暫時之不能給付，難謂
其契約為無效。
2.本件原告主張系爭房屋無法申請為商業登記，系爭租約自始
無效云云。觀諸系爭租約第19條第7項約定：「....乙
方（按即被告）同意此處僅可做為活力健康按摩店（盲人按
摩）使用...」及第7條第1項所約定：「本房屋係供店
面、車位使用，若甲方依需求而要求營業登記則由乙方自行
辦理登記...」等語，堪認兩造於簽約時就系爭房屋係由
原告承租做為按摩店使用之事實，有所認知，固堪認定。又
原告前於106年11月27日向臺北市商業處查詢系爭房屋所在
地得否作為按摩業、腳底按摩業登記使用，固經臺北市建築
管理工程處（下稱北市建管處）認定不符合規定，此有商業
處代收營業場所預先查詢審查表清冊、營業場所土地使用分
區管制與建築管理規定查詢表等存卷可查（見本院第163至
168頁），亦堪認定，然依北市建管處107年4月3日北市
都建使字第10736436900號函載明：系爭房屋領有97使字第
255號使用執照，22-2號、22-3號房屋原核准使用用途均為
「一般事務所」，如擬作為按摩業、腳底按摩業使用，應依
建築法第73條第2項規定辦理建築物變更使用執照等語（見
北簡卷第109頁），可徵系爭房屋之原使用用途雖為「一般
事務所」，但並非不得依建築法規定申請變更，被告所負使
系爭房屋得辦理商業登記之契約上義務，則依社會通常觀念
，被告應使系爭房屋得以申辦商業登記之給付義務，並非不
能依債務本旨實現之意，揆諸首揭民法規定及判例意旨，自
難謂有自始客觀不能之情事，從而，系爭租約並非無效。
3.至原告主張系爭房屋係供停車使用，無法做為按摩店使用等
語，查系爭房屋1樓有部分面積係做為停車空間使用，亦為
被告所不爭執，雖堪認定，然觀諸系爭租約第7條約定：「
本房屋係供店面、車位使用，若甲方（指原告）依需求而要
求登記營業則由乙方（指阿甘公司）自行辦理登記…」等語
（見系爭租約第2頁），則系爭租約既載明租賃範圍包括停
車位，並由阿甘公司負責辦理營業登記，則原告主張被告將
不能作為按摩業使用之系爭房屋出租予阿甘公司，依民法第
246條第1項規定，系爭租約應屬無效云云，亦無理由。
4.原告另主張因被告不能提供合於系爭租約所約定之租賃物予
原告公司使用收益，依最高法院81年度台上字第1454號判決
要旨，本件租賃關係早已消滅云云。然查，本件原告係主張
被告未交付合於約定使用、收益之租賃物予原告即係主張「
因可歸責於出租人即被告之事由」，此與上開最高法院判決
意旨所稱：於租賃關係存續中，發生「非可歸責於兩造之事
由」，致承租人無從為租賃物之使用收益之情形顯然不同，
是原告援引前開最高法院判決主張系爭租約消滅，恐有誤會
，併此敘明。
㈡系爭租約經兩造於106年10月31日合意終止。
1.被告主張係因原告無力負擔租金，向其提議提前終止系爭租
約，其與原告之法定代理人張文彥已於106年10月24日簽訂
系爭異動申請書及系爭終止租約書，雙方合意於同年月31日
終止系爭租約等情，業據提出系爭異動申請書、系爭終止租
約書、LINE對話紀錄等件為證。
2.復經證人 林瑞真 即被告公司職員到庭證稱：10月初被告公司
法代張文彥有打電話給我，就說他們可能要提前解約，他請
我把提前解約該付的金額多少計算給他，於10月14日我在黃
玉淇的ＬＩＮＥ的群組內我有寫初步的金額算出來給他，後
來溝通結果從押金扣除一個月掉，請黃玉淇匯款54,920元；
我有傳檔案異動申請書、終止租約的檔案給黃玉淇，請她跟
張文彥講要用印完後再拿給我，後來黃玉淇於10月23日就傳
ＬＩＮＥ告訴我說，他會請原告公司到我們公司同時帶大小
章用印，用印是在10月24日早上，張文彥帶他的姪子陳先生
到我們公司用印，是在被證二、三（本院卷第152至153頁
）的文件上用印，張文彥是視障，當天是他們來了之後，我
跟他們打了招呼，我把申請書上、終止租賃契約書上的內容
口頭跟他們說了一遍，並且計算給他們看，我跟張文彥及陳
先生講說，請他們簽名，我出去拿一下印泥等下就進來，我
進來時，他們都已經簽好名了，之後我拿印泥給陳先生，由
陳先生在二份文件上蓋大小章等語（見本院卷第239頁）；
證人黃玉淇於另院審理時亦具結證稱：伊係張文彥之經紀人
，張文彥日常生活需要協助時，伊也會幫忙；每當原告人員
林瑞真無法聯絡張文彥時，就會聯絡伊，希望透過伊來聯絡
張文彥；只要阿甘公司遲繳房租，林瑞真就會打電話跟伊說
原告要斷水斷電，伊覺得很煩；（
法官問：證人於106年10月2日與林瑞真之LINE對話中稱：
麻煩妳明天去貼斷水斷電公告，看是否從下星期一開始，阿
甘也同意等語，此為何意？）伊於106年10月間曾詢問張文
彥是否要將系爭房屋歸還原告，不要再承租系爭房屋經營按
摩店了，伊認為張文彥的意思是同意歸還，所以伊才會告知
林瑞真可以去張貼斷水斷電之公告；伊於105年10月23日有
收到林瑞真以LINE傳送之系爭異動申請書、系爭終止租約書
PDF檔案，林瑞真希望伊轉交這2份文件給張文彥；伊於
105年10月20日匯款5萬4,920元給原告，因為林瑞真連續
幾天告訴伊阿甘公司積欠房租的事情，又跟伊說要扣違約金
，伊覺得壓力很大，想說張文彥的壓力應該更大，所以伊先
幫張文彥墊付這筆錢，心想將來阿甘公司返還房屋後可取回
押金，到時候伊就可取回上開代墊款等語（見另案卷第99頁
背面至101）；復觀諸被告所提出前開兩位證人間LINE對
話紀錄，發現林瑞真曾於106年8、9月多次請黃玉淇轉告
張文彥儘速繳交系爭房屋之租金；且依被告提出之彰化銀行
存款明細查詢紀錄（見本院卷第223至231頁），足認原告
公司確有拖欠被告106年8、9月份租金之情形。綜上各情
，被告主張係因原告無力給付租金，主動提議提前終止系爭
租約，其與原告公司已達成提前終止租約之合意等語，應堪
採信。
3.至原告雖主張張文彥為視障者，因林瑞真謊稱因原告公司更
名，雙方需重新簽署租約相關文件，受其詐欺而陷於錯誤，
始簽署系爭異動申請書及系爭終止租約書，故主張撤銷簽署
上開終止租約文書之意思表示云云。然：
①按「民事法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不
實之事，令其因錯誤而為意思之表示。」、「被詐欺而為意
思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其
意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實
負舉證之責任。」，最高法院56年台上字第3380號、44年台
上第75號判例意旨參照。
②本件原告主張張文彥受被告人員林瑞真之詐欺，無非以證人
黃玉淇於另案中證稱：（法官問：證人於106年10月23、24
日與林瑞真之LINE對話中稱：請阿甘明天帶大小章直接去找
你等語，此為何意？）林瑞真跟伊說因為原告更名或負責人
異動，所以要請張文彥去用印，簽署變更租約的文件，伊告
訴林瑞真，因為伊沒有空帶張文彥去，伊請張文彥自行前往
原告公司，後來是由張文彥姪兒 陳正旴 陪同他去的等語；及
證人陳正旴於另案中證稱：伊曾陪同張文彥去原告公司簽過
文件一次，當時伊只是協助張文彥簽名在文件下方之位置，
至於文書之內容為何，伊根本沒有看；伊和張文彥至原告公
司時，林小姐（指林瑞真）帶伊等去一張會議桌，並說要簽
的文件已經準備好了，林小姐與張文彥沒有討論簽約之內容
，可能雙方都知道要簽什麼文件，所以很快就簽約；林小姐
將文件拿出來後，伊協助張文彥在文件上之正確位置簽名，
張文彥有問林小姐是否把簽約之內容念一遍給他聽，林小姐
說不用了，大家都很清楚，張文彥也同意；張文彥沒有要求
伊念他所簽署文件之內容給他聽，所以伊沒有念給張文彥聽
等語為依據。然查，證人黃玉淇及陳正旴分別為張文彥之經
紀人及姪兒，上開2證人與張文彥均有深厚情誼關係，其等
之證詞不無偏袒維護原告之虞。且依經驗法則判斷，證人陳
正旴既陪同視障者張文彥前往被告辦公室簽約，其在場之目
的應係為協助張文彥確認所簽署文件之內容是否正確，豈有
僅協助張文彥在文件下方「客戶簽章」、「承租人、負責人
」欄位內簽名之理？又觀之系爭異動申請書及系爭終止租約
書，可知上二文書均係單張文件，內容簡要敘述租賃雙方同
意提前於106年10月31日終止租約，及雙方結算欠繳之租金
、違約金、水電費、押金等語，復依證人陳正旴所述，張文
彥既曾要求林瑞真口述文件內容而遭拒絕，則陳正旴豈有未
口述上開文件內容予張文彥知悉之理？再者，依上開LINE對
話紀錄，可證林瑞真確有於106年10月20日、同年月23日，
以LINE軟體分別傳送系爭異動申請書、系爭終止租約書予黃
玉淇，並請黃玉淇轉交上二文件予張文彥用印，黃玉淇則回
稱：「我和阿甘（指張文彥）今天沒有碰面，所以我請阿甘
明天早上帶大小章直接去找妳，」等語，是黃玉淇當已知悉
林瑞真欲交付張文彥簽署之文件為系爭異動申請書及系爭終
止租約書，文件內容顯與原告更名或負責人異動無關。綜上
，足認黃玉淇、陳正旴之上開證述均與事實不符，其等證稱
張文彥因受詐欺始簽署系爭異動申請書及系爭終止租約書之
情節，難以採信。況查，原告於107年5月8日及107年6
月5日本院審理中均自承：租賃雙方於106年10月31日合意
終止租約等語（見本院卷第120頁背面、170頁背面），益
徵原告公司法代張文彥確與被告達成終止租約之合意，且張
文彥於106年10月24日簽署系爭異動申請書及系爭終止租約
書，並無遭被告詐欺之情形。是原告主張撤銷終止系爭租約
之意思表示云云，亦屬無據。又系爭租約業經兩造於106年
10月31日合意終止，已如前述，則原告主張被告於另案107
年6月26日當庭提出之系爭終止租約書，其上才有被告公司
之用印，依民法第157條第1項規定，原告公司對被告所為
終止租約要約已失其效力云云，亦不足採。
㈢被告主張於107年6月21日解除系爭租約，為無理由。
原告雖主張於另案審理中以書狀繕本之送達，向被告表示依
民法第256條為解除系爭租約之意思表示，該書狀於107年
6月21日送達被告，故系爭租約經其解除在案云云，然系爭
租約經兩造於106年10月30日合意終止之事實，已如前述，
故系爭租約自終止後，原告就業已不存在之租賃關係自無從
主張解除。則原告主張解除之具體事由，有無理由，即非本
案之爭點，本院亦不予以贅述，附此敘明。
㈣原告請求被告返還押金9萬元，及賠償裝潢費用582,100元
，為無理由。
1.本件原告主張解除系爭租約，為無理由，已如前述，則原告
主張契約解除後，請求被告返還押金，並依民法第226條第
1項規定請求損害賠償云云，均屬無據，不應准許。
2.原告復主張縱認系爭租賃契約終止，被告仍應負損害賠償之
責云云。然查，系爭租約終止之事由為原告無力負擔租約，
業經本院認定如前，再觀諸證人林瑞真證稱：「（法官問：
張文彥跟你表示要提前終止租賃，有無說明理由？）於106
年9月底時到真的用印時，張文彥已經跟我聯絡多次了，張
文彥說他租金真的拿不出來，他還說有請櫃台小姐將每日營
收留一些起來，以便給房租錢，但櫃台小姐還說，每日的營
收都由劉冰、 林駿凱 收走，所以他不敢這麼做，這都是張文
彥跟我說的。自從營業開始到現在，他們營收都是由劉冰與
林駿凱拿走了，他付不出租金，所以要提前解約。（法官問
：雙方於簽訂終止租賃契約時或之前，張文彥有無向你表示
系爭房屋無法為相關商業登記之事項？）沒有。（法官問：
法官在終止系爭租賃契約時或之前，有無任何人曾經向你表
示過，系爭房屋無法為相關公司登記事項？）沒有。」等語
，再查原告自承係在106年11月20日接獲原證12之北市建管
處106年11月20日預拆通知單（見本院卷第125頁）始知悉
系爭房屋無法做為按摩店之使用乙節（見本院卷第170頁）
，原告係於106年11月27日提出系爭房屋之商業登記申請，
經北市建管處於106年12月5日否准在案等情，亦有本院公
務電話紀錄及臺北市建築管理處工程處商業場所土地使用分
區管制與建築管理查詢表在卷可稽（見本院卷第163-168、
73頁），足認原告係於兩造106年10月31日合意終止系爭約
後之同年11月20日方知悉系爭房屋無法為按摩店之商業使用
登記，進而於同年月27日向北市建管處提出申請查詢。從而
，兩造合意終止系爭租約時，原告就系爭房屋無法為商業登
記乙節並不知情，亦非以此為由，向被告為終止系爭租約之
意思表示。是原告於訴訟進行中方主張以被告未提供合於租
賃目的之租賃物為由，系爭租約經終止後請求損害賠償，自
無理由。
五、綜上所述，系爭租約並非自始當然無效，且系爭租約既經兩
造於106年10月31日合意終止，則原告於訴訟中方主張解除
系爭租約，即無理由，且兩造非以被告未提供合於租賃目的
之租賃物為由終止系爭租約，則原告主張被告返還押金並賠
償損害，而請求被告應給付原告672,100元及自起訴狀送達
翌日起至清償之日止，按年息5％計算之利息，為無理由，
應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附
麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國107年11月6日
臺北簡易庭法官陳雯珊
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月7日
書記官宋德華
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費7,380元
證人旅費530元
合計7,910元