臺灣臺北地方法院民事簡易判決 98年度北簡字第744號
原 告 乙○○
訴訟代理人 劉興業 律師
被 告 丙○○
被 告 丁○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國98年6月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告丙○○應將臺北市○○區○○路○○○巷九之一號一樓全部
及其地下室儲物室與法定停車位全部遷讓返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用三分之二由被告丙○○負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，被告如以新臺幣壹仟零捌拾萬元為原告預
供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：原告與被告丙○○於民國96年10月10日簽訂
租賃契約，約定將坐落於臺北市○○區○○路○○○巷九之
一號一樓及其地下室儲物室與一樓法定停車位全部出租於被
告丙○○，租期為兩年，每月租金新臺幣（下同）90,000元
，租約第8條並另約定不得將給租賃物全部或一部轉租他人
，如有違約，原告得隨時終止租約取回租賃物。被告丙○○
竟未得原告同意而將該屋轉租予被告丁○○，原告依租約第
8條之規定，以存證信函向被告表示終止租約，並依租賃契
約第6條之規定向丙○○請求給付按租金5倍計算之違約金，
惟被告均置之不理，原告爰以租賃之法律關係向被告起訴請
求。並聲明：
（一）被告等應返還坐落於臺北市○○區○○路○○○巷九
之一號一樓及一樓法定停車場及地下室儲物室遷讓返
還原告。
（二）被告丙○○應自97年8月28日起至遷出交還房屋之日
止，按月給付原告450,000元。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告丙○○辯稱：我們轉租予彩妝店時，原告之妻 謝美羽
有到場說要贈送彩妝店探照燈及把圍牆加高並掛招牌，伊
認為房東是謝美羽，因立約及洽談均由謝美羽出面。伊轉
租予彩妝店謝美羽及原告均未表示任何意見，且房租照收
，故伊認為房東同意轉租。才會要求房東提供房屋稅單來
辦理公司登記，伊房租付到9月5日，但伊於8月24日已搬
走，並以存證信函通知原告，惟原告不予置理。丁○○是
在我們店前面擺攤的人，我們一個月收他三萬元租金，丁
○○並沒有用到我們的房子，他是用我們房子前面空地的
公共空間擺攤等語。並聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告丁○○另則以伊每月以35,000元向被告丙○○租用系
爭停車位及地下室儲物室至6月初止沒租就搬走，伊均按
租約付款，並未得利等語置辯，並聲明請求駁回原告之訴
。
參、兩造爭執之事實：
一、被告是否有違法轉租之情形？
二、原告是否得請求違約金？
肆、得心證之理由：
一、就被告是否有違法轉租情形之部分：按當事人主張有利於
己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277
條前段定有明文。本件原告主張被告有違法轉租之情事，
惟遭被告否認，經查本件系爭租賃契約書第8條：「乙方
（即被告）未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃房
屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法
由他人使用房屋。」第14條：「甲乙丙各方遵守本契約各
條項之規定，如有違被任何條件時，甲方得隨時解約收回
房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」可見就本件
契約中，除得原告之同意外，被告不得轉租予他人。被告
陳稱轉租予彩妝店時，原告之妻謝美羽到場表示要送給彩
妝店探照燈及把圍牆加高並掛招牌，被告認為房東是謝美
羽，因為與被告立約及洽談者均是謝美羽。被告轉租予彩
妝店前後原告都並未表示任何意見，而且房租照收，故被
告認為原告同意轉租云云，惟證人甲○○到庭結證稱：「
一樓的部分，店面大門口前面的廣場，本來是汽車停車位
，後來沒有用就劃歸他們用，整個地下室本來是機車停車
位，也都給一樓的人去用，一樓一共有五個店面，建設公
司有規定我們不能用，只有一樓的人才可以用，停車位就
是廣場，廣場就是停車位，停車位以外沒有廣場。原告的
店面是59巷9之1號1樓，現在店面前面的廣場，是4月底以
前是一個叫鄭先生在賣衣服，我不知道鄭先生為何可在那
裡賣衣服，我也不知道地下室的儲物室（乙○○使用）是
何人在使用，9之1號的店面在97年夏天時有彩妝店在用，
彩妝店之後，我就不記得了，賣衣服的鄭先生有時會拉開
9之1的店面鐵門，但我不知道店面裡的東西是否是鄭先生
的。兩造定租賃契約時我知道，因為我在場，時間大概是
96年的10月份，當時簽約時雙方有仲介在場，他們在談租
賃契約時，我只有在旁邊聽，不知道租賃內容，但是當時
他們有問我房東的使用範圍，我告訴他們就是店面、店面
的停車位（廣場）以及地下室的機車位（儲藏室）這三個
範圍，我知道房東這三個範圍租給對方，因為我是當場看
到聽到，被告沒有問是否可以轉租。」足見原告並未同意
被告可以轉租於他人，被告亦無法舉證以實其說，故被告
之主張為無理由，應予駁回。被告丙○○又辯稱其已搬離
系爭房屋，惟其未點交返還原告，被告丙○○亦未能提出
其已將系爭房屋返還原告之證據，難認其所辯為真，從而
原告請求被告丙○○遷讓系爭房屋為有理由，應予駁回。
二、就原告是否得請求違約金之部分：查本件租賃契約書第6
條：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應
即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推
諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月
得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，
乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」依該條規定，原告
得請求高達5倍違約金之情形，係租約屆滿時，被告未交
還租賃物始有適用，而本件係原告中途解約，尚有不同。
本件租約實有諸多不公平之情形，如第14條約定：甲（原
告）乙丙各方如有違約時，甲方得隨時解約收回房屋。其
約定甲方違約時，甲方亦得解約，顯然極為不公平。又高
達5倍之損害賠償性違約金，顯逾實際損害甚多，依第12
條約定，乙方尚須負擔訴訟費、律師費，甚為不公，極為
顯然，被告丙○○雖經本院闡明對違約金有何意見，其因
不懂法律而不能為適切之抗辯，惟本件契約既有上述不公
平之情形，故解釋上不應任意擴張認為原告中途解約時亦
得請求高達5倍之違約金，是應以租期屆滿時始有本條款
之適用，本件兩造為終止契約，並非租期屆滿，故原告不
得向被告請求違約金，故原告此部分之請求為無理由，應
予駁回。
三、被告丁○○所辯，原告及被告丙○○均不爭執，堪信其所
辯並無得利為真，被告丁○○依租約付租金，並無得利，
故被告丁○○之抗辯為有理由，應予准許。
四、又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造
所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不
再一一論述，併此敘明。
伍、假執行之宣告：本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條
訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1
項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2
項規定，依被告聲請酌定相當之擔保金額宣告被告如預供擔
保，得免為假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失
所依據，應併予駁回。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 8 月 10 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 劉亭柏
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 98 年 8 月 10 日
書記官謝韻華