臺灣臺北地方法院民事簡易判決 101年度北簡字第14691號
原 告
即反訴被告 侯仕文
訴訟代理人 徐揆智 律師
林幸慧 律師
被 告
即反訴原告 林尤敏
趙世忠
共 同
訴訟代理人 邱彥榕 律師
複代理人 楊慧娟
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國102年5月15日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告甲○○、丙○○各新臺幣捌萬柒仟捌佰
伍拾壹元，及均自民國一百零二年四月十二日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元其中新台幣壹仟捌佰貳拾肆
元由反訴被告負擔，餘由反訴原告各負擔新台幣貳拾捌元。
本判決第三項得假執行，但反訴被告如各以新臺幣捌萬柒仟捌佰
伍拾壹元為反訴原告預供擔保，得分別免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。所謂
請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭
點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一
或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在
相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審
理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重
複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台
抗字第2號裁判要旨參照）。本件原告起訴時原聲明：被告
甲○○應給付原告新台幣（下同）85萬0,917.5元，被告丙
○○應給付原告120萬3,267.5元。嗣於民國（下同）102年3
月13日以民事準備狀追加聲明為：㈠被告甲○○應給付原告
85萬0,917.5元；被告丙○○應給付原告120萬3,267.5元。
㈡被告甲○○應給付原告268萬8,000元，並自102年3月13日
起，至台北市私立密西根文理短期補習班立案班址遷出台北
市○○○路○段○○號2樓之日止，按日給付原告1萬2,000元。
嗣原告又於102年5月15日提出準備書狀㈤變更聲明為：被告
甲○○應給付原告388萬6,917.5元；被告丙○○應給付原告
120萬3,267.5元。查原告於102年3月13日追加聲明㈡部分係
以被告甲○○於兩造租賃契約終止後未依約遷移補習班立案
班址，應依租賃契約第肆條第七項約定給付違約金為由，追
加請求如聲明㈡所載，核其追加聲明㈡之請求與原訴請求之
基礎均係基於兩造之租賃契約，其請求利益之主張在社會生
活上可認為同一或關連，堪認基礎事實同一，應予准許。被
告抗辯基礎事實及法律依據均有不同，有礙被告之防禦及訴
訟之終結，其追加之聲明不合法云云，尚無可採。至原告於
102年5月15日準備書狀㈤變更聲明，係就被告補習班遷址完
成後，就上揭聲明㈡後段部分變更以至被告遷離補習班立案
地址之實際日期計算違約金，並與前段金額合併計算，即係
以完成遷址之確定日期計算違約金之金額，實際並無變更，
應予准許。
貳、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起；民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有
明文。本件原告起訴主張：被告於99年4月14日向原告承租
系爭18號2樓及18號2樓之1房屋，於101年7月22日提前終止
租約，惟未依系爭租賃契約第7條約定將房屋回復原狀，且
未繳納101年7月份管理費，爰起訴請求被告給付回復原狀費
用、101年7月份大樓管理費及違約金等費用共5,090,185元
。而被告於言詞辯論終結前提起反訴請求原告返還押租金
180,000元。綜上審酌被告所提反訴與原告於本訴所為攻擊
、防禦方法相牽連，均與兩造間所定系爭租賃契約有關，被
告提起反訴合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告方面：
㈠聲明：被告甲○○應給付原告388萬6,917.5元。
被告丙○○應給付原告120萬3,267.5元。
㈡陳述：
⒈原告於99年4月14日將原告所有坐落台北巿新生南路2段18
號2樓及2樓之1房屋（下稱系爭房屋）分別出租給被告夫
妻，即18號2樓出租給被告甲○○，2樓之1出租給被告丙
○○，兩造訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），
約定租賃期間自99年4月14日起至104年4月30日止，每戶
租金每個月9萬元，押租金18萬元，並於系爭租賃契約第
肆條約定「房屋有改裝之需要時，乙方應取得甲方之同意
後自行裝設，但不得損害原有之建築，乙方交還不動產時
應現況無條件交還甲方」，第柒條約定：「租期屆滿或中
途終止租約時，乙方應即搬遷租賃物以原狀交還甲方，不
得有任何要求」。
⒉被告於99年4月14日簽訂租約後，於99年4月底突然傳真自
行繪製的房屋修改平面圖（下稱房屋修改圖）（原證2）
，要徵求原告同意其改裝房屋，原告拒絕同意，被告竟自
行將兩戶房屋的原有衛浴設備打掉，變更位置、管路，增
加茶水間，將18號2樓之1房屋隔間打掉兩間變成教室，將
電梯廳之大理石壁面改貼壁紙，兩間房屋之地板原來舖設
拋光石英磚，改貼塑膠地板，直到被告經營美語補習班開
幕時，原告前往祝賀，才發現前開大興土木，擅自變更隔
間及格局裝修之情形，經提出異議，被告推辭說：「我有
傳真圖說給你」等語，以卸責任。
⒊被告2人於101年6月22日表示提前至101年7月22日終止租
約，原告無奈接受提前終止租約，並口頭告知及以存證信
函通知被告應依租賃契約第7條約定將房屋回復原狀，被
告均置之不理，自行於101年7月24日搬遷離去。
⒋被告應給付金額如下：
①系爭18號2樓及18號2樓之1房屋回復原狀之費用：
原告於101年8月22日以存證信函附建德室內設計公司之
估價單，限被告於文到1星期內前來回復原狀，逾期由原
告自行施工，所需費用由被告負擔，被告於101年8月30
日收受後仍置之不理，依建德室內設計公司估價單之估
價，系爭18號2樓房屋回復原狀所需費用為488,450元，
18號2樓之1房屋為840,800元。
②系爭房屋回復原狀施工期間為3個月，減少租金收入54
萬元（18萬元×3＝54萬元）應由被告甲○○、丙○○
各賠償27萬元。
③被告提前終止系爭租賃契約，依系爭租賃契約第柒條約
定，應各賠償原告相當於1個月租金，即被告甲○○、
丙○○應各賠償原告9萬元。
④被告各欠繳101年7月份大樓管理費2,467.5元。
⑤被告甲○○遲延將補習班立案班址遷離，依系爭租賃契
約第肆條第柒項約定，應按日支付以每日房租2倍即每
日12,000計算之違約金，自101年8月1日起至102年4月
10日止，共253天，合計3,036,000元。
以上合計被告甲○○應給付原告388萬6,917.5元，被告丙
○○應給付原告120萬3,267.5元。
㈢對被告抗辯所為陳述：
⒈原告並未同意被告依原證2之房屋修改圖為室內之裝修：
①被告承租時雖有言明要用以開設補習班，惟原告不同意
被告損害原有之室內裝設例如地板之拋光石英磚，依系
爭租賃契約第肆條之約定，被告裝修的項目應先經原告
同意，且不得損害原有之建築。被告雖曾傳真原證2圖
面，惟變動項目過多，不僅更動衛浴設備位置，破壞原
有管線，甚至打掉原本隔間，損及原有高級裝潢，原告
並未同意依原證2之修改圖裝修房屋。
②原告於建築物使用同意書（被證1）用印，係於99年4月
14日重新簽約後即預先用印，當時圖面及裝修項目尚未
確定，此可見備註欄載明：「本同意書僅係作為申請建
築物室內裝修之證明文件，有關當事人之間之權利義務
關係，從其協議規定，主管建築機關或審查機構不為審
核」等語，及被告於書狀自承：「4月底傳真完稿設計
圖予原告」等語可證。是縱使原告曾於建築物使用同意
書上用印，亦不能證明原告曾同意被告進行如原證2修
改圖所示之裝修。又被告事後僅申請18號2樓之建築物
室內裝修，18號2樓之1則未申請，此足以證明建築物使
用同意書係原告預先用印。被告辯稱：「因系爭房屋主
要裝修部分於18號2樓，故僅以系爭房屋18號2樓由原
告簽一份建築物使用同意書申請」等語，即與事實不符
。
③原告於99年4月27日發函系爭房屋所在國運新城大樓管
理委員會（下稱國運新城管委會），是應被告之要求通
知管委會系爭18號2樓及2樓之1房屋已由被告承租使用
，與原告是否同意被告按原證2之裝修設計圖裝潢係屬
二事。依國運新城住戶裝潢施工管理規則第4條規定，
區分所有權人與包商需共同簽具承諾書(如附件)，惟被
告甲○○係以18號2樓及18號2樓之1之區分所有權人身
分自居，自行填寫住戶裝潢施工申請暨保證書送交管委
會（證物13，國運新城住戶裝潢施工管理規則暨國運新
城住戶裝潢施工申請暨保證書)。被告甲○○並於5月10
日繳交施工保證金，8月份由管委會退還保證金至甲○
○帳戶內（證物14，國運新城管理委員會財務收支結存
表）。原告完全不知被告已向管委會繳納施工保證金，
實無可能於預簽建築物使用同意書時，即看過定稿的房
屋修改圖並同意被告按圖面裝潢。被告將系爭18號2樓
之1房屋打掉原本隔間，已使空間利用上更為不便，使
系爭房屋更難出售或出租，且已構成毀損原有建物，違
反系爭租賃契約第肆條之約定。
④因系爭房屋所在之國運新城社區住戶強烈反對被告承租
房屋作為補習班之用，原告陪同被告至丹堤咖啡與住戶
開協調會，當天唯一討論議題就是取得住戶對被告經營
補習班乙事之諒解，並無討論裝修圖說並同意裝修之可
能。
⒉依系爭租賃契約之約定，被告只要未依約遷移補習班立案
班址，即應支付每日房租2倍計算之違約金，與同一門牌
號碼得否設立兩營利事業主體無關。被告雖主張其於101
年7月26日即著手辦理班址遷移，惟被告7月份是申請信義
路新班址之裝修合格證明書，直到101年11月7日才向台北
市政府教育局申請遷移班址，此有被告提供之被證7為憑
，足認被告早已知悉不可能在7月底終止租約時，一併遷
移班址。被告明知補教業者設立之規定，故意不遷移班址
，已嚴重侵害原告權益並造成原告招租之困難。
⒊系爭房屋出租予被告後，原告認同補習班應有必要之消防
安全設備（當時被告並未說要打掉隔間），才答應被告得
以裝潢施工，但施工圖面及施作工項應經原告同意，且不
得損害原有建物，此即租賃契約第肆條第四項之約定。因
被告未回復原狀，原告請求回復原狀期間之減少租金收入
3個月並不為過。
⒋原告出租系爭房屋後，系爭房屋之管理費約明由被告自行
繳納。系爭租賃契約第柒條約定，係用於規範雙方至少應
於1個月前通知他方，並非謂租金或管理費用得自通知之
日起算1個月為已足。被告辯稱101年7月23日後之管理費
，原告無權依契約第陸條請求，顯屬無據。
⒌依系爭租賃契約第參條第二項約定：「乙方搬遷交還租賃
物後（包括遷移營業或戶籍地址）」，被告搬遷交還租賃
物之義務包含遷移營業地址。又依系爭租賃契約書第肆條
第七項約定，被告應於系爭租賃契約終止時將房屋回復原
狀交還原告，如有遲誤，自終止租約之翌日起，應按日支
付每日房租貳倍計算之違約金，即每日計罰1萬2000元。
因被告甲○○遲不辦理補習班之班址遷移，導致原告所有
之系爭房屋即使出租，新承租人亦無法申請登記。原告出
租房屋，每月可得租金18萬元，換算每日租金為6000元，
租約於101年7月底終止，自101年8月1日起迄102年4月10
日止，共計253天，以每日房租2倍計罰之違約金，至102
年4月10日共計303萬6000元。（計算式：12000×253＝
3,036,000）。
㈣證據：系爭租賃契約書2件、公證書2件、房屋修改平面圖1
件、存證信函4件、回復原狀報價單1件、國運新城管委會通
知函1件、國運新城住戶裝潢施工管理規則1件、繳交保證金
收據1紙、施工切結書1件、國運新城管委會99年5月份財務
收支結存表1件等（均影本）。
二、被告方面：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：
⒈兩造於99年4月1日由被告甲○○單獨與原告簽訂系爭18號
2樓及2樓之1兩戶房屋租賃契約，並於99年4月2日經公證
，約定1個月之裝修期免收租金，故系爭租賃契約之租賃
期間自99年5月1日起算。惟因原告認為原契約由被告甲○
○1人承租系爭18號2樓及2樓之1兩戶不妥，要求被告丙○
○（被告甲○○之夫）以其名義承租系爭18號2樓之1，並
約定於99年4月14日換約，故被告甲○○及被告丙○○分
別與原告於99年4月14日重新簽訂房屋租賃契約，並經公
證。
⒉被告經原告同意始依原證2之修改圖裝修系爭房屋：
①兩造於簽訂系爭租賃契約後，因開設兒童美語補習班需
符合主管機關之消防及安全等規定，並考量兒童安全需
求，故被告多次與原告協商溝通裝修房屋事宜，依原告
意見曾更動建築圖說數次，每次變更建築圖說皆傳真予
原告過目，最後雙方取得共識，原告於電話中同意裝修
房屋如原證2之修改圖。又依系爭房屋所在之國運新城
大樓管理辦法規定，大樓內之住戶欲裝修房屋需先繳納
裝潢保證金予大樓管理委員會，作為裝潢工程損壞公共
設施之擔保，故原告不可能不知悉被告將就系爭房屋進
行裝修裝潢，原告主張其不知被告裝修房屋一節，顯非
事實。
②被告於99年4月14日向原告承租系爭18號2樓及2樓之1房
屋之目的乃為用於開設兒童美語補習班，原告於99年4
月27日以存證信函通知國運新城大樓管委會：系爭18號
2樓及2樓之1房屋已由被告承租，被告將依法使用承租
範圍、繳交管理費及依規約申請裝潢，請管委會配合給
予方便等語。倘原告不同意被告於4月底傳真之房屋修
改圖，原告大可拒絕被告進駐施工，被告亦不可能同意
承租系爭房屋。倘如原告所述，其僅係通知管委會被告
承租之事實，自不需於存證信函中特別強調被告將「依
規約申請裝潢」。
③又被告向原告承租系爭18號2樓及2樓之1房屋開設兒童
美語補習班，因遭系爭房屋大樓住戶之強烈反對，原告
要求被告邀同設計師於99年5月4日一同出席與大樓主委
洪禎陽 及住戶於丹堤咖啡之協調會議，原告並說服其他
住戶支持被告承租系爭房屋開設兒童美語補習班，如原
告未同意被告傳真之原證2房屋修改圖，原告又何須要
求被告偕同設計師到場與大樓住戶溝通協調，顯見原告
已同意被告依傳真之原證2房屋修改圖裝修房屋，原告
主張其於補習班開幕時始知被告裝修房屋一事，顯非事
實。如原告拒絕同意被告依該修改圖施工，被告承租房
屋乃為開設補習班之目的即無法達成，被告豈有可能同
意承租系爭房屋？參以原告從未於開幕時、其子至被告
補習班上課時，甚至於承租之2年餘期間，縱未向被告
表示反對該原證2修改圖之施工。綜合上情判斷，原告
主張其對被告傳真之原證2房屋修改圖拒絕同意云云，
顯非事實，難以採信。
④依建築物室內裝修管理辦法第22條第1項及第23條第2款
規定，向主管機關申請建築物裝修需出具建築物權利證
明文件，經審查合格後始得施工。原告於該建築物使用
同意書上既已蓋用印文，足證原告早已明知且同意被告
裝修房屋，原告所稱「於被告美語班開幕前往祝賀始知
改裝」云云，顯非事實。系爭房屋雖門牌號碼區分為「
18號2樓」及「18號2樓之1」兩戶，惟該兩戶房屋原已
由原告事先打通為一戶，故建築師及設計師建議以1戶
申請裝修即可，因系爭房屋主要裝修部分於「18號2樓
」，故僅以系爭房屋「18號2樓」由原告簽1份建築物使
用同意書申請。
⑤系爭房屋出租予被告前之前承租人係作為醫學美容診所
使用，被告承租係為經營兒童美語補習班，兩者使用目
的、功能均大有不同，空間規劃亦無法相容，原診所格
局必須適當修改始可作為補習班使用，原告知之甚明。
倘原告未同意被告裝修並變更系爭房屋裝潢、隔間等，
被告顯無法達成承租系爭房屋之使用目的，被告豈有可
能承租系爭房屋。原告主張其未同意被告傳真之房屋修
改圖，顯與常理有違，不足採信。
⒊依系爭租賃契約第肆條第四項約定「房屋有改裝之需要時
，乙方應取得甲方之同意後自行裝設，但不得損害原有之
建築，乙方交還不動產時應現況無條件交還甲方。」，被
告係於原告同意後始進行房屋裝修，自應依契約第肆條第
四項約定以現況交還房屋，並無將系爭房屋現況回復原狀
至租屋時狀態之義務。原告自無藉詞索取高額回復原狀費
用之權利。況原告現已開始招租，並未將系爭房屋再裝修
回出租被告前之原狀，顯見原告亦認被告應以現況無條件
交還系爭房屋，故原告請求被告應將系爭房屋回復原狀，
始能交還系爭房屋云云，顯屬無據。況原告對於前手經營
診所，亦未見其要求回復原狀，足見系爭租賃契約約定應
現狀無條件交還房屋，係兩造簽訂租賃契約之真意，亦與
原告向來之簽約習慣相符。
⒋原告所提出回復原狀之報價單項目與被告裝修系爭房屋之
項目不符，且原告並未施工，請求系爭房屋施工期間3個
月之租金並無理由。
①原告請求將系爭房屋回復原狀之修理費用，惟其僅提出
建得室內設計公司報價單，並未就被告對系爭房屋做何
裝修或變更何處舉證加以說明，該報價單之項目並無所
據，其金額恐亦屬浮濫虛報。原告並未舉證證明被告所
變更之處，該報價單之內容顯不足採。
②原告所稱依建得室內設計公司計算施工期間為3個月，
請求房屋租金減少之收入54萬元云云。依上開契約約定
，被告已取得原告之同意裝修房屋，則無回復系爭房屋
至租屋前狀況之義務，故原告所請求並無理由。況原告
所附之報價單並未有任何施工期間應為3個月之註記，
顯見3個月施工期間僅係原告片面之詞，並無根據，且
原告現已開始招租，並未將系爭房屋再裝修回復原狀，
自無3個月施工期間房租損失之可言，原告對被告之請
求顯屬無據。
⒌依系爭租賃契約第陸條約定：「租期內，租賃物之地價稅
、房屋稅，由甲方負擔。乙方所用之水電費、瓦斯費、大
樓管理費及因營業所生之稅捐，由乙方負擔。」，乙方即
被告僅需負擔租期內所用之水電費、瓦斯費、大樓管理費
等費用。被告於101年6月22日以存證信函通知原告於101
年7月22日終止租約，被告亦同意依契約合法終止租約，
系爭租賃契約之租期至101年7月22日止，被告亦於搬遷後
將房屋鑰匙全數寄還被告，故被告僅需負擔租期內所用之
水電費、瓦斯費、大樓管理費等費用，租期終止後之水電
費、瓦斯費、大樓管理費並非被告應支付之範圍。原告請
求101年7月23日後之管理費，自屬無據。
⒍原告以系爭租賃契約第肆條第七項主張被告因遲延遷離補
習班設址登記違反交還房屋之約定（原告102年3月13日準
備三狀第3頁），據此請求懲罰性違約金云云，委屬無據
：
①被告於101年7月22日兩造合意終止系爭租賃契約時已向
主管機關申請遷移營業地址，並隨即於101年7月26日起
陸續著手辦理遷址事宜（詳被證7被告報請新址裝修之
申請書)，因主管機關臺北市教育局之作業程序需有一
定時間，目前已完成遷址手續（詳被證8被告在新址之
補習班立案證書）。再查，系爭租賃契約第肆條第七項
係約定雙方終止租約後，乙方遲延未搬遷房屋之違約金
，該項違約金之約定並不包括遷移營業地址，此由契約
第參條第二項押租金之返還，特別訂明包括「遷移營業
或戶籍地址」；而第肆條第七項並無此特別約定自明。
②遲延違約金之性質係為賠償出租人因承租人未遷離租賃
物，導致出租人無法於終止租約後立即使用收益租賃物
之損害，本件被告已於終止契約時遷離系爭房屋，並將
鑰匙返還予原告，系爭房屋已置於原告之實力支配之下
，原告隨時皆能自由使用收益系爭房屋，自不得向被告
請求遲延交還系爭房屋之違約金。況原告亦已將系爭房
屋出租予艾力美語，有照片可憑（被證9號），是原告
請求未立即遷移營業地址之高額違約金，顯屬無據。
③再「同一地址登記兩個以上商業之主事務所，不問其業
務性質是否相同，商業登記法均無禁止規定」，有經濟
部函釋可稽(附件2)。依上開函釋意旨及營業登記實務
，同一地址可登記數個業務性質相同或不同之營業，縱
被告未遷址亦不影響原告申請營業登記，並未對原告造
成任何損害，足證原告所稱「被告不辦理營業遷址，導
致原告所有兩戶房屋都無法申請營業登記」云云(原告
102年3月13日準備三狀第四頁)皆屬不實，顯見原告係
臨訟編造無法申請營業登記之事實，假藉名目要求高達
數百萬元之懲罰性違約金。
④再被告甲○○僅以「18號2樓」申請營業登記，原告竟
向被告甲○○請求兩戶房屋「18號2樓」及「18號2樓之
1」之違約金，況被告甲○○就「18號2樓之1」與原告
並無契約關係，如被告甲○○未立即遷移營業地址，造
成原告損害，各造成系爭房屋何種損害，其請求權之法
律依據各為何？均未見原告具體說明，其請求自無理由
。
㈢證據：建築物使用同意書2件、工程估價單1件、系爭房屋照
片32張、系爭房屋租賃契約書1件、公證費用收據1件、存證
信函1件、台北市建築物室內裝修合格證明申請書1件、台北
市（私）立密西根文理短期補習班遷址變更申請書1件、台
北市政府教育局函1件、建築物防火避難設施與設備安全檢
查申報結果通知書1件、密西根文理短期補習班公共安全申
報通知書1件、臺北市短期補習班立案證書2件、照片1張等
（均影本）。
貳、反訴部分
一、反訴原告方面：
㈠聲明：反訴被告應給付反訴原告各9萬元及自反訴狀送達之
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡陳述：
⒈反訴原告於系爭房屋經營兒童美語補習班開業不久，即有
房屋仲介帶買主前來看屋，反訴原告始知反訴被告未事先
告知即委託仲介售屋，近兩年陸續更換3、4間仲介公司，
並要求反訴原告配合看屋，已損害公司同事、學生及家長
之信賴感，影響反訴原告之經營及教學，反訴原告基於長
期營運之考量，被迫放棄鉅額裝修之投資費用另尋他處。
⒉反訴被告應返還反訴原告甲○○及丙○○押租金各9萬元
：
按依兩造之租賃契約第柒條第一項及第參條㈡約定：「租
期內，雙方欲提前終止租約時，並均應於壹個月前通知雙
方。並賠償相當於壹個月租金。」、「押租金或保證金：
壹拾捌萬元整，甲方已收訖。（乙方不得主張押租金或保
證金抵扣租金）乙方交付甲方上列金額，於租賃期限屆滿
或中途終止，乙方搬遷交還租賃物後（包括遷移營業或戶
籍地址），甲方應無息返還。但乙方積欠租金及費用等債
務時，甲方得扣抵之。」。反訴原告於101年6月22日以台
北北門郵局002231號存證信函通知反訴被告於101年7月22
日終止租約，反訴原告甲○○及丙○○於簽訂系爭租賃契
約時，各自已交付每戶押租金18萬元予原告，現反訴原告
已合法終止契約並遷離系爭房屋，依系爭租賃契約約定，
每戶押租金18萬元減去因提前終止租約需賠償1個月之租
金9萬元，反訴被告應依契約約定各返還9萬元予反訴原告
甲○○及丙○○。
㈢對反訴被告抗辯所為陳述：
⒈依系爭租賃契約之約定，反訴原告已取得反訴被告之同意
裝修房屋，無回復系爭房屋至租屋前狀況之義務。又反訴
被告所附之報價單並未有任何施工期間應為3個月之註記
，顯見3個月施工期間僅係反訴被告片面之詞，並無根據
，且反訴被告現已開始招租，並未將系爭房屋再裝修回復
原狀，自無3個月施工期間房租損失之可言，反訴被告主
張之抵銷皆屬無據。
⒉反訴被告以兩造租賃契約第參條第二項：「乙方搬遷交還
租賃物後(包含遷移營業或戶籍地址)，甲方應無息返還押
租金」抗辯反訴原告於遷址前不得請求返還押租金(原告
102年3月6日準備二狀第七頁)云云。惟反訴原告於終止
契約時早已向主管機關申請遷移補習班營業地址(被證7)
，事實上，被告亦早已將系爭補習班辦理遷移至台北市○
○路○段○○○號6樓，依文義解釋，反訴原告已符合上開請
求反訴被告返還押租金之約定，僅行政機關之作業程序，
尚在審核中致未完成，並無礙反訴原告請求反訴被告返還
押租金之權利。縱鈞院認反訴原告仍須將營業地址辦理遷
移完成，始得請求返還押租金，依民事訴訟法第246條，
反訴原告仍得預先提起反訴請求反訴被告返還押租金。
二、反訴被告方面：
㈠聲明：反訴原告之訴駁回。
㈡陳述：因反訴原告未經反訴被告同意而為裝修，自應依系爭
租賃契約第肆條第七項約定，將系爭房屋回復原狀交予反訴
被告，惟反訴原告始終遲遲不予回復原狀，經估價後，18號
2樓須花費48萬8450元回復原狀，18號2樓之1則須花費84萬
800元回復原狀，上開回復原狀施工期間共計3個月，造成反
訴被告損失3個月租金收入。又反訴原告未繳足101年7月之
管理費用，已如前述，是系爭房屋每戶押租金18萬，扣除兩
造不爭執之提前終止租約之9萬元賠償金，反訴被告尚得以
剩餘之9萬元押租金，抵扣管理費、回復原狀費用、及租金
損失，反訴原告之主張顯無理由。
參、兩造不爭執及爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠系爭18號2樓及2樓之1房屋為原告所有，原告於99年4月1日
將系爭18號2樓及2樓之1房屋出租與被告經營美語補習班，
99年4月1日由被告甲○○單獨與原告簽訂系爭18號2樓及2樓
之1兩戶房屋租賃契約，並於99年4月2日經公證。嗣於99年4
月14日換約，由被告甲○○承租系爭18號2樓房屋，被告丙
○○承租系爭18號2樓之1房屋，於99年4月14日重新簽訂房
屋租賃契約，並經公證。兩造約定租賃期間自99年4月14日
起至104年4月30日止，每戶租金9萬元，押租金18萬元等事
實，有系爭租賃契約書2件、公證書2件附卷可稽（見本院卷
第6-16頁）。
㈡原告於99年4月27日以蘆洲郵局第163號存證信函通知系爭房
屋所在之國運新城管委會，系爭房屋已由甲○○承租，由被
告甲○○使用、繳交管理費及依規約申請裝潢，請管委會惠
予方便等語，有存證信函可參（見本院卷第107頁）。
㈢被告於99年4月底傳真系爭房屋修改圖（原證2）予原告，徵
求原告同意其改裝房屋，有傳真之房屋修改圖1件可參（見
本院卷第17頁）。
㈣因國運新城大樓住戶反對在該大樓開設補習班，原告於99年
5月4日偕同被告於丹堤咖啡召開之協調會向住戶說明開設補
習班事宜。
㈤被告依原證2房屋修改圖將系爭房屋進行下列改裝：
⒈將電梯廳之大理石壁面改貼壁紙。
⒉將18號2樓及2樓之1房屋兩戶原有衛浴設備打掉，變更位
置及管路，增加茶水間。
⒊將兩間房屋之地板原來舖設拋光石英磚，改貼塑膠地板。
⒋將18號2樓之1房屋隔間打掉兩間變成教室。
㈥被告於101年6月22日以台北北門郵局營收股第2231號存證信
函通知原告提前於101年7月22日終止系爭租賃契約，有被告
101年6月22日台北北門郵局營收股第2231號存證信函可稽（
見本院卷第18-21）。
㈦原告於101年7月5日以蘆洲郵局第000227號存證信函通知被
告應將系爭房屋回復原狀；再於101年7月19日以蘆洲郵局第
258號存證信函通知被告回復原狀；有原告101年7月5日寄發
之蘆洲郵局第000227號存證信函及101年7月19日寄發之蘆洲
郵局第00000000號存證信函可參（本院卷第22-30頁）。
㈧被告於101年7月24日遷離系爭房屋，於同年月27日將鑰匙寄
還原告。
㈨原告於101年8月22日以蘆洲郵局第30100號存證信函附建德
室內設計公司之估價單，限被告於文到1星期內回復原狀，
逾期由原告自行施工，所需費用由被告負擔，被告於101年8
月30日收受。
㈩被告辦理補習班遷址於102年4月11日辦理完成，有遷址後補
習班立案證書附卷可稽（本院卷第181頁）。
二、兩造爭執事項
㈠本訴部分：
⒈原告是否同意被告依原證2之房屋修改圖裝修系爭房屋？
⒉兩造合意終止系爭租賃契約，被告有無將系爭房屋回復原
狀之義務？
⒊原告請求被告給付①回復原狀之費用，②回復原狀施工期
間3個月房租之損失，③101年7月份管理費，④提前終止
租約賠償1個月租金，⑤遲延遷離補習班立案班址之違約
金等項，有無理由？
㈡反訴部分：
反訴原告請求反訴被告各返還押租金90,000元，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠被告傳真系爭房屋修改圖（原證2）予原告，綜合各項情狀
，可推認原告已同意依該修改圖裝修系爭房屋：
⒈按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直
接證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事
實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，自
包括在內（最高法院92年度台上字第1499號判決要旨參照
）。次按，默示意思表示係以言語文字以外之其他方法，
間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之
效力。如表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其同意
之效果意思存在，應可謂為默示意思表示。
⒉原告將系爭房屋出租予被告甲○○、丙○○，於99年4月
14日簽訂系爭租賃契約，並於99年4月27日以蘆洲郵局第
163號存證信函通知系爭房屋所在之國運新城管委會，18
號2樓及18號2樓之1房屋已由甲○○承租，由被告甲○○
使用、繳交管理費及依規約申請裝潢，請管委會惠予方便
等語，有存證信函在卷可稽（見本院卷第107頁），及因
系爭房屋所在之國運新城大樓住戶反對在該大樓開設補習
班，原告於99年5月4日偕同被告於丹堤咖啡召開之協調會
向住戶說明開設補習班事宜等事實，為原告所不爭執；又
原告於出席上述在丹堤咖啡之協調會時幫忙說服住戶同意
開設補習班，且於99年7月被告之補習班開幕時，原告到
場祝賀，並未就系爭房屋之裝修表示意見，亦未表示不同
意系爭房屋之改裝等事實，亦據證人即系爭房屋改裝之設
計師乙○○於本庭證述：「「（問：原告說在99年4月底
已經收到設計圖，同年5月開住戶會議時，原告當場有對
你或被告反對這個設計圖？）他沒有對我講。」、「在開
會當天，原告有說服住戶讓被告開補習班。」、「被告開
幕當天原告有到場，原告與證人有互相交換名片，開幕當
天原告沒有表示房屋未經他同意就裝修。」、「（問：補
習班開幕後，原告是否曾經跟你洽談設計房屋的其他案件
？）有，在三重那邊的房子估價，原告當時沒有表示不同
意補習班房屋的裝潢。」等語在卷（見本院卷第154-156
頁）。查系爭房屋出租予被告前，原係經營醫美診所，被
告承租系爭房屋經營兒童美語補習班，須就系爭房屋為裝
修，為原告所明知，而被告於99年4月底將房屋修改圖傳
真予原告，原告至遲於99年4月底已取得房屋修改圖，應
已知悉被告裝修之修改格局內容，而原告於99年4月27日
已以蘆洲郵局第163號存證信函通知國運新城管委會配合
由被告依規約申請裝潢，並請管委會給予方便，原告於收
到房屋修改圖已知悉被告即將裝潢房屋之情況下，若原告
不同意依該房屋修改圖裝潢系爭房屋，依一般常情，應會
再知會國運新城管委會拒絕被告申請裝潢以阻止被告裝修
系爭房屋，惟原告並未再通知國運新城管委會拒絕被告之
裝潢申請，復於99年5月4日偕同被告至丹堤咖啡與國運新
城大樓管委會主委及住戶開協調會，並積極說服住戶同意
被告在系爭房屋設立美語補習班，再於被告之補習班開幕
時，原告到場祝賀，未曾就系爭房屋之裝修表示反對意見
，是綜合上開各情狀，足以推認原告已同意被告依原證2
之修改圖裝修系爭房屋。縱原告未出具房屋裝修同意書，
然依上開情狀，原告已有默示同意，應可認定。原告雖稱
未同意依原證2修改圖為系爭房屋之裝修，於收到被告傳
真之修改圖時曾表示反對云云，惟若果原告為反對之表示
，被告承租系爭房屋不能為符合經營補習班之使用，被告
應無承租之可能，且若果原告不同意被告之修改內容，原
告亦不可能偕同被告於99年5月4日於丹堤咖啡與大樓住戶
開協調會，並說服住戶同意，原告臨訟否認，應無可採。
㈡系爭租賃契約終止後，被告有無將系爭房屋回復為出租時原
狀始交還房屋之義務一節，經查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意
，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原
因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則
及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並
將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利
義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號
判決要旨參照）。又解釋契約應通觀全文，依當時之情形
及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定
之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真
意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意
（最高法院98年度台上字第1217號判決要旨參照）。
⒉按依系爭租賃契約第肆條第四項約定「房屋改裝之需要時
，乙方（即被告）應先取得甲方（即原告）之同意後自行
裝設。但不得損害原有之建築。乙方交還不動產時應現況
無條件交予甲方。」（參本院卷第9頁），查被告承租系
爭房屋以經營美語補習班，已得原告同意依原證2之修改
圖裝修系爭房屋，已如前述。依兩造於系爭租賃契約第肆
條第四項之約定，被告於返還系爭不動產時，應「現況無
條件」交還甲方即原告，被告尚無回復為出租時原狀之義
務。
⒊原告雖主張依系爭租賃契約書第肆條第七項前段約定「租
期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以『
原狀』交還甲方。」，被告應將系爭房屋回復為出租予被
告時之原狀交還予原告云云。惟查：系爭租賃契約書第肆
條第七項前段約定「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應
即搬遷，將租賃物以『原狀』交還甲方。」，並未有「回
復」原狀之文義，且依系爭租賃契約第肆條第四項約定「
乙方交還不動產時應現況無條件交予甲方。」，併參原告
出租予被告前，系爭房屋原出租經營醫美診所，原告並未
要求前承租人將系爭房屋之裝潢回復原狀，又系爭租賃契
約終止後，原告已將系爭房屋再予出租，原告亦未將系爭
房屋再裝修回出租被告前之原狀，再參酌原告之系爭房屋
長期出租予他人營業使用，而各承租人因營業別之不同，
常須依使用目的而為不同格局之改裝，縱被告將系爭房屋
回復為出租前之醫美診所之格局，未必符合下一承租人之
使用，於原告出租他人營業時，該承租人仍須再依其使用
目的為房屋之裝修，則均屬徒增勞費，故由承租人承租後
再依其營業目的及使用需要為裝修，應屬一般經驗常情。
是通觀契約全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並
斟酌交易習慣、依誠信原則，以探求當事人之真意，應可
推斷系爭租賃契約書第肆條第七項前段約定「租期屆滿或
中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以『原狀』交
還甲方。」所指「原狀」之真意，係指交還房屋時之現況
原狀，應可認定。原告請求被告應將系爭房屋回復為出租
時原狀，始能交還系爭房屋云云，委無足採。
㈢原告請求被告給付系爭18號2樓及18號2樓之1房屋回復原狀
之費用及回復原狀施工期間3個月之房租，應屬無據：
⒈原告主張回復原狀所需費用，18號2樓房屋為488,450元，
18號2樓之1房屋為840,800元云云。惟查，依系爭租賃契
約之約定，被告交還房屋時應以現況交予原告，被告並無
回復原狀之義務，已如前述。又原告並未就系爭房屋為回
復原狀，已依被告交付之現況出租與第三人經營補習班，
為原告所不爭執，是被告就系爭房屋並無回復原狀之義務
，且原告復無支出回復原狀之費用，原告請求被告給付回
復原狀之費用，委屬無據。
⒉又原告既未將系爭房屋回復原狀，自無所謂回復原狀施工
期間之房租損失，原告請求被告給付系爭房屋回復原狀施
工期間3個月之房租損失云云，亦屬無據。
㈣原告主張被告提前終止租約，應各賠償相當於1個月租金額
90,000元部分：
⒈依系爭租賃契約第柒條第一項約定「租期內，雙方欲提前
終止租約時，並均應於壹個月前通知雙方。並賠償相當於
壹個月租金。」，本件被告提前終止租約，每戶應各賠償
原告相當於1個月租金額90,000元，即被告甲○○、丙○
○應各賠償9萬元，為被告所不爭執，原告此部分請求應
屬有據。
⒉又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334
條第1項定有明文。查被告因承租系爭房屋，於承租時各
已繳交180,000元之押租金，被告於終止系爭租賃契約後
已搬遷交還租賃物，並已將補習班之立案班址遷移，有遷
移後以新址登記之營業登記證可憑（見本院卷第181頁）
。依系爭租賃契約第參條第㈡款之約定「押租金或保證金
：壹拾捌萬元，甲方已收訖。…，乙方交付甲方之上列金
額，於租賃期限屆滿或中途終止，乙方搬遷交還租賃物後
（包括遷移營業或戶籍地址），甲方應無息返還。」，原
告應無息返還押租金各180,000元予被告。被告於反訴請
求押租金之返還，已自行扣除因提前終止租約應給付相當
於1個月之租金額90,000元，堪認係就該押租金之債權與
終止契約應賠償之相當於1個月租金額90,000元為抵銷之
意思表示，是原告對被告之相當於1個月租金額90,000元
之債權已經被告抵銷而消滅，原告不得再為此部分之請求
。
㈤原告請求被告給付101年7月份大樓管理費各2,467.5元部分
：
⒈按依系爭租賃契約第陸條約定「稅捐負擔：租期內，租賃
物之地價稅、房屋稅，由甲方負擔。乙方所用之水電費、
瓦斯費、大樓管理費及因營業所生之稅捐，由乙方負擔。
」（見本院卷第10頁），依該條文就稅捐負擔約定租期內
之稅捐由甲方即原告負擔，就被告使用之水電、瓦斯及大
樓管理費等則約定由被告負擔，被告自應就其使用系爭房
屋期間之大樓管理費負繳納之義務。查被告於101年6月22
日以存證信函通知原告於101年7月22日終止系爭租賃契約
，系爭租賃契約應於101年7月22日終止，惟被告於101年7
月24日遷離系爭房屋，於101年7月27日始將鑰匙寄還原告
，為兩造所不爭執，則被告將鑰匙寄還原告前系爭房屋仍
為被告實力管領中，被告就大樓管理費應繳納至101年7月
27日止，始為合理。依此計算，101年7月份管理費計4935
元，被告應繳納27日之管理費，被告應分別繳納2,149元
（計算式：4,935÷31日×27日÷2戶＝2,149元（小數點
以下四捨五入）。是就大樓管理費部分，原告請求被告甲
○○、丙○○各給付2,149元部分核屬有據，逾此範圍之
請求，為無理由。
⒉又原告即反訴被告於反訴抗辯稱「系爭房屋每戶押租金18
萬，扣除兩造不爭執之提前終止租約之9萬元賠償金，反
訴被告尚得以剩餘之9萬元押租金，抵扣管理費用、回復
原狀費用、及租金損失…。」等語（見本院卷第？頁），
堪認係就此管理費債權2,149元與應返還被告之押租金
90,000元部分互為抵銷，是此管理費2,149元經原告主張
抵銷而消滅，原告就此部分管理費之請求亦無理由。
㈥原告主張被告甲○○遲延遷移補習班立案班址，應賠償以每
日房租2倍計算之違約金部分：
查依系爭租賃契約第參條第二項約定：「押租金或保證金：
…，乙方搬遷交還租賃物後（包括遷移營業或戶籍地址），
甲方應無息返還。」，明文將被告搬遷交還租賃物及遷移營
業或戶籍地址分別列明，為返還押租金之條件；再系爭租賃
契約第捌條第六項約定「乙方於租賃標的設籍或作營業之登
記者，應於租賃關係消滅時，自動遷移。」，是系爭租賃契
約有關租賃標的物之設籍均有特別約定。而系爭租賃契約第
肆條第七項約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即
搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求。如有遲
延，自終止租約或租任期滿之翌日起，乙方應按日支付每日
房租貳倍計算之違約金，直至遷出之日止。」，並未就設籍
登記為特別約定，已難認此租賃物之交還包含設籍登記之遷
移。再參酌系爭租賃契約第拾條約定「強制執行：承租人如
不於租期屆滿時，交還租賃標的物，或不依約給付租金，或
違約時不履行違約金，均應受強制執行。」（本院卷第11頁
），公證契約第六條：「約定逕受強制執行者，其意旨：承
租人應依約給付租金，或違約時給付違約金，或於租期屆滿
時，交還租賃之房屋，如不履行，均應逕受強制執行。出租
人應於租賃期限屆滿，承租人返還租賃之房屋時，交還保證
金或押租金，如不履行，亦應逕受強制執行。」（見本院卷
第8頁），綜觀各該規定，系爭租賃契約所約定之「租賃物
」，應係指系爭不動產房屋而言，租賃物之返還、遷出，均
係指系爭租賃房屋之交還、遷出，並不包括「營業地址或設
籍之遷出。且查，爭租賃契約第肆條第七項約定：「乙方應
即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方」，係指將不動產租賃物
以交還當時之現況原狀交還，已如前述，則此約定條文後段
違約金之約定，自係指未依約交還不動產租賃物之違約金約
定，尚難認就營業地址或設籍之遷移亦有此違約金約定之適
用。再依系爭租賃契約第捌條第六項約定於租賃關係消滅時
就租賃標的物設籍或營業地址之遷移，並無違約金之約定，
原告主張被告甲○○遲延將補習班立案班址遷離，應賠償以
每日房租2倍計算之違約金云云，尚無可採。
㈦綜上所述，原告請求被告甲○○應給付388萬6,917.5元，被
告丙○○應給付120萬3,267.5元，均無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
㈠按依系爭租賃契約第參條第㈡款約定「押租金或保證金：壹
拾捌萬元，甲方已收訖。…，乙方交付甲方之上列金額，於
租賃期限屆滿或中途終止，乙方搬遷交還租賃物後（包括遷
移營業或戶籍地址），甲方應無息返還。」，查反訴原告承
租系爭房屋，於承租時各繳交180,000元之押租金，反訴原
告於終止系爭租賃契約後已搬遷交還租賃物，並已將補習班
立案班址遷移完成，有遷移後以新址立案之立案證書可憑（
見本院卷第181頁），是反訴被告應無息返還押租金各180,
000元予被告。又反訴原告已就此押租金之債權與終止契約
應賠償相當於1個月租金額90,000元為抵銷之意思表示，反
訴被告亦就管理費2,149元部分主張抵銷，是經抵銷後，反
訴被告尚應返還反訴原告各87,851元。
㈡按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一效力；遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；民法
第229條第2項前段、第233條第1項前段分別定有明文。依系
爭租賃契約第參條第㈡款約定，於租賃期限屆滿或中途終止
，乙方搬遷交還租賃物後及遷移營業後，反訴被告始應返還
押租金，本件反訴原告於102年4月11日始辦理補習班之遷址
完畢，則反訴原告於102年4月11日起始得請求返還押租金，
而反訴原告於本件訴訟提起反訴請求返還押租金，堪認已為
請求給付之催告，反訴被告應自102年4月12日起始付遲延責
任。準此，反訴原告請求反訴被告給付自102年4月12日起至
清償日止，按年息5%計算之利息，應予准許。
㈢綜上所述，反訴原告請求反訴被告各給付87,851元及自102
年4月12日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，
應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、假執行之宣告：本件反訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第
427條訴訟適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法
第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法
第392條第2項規定，依職權宣告反訴被告如預供擔保，得免
為假執行。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。本件訴
訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國102年6月4日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官蔡寶樺
計算書
┌──────┬────────┬─────────┐
│項目│金額（新臺幣）│備註│
├──────┼────────┼─────────┤
│第一審裁判費│││
│本訴部分│51,490元│由原告負擔│
├──────┼────────┼─────────┤
│第一審裁判費│1,880元│反訴原告部分敗訴，│
│反訴部分││故訴訟費用中1,824│
│││元由反訴被告負擔，│
│││餘56元由反訴原告各│
│││負擔28元。│
└──────┴────────┴─────────┘
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月4日
書記官陳福華