裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第565號民事判決
裁判日期：民國96年03月27日
裁判案由：請求減少價金
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第565號原告乙○○被告丙○○
樓上列當事人間請求請求減少價金事件，經本院於民國96年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒拾壹萬玖仟捌佰伍拾玖元及自民國九十五年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾肆萬元預供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國94年間向被告購買門牌號碼為台北縣新莊市○
○路○○○號4樓房屋暨其坐落基地，並於94年7月26日交屋。被告承諾對於前開房屋之漏水問題自交屋日起保固半年，不料系爭房屋交屋後始發現每逢大語即漏水，被告雖有出面處理，但僅於5樓房屋內一隅以柏油隨意潑灑敷衍了事，並未解決系爭房屋漏水問題，其後被告即置之不理，迄今漏水情形依舊，且其漏水並非單純外牆滲水，而係從天花板滴漏至系爭房屋起居活動之所在，致原告與家人生活不便而深感困擾，原告無奈於95年1月23日樹林樹新路郵局第3號存證信函催告被告出面處理，詎被告迄今始終不再出面而僅以永和永安郵局第42號存證信函略謂：「公共設施漏水到5樓地板，並損及4樓屋內各項裝修，理應由全棟1-5樓共5戶共同平均修繕分擔費用。又5樓屋主未盡管理人責任，每逢下雨竟造成乙○○等人生活困擾，本人實屬無辜第三者」云云搪塞，企圖脫免其出賣人擔保責任。原告於起訴前為查明實際漏水情形，鋸開部分天花板，竟發現系爭房屋樓板處處漏水，其外觀已呈現灰化而斑駁不堪，慘不忍睹。依民法第359條之規定，原告自得請求解除契約或減少價金。
㈡本件原告向被告購買系爭房屋之價款為新台幣（下同）
3,120,000元，系爭房屋樓板幾乎全面漏水，經天花板之阻隔，尚造成系爭房屋四間房間中之2間每逢大雨或連續下雨均因漏水而無法使用，系爭房屋已減損一半居住功能，再加以被告前開存證信函所指5樓屋頂修繕費用需全棟區分所有權人共同負擔，原告認為應系爭房屋應減少價金三分之一，即1,040,000元。
並聲明：㈠被告應給付原告1,040,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係屬5層樓建築之第4層，因5樓為空屋無人居至，頂樓平台係全棟公共設施漏水，下雨後由頂樓平台流到5樓天花板及地板，再滲到4樓天花板，本人交屋前皆無滲漏水問題，該漏水應由5樓屋主或全棟住戶解決之。且兩造有約定，被告所負保固責任以室內水電、管路及外牆為限，不應令被告就5樓及頂樓之漏水，瑕疵擔保責任等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於94年間向被告購買門牌號碼為台北縣新莊市○○路○○○號4樓房屋暨其坐落基地，並於94年7月26日交屋。
被告承諾自交屋日就系爭房屋之漏水保固半年。
㈡系爭房屋於94年7月26日交屋後，遇雨即出限漏水現象。
原告有於95年1月23日以樹林樹新路郵局第3號存證信函催告被告處理，經被告於同年月26日以永和永安郵局第42號存證信函覆以：公共設施漏水到5樓地板，並損及4樓屋內各項裝修，理應由全棟1-5樓共5戶共同平均修繕分擔費用，或由5樓屋主負責等語。
四、按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是依民法第373條之規定，危險移轉於買受人之時，有第354條第1項所稱之瑕疵者，雖在契約成立時此項瑕疵尚未存在，出賣人對於買受人，亦應負擔保之責。又民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。（最高法院著有29年上字第826號判例意旨參照）。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查系爭房屋在靠東側（前方）2房間頂版以天花板裝璜，原告在天花板鋸開約30公分見方之孔，經觀察頂版有裂縫及漏水造成油漆剝落現象，其頂版確有漏水現象之瑕疵，業經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定屬實，此有鑑定報告1份在卷可稽。而房屋之漏水，依通常房屋交易觀念，係屬價值、效用與品質之減損，則原告主張系張房屋存有漏水之瑕疵，應堪採取。
五、被告雖抗辯兩造有特約約定，被告僅就因4樓建物室內水電、管路及外牆所引起之瑕疵負擔保責任等語，固有稅費分算表之影本1份附於本院卷第5頁可憑，惟依該稅費分算表上僅記載「漏水保固半年自交屋日起算」之文義，尚無從據為兩造間有被告僅就因4樓建物室內水電、管路及外牆所引起之瑕疵負擔保責任定之認定。再參諸證人即承辦原告向被告購屋辦理過戶手續之代書甲○○到場證述「（法官提示本院卷第5頁原證一號，問：是否有見過？）有，這是我寫的。
買方看過房子以後，買方聽住戶說房子漏水情形，賣方就說半年內如有漏水情形，就要負責修繕。並沒有說限於4樓所引起的漏水，我們一般房屋買賣，因為水是往下流，並沒有說限於4樓漏水才負責。當時房屋已經裝璜，所以根本看不出來有沒有漏水。」等語（見本院96年3月9日言詞辯論筆錄），足見兩造並無被告所辯限縮其擔保責任之特約存在甚明。至於依上開鑑定報告所載，系爭房屋漏水之原因有二：一為屋頂房水層失效，而5樓頂版有裂縫，屋頂層積水會滲漏至5樓；二為靠牆之窗戶玻璃破損，下雨時雨水淋入屋內，而5樓地板龜裂，裂縫穿透天花板，導致4樓頂版發生漏水（見該鑑定報告第4頁），惟出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要。是被告執漏水原因係發生在5樓及頂樓，抗辯不應令其負瑕疵擔保責任云云，亦不足採。此外，被告就上開有利事實，並未再舉證以為證明，所為不負瑕疵擔保責任之抗辯，不足採信。
五、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。查系爭房屋既存有漏水之瑕疵，則原告主張依民法上開規定，請求減少價金，即屬有據。查經本院囑請台灣省土木技師公會鑑定結果，系爭漏水之修復，須就屋頂地坪、5樓地坪及4樓頂版分別進行修繕，所需支出之修繕費用計為719,859元，（見上開鑑定報告第5、6頁及附件七），本院認為原告以上開費用修復漏水後，系爭房屋即具備通常或契約預定之效用與價值，故應以上開修繕金額作為原告得減少價金之金額。從而，原告主張依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付，在719,859元及自95年4月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分尚無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附依，爰併予駁回之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審究後認無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國96年3月27日
民事第二庭法官陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年3月27日
書記官陳玉心