裁判字號：臺灣新竹地方法院100年重訴字第81號民事判決
裁判日期：民國100年12月15日
裁判案由：償還有益費用
臺灣新竹地方法院民事判決100年度重訴字第81號原告鈺豐育樂有限公司法定代理人 高清良 訴訟代理人 魏錦芳 律師被告新竹縣尖石鄉公所法定代理人 雲天寶 訴訟代理人 葉天 將
蔡瑞明 苗繼業 律師上列當事人間償還有益費用事件，本院於民國100年11月24日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣原告於民國79年間承租被告管理之原住民保留地即坐落新竹縣○○鄉○○村○○段667至668、670至671、681至685、
709、711、713至714、661、662、663、665、666、655-9地號等19筆土地（下稱系爭土地），惟因當時行政院原住民族委員會（下稱原委會）尚未成立，故乃係經台灣省民政廳以79年6月2日79民字第149887號函准將該系爭土地出租予原告，雙方並訂立原住民保留地租賃契約（下稱系爭租約），其後租期屆滿一直續簽換約，直至97年6月1日租期屆滿止。原告當初承租系爭土地之目的即為開發休閒遊樂區，系爭土地位於尖石鄉油羅溪傍即頭前溪上游支流之一，未開發前雜草叢生、遍佈大小石頭沙土完全係荒野之地，經原告邀集股東共同投資整地移走礫石，並按地勢高低落差施作擋土牆、防洪堤等，同時從外地運土至區內改良土質後，再從外地移植大量樹木至園區內，以美化環境並綠化承租地，並加強水土保持設施，歷經年餘始完成整地工程作業，另起造建築物以供遊客餐飲或住宿之需求，定名為「葫蘆灣遊樂區」。
二、嗣後園區歷經數次颱風災害，原告為維護園區財產及保障遊客安全起見，乃申請經濟部水利署第二河川局（下稱第二河川局）於園區油羅溪上游部分築堤，其後，原告再向該局要求施作下游部分時，因故須土地所有權人同意始能施作，惟被告一直未回應，亦未對築堤所在土地提供先行使用同意書，以致第二河川局無法施作護堤。因此，基於遊客之安全並無保障，原告不得已乃於95年6月1日開始向主管機關及稅捐單位申請停業在案。
三、又本件原告向被告承租系爭土地，開發為可供營業之遊憩園區，所付出之資金可分兩大類：
（一）整地部分：整平土地並建擋土牆即駁崁，有關擋土牆之長度、高度、寬度、面積等，經按施工費以每立方公尺單價新臺幣（下同）3,000元計算，則當初投入為改善園區整地建擋土牆工程共耗資23,597,658元。另地上建築物，則有鋼筋混凝土房屋、中庭式木屋、鐵皮屋等，因屬民法第431條第2項規定需自行回復原狀者，故已付出資金並未列計向被告請求返還。
（二）植栽樹木部分：經統計園區內樹木種類計有：榕木、茄冬、櫸木、槐木、鴨腳木、櫻木、楊梅、相思木、樟木、九芎、鳳凰木、橄欖、龍柏、馬拉巴栗、楓香、變葉木、龍眼、松木、欖仁木、桂花等，大小共計464株。而有關樹木價值，按新竹縣90年度辦理徵收土地農林作物補償費查估基準以觀，就區內現有樹木分別按其種類、樹幹之胸莖（公分）大小，估計上開樹木之合計應為4,105,179元。
（三）綜上所述，原告開發園區所投入增益之資金超過2,500萬元，因而增加承租地之價值，至少高達2,000萬元以上。
依民法第431條規定，原告得請求償還所支出之有益費用，惟原告考量被告係地方政府機關，預算有限，故有關整地完成開發園區而增加租地價值部分，願減少請求金額，僅向被告請求250萬元，又原告為開發園區美化環境所種植上開樹木，依約原告本可回復原狀將其移出外售，但如此勢將減少園區之價值，故仍予保留，改向被告請求增值園區而植栽之樹木價值4,105,179元，二者合計6,605,179元。
四、被告辯稱兩造租約業已於95年7月1日起終止，退步言，至遲系爭租約應於96年4月16日即告終止云云，惟查：
（一）兩造於92年6月間繼續承租簽約時，租賃契約期限係自91年6月2日起至97年6月1日止計6年。惟原告因未繳付94年度之租金，被告乃於96年4月9日開具繳納通知書記載限繳日期：自96年4月9日起至96年5月30日止。而原告收受該通知書後，旋即於96年5月24日繳清94、95年度全部租金及滯納金合計104,656元。詎料，被告竟於96年4月16日函文通知原告應於文到之次日起60日內回復原狀並返還土地。經原告提起訴願，新竹縣訴願審議委員會作成訴願決定書認定本件核屬私法關係之爭執，是被告96年4月16日所寄發之函文係基於私經濟關係而為之意思表示或通知，僅能發生私法上之效果，並非行政處分，故本件仍應適用民法第440條第1項規定終止租約始生效力。
（二）被告雖曾於95年3月25日及95年8月28日分別催告原告繳交94年度之租金及滯納金，惟上開二次催告，係針對94年度之欠租，95年度之租金當時尚未屆至，原告尚不生遲延責任；其次原告積欠95年度租金33,490元，被告於96年4月9日開具租金繳納通知書，內載限繳日期：自96年4月9日起至96年5月30日止，被告依上開通知書始對原告欠繳95年度之租金，併同94年度欠租催告，係在96年4月9日開具繳納租金通知書時，方催告原告應於96年5月30日前繳清。
詎被告又於期限屆至前之96年4月16日以尖鄉民字第09600
02497號函通知原告終止兩造之系爭租約，顯與民法第440條第1項終止租約之催告及終止程序有違，依民法第71條規定，被告終止租約之意思表示並不生效，兩造租約係於97年6月1日因租期屆滿始告終止。
（三）復按民法第440條第2項規定：租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額不得依前項之規定終止租約，…。同法第440條第3項規定：租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。本件係屬土地出租，供原告開發為遊憩事業使用，依據兩造租約第3條第1項、第4條約定，本件租賃土地，原告可按檢附之事業計劃書圖起造供為營業用建築用地使用，故原告在租賃系爭土地上，先後起造之上開辦公廳、餐廳等建築物迄今仍在，此自屬依約可供建築房屋營業使用之基地出租性質，應適用民法第440條第3項之規定。又兩造租約第6條約定，逾期繳納達1年者，除追繳欠租外，本租約即視同終止，收回土地。惟是項約定，因與民法第440條第1項及第3項之強制規定有所牴觸，依民法第71條之規定，從而被告亦不得援用主張租約已被終止。此觀諸最高法院55年6月28日55年度第四次民刑庭總會議決議可知，固然土地法第103條第4款係指不定期租賃契約之基地出租而言，然則在本件則應屬違背民法第440條第3項租用基地而言。
（四）又依據最高法院68年度台上字第777號判例意旨：「建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約」，另據最高法院72年度台上字第4249號民事判決意旨亦同。查本件被告雖於96年4月9日送達租金限期繳納通知單，但上開通知催告繳租期限尚未屆至前，被告又另以函文通知原告表示租約已終止，自係違反民法第440條第1項規定，準此，被告在通知原告限期繳交租金期限尚未屆至前，即提早終止租約應屬無效甚明。
（五）據上論結，本件兩造租約並未於96年4月16日被終止，上揭被告終止之意思表示，因違反民法上開強行規定而無效，兩造租賃契約係在97年6月1日因租期屆滿而告終止租賃關係。
五、被告所為契約業已終止，原告不得請求償還有益費用之抗辯並不可採：
（一）依租約第12條約定，終止收回土地時，其土地改良物應由承租人自行拆除，將土地回復原狀交還出租人。目前原告租賃期間陸續起造之上開建築物係屬可拆除而回復原狀者，原告並未將其列為有益費用之支出範圍，依約原告亦不得向被告請求補償。但其他已完成開發之如道路、水土保持設施、擋土牆、荒地改良（整地）、土壤改良（外土移入）、植栽樹木等，已與園區之整體密切不可分，並明顯構成已開發園區現況之增值。按最高法院32年上字第734號判例意旨：「民法第431條第1項但書所稱現存之增值額，係指租賃關係終止時，現存增加之價額而言」，此與原告投入有益費用之開發，二者顯有直接之因果關係。此部分屬原告不宜回復原狀者，否則，浪費已開發之資源，不符社會成本，並有失公平合理性。其次，兩造租賃契約並未特別約定可排除民法第431條有益費用償還之適用，被告自不得例外主張不需適用。
（二）又被告舉系爭土地歷年來公告現值增加無多，認為土地並無增值，此顯屬誤解民法第431條規定之涵義，按土地公告現值係各縣市地價審議委員會按土地地目、週邊環境，所作不同年度之地價調整，作為土地交易時，課徵土地增值稅之依據，故土地公告現值並不等於土地之市值。何況，是項公告現值並未針對個案土地有無經開發而為現值（使用價值等）之個別調整，自不適於據為租賃關係終止後，已開發土地現存增值之依據。
（三）本件並無原住民保留地開發管理辦法第27條之適用。１按原住民保留地開發管理辦法係屬政府法令性質，依辦法
第2條規定其執行機關為鄉（鎮、市、區）公所，故執行機關代表公法人與當事人簽約，依據最高行政法院之判例見解，雙方不僅立於對等之地位，尚須受民法等相關規定之適用，故如要使承租人同受該管理辦法相關規定之拘束，仍須將管理辦法相關內容納入兩造租約內，成為契約之一部分，始有約束承租人之效力。
２被告以原告欠繳租金為由，終止租約收回土地，但因終止
之程序不符民法相關規定，致終止無效，本件仍係於租期屆滿而終止租賃關係，自無該辦法第27條所投資之各項設施不予補償之適用。
（四）至於被告認原告按園區開發計劃書，將系爭土地開發為可供經營遊樂事業之休閒遊憩區，係屬原告依約應履行之義務，故原告不得請求返還有益費用云云。惟兩造租約並未排除民法第431條規定之適用，則租賃關係終止時，原告依民法第431條規定，請求被告償還有益費用，於法自屬有據。
六、原告之有益費用請求權是否已罹於時效？原告所為時效中斷之主張是否有據？
（一）系爭租約第4條約定：「應納年租金出租人依觀光事業設施用地、旅館用地、商店用地或其他供為營業用建築用地，依土地公告地價年息3％標準按年計算通知承租人，於每年6、12月底向尖石鄉公所（即被告）繳納之，承租人不得異議，未經依法規定地價地區，由鄉公所依法查定之」等語可知，本件系爭土地租金以年租金計算付租至為明顯，原先係每年7月底付租，後修改為每年6及12月底各支付上、下半年之租金，此屬付租方式之改變，惟本件系爭租約基本上仍屬每年為一期之年租金性質，須積欠上、下半年2次未繳租，合併為年租金，始能稱為欠租金1期或1年。
（二）其次，系爭租賃契約第6條規定違反民法第440條第1項強行規定，應屬無效，原告自不受拘束，前已敘明。故被告於96年4月16日以函文通知原告終止系爭租賃契約及收回土地乙事，顯已違反民法第440條第1項之強制規定，原告已於催繳期限前之96年5月24日繳清該2年期租金，則原租約依法有效，尚未終止，須至97年6月1日兩造租期屆至，始告終止甚明。
（三）又按民法第456條規定，承租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因2年間不行使而消滅。前項期間於承租人自租賃關係終止時起算。查本件租賃契約係於97年6月1日租期屆滿而告終止，依法原告請求償還有益費用之時效計算，係自97年6月1日開始進行，至99年5月31日屆滿2年而失效，惟該請求權時效於99年5月31日屆滿前，原告即曾於99年5月10日委請律師代為通知被告，請求返還有益費用，且被告亦在99年6月1日前收到該通知，從而請求權之時效，依民法第129條規定，自因原告在時效進行中，行使請求而告中斷，原告並旋於99年10月29日即提起本件訴訟，係在未滿6個月內起訴在案，從而原告行使請求權後6個月內即提起訴訟，故本件並無請求權2年時效已喪失之情事。
七、綜上，爰依兩造租賃關係終止後之法律關係，請求被告返還原告有益費用，並聲明：（一）被告應給付原告6,605,179元，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年率百分之5計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、原告承租系爭土地非為建築房屋而用，而係興建尖石遊樂區，系爭租賃契約並無民法第440條第3項規定之適用：
（一）依據系爭租約第2條及原告所提出自稱為本件之計畫書，原告租用系爭土地之用途，係為了設置「尖石遊樂區」，並非為了建造房屋。又原告承租之土地中只有3塊土地可以作為建築房屋使用，其他16塊土地皆非屬可供建築房屋使用，且此土地之使用類別已記載在兩造簽立之租約第1條租賃土地標示之「地目」欄上，故原告自始知悉本件承租土地絕大多數無法興建房屋，更可知本件不可能是為了建築房屋而租用系爭土地，故本件並無土地法第103條及民法第440條第3項規定之適用。
（二）又依100年10月21日現場勘驗結果，本件在承租土地上有建物存在者，僅有在系爭第666地號土地上，門牌號碼為尖石鄉新樂村12鄰海源174之1號建物，目前為訴外人 陳錦圖 先生之住家與原告無關；系爭第714地號土地上，有廢棄之一層樓鐵皮屋、系爭第683地號土地上有廢棄之飲料攤；此些坐落之基地，除僅系爭第714地號土地為建地，允許作為建築房屋之基地使用，其他建物存在之基地，根本並非建地，而係農牧用地；且出租之小木屋都不在本件原告承租之土地，而係在第710地號及第712地號土地，另漆彈場及餐廳亦非本件原告承租之土地，而係在第707地號土地上。本件原告承租土地總面積有10.4850公頃，依據實際使用狀況僅有0.081之建地上有法律允許之建物存在，顯然可以證明本件原告根本不是為建築房屋而租用本件土地之情甚明，是依上開所述勘驗現場結果，出租用小木屋、漆彈場及餐廳，並非位在本件所承租之土地，原告承租之土地上，更未見辦公室、儲藏室、涼亭及衛浴設備，原告此一主張已與事實不符；更何況原告所承租之土地，絕大部分都非屬可蓋建物之土地，因而原告主張本件租賃屬租地建屋云云，即屬無據。
二、系爭租約第6條規定係屬解除條件，無須依據民法第440條第1項經催告方得終止租約，且並無牴觸民法第440條第1項規定而失其效力：
（一）按租賃契約中，並不禁止以附解除條件來使租賃契約失其效力，且更得以承租人不於一定期間繳納租金作為解除條件。最高法院29年上字第2018號判例：「租賃契約訂明承租人須於一定期日支付租金，屆期不為支付，租賃契約當然失其效力者，係以屆期不支付租金為解除條件，屆期如不支付租金，則其租賃契約當然因解除條件之成就失其效力」可參，另最高法院87年台上字2299號判決亦同此理，故土地租賃契約，不因有土地法第100條及民法第440條第1項第3款之規定，雙方當事人就不得以「須於一定期間繳交租金，未繳交契約失其效力」作為該契約之解除條件。
（二）查系爭租約第6條規定：「逾期繳納達1年者，除追繳欠租外，本租約即視同終止，收回土地」，依此文字意思，顯然是以「債務人是否於一定期間內為一定之行為」，作本件契約效力是否繼續之條件，屬於解除條件之約定，依據民法第99條第2項規定及前開最高法院判例意旨，於條件成就時本件租賃契約已失其效力，無須踐行民法第440條第1項之催告方使本契約失其效力。又兩造租約第6條根本並非屬於約定解除權行使之事由，而係為契約失效之解除條件，且最高法院判決及判例意旨皆清楚表明得附解除條件，由此明確見解自可得知兩造租約第6條規定，自屬合法有效，其效力並無疑義。
三、系爭租約已因原告欠繳租金而於95年7月1日終止，退步言，亦應於96年4月16日終止。
（一）本件原告至95年6月30日止，依然未繳納94年第1期之租金，更積欠94年第2期及95年第1期租金。依據系爭租約第6條規定系爭租約已因原告未繳納94年第1期租金達1年，使解除條件成就而失其效力，故自95年7月1日即終止失其效力。退步言，若不認本件租約第6條規定屬解除條件，仍應踐行民法第440條第1項催告後才得終止，被告亦於95年3月23日及95年8月28日發函，通知原告應依約繳納租金，否則將依規定終止本件契約；原告在受催告後依然未繳納，被告遂於96年4月16日函告知被告收回土地，終止租約，故本件租賃契約亦因於96年4月16日函告而終止。
（二）另繳納通知書只是針對過去已存在之債權，要求身為債務人之原告依法繳納，催繳並不影響被告得終止本件租約之權利。依系爭租約第6條規定可知追繳欠租與終止租約可並行，並非僅得擇一行使，而原告確實積欠應繳租金長達1年以上，且原告在96年4月下旬收到終止函時，仍未繳交欠租，當時原告積欠租金已達2年，被告自得終止本件租約。更何況前述繳交期限，只是針對滯納金計算而設計，並無同意原告延期清償之意。蓋若被告真有使原告延期之意（假設語氣，被告否認之），在清償期改變下，被告自無要求原告給付滯納金之理，也正因滯納金金額，依據租約第5條規定，是以逾期期間作為計算之基準，故在此情下，才會需要一定期間作為計算時間點，故繳款期間僅為計算滯納金所設，絕無同意原告延期清償之意。
（三）又終止權之行使，依法並無要求以一定方式行之，在終止權人為行政機關時，更毋須要求必須明確告知係依據民法還是行政法規為此行為，僅需將終止之意思表示向相對人送達即可。在被告所發之96年4月16日尖鄉民字第0960002497號函件中已清楚表達：「貴公司承租煤源段19筆土地原住民保留地案，業經行政院原住民族委員會及新竹縣政府函准通過依規定收回，請依規定補繳租金並於文到60日內回復原狀並返還土地」，同時告知係依據原住民保留地開發管理辦法第6條及27條辦理，被告顯然係已將終止租約之意思清楚向原告表達，自生終止之效力無疑。
四、本件租賃契約終止後，原告不得依據民法第431條規定向被告主張有益費用返還。
（一）按民法第431條並非強制規定，與許雙方當事人得以特約排除，最高法院29年上字第1542號判例意旨可參。查系爭租約第12條已明訂：「終止租約回收土地時，其土地改良物應由承租人自行拆除，將土地回復原狀」，顯有排除民法第431條規定適用之意旨，故在兩造土地租賃契約中已有第12條之約定時，原告依該規定自應將土地回復原狀，拆除地上物，並無請求被告給付有益費用之理。
（二）又系爭土地係依據原住民保留地開發管理辦法第13、14、23及24條規定出租於原告，故系爭租約自有原住民保留地開發管理辦法適用，本件係原告未依約定繳納租金，被告依據租約第6條規定終止本件租賃，再依據原住民保留地開發管理辦法第27條規定第1項第4款規定：「第23條至25條之原住民保留地承租人有下列情形之一者，應終止租約收回土地，其所投資之各項設施不予補償：4.其他於租約中明定應終止租約之情事者」，被告自無需補償原告所投資之各項設施，也得排除民法第431條規定適用。而本件土地既屬原住民保留區內之土地，該土地之使用收益，自應受原住民保留地開發管理辦法限制；同時原告係依據原住民保留地開發管理辦法承租本件土地，被告將前開規定作為兩造租賃契約內容之補充，亦無不當。
（三）又系爭土地確實也無因原告自稱所為整地及栽植而增加價值，蓋依煤源段204地號土地之公告地價調整資料所示，煤源段204地號土地從77年每平方公尺5塊，調整到15元（79年）、25元（80年）、30元（81年）、40元（83年）、45元（84年）而到現今之55元（87年至今）；而該土地地價之調整情況，與本件承租土地之第667地號土地公告地價調漲資料比較，所有調漲之時間及價格皆是一致；同時尖石鄉公所所在之嘉樂段第770、771地號土地，其土地公告地價之變化，從77年都是每平方公尺5塊，調整到15元（79年）、25元（80年）、30元（81年）、35元（83年）、40元（84年）而到現今之50元（86年至今），調漲公告土地價格之時間也與承租土地同，即可得知被告此一主張屬實，並非虛妄。而公告土地現值之產生，乃係依據平均地權條例第46條及地價調查估計規則第3條規定。即先由各地政事務所地價人員調查轄區內「土地買賣」或「收益實例」，參酌影響地價之因素，製作買賣實例或收益實例調查表，繪製地價分布圖，並實地勘查檢討劃○○○區段，據以估計區段地價，送由縣（市）政府提經地價評議委員會評定後，於每年1月1日分區公告，針對土地上因改良而生之用益狀況自在評估地價應考量之列，故確實可以反應土地因改良所產生用益價值上之增值，原告稱無法顯示云云，不足採信。
（四）且因被告僅係代原住民管理委員會管理「系爭土地」，並非「系爭土地」之所有權人及法定管理機關。因被告非土地增值而因此受有利益之人，故原告自無對被告請求償還有益費用之理。更何況土地使用方法眾多，原告植栽未必為被告所需，系爭土地亦有可能因其他承租人經營計畫而更改地形地貌，倘若需移除原告之植栽，反而造成後來承租人之經營成本，而移植植栽原告並無執行上之困難，故原告仍應依契約第12條之規定自行拆除土地改良物，並將土地回復原狀交還被告。
（五）本案開發初期，仍有部份植物為原生植物，非原告所種植，因此原告仍無法證明其所提園區種植樹木估價表中所列之植栽皆為原告所種植。而原告亦自陳，原告曾向第二河川局要求施作園區上、下游堤防，並經該機關同意先行施作園區上游部分在案，故僅憑原告所提資料及照片等，難以證明租賃物內所有防洪堤防、擋土牆等設施，均為原告施作，原告自不得以此要求被告給付有益費用至明。
五、原告所主張之6,605,179元，係屬原告自稱所支出之費用金額，根本並非「系爭土地」所增加價值之金額：
（一）由民法第431條規定可以明確得知，是以土地增加之價值，作為返還有益費用之金額標準，而非支出之金額。本件原告主張返還之「有益費用」金額6,605,179元，是以新竹縣政府90年度辦理徵收土地時之補償標準，對「樹木部分」應支付4,105,179元之補償費，及「整地興建擋土牆設施」支出之2,500,000元工程款計算所得，然此二者皆非土地增加之價值。
（二）又徵收補償是以賠償受徵收者因該徵收行為「所受損害」，並以「所受損害」作為徵收補償費發放之計算依據，而此與民法第431條是以「出租人受益範圍內，返還其價額」，係存在有「受益範圍」此一上限不同，即縱令損害逾越能取得之利益範圍時，超過部分，亦不得主張。故原告以徵收補償之標準，作為主張本件被告受益之金額，自始混淆不同制度下之不同標準，顯有錯誤，一併陳明。
六、原告依據民法第431條規定請求有益費用補償之請求權已罹於2年時效。
本件原告依據民法第431條請求有益費用返還，其時效起算點依民法第456條第2項之規定，自應從租賃關係終止時起算，而系爭租約自95年7月1日起即已失效，原告遲至99年10月29日才提起本件訴訟，要求返還有益費用，該請求權顯已罹於2年之時效，被告自得拒絕給付。退步言，若認系爭租約遲至96年4月16日終止，原告遲至99年10月29日才提起訴訟，要求返還有益費用，該請求權顯已罹於2年之時效，被告自得拒絕給付。
七、綜上答辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執事項：
一、兩造就新竹縣○○鄉○○村○○段667、668、670、671、68
1、682、683、684、685、709、711、713、714、661、662、663、665、666、655-9地號等19筆土地（下稱系爭19筆土地）簽訂原住民保留地租賃契約，由原告承租上開土地，兩造並於92年2月17日續約，約定租期自91年6月2日起至97年6月1日屆滿，有原住民保留地租賃契約（下稱系爭租約）在卷可稽（見本院卷一第18-21頁）。
二、兩造簽訂之系爭租約第4條約定租金部分應納年租金，由出租人依土地公告地價年息3％標準，按年計算通知承租人，於每年6、12月底向被告繳納（見本院卷一第19頁）。
三、原告94年度於6月及12月時，並未繳交當時應繳94年度之租金，被告曾於95年3月25日以尖民鄉字第0953000575號函，及95年8月28日以尖民鄉字第0953001623號函催告原告繳交，有被告公函2份存卷可憑（見本院卷一第93-94頁）。
四、原告於收受被告95年8月28日尖民鄉字第0953001623號催繳函後，曾於95年12月7日以95年度鈺字第001號函回覆被告，並請求免收滯納金，有該函文足考（見本院卷一第94-1頁）。
五、被告曾就原告積欠租金乙事，於95年12月土地權利審查委員會審議通過收回本件原告承租土地，並於96年1月24日以尖民鄉字第0963000221號函向新竹縣政府陳報，經新竹縣政府於96年3月7日以府民原經字第0960030034號函轉呈行政院原住民族委員會，並由該會於96年3月19日以原民地字第0960009181號函核准收回承租土地，有被告、新竹縣政府、行政院原住民族委員會函文各1件附卷可憑（見本院卷一第95-97頁）。
六、就行政院原住民族委員會及新竹縣政府核准終止租約，收回土地一事，被告曾於96年4月16日以尖鄉民字第0960002497號函通知原告，有該公函可按（見本院卷一第97-1頁）。
七、原告於96年4月底收受被告96年4月16日尖鄉民字第0960002497號函時，原告尚積欠94年度全年租金33,490元、95年度全年租金33,490元及滯納金37,676元未繳交。
八、原告於96年5月24日即繳清94、95年度全部租金及滯納金合計104,656元。
九、針對被告於96年4月16日以尖鄉民字第0960002497號函告知終止租約收回土地一事，原告曾於96年5月16日提起訴願，該訴願經新竹縣政府訴願審議委員會於96年9月5日以「訴願不受理」終結此案，有訴願書、訴願決定書在卷可參（見本院卷一第129-135頁）。
十、原告曾於99年5月27日委請魏錦芳律師以台北古亭郵局第815號存證信函向被告催告給付原告長期開發園區而增加承租地價值，包含植栽之樹木及工程支出有益園區增值之費用等，而該存證信函經被告於99年5月28日收受，有存證信函及收件回執可憑（見本院卷一第49-56頁）。
肆、本院之判斷：
一、兩造主張及爭點：
（一）原告主張其自79年間承租系爭19筆土地，惟因當時行政院原住民族委員會尚未成立，故乃係經台灣省民政廳以79年6月2日79民字第149887號函准將該系爭土地出租予原告，雙方並訂立原住民保留地租賃契約，其後租期屆滿續簽換約，最後一次係於92年2月17日續約，約定租期自91年6月2日起至97年6月1日屆滿；原告向被告承租系爭土地，即以開發為供營業之休閒遊憩園區為目的，因系爭土地位於頭前溪上游之油羅溪傍，本屬河川沖刷形成之礫石地，開發前遍佈大小石塊、砂土，暨野生芒草等，要開發為可供營業之遊憩園區，所需資金至鉅，而原告為開發園區所付出之資金可分兩大類：⑴整地部分：整平土地並建擋土牆即駁崁共花費23,597,658元，⑵植栽樹木部分：大小共計464株合計應為4,105,179元，兩造租約自97年6月1日租期屆滿後，即已無租賃關係，爰依民法第431條第1項之規定請求被告償還有益費用，惟原告考量被告係地方政府機關，預算有限，故有關整地完成開發園區而增加租地價值部分，願減少請求金額，僅向被告請求250萬元，增值園區而植栽之樹木價值則請求4,105,179元，二者合計6,605,179元；至於地上建築物之鋼筋混凝土房屋、中庭式木屋、鐵皮屋等，因屬民法第431條第2項規定之需自行回復原狀者，故已付出之資金並未列計等語。
（二）被告則以：系爭租約已因原告欠繳租金而依約於95年7月1日終止，退步言，亦應於被告96年4月16日函知原告時終止。兩造租賃契約中已約定原告應將土地回復原狀，拆除地上物，原告並無請求被告給付有益費用之理。況依據原住民保留地開發管理辦法第27條規定第1項第4款規定，被告亦無需補償原告所投資之各項設施。又系爭土地與鄰地之公告地價調漲幅度相同，可證並未因原告所為整地及栽植而增加價值。此外被告僅係代原住民管理委員會管理系爭土地，並非系爭土地之所有權人及法定管理機關，被告非土地增值而因此受有利益之人，故原告自無對被告請求償還有益費用之理。本件原告主張返還之「有益費用」，是以新竹縣政府90年度辦理徵收土地時之補償標準，對「樹木部分」應支付4,105,179元之補償費，及「整地興建擋土牆設施」支出之2,500,000元工程款計算所得，然此二者皆非土地增加之價值。況本件原告依據民法第431條規定，向被告請求有益費用補償之請求權，其請求權已罹於2年時效等語置辯。
（三）故本件兩造之爭點厥為：１系爭租約是否因原告違約未繳納租金而終止？如是，兩造
租約係於何時終止？原告主張本件有民法440條第1項、第3項之適用，有無理由？２原告請求被告償還有益費用有無理由？
⑴本件系爭租約12條之約定是否排除民法第431條之適用
？⑵系爭土地是否因原告之開發而增加土地之價值？原告請
求之6,605,179元是否為原告開發而增加土地之價值？⑶如是，被告是否係土地增值而受有利益之人？而為民法
第431條之有益費用償還義務人?⑷本件有無原住民保留地開發管理辦法27條之適用，而不
得請求補償所投資之各項設施？３原告之有益費用請求權是否已罹於時效？原告所為時效中
斷之主張是否有據？４如原告得請求被告償還有益費用，其所得請求之數額為何
？其請求植栽之計算方式及數額為何？又土地增值部分之請求應為何始屬合理？
二、系爭租賃契約因原告違約未繳納租金而於95年7月1日終止：
（一）按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定」，民法第440條定有明文。惟按租賃契約訂明承租人須於一定期日支付租金，屆期不為支付，租賃契約當然失其效力者，係以屆期不支付租金為解除條件，屆期如不支付租金，則其租賃契約當然因解除條件之成就失其效力（最高法院29年上字第2018號判例參照）。又民法第440條第1項之規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是（最高法院86年度台上字第3303號判決參照）。查兩造於系爭租約第6條約定：「逾期繳納達1年者，除追繳欠租外，本租約即視同終止，收回土地」，有系爭租約可稽（見本院卷一第19頁），足見兩造係以承租人即原告欠繳租金逾1年為解除條件。次查，兩造簽訂之系爭租約第4條約定租金部分應納年租金，由出租人依土地公告地價年息3％標準，按年計算通知承租人，於每年6、12月底向被告繳納；原告於94年度6月及12月時，並未繳交當時應繳94年度之租金，被告曾於95年3月25日及95年8月28函催原告繳交，為兩造所不爭執（見不爭執事項第二、三點），準此，原告迄95年7月1日止已積欠租金既達1年以上，依系爭租約第6條約定，系爭租約當然因解除條件之成就而失其效力，被告抗辯系爭租約已於95年7月1日起終止，自屬有據。
（二）原告雖主張被告仍應依民法第440條第3項、第1項之規定於原告租欠租金達2年以上，催告原告繳租後始得終止租約云云，並援引最高法院55年度第4次民、刑庭會議決議、93年度台上字第2343號判決、68年度台上字第777號判例等為據。惟查，上開最高法院會議決議、判例、判決之事實均係不定期租地建屋案件，出租人依土地法第103條第4款之規定請求承租人返還租賃物，與本件系爭租賃契約係定期租賃者不同，原告並於訴訟中確認不再主張土地法第103條第4款（見本院卷二第27頁），故本件自無前揭最高法院決議、判判、判例適用之餘地。第查，依據原告所提出之新竹縣尖石鄉尖石遊樂區開發事業計畫書及照片（見本院卷一第140-164、165-171頁），可知原告租用系爭19筆土地之用途，係為了設置「葫蘆灣遊樂區」，此由兩造於系爭租約第2條約定：「租賃土地用途：悉以承租人申請租用時所檢附之事業計畫書圖使用，事業計畫書圖應視為本契約約定事項之一部分，切實履行」等語，益證原告承租系爭19筆土地之目的並非租地建屋，而為經營遊樂區。且原告承租之系爭19筆土地中僅新竹縣○○鄉○○村○○段714、662、663地號等3筆土地地目為「建」，可供建築房屋使用，其餘16筆土地皆非屬可供建築房屋使用之「田」、「旱」、「雜」、「林」、「原」地等，此有系爭租約之租賃土地標示及土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第18頁、卷二第115-128頁）。經本院至現場履勘結果：系爭19筆土地中僅系爭714地號土地有廢棄之一層樓鐵皮屋，係原告於83、84年間興建，供原告股東、員工居住；另系爭666地號土地上有先前與原告共同經營系爭遊樂區之訴外人陳錦圖搭蓋之新竹縣尖石鄉新樂村12鄰海源174之1號房屋，為訴外人陳錦圖之住家，至於遊樂設施之小木屋、餐廳、漆彈場等地上物均不在系爭19筆土地地上，有本院勘驗筆錄及附圖可憑（見本院卷二第47-51頁），且由原告自承地上建築物即鋼筋混凝土房屋、中庭式木屋、鐵皮屋等，屬民法第431條第2項規定之需自行回復原狀，故已付出之資金不在請求範圍，原告所請求者乃整平土地並建擋土牆即駁崁2,500,000元、植栽樹木4,105,179等情觀之，本件系爭租約之性質難認屬租地建屋之租賃契約。準此，原告主張被告應依民法第440條第3項之規定，於原告遲付租金之總額達2年之租額時催告繳租始得終止租約云云，難認可採。
（三）綜上所述，系爭租約因原告違約未繳納租金，迄95年7月1日已達1年以上，被告辯稱依系爭租約第6條「逾期繳納達1年者，除追繳欠租外，本租約即視同終止，收回土地」約定之解除條件成就，系爭租約已於95年7月1日起終止，堪信屬實。原告主張本件係租地建屋，應適用民法440條第3項規定，於遲付租金之總額達2年之租額時始得催告終止租約云云，難認有理。
三、原告請求被告償還有益費用，應無理由：
（一）本件系爭租約12條之約定排除民法第431條之適用：按民法第431條第1項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理（最高法院29年上字第1542號判例意旨參照）。查系爭租約第12條約定：「終止租約回收土地時，其土地改良物應由承租人自行拆除，將土地回復原狀交還出租人」，已特約排除民法第431條第1項規定適用，兩造既有上開特約，原告依該約定自應將擋土牆、駁崁、植栽樹木等土地改良物拆除，回復土地原狀交還被告，而無權請求被告給付有益費用。原告片面主張其投入有益費用開發擋土牆即駁崁、植栽樹木等，屬「不宜」回復原狀，否則，浪費已開發之資源，不符社會成本，並有失公平合理性云云，顯有違兩造契約之約定，自非可採。
（二）依原住民保留地開發管理辦法27條之規定，原告亦不得請求補償所投資之各項設施：
１按原住民保留地開發管理辦法第27條第1項第4款規定：「
第23條至25條之原住民保留地承租人有下列情形之一者，應終止租約收回土地，其所投資之各項設施不予補償：…
4.其他於租約中明定應終止租約之情事者」。查依系爭租約內容可知，系爭19筆土地係依據原住民保留地開發管理辦法第13、14、23及24條規定出租於原告，自有原住民保留地開發管理辦法適用。另本件原告未依約定繳納租金，依兩造簽訂之系爭租約第6條約定，因解除條件成就而於95年7月1日終止租約，行政院原住民族委員會並於96年3月19日以原民地字第0960009181號函、被告則於96年4月16日以尖鄉民字第0960002497號函通知原告依上開辦法第
6、27條規定辦理，此有公函2份在卷可按（見本院卷一第
97、97-1頁）。準此，被告自無需補償原告所投資之各項設施。
２原告雖主張如要使原告受該管理辦法相關規定之拘束，仍
須將管理辦法相關內容納入兩造租約內，成為契約之一部分，始有約束承租人之效力。經查，系爭租約開宗明義約定「依原住民保留地開發管理辦法第13、14、23、24之規定出租予鈺豐育樂有限公司（即被告）」，並於第10條約定：「承租人依本租約使用之土地，不得有左列任何事情，違者終止租約，無條件由出租人收回土地：…七、違反原住民保留地開發管理辦法暨本契約規定之任何條款者」，足見兩造已將原住民保留地開發管理辦法納入系爭租約內，從而，被告辯稱依該辦法第27條之規定，被告無需補償原告所投資之各項設施，核屬有據。
四、原告之有益費用請求權業已罹於時效；原告所為時效中斷之主張，難認有據：
按民法第456條規定：「出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，『承租人之償還費用請求權』及工作物請求權，均因2年間不行使而消滅；前項期間於出租人自租賃物返還時起算；於承租人自租賃關係終止時起算」，本件原告依據民法第431條請求有益費用返還，依上開規定，其時效起算點自應從租賃關係終止時起算。次按時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第144條第1項定有明文。經查，系爭租約自95年7月1日起即已失效，已如前述，原告遲至99年10月29日始提起本件訴訟請求返還有益費用，縱認其得請求被告償還有益費用，請求權亦已罹於2年之時效，依民法第144條第1項之規定，被告自得拒絕給付。
五、綜上所述，系爭租賃契約因原告違約未繳納租金而於95年7月1日終止，原告請求被告償還有益費用，違反兩造簽訂之系爭租約12條約定，且依原住民保留地開發管理辦法27條之規定，原告亦不得請求補償所投資之各項設施，況原告之有益費用請求權業已罹於時效，被告自得拒絕給付。從而原告依民法第431條之規定，訴請被告償還有益費用6,605,179元，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年12月15日
民事第一庭法官吳靜怡以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官馮玉玲中華民國100年12月15日