臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度橋小字第310號
原 告 許展誠
訴訟代理人 許春惠
被 告 姚香蘭
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國109年6月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸萬肆仟肆佰捌拾壹元，及自民國一百零
九年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬肆仟肆佰捌拾壹
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國107年1月27日向被告承租門牌號碼高
雄市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房
屋租賃契約書1份（下稱系爭租約），約定租賃期間為5年
，每月租金新臺幣（下同）40,000元，押金為80,000元，伊
已於同日交付押金80,000元（下稱系爭押金）與被告。嗣經
兩造合意於108年6月16日終止系爭租約，伊並已遷讓返還
系爭房屋與被告。詎被告竟拒絕返還系爭押金，迭經催討，
均未獲置理，爰依系爭租約第4條第2項約定，提起本件訴
訟等語。並聲明：被告應給付原告80,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告未經伊同意即擅自與訴外人 陳宜蓁 簽約，且
收取陳宜蓁交付之第1期租金30,000元及押金35,000元，伊
無奈同意，並與原告及陳宜蓁於108年6月16日在民間公證
人黃玉鳳事務所公證，約定陳宜蓁所交付原告上開款項中之
50,000元轉為伊返還原告押金，剩餘押金30,000元則於系爭
房屋點交無誤後返還。伊嗣於同日前往系爭房屋，發現原告
自行改造水電管路，牆面破損不堪，蓄養寵物，屋內雜亂，
惟原告對伊回復原狀之要求置之不理，伊只得自行僱工整理
，因此支出清潔費4,000元、換鎖及更換工資等2,700元、
線路整理12,500元、馬桶零件更換1,700元、洗臉盆零件更
換720元、1樓洗臉盆通水管1,800元、電子式電表安裝3,
500元、3、4樓牆壁油漆補修5,000元、牆壁鑽洞處塞住
及防水補漆9,800元、落地窗紗門網更新、1樓鋁門培林輪
更新、整理上框、鋁窗紗門紗網更新等3,800元、電費3,31
9元，共48,839元，該等費用均應由原告負擔，抵充原告所
餘押金30,000元後，伊已不需返還押金等語，資為抗辯。並
聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）經查，兩造於107年1月27日簽訂系爭租約，約定原告向
被告承租系爭房屋，每月租金40,000元，押金為80,000元
，原告已交付押金80,000元與被告，並約定系爭押金除有
系爭租約第11條第3項、第12條第4項及第16條第2項之
情形外，被告應於租期屆滿或系爭租約終止，原告交還系
爭房屋時返還之。兩造嗣於108年6月16日合意終止系爭
租約。被告嗣支出清潔費4,000元、換鎖及更換工資等2,
700元、線路整理12,500元、馬桶零件更換1,700元、洗
臉盆零件更換720元、1樓洗臉盆通水管1,800元、電子
式電表安裝3,500元、3、4樓牆壁油漆補修5,000元、
牆壁鑽洞處塞住及防水補漆9,800元、落地窗紗門網更新
、1樓鋁門培林輪更新、整理上框、鋁窗紗門紗網更新等
3,800元、電費3,319元，共48,839元等情，有系爭租約
、郵局存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、免用統一
發票收據及估價單等證附卷可稽（本院卷第7至11、18、
26至30頁背面、45至51頁），且為兩造所不爭執（本院卷
第64至65、179至182頁），自堪信為真實。
（二）按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關
係消滅前，出租人雖不負返還之責，然租賃關係既已消滅
，且承租人無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還
押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號
判決意旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履
行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他
債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力
。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高
法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。是以，承租
人所交付之押租金，於租賃關係消滅，經抵充後若有餘額
，出租人自應返還押租金之餘額。次按承租人應依約定方
法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃
物之性質而定之方法為之；承租人應以善良管理人之注意
，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠
償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用
、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第
1項、第432條分別定有明文。另按當事人主張有利於己
之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條
前段定有明文。而主張法律關係存在之當事人，須就該法
律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特
別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖
無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實
與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者
，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚
不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之
事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負
舉證責任之一方已盡其舉證責任，即不得為其有利之認定
（最高法院91年度台上字第1613號判決意旨參照）。原告
主張：被告應返還系爭押金等節，則為被告所否認，並以
前詞置辯，是本件應審究者厥為：1.被告是否已返還原告
押金50,000元；2.被告抗辯應抵充48,839元，是否有據。
茲分述如下：
1.被告是否已返還原告押金50,000元：
觀諸系爭租約、被告與陳宜蓁簽訂之房屋租賃契約、原告
與訴外人 蔡明吟 簽訂之店面出租暨頂讓合約書（本院卷第
7至11頁背面、26至30頁背面、35至37頁背面、72至76頁
背面、86至87頁），可知原告於108年5月31日就上開店
面出租暨頂讓合約書收取之65,000元，係該頂讓合約之押
金35,000元及第1期租金30,000元，實與系爭契約無涉；
再參之兩造間、原告與蔡明吟間之通訊軟體LINE對話內容
截圖（本院卷第31至34、102至158頁），均未論及被告
已返還押金50,000元與原告之情，自難逕認被告已返還原
告押金50,000元，則系爭租約既經兩造於108年6月16日
合意終止如上，揆諸前揭說明，被告自應返還已收之押金
80,000元與原告。被告雖辯稱：已返還50,000元押金與原
告等語，然被告所指之50,000元，乃原告就上開頂讓合約
所收取之押金乙節，業據被告自陳在卷（本院卷第179頁
及背面），自不得僅憑原告有就上開頂讓合約收取押金50
,000元即謂為被告所返還之押金，被告復未提出收據等具
體事證以實其說，則被告所辯，難認有據。
2.被告抗辯應抵充48,839元，是否有據：
⑴換鎖及更換工資等2,700元、電費3,319元：
被告此部分抗辯，業據其提出免用統一發票收據、台灣電
力公司繳費憑證等件為證（本院卷第45、47頁背面至49頁
），核無不合，且為原告所不爭執（本院卷第65頁），應
予准許。
⑵清潔費4,000元：
被告就此提出之免用統一發票收據為證（本院卷第45頁）
，而其中1,000元部分，經原告同意負擔乙節，業據原告
於本院審理中 陳明 在卷（本院卷第65頁），自應准許。另
4,000元部分，依被告所提照片（本院卷第39頁背面至40
頁背面），僅可得知地上有毛髮及剝落之油漆碎屑，惟未
足證明系爭房屋皆屬髒亂，亦無從證明係原告未應依約定
方法或租賃物之性質而為租賃物之使用或未盡保管義務所
致，且觀諸系爭租約，亦未見有原告應負擔全額清潔費或
將系爭房屋清潔消毒至無味程度之約定，而被告既於本院
審理中陳明：可以接受原告負擔1,000元等語（本院卷第
179頁背面），則應認此部分得抵充之金額為1,000元，
逾此範圍，則屬無據。
⑶線路整理12,500元、馬桶零件更換1,700元、洗臉盆零件
更換720元、1樓洗臉盆通水管1,800元、電子式電表安
裝3,500元、3、4樓牆壁油漆補修5,000元、牆壁鑽洞
處塞住及防水補漆9,800元、落地窗紗門網更新、1樓鋁
門培林輪更新、整理上框、鋁窗紗門紗網更新等3,800元
：
①依系爭租約第8條第4項所載（本院卷第8頁背面、27頁
背面），兩造固約定原告返還系爭房屋時，應負責回復原
狀。然所謂回復「原狀」，除當事人間另有特約外，應指
承租人以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方
法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務
之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊
等狀態而返還。此乃因房屋隨時間之經過，建築物本身或
其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，苛求
承租人應回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦
非法律所應保護之權利。況如係出租供他人營業之店面，
一般情況下更均由後手承租人就房屋之現有狀態加以裝潢
及整修，此時如以承租人未回復「原有」狀態為由，再向
承租人請求回復原狀所需之費用，即有違誠信。對於租賃
期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損，出租人不
應要求承租人回復至系爭房屋未經使用之「原有」狀態，
蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使
用收益之本質，且要求承租人負此程度之回復義務，亦屬
過苛。
②線路整理12,500元部分，該等水電管路為原告經被告同意
改裝乙節，乃兩造所不爭執（本院卷第65頁及背面、180
頁背面），堪認原告有將線路重新調整。然衡以兩造提出
之照片所示（本院卷第38至39、42、88至97頁），部分管
線配置乃原告向前手盤讓時即已存在，若令原告全額負擔
此部分線路整理費用，亦有失事理之平，本院審酌原告承
租系爭房屋時之管線配置狀況、電箱電線之通常使用方法
、折舊因素、原告應負之保管維護義務、被告所受損害之
範圍及程度等一切情況，認抵充之金額應以7,500元【計
算式：12,500×60%＝7,500】為適當。
③牆壁鑽洞處塞住防水補漆9,800元部分，被告雖就此提出
估價單為憑（本院卷第46頁背面），然該鑽洞處乃原告盤
讓前即已存在乙情，業據被告於本院審理中自陳甚詳（本
院卷第181頁背面），且有原告提出之照片在卷可佐（本
院卷第97頁），被告既未提出其他具體事證證明該鑽洞處
為原告所改裝、原告有未應依約定方法或租賃物之性質而
為使用或未盡保管義務之情，則令原告回復系爭房屋之原
有狀態並負擔回復原狀費用，即有違誠信原則，被告所辯
尚屬乏憑。
④至3、4樓牆壁油漆補修5,000元部分，除原告於本院審
理中自陳同意負擔其中1,000元外（本院卷第65頁），依
被告所提估價單（本院卷第46頁），固得證明被告有此支
出，惟被告並未就其所辯：認為系爭房屋很髒，應重新油
漆回復原狀等節，提出相關照片以資佐實髒亂之情事，更
未舉證證明係可歸責於原告之原因所致，所辯無可憑採。
再馬桶零件更換1,700元、洗臉盆零件更換720元、1樓
洗臉盆通水管1,800元、電子式電表安裝3,500元部分，
被告所提估價單僅可證明被告有該等支出，然未足證明係
原告不當使用或未盡保管義務所致，被告於本院審理中，
復僅泛以原告應回復原狀為其論據（本院卷第180頁），
實難認被告已善盡舉證之責，此部分所辯洵屬無據。另落
地窗紗門網更新、1樓鋁門培林輪更新、整理上框、鋁窗
紗門紗網更新等3,800元部分，經比對被告提出之落地窗
照片及原告提出之承租時照片（本院卷第41、96頁），落
地窗紗網之破損情形顯然一致，足見落地窗紗網破損早在
原告承租系爭房屋前即已存在，又鋁門窗於正常使用情形
下，本即隨時間經過而自然耗損，令原告就此均負回復原
狀之責，已屬過苛，況被告亦未舉證證明該等物品係因原
告未應依約定方法或性質而為使用或未盡保管義務而有修
繕之必要，是被告此部分所辯，亦無可採。
3.據此計算，原告得請求返還之押金為80,000元，抵充上開
換鎖、更換工資等2,700元、電費3,319元、清潔費1,00
0元、線路整理7,500元、3、4樓牆壁油漆補修1,000
元後，原告得請求被告返還之押金為64,481元【計算式：
80,000－2,700－3,319－1,000－7,500－1,000＝64
,481】。
四、綜上所述，原告依系爭租約第4條第2項約定，請求被告給
付64,481元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年2月11日（
本院卷第24頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為
有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁
回。
五、本件係依小額程序為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第43
6條之20規定，依職權宣告假執行。另依同法第392條第2
項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證
據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，
併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。另依同法第436
條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第3項所示。
中華民國109年6月30日
橋頭簡易庭法官方佳蓮
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背
法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人
數附繕本）。
中華民國109年6月30日
書記官塗蕙如
訴訟費用計算式：
裁判費1,000元
合計1,000元