裁判字號：臺灣苗栗地方法院103年苗簡字第276號民事判決
裁判日期：民國104年03月26日
裁判案由：損害賠償
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決103年度苗簡字第276號原告 黃媛媛 訴訟代理人 范志宏 被告 陳葉淑鑾 訴訟代理人 陳百仁 上列當事人間因請求損害賠償事件，本院於民國104年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬玖仟壹佰貳拾伍元，及自民國一０三年六月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張略以：
（一）陳述：被告陳葉淑鑾前於民國102年12月間，委託永慶不動產新竹世博建功加盟店（下稱 仲介 公司）仲介出售其名下苗栗縣頭份鎮00鄰○○○○0號4樓建物（即苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○號，總面積79.83平方公尺，權利範圍全部，共有部分同地段631建號，權利範圍十分之一，同地段634建號，權利範圍三十分之一，下稱系爭房屋）及基地（同小段322地號，權利範圍三十分之一，前開建物與基地以下合稱系爭不動產），經該仲介公司主任即訴外人范志宏帶領原告黃媛媛看屋後，於同年12月16日，將系爭不動產以新臺幣（下同）140萬元之價格，出售與原告並簽訂房屋買賣契約。被告明知系爭房屋嚴重漏水，竟佯稱無漏水，在系爭房屋標的物現況說明書第8項（原告誤載為第9條）「是否有滲漏水情形」及第20項「是否有損鄰或鄰損狀況」均勾選「否」，以致原告陷於錯誤，誤認系爭房屋並無漏水情形，而付清全部價款。被告依約將系爭不動產所有權移轉登記與原告並交屋後，原告於
103年2月21日將家具搬入並為清掃時，赫然發覺系爭房屋浴室天花板留有大洞，隔日樓下（3樓）住戶並告知其天花板早於被告使用系爭房屋時，即已因該屋漏水而受害，且言稱被告曾轉告系爭房屋已易主，漏水情形將由新買主承受處理等語。原告聞知始查看系爭房屋，方知其廚房及廁所均有積水及漏水情形，且天然氣瓦斯管線亦有嚴重漏氣現象，屢次要求仲介轉之被告出面修繕，被告均置之不理，因而依民法侵權行為及瑕疵擔保規定，提起本件訴訟，請求被告給付修繕費用20萬元。
（二）對被告抗辯之陳述：
1.原告於看屋、下定金及付清尾款之前，均因仲介人員稱未付清尾款無法提供鑰匙，而無法進入屋內整理，且系爭房屋已多年無人居住，水及瓦斯開關均遭關閉，故在簽約時並不知系爭房屋有滲漏水及瓦斯漏氣情形，係於付清尾款進屋整理，委請水電師傅開啟水源及瓦斯開關時，方發現有瓦斯管漏氣，以及漏水造成3樓住戶衛浴及廚房上方天花板滲漏情形，買賣契約書特別約定事項中「賣方負責5樓浴室滲漏水問題處理完畢」等文字，是在交屋後發現問題，事後補充記載。原告並未應允自行修繕漏水問題。
2.被告主張系爭不動產買賣價金之議定，已包含原告應自負系爭房屋修繕費用，乃屬變態事實，應由被告負舉證責任。又買賣契約第9條第5項約定，被告保證系爭不動產於交屋前無傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、等存在物瑕疵，如有上開情事，被告應負瑕疵擔保責任，且第11條第2項亦約定，交屋前被告不得破壞屋內設備，應將現有附屬水電衛生設備恢復或保持正常使用狀態，是被告於交易時顯有隱瞞，有違誠信原則，自應負瑕疵擔保責任。
3.法院履勘後至鑑定人前往系爭房屋鑑定之間，系爭房屋之瓦斯管線並未更換過，且瓦斯漏氣與臺灣中油股份有限公司天然氣事業部北區營業處（下稱瓦斯公司）拆表，以及原告交屋後自行改裝部分無關，該漏氣位置係在內部管線。
（三）並聲明：
1.被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告於買賣契約尚未成立前，即已與仲介人員前往現場勘查，對於屋況知之甚詳，且依買賣契約書特約事項第1條後段約定，屋況乃以不動產現況說明書所載為準。而系爭不動產同棟1樓係以230萬元成交，同棟5樓則以180萬售出（不包含漏水修繕之費用），系爭不動產土地公告現值為612,480元，房屋公告現值則為158,200元，合計總價77,680元。被告將公告現值77,680元之系爭不動產，以實得130萬元之價格出賣與原告，已將漏水修繕費用自買賣價金中扣除，原告應自行負責漏水之修繕，不得再向被告主張。系爭房屋漏水修繕既由原告自行負責，則在現況說明書中滲漏水部分是否勾選，與雙方權益即無影響，故被告之子在原告要求下，乃在現況說明書第8條勾選「否」。
（二）當初委託仲介出售系爭不動產時，即言明以現況交屋，並將系爭房屋鑰匙交付與訴外人范志宏，原告於簽約至交屋期間，均可自由進出系爭房屋，且曾經使用屋內水源。5樓浴室修繕部分，乃係在簽訂契約後，尾款尚未付清之前，原告要求修繕，方經由訴外人范志宏徵得原告同意，開啟浴室天花板查看5樓漏水位置。
（三）本件現場履勘後迄今，系爭房屋之瓦斯表及瓦斯管均已更換，鑑定人鑑定時之瓦斯管線已非原狀，瓦斯漏氣乃是原告交屋後自行改裝造成。系爭房屋瓦斯乃因原告取得所有權後，遲未辦理過戶，以致瓦斯公司於103年5月9日拆除瓦斯表，核屬原告本身過失，不可歸責於被告。
（四）並聲明：
1.駁回原告之訴。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
（一）本件被告於102年11月24日所簽立之標的物現況說明書中，在第8點「是否有滲漏水情形」及第20點「是否有損鄰或鄰損狀況」欄位，均勾選「否」，而原告則於同年12月16日在該現況說明書上簽名；又兩造於102年12月16日就系爭不動產簽訂買賣契約，契約第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，第11條第2項約定：「本買賣標的物未交屋前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方自本約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方（即原告），現有附屬水電衛生設備恢復亦應恢復或保持正常使用狀態」，並於第17條特別約定事項第3項中載明：「賣方負責5樓浴室滲漏水問題處理完畢」等文字；原告業經付清系爭不動產全部買賣價金140萬元，並取得系爭不動產所有權等情，業經原告提出買賣契約書、系爭不動產建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、現場照片、標的物現況說明書、收款明細確認表及本票（參見本院卷第7-16頁）為證，且為被告所不爭執，是原告此部分之主張，堪認為真實。
（二）原告雖主張系爭房屋有瓦斯漏氣之瑕疵，且經鑑定人確認為隱藏在系爭房屋結構內部之瓦斯暗管漏氣（鑑定人係於
103年12月23日進行瓦斯管鑑定測試，參見卷附鑑定報告書「七、鑑定結果及分析」第2項）。然依被告所提出系爭房屋氣費證明單（系爭房屋整編後門牌為苗栗縣○○鎮○○里○○鄰○○街○○號4樓，參見同上卷第124頁，瓦斯公司104年2月11日天北營南服字第00000000000號函），系爭房屋自101年3月起，迄至103年3月止，其瓦斯表指針數均停留在39度，並無任何氣量與氣費（參見本院卷第122頁）。是倘系爭房屋於兩造102年12月16日簽約前即有瓦斯暗管漏氣之瑕疵，則其在101年3月至102年12月間，將近1年9月所洩漏之瓦斯氣量，豈有不足以使瓦斯計量表發生任何度數變動之可能？是在原告於本院履勘時自陳，系爭房屋現有後陽台熱水器及其與瓦斯管接頭均為其購入系爭房屋後重新安裝（參見同上卷第66頁、第70頁），且依履勘時所見，系爭房屋瓦斯管路附近牆面確因原告施做瓦斯爐及流理台而鑿穿（參見同上卷第75-76頁），而無法排除鑑定時所見瓦斯暗管漏氣，乃係屋齡超過30年之系爭房屋（依前開建物登記謄本所示，系爭房屋乃係於71年3月間興建完成並辦理第一次登記）瓦斯管路不堪原告施工震動之情形下，自無法認定系爭房屋現今之瓦斯漏氣情狀，乃被告交屋前既存之瑕疵。原告據此請求被告應負系爭房屋瑕疵擔保責任，尚屬無據。
（三）又系爭不動產買賣契約第17條特別約定事項第3項之文字，乃係訴外人范志宏於簽約前帶領原告看屋時即已發覺，因而於雙方締約當日，特別約定應由賣方負責修繕完畢等情，業經訴外人范志宏到庭證述明確（參見本院卷第95-9
6頁），核與被告辯詞相符，堪信為真實。原告主張其在付清尾款前均無從入屋查看，簽約時尚不知系爭房屋有滲漏水情形，前開「賣方負責5樓浴室滲漏水問題處理完畢」等文字，乃是在交屋後發現問題補充記載等語，不僅與訴外人范志宏證述內容不符，且與一般房屋交易常情相違，洵不足採。本件原告於簽約前既已知悉系爭房屋有浴室天花板漏水之瑕疵，而仍願與被告締結買賣契約，則依民法第355條第1項規定，其就此瑕疵自不得再向被告主張擔保責任。
（四）再訴外人范志宏及被告方仲介人員即訴外人 楊志偉 於本院審理時，固均結證稱渠等於處理本件仲介事件時，不知系爭房屋浴室地板亦有滲漏水，以致損害同棟3樓住戶之情事（參見本院卷第95-96頁、第103頁）。然系爭房屋樓下，亦即同棟3樓之浴室輕鋼架天花板有生鏽痕跡，該樓廚房天花板牆面亦有明顯脫落後重新粉刷之痕跡，廚房天花板燈具下方並懸掛有漏斗承接滴水至一旁架上茶壺之設施；系爭房屋浴室右側房間（由外向內觀察，下同）與浴室相連之牆角確有水分沾染，現場浴室左側廚房地板雖未發現滲水，但廚房地板經敲擊時確有空洞聲音等節，業經本院會同兩造及鑑定人勘驗明確，製有勘驗筆錄及照片在卷足憑（參見同上卷第66-78頁）。觀之前揭履勘照片（參見同上卷第72頁上方、第77頁下方），該棟3樓廚房天花板牆面油漆剝落與水泥重新塗抹之範圍，幾逾總面積之三分之二，且有多次重新粉刷塗抹之痕跡，足見此部分之滲漏已有相當年月，並非新近發生。佐以系爭房屋廚房地板已呈空洞，且右側房間牆角亦有水分等情，以及訴外人范志宏另結證稱系爭房屋原本即有1房間地板磁磚損壞等語（參見同上卷第98頁），被告復於104年2月3日言詞辯論時自陳：「…浴室漏水到樓下，是每一樓都有的情況，我們之前住的時候，就有滲水到3樓，但是查不出原因。」等語（參見同上卷第106頁）。堪認系爭房屋浴室地板於簽約前早有滲漏至兩側之廚房與房間地板，並向下滴漏至3樓住戶廚房、浴室天花板之情事，而有損鄰事實（此節並經鑑定人所確認，參見同上卷附鑑定報告書）。
（五）被告既於簽約前即已知悉系爭房屋浴室地板有滲漏水情形，並造成3樓住戶損害，則其就此隱而不宣，不僅未於現況說明書中據實記載，亦未於買賣契約書中為補充說明，自應負瑕疵擔保責任，原告就此部分之主張，核屬有據。被告雖以其係現況交屋為辯，但在系爭房屋已多時無人居住之情形下，系爭房屋浴室地板之滲漏，本即因無人用水而得改善甚至停止，以致他人不易查覺，是此時被告自應基於誠信原則據實告知，而其未為之，所辯洵不足採。
（六）末本件經送請鑑定，系爭房屋上開浴室地板滲漏水修繕費用為139,125元，有鑑定報告書及 曾瑞宏 建築師事務所10
4年2月27日 栗建宏 鑑字第000000000號函（參見本院卷第128-129頁）附卷足參。從而，原告請求被告給付上開金額之修繕費用，核屬有據。
四、綜上所述，本件原告依瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付損害賠償，於139,125元及自103年6月4日（起訴狀繕本於同年6月3日送達，參見本院卷第56頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，且原告勝訴部分所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第3款、第5款規定，應依職權宣告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第5款、第436條第2項，判決如主文。
中華民國104年3月26日
苗栗簡易庭法官梁晉嘉以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官林佩萱中華民國104年3月26日